保集王玲春:商业地产风险很大
作者: 鲁鹏、见习编辑 张常旺     时间: 2013-12-24 15:46:29    来源: [ 观点地产网 ]

真正的城镇化还太遥远,还没有一个清晰的模式,没有一个清晰的政策支持。

  编者按:11月27日,由观点地产新媒体主办的2013观点商业年会在经过一天精彩议程,以及“2013年度商业最佳表现奖颁奖典礼”之后,于11月27日晚圆满闭幕。

  大会围绕主题“商业的未来”展开讨论,通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动,现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者,知名商业运营商及零售商、品牌商,深入讨论了中国商业地产现状与未来。

  12月24-28日,观点地产新媒体将陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场采访系列报道。

  观点地产网 鲁鹏、见习编辑 张常旺 新型城镇化无疑是当前热门的一个话题,许多观点也认为,新型城镇化带来了巨大的商机,尤其对于房地产行业来说。

  话题虽热,但目前真正热衷于做二三线或者说四线城市开发的似乎房企并不多,甚至还有一些房企退出了三四线,回归到一二线城市。

  为此,保集集团上海城市公司执行总经理王玲春接受观点地产新媒体采访时针对这一现象解释道,这主要是因为大家都感觉到,真正的城镇化还太遥远,没有一个清晰的模式和清晰的政策支持。

  王玲春补充道:“三四线城市的抵抗风险能力比较弱,而恰恰中国房地产开发最大的风险就在于政策性缺陷,这也决定了开发商不敢冒然到三四线。”

  在提到为什么保集不像其它的企业那样选择风险更小的一二线城市,王玲春指出,所有的房地产开发,都是风险与利润共存的,越有风险的东西,它背后隐含的利润就越高。保集要做成熟的东西,同时也要考虑未来。

  据王玲春介绍,保集在南昌、金华布局了一些商业地产,有婚庆中心,还做了一些社区的商业。但还没摸索出像万达广场、大悦城、万象城这样的模式。他还强调,生硬地去套这些模式未必能成功。

  另外,王玲春指出商业地产有很大的风险。因为住宅的需求大家看得到,有多少人,住多少平方米。但是商业的需求,很多人没有理性去理解,都是凭感觉去做的。

  以下是观点地产新媒体对保集集团上海城市公司执行总经理王玲春先生的采访实录:

  观点地产新媒体:能否简单地介绍一下保集工业地产的情况?

  王玲春:工业地产其实就是产业地产,最近国家有一个新的趋势,未来10年城镇化建设要加快,而房地产开发会进入主导的状态。因为中国的房地产起步比较晚,美国花了40年城市化才达到70%,欧洲更长了,像法国、意大利他们花了70年到80年的时间才真正完成70%的城市化。按国外的概念,我们并没有达到这个程度,我们的城市化仍然停留在表面,没有解决农村人口、产业城市化的问题。我们只是建一些城市综合体,实际上不是有一点商业就叫城市,城市不仅是建筑,还有功能、文化和生活。

  观点地产新媒体:之前大家觉得城镇化非常有发展空间,可是目前真正热衷于做二三线或者说四线城市的开发的房企并不多,甚至有一些房企还退出了三四线,回归到了一二线。

  王玲春:这个问题应该包含三方面的内容,第一个是有的企业很热衷,第二个是房地产企业回归到一二线,第三个是对城镇化的理解。

  热衷在哪里呢?一二线城市随着房地产的发展,土地资源越来越稀缺,而对房地产开发商来说,除了人工、建材,最根本的原材料就是土地。一二线城市的土地少了以后,大家看到政府要推进城市化发展,觉得机会来了。后来为什么很多企业觉得没机会呢?这是因为大家感觉到,真正的城镇化还太遥远,还没有一个清晰的模式,没有一个清晰的政策支持。

  比如说现在的土地,政府没有主导。具体来讲,城镇开发,不单是开发房地产,你要建设一个城市,要有政府的规划作为先导。我在郊区要建成一个什么镇,要有人生活,否则就是空城。有人生活,就要有教育、医疗、交通等各方面的配套。但这不是一个开发商能做的。

  我们常讲真正的最大开发商是政府,它一个方面做主导,做规划,一方面由它来操作,也就是城市营造。好多开发商也提出城市运营商这个概念。没有配套、交通、教育资源、医疗资源进去,做好以后也只能是假城镇化。可能某些开发商到郊区建了一些房子,但那不是真正的城镇化,所以后来很多开发商就不热衷了,

  为什么回来呢?因为三四线城市的抵抗风险能力比较弱,而恰恰中国房地产开发最大的风险在于政策性缺陷,这也决定了开发商不敢冒然到三四线。三四线城市的容量小,客户面有限,而不像上海这样的城市。所以很多开发商经过实践以后,又回到了一二线城市,这是必然。

  但实际上真正的原因在哪里呢?城镇化怎么做,还没有一个成熟的模式,没有谁把它想得很清楚。城镇化真正怎么去做,不仅考虑到规划先导,还要考虑产城融合的问题。你不能在把农民都变成城市人口同时,让他们失去经济来源。你可以把农民变成产业工人,但你不能把他变成仅仅待在城市里生活的人,那样会造成一个社会的灾难。

  现在大家都是以自己的角度在理解这个问题,城镇化有人叫好,因为它那里有土地,较远的地方缺少商业,他可以做商场,但是没有把这些东西形成一个比较有效的模式。像欧洲、美国的那些小镇,一边有产业,一边有人生活,一个镇做成一个组团,最后变成一个大城市。

  没有大的规划来引导,大家都很茫然。有的可能机遇性地成功了,但也不是真正的好,它是不能复制的。有的失败了,觉得不好,但里面也有好的因素,所以这些东西没有提炼出来。最终要做到能复制的模式,或者是能复制新区的一个体系,到那时候的城镇化才能真正加快。

  观点地产新媒体:既然前面没有一个成熟的先例,也没有规划和政府的指导,为什么保集不像其它的企业那样选择风险更小的一二线城市?

  王玲春:所有的房地产开发,都是风险与利润共存的,越有风险的东西,它背后隐含的利润就越高。

  另外,没有永久的市场,市场是变动的。所以保集在想,我们要做成熟的东西,同时也要考虑未来。简单的住宅开发,它的市场会越来越小,就像上海,现在土地可能都是150%、200%的溢价,它的风险也会很大。反过来讲,你在不熟悉的领域也有风险,但是如果你把它想明白了,你在这个市场比别人早一步去占有,那你今后就会得到更大发展。

  保集的规模还不像万科这么巨大,但是保集提倡要比别人早走一步。你走一步看一步,永远做不大,反而使你的风险很大。所以,我们在做成熟的住宅地产的同时,我们会研究一些新的东西。比如保集现在在上海宝山拿下一块产业用地,我们会做机器人产业园,还有小飞机培训产业。我们正积极地尝试,把产业和房地产进行磨合。此外,保集还在松江拿下一块酒店餐饮用地,结合上海64平方公里松江旅游板块的启动,我们计划做一个酒店。

  观点地产新媒体:保集现在在产业地产方面的规模有多大?区域分布在哪里?

  王玲春:近两年保集投入了40个亿去做摸索,酒店产业也在思索中。区域基本上都在上海,因为上海是我们集团的总部。我们计划先把这一块弄明白了,然后再到其它的城市,有可能进入二三线城市。因为我们现在拿的地,如果细分的话,其实也算是三四线城市的类型。因为在宝山这样的地,不算城市中心,细分起来算是三线或者四线城市。

  观点地产新媒体:保集现在的商业布局是怎样的?

  王玲春:保集在南昌、金华布局了一些商业地产,有婚庆中心,还做了一些社区商业。目前来讲,我们还没摸索出像万达广场、中粮大悦城、华润万象城这样的模式,生硬地去套这些模式也未必成功。

  观点地产新媒体:商业在集团内部是属于辅助性的,还是说以后会着重发展?

  王玲春:这一定是一个方向,但是我们会摸索出带有自己特色的商业地产。

  观点地产新媒体:保集在提炼自己特色的路上有怎样的心得?

  王玲春:我们觉得首先是要深入理解商业地产资金的占有力;第二是招商能力;第三个是经营能力;第四方面是对商业的理解。现在我们想在资源整合上先摸索出来,今后我们做一个商业,比如说婚礼中心,它需要哪些上下游的产业链。比如在宁波做水产市场,我们需要什么东西。我们不一定像万达那样去做城市中心的东西,我们可能会做一些专业性的市场。

  观点地产新媒体:这些旗下的业态是怎么互相融合的?

  王玲春:有的已经自然地融合了,比如说社区商业一定是和住宅融合在一起的,这是第一种融合。第二种融合是产业地产,就是大概念的融合,假如说我们摸索成功,我们到时候可能会进入三四线城市去复制,拿一大片地,我一边做产业导入,一方面也开发一些新城镇,提升地区的生活品质,进行产业的升级。

  观点地产新媒体:您认为商业的未来会发展成怎样的格局?

  王玲春:我觉得商业地产有很大的风险。住宅的需求大家看得到,有多少人,住多少平方米。但是商业的需求,很多人没有理性去理解。比如你一个城市需要几个商场,谁做过调研?没有,都是凭感觉去做的。

  商业办公也是一样,现在上海的写字楼的存量有几百万平米。正是因为这个现象就反映出它的风险。现在可能没出现风险,但商业楼只用10年、20年?我们经常讲,你要说未来,看你讲几年,3年、5年,还是10年、15年?你要说5年没问题,那商业肯定很好,肯定比住宅好。但如果看10年呢?我觉得这个就要考虑清楚。

  当然社会也是在逐步前进的,不能等到都想明白再来做。这个就要看各自的市场的掌控能力和预判能力。路子走对了,就有可能成功,如果走不对,风险就会落到你头上。

  观点地产新媒体:保集在应对您刚才提到的这些风险方面,采取的策略或者想法是怎样的?

  王玲春:我们现在是有计划的运营,强调运营管理的计划,不能冒然前进。

  我们有一个发展的规划,计划5年内,房地产要发展到600亿,贸易方面要做到300亿的规模,两方面同步发展。

  此外,保集的业态非常丰富,我们经常说,不能把鸡蛋放在一个篮子里,但也不能路路通,什么都做,需要有一个平衡。一个人如果自己狂妄到什么都做,那他离失败也不远了,当然一个人只会做一样东西,他的机遇也会失掉一些。



(审校:刘满桃)
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