直播实录:2013观点商业年会(三)

  11月27日,2013观点商业年会正式在广州开幕,作为观点地产新媒体主办的首届商业年会,届时有超过200家发展商、零售商、品牌商、专业机构出席,预计参会嘉宾人数超过350人。

  值得关注的是,27日晚将举办的“2013年度商业最佳表现奖”颁奖典礼,从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面,寻找最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队,届时与会的嘉宾与主流媒体将共同分享这份荣耀。

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  专题:2013观点商业年会

  直播实录:2013观点商业年会(一)

  直播实录:2013观点商业年会(二)

  直播实录:2013观点商业年会(三)

年会现场

  主持人:谢谢袁孝楠先生的主持,也谢谢所有参与嘉宾的精彩发言。接下来我们开始商业与零售、品牌商大会第二个环节,主题是:模式与案例:商业发展项目如何构建回报。下面有请本环节演讲嘉宾上台,他是:深圳市凯托蒙拓有限公司执行董事卢卡先生。卢卡先生的演讲题目是:自我品牌化。有请卢卡先生。

  卢卡:女士们、先生们,大家下午好!

卢卡

  我今天要说的议题跟原先大家看的是有所不一样的,原先是讲O2O。首先介绍一下我的公司,我来自凯托蒙拓公司,凯托蒙拓在中国服装行业里面是处于领先的水平,我们目前有100多家店铺,都是开在中国最好、最时尚的购物中心、百货公司里面。凯托蒙拓公司底下有一个同名的品牌,叫凯托蒙拓。凯托蒙拓是上世纪90年代在意大利成立的,品牌理念主要是以自营为主。我们公司在2008年被深圳禾日时装公司所收购,这家公司除了凯托蒙拓之外,底下还有两个品牌,包括DESSEIN和KarMarLar,这两个品牌主要是针对批发市场的。

  凯托蒙拓在上世纪90年代在意大利成立的品牌,我们的定位是以女性时装市场为主而打造的高端品牌,公司来自本土以及海外的设计师不断的研究新的产品,以满足我们的顾客,提供给他们最能阐述她们个人风格的比较独特的服装系列。我们主要的风格是没有国界、无拘无束,整个的风格是比较清新、亮丽的,跟在座各位看到的其它品牌有比较清楚的分别。凯托蒙拓所推销的不仅仅是产品,而是我们在生活细节里面的体验,我们要求严谨,对市场同类产品触觉比较敏锐,以至对品牌消费更加成熟的体验。同样追求体验的概念,在凯托蒙拓的销售渠道里面是可以看得到的,包括在中国大陆的零售网点,从过去的街铺,到目前已经开到中国数一数二的奢侈品购物中心和百货店,就可以看到我们追求有自己特色的概念。从目前的发展阶段来讲,我们也是采取同一个概念,我们进入新的销售途径、新的纬度,主要是为了提供更好的服务,追求一个更舒服的购物环境,这就是目前购物中心的新体验。

  中国近些年在打造多功能购物中心方面取得了巨大的发展,透过这些购物中心,可以满足消费者的购物需求,包括从休闲到娱乐,从购物到餐饮的选择,以及他们在这个购物中心所花费的时间,曾几何时风光无限的典型百货公司跟这些购物中心相比,这些百货公司就显得比较拥挤、比较闹腾、比较局促。购物中心对商业房地产来讲是一个新的契机,给我们挖掘新的客户需求提供了一个更大的空间。为了满足消费者新兴的需求和品位以外,提供给他们一系列国内及国际的品牌,开发商需要考虑顾客的体验,还有购物中心的升级、优化,尤其是购物中心本身的构造。如果把中国的购物中心对比欧洲,或者是对比香港,目前国内的购物中心往往是为了追求更大的商业利益,而放弃了包括休闲设施、文化空间,比如说书店、艺术廊、传统商店的领域,所以他们需要考虑的是更多的一些内容。针对以上的这些情况,购物中心最重要的不是仅仅建立一个品牌的忠诚度,而是对购物中心的归属感。

  目前的购物中心的同质化比较严重,个性化不够明显,因此购物中心在提供他们的内容的时候,其实有些业态是可以考虑的,包括美容、康体、健身、艺术等等。消费者比较重视到购物中心的体验,目前如果参考在欧洲比较新的一些购物中心,他们强调的更多的不仅仅只是品牌本身,而是他把这些品牌不同的产品线重新再划分,重新再组合化,所以他们卖的不是奢侈品,卖的是购物中心本身,通过购物中心,他把这些产品重新组合成一个生活时尚的东西。

  主持人:再次感谢卢卡先生的精彩演讲。

  各位来宾,在精彩演讲之后,我们开启今天第四场商业大讨论。投资是商业的命脉,资金是商业发展的源泉,从高周转惯性中投入发展高投资、高风险的商业项目,寻找合理、合适的回报渠道是关键。商业大讨论之四的主题是:商业发展项目如何构建回报

  首先请主持嘉宾上台就坐,有请:世联地产综合体业务线总经理宋春生先生

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  佳兆业集团总裁助理,佳兆业文化体育(深圳)有限公司董事长卜钧雷先生

  万达电影院线股份有限公司副总经理徐跃东先生

  北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理谢志华先生

  保利中环购物中心总经理叶柯先生

  主持人:谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请宋春生先生开始主持本场商业大讨论,讨论时间是25分钟。

商业大讨论之四:商业发展项目如何构建回报

  宋春生:今天上午提到一个议题,是关于转型的问题,其实咱们一听到转型,总觉得好像我也没转型,我一直在做地产行业。我是这么理解转型这个问题的,在眼下大量的住宅开发商转型做商业地产的时候,实际上它是一种交易。未来要做商业地产,它是面临着向服务的过渡。交易和服务最根本性的差别是什么呢?服务是别人碗里有了你才有,交易可能是咱们一次性搞定。

宋春生

  今天我们这一场是要用数据和钱来说话。第一个问题我想问问卜总,佳兆业在龙岗的大运场馆接下来以后,我看到那个规划挺激动人心的,因为这个物业是政府的,政府投入了那么大的场馆建设,光能源每一年的消耗量都是不得了的数,更不要说收你的租金,能不能用财务数据说一下你的投入、产出,你的股东是怎么看的,政府怎么算这笔账的?

  卜钧雷:今天主要是谈收益,以大运中心来做例子的话,我说几个指标,第一,政府做这种场馆,全国有非常多,场馆一般是为一个赛事而量身定作的,比如说大运会、奥运会、全运会,为什么说场馆的管理、运营是一个国际性的难题呢?它的核心不在于后期,主要是在上游。实际上某些某一种一次性的几天的赛事而量身定作的场馆,它的问题就在这里,这种场馆做成了以后,后期如何运营,如何商业开发,如何利用,如果没有在事先考虑清楚的话,后期它的运营成本,包括它的所有配合都会出现问题。大运中心和商业地产本身,我觉得是一致的,这是两句话:要发现价值、顺应规律。只要你能发现价值,并且顺应规律,在你发现的价值中会产生价值,你顺应规律的话,市场就会接受。大运中心整个投资达到60亿元,它后期的运营成本也非常高,如何能够发现价值呢?它有没有价值呢?实际上它是有价值的。在一个这么大的场馆,有这么大的广场,它是一个标志性的建筑,它是一个城市的标志,不仅仅是一个地区能涵盖的。国内有没有比较好的案例呢?实际上是有的,大家都知道原来有个场馆叫五棵松,后来变成万事达中心,它从一个普通的场馆怎么变成了万事达中心呢?万事达怎么会冠名这个场馆呢?就是它把场馆的标志性体现出来,产生品牌价值,那么场馆它就有价值。一个场馆只有做活动才有价值,没有做活动,它就是一个空场,它的运转产生的成本是没有办法消化的。你只有把内容放进去,甚至把内容做成长效化,把内容变成品牌,产生很大的内容,这个内容本身有盈利空间,它有品牌的盈利空间,有品牌的创造价值,它创造的人流我用什么来消化它?如果没有商业开发来消化,那么这些人流就是不经济的人流。相关的商业开发,就把这些创造的人流消化掉,产生的价值回哺场馆。大运中心作为场馆的模型,它解决世界难题的模型,它不是刚刚说的这个,有媒体,有会展,有多种场馆和活动的协同,这是非常复杂的。

卜钧雷

  我想抛开这个例子说一个普通的购物中心的案例,结合发现价值、顺应规律来讲讲。2011年我们在大连的天津街收购了一个项目,现在命名叫大连佳兆业广场,它是一个10年时间的烂尾楼,为什么我们要收购这个项目?为什么9个月就能把这个购物中心开起来,而且目前这个购物中心的人流每年以百分之百的数字在增长,我们的收益每年递增是30%,怎么能做到这一点?核心在于价值的发现,10年前烂尾的项目,10年后能不能救活?实际上是可以的,因为这10年城市的发展,原来没有地铁,现在有了地铁,原来周边没有写字楼,现在有了写字楼,原来周边交通不畅,现在交通很通畅,你只要发现这个价值,按照规律把它做成一个购物中心,做好它的服务,它的价值就出现了。在商业里面,这两句话是非常重要的,商业的钱不是那么好赚的,核心在前端。

  宋春生:卜总讲了两个事,一个是未来政府高运营成本的资产,你们是在探索一个道路。第二,对于大家担心的,说这购物中心这么多,以后怎么办,他们也在摸索,万一你做不了,我发现了价值,我还能把它救活,实际上还是有路子的。

  接下来我问一下万达电影院线股份有限公司副总经理徐跃东,我们原来是同事,我也是一个直接的问题问你,万达影院作为商业的核心的内容商,你目前拿到的一个项目起码是5000到1万平方米,一般你租它的场地,他都是贴钱的,请问你怎么解决和业主的这个关系?

  徐跃东:非常感谢观点给我们这个平台,刚才宋总介绍了我们以前是同事,在9年前宋总是我的领导,带我进入了房地产行业。在这个问题上,我可以稍微扯大一点,因为今天这个题目是关于商业地产回报的,大家可以注意到,前几天有两个新闻,一个是万达集团通过了国际的信用评定,DDD+,这是非上市企业房产公司,中国内地所有的企业当中最高的,这是一个新闻。第二个新闻是在香港发行了6亿的债券。这说明什么问题?说明当时给我们评级的一句话中的重要意义,这句话是说,万达集团的购物中心和酒店提供了强劲而稳定的现金流,支持了公司业务的发展。所以这一点提示大家,做商业地产所获得的收益不能够完全的跟我们过去做房地产开发的心态一致,这是有质的区别的。就像刚刚袁总介绍的,首先要考虑合理的收益,第二是要重点考虑安全。我们说商业地产,很多说是高投资、高风险,高投资是可以通过投资过程控制的,风险是追求的问题。

徐跃东

  说到业主方给我们提供的物业的条件和成本,我一直在公司内部讲,我说我很感谢非万达业主,到今年年底,我们在全国有142家电影院,1200多个银幕,其中40%以上是非万达业主提供的,而这些业主同万达广场的业主王健林老板有共同的追求,就是要做好购物中心,做好商业。但是在这件事情的理解上,更理解我们怎么做好电影院,进而能够对他的购物中心有所帮助的逻辑,因为他很慷慨的拿出了很宝贵的5000到1万平米的面积,跟我们共同打造这个购物中心。其次,业主在我们这方面的收入,在商场里面的收入,对主力店的收入需求,我一直在分析它的原因,我感觉7个字可以概括业主对我们这样用大面积支持起来的业态的支持,它的需求是什么,前两个字是“有用”,我做的这个电影院对你的物业业态有什么用,很多高端的物业,尤其购物中心,他不需要电影院,而低端的购物中心需要我做普通功能的,还是带来人流呢,还是做特殊活动呢,这个要想好。第二句是“靠谱”,同样的面积你做其它的业态也可以,但是能不能找到一种持之以恒,但是能不能找到给你提供稳定租金贡献的项目呢?我经常劝业主说,我们只要做进来了,你就不用管了,我们有电影行业的追求,商业地产的追求,我们的追求肯定不亚于你的。第三个是“有未来”,其它的物业很简单,你签完以后,两三年调一次,根据租金水平可以安排,但是一签电影院要签15年,怎么办?退一步讲,万达2005年开始到现在做电影院才8年时间,未来的15年,我们共同的经历电影行业的发展会面临很多的机遇,有没有做好准备?我相信愿意投5000到1万平米,愿意不考虑建筑成本,而共同考虑这个商业地产长久发展的业主,必然愿意跟我一起投入到电影行业接下来5年时间更大的发展中去,因为中国的电影行业刚刚起步,离世界第一还是有距离的,这就是我们长期发展的空间,也希望业务伙伴在将来能够继续支持我们。

  宋春生:接下来是北京钧涵基业企业管理的谢志华先生。我有一个问题要问您,商业地产从开发转向营运,这是两个不同的团队在做,他们面对的问题完全不同,现在既有开发,又有运营,在一家公司里面存在,运营公司一年挣一个亿就是非常棒了,但是一个80后做开发的,一个亿很轻松就出来了,怎么去衡量这些公司,怎么考核这个团队,然后让这个团队发展?不知道谢总能不能给企业支支招,这两个团队出现矛盾了之后怎么办?

  谢志华:谢谢主持人这么一个很有挑战性的问题,你刚才说的这个问题在很多既有开发又有商业运营的公司里面是很普遍的现象。我先就商业地产投资回报的问题讲讲,其实商业地产的投资回报是一个蛮尴尬的问题,今天中午吃饭的时候,我特意问了一下章华先生,他们的基金投资是怎么投的,商业地产的收入我认为分为三部分,第一部分是它的综合体当中的可销售部分,其实不仅仅是商业地产,其实其它的复合地产,或者所有的泛商业地产,它当中都有可销售的部分。第二部分是租金,其实还有第三部分,就是整个的资产增值。对于一个地产公司来讲,我们发现有很多的时候,他的租金收入并不高,有的公司的租金收入连利息都还不上。在这么一种情况下,为什么还有很多的企业去投商业地产呢?我看到很多企业在投商业地产的时候,基本上就是现金稳资产的模式,它这一部分是希望做到快速周转的,这一部分基本上就是可销售的部分。第二部分是租金的高低,它会影响到资产的价值,但是现在我认为租金的收入和资产价值是不匹配的,就是目前的收益支撑不了那么的价值。现在很多的开发商他真正的盈利或者说他的收入看到后端的资产价值的设置,而不是前端可销售的部分。

  就刚才主持人提到的问题,商业运营公司可能一年盈利一个亿都很困难,但是开发公司盈利一亿是很容易的,如果以这种盈利来考核他的价值,这是不公平的。我们换一个角度,商业的盈利,对整个商业资产的价值提升是有很大的帮助的,从这个角度来讲,他虽然帐面上创造的利润比较低,但是他对整个公司后端的收益比开发公司帐面上的利润要高很多。对商管公司的考核机制和开发公司的考核机制是不一样的,这是一个问题。另外还要说到商管公司和开发公司打架的问题,如果说一个房地产开发公司的人比商业公司的人强势,这个公司的商业地产一定是做不好的,如果说不能够让商业运营的人在前方从业态规划开始就介入,去主导整个过程的话,这一块做下来的东西肯定会很差。现在在整个行业里面原来做地产的人转型做商业地产成功的不多,原来做商业的人转做商业地产的人成功的比较多,根本的原因就在这里,因为懂商业的人他来做地产,他们可以符合市场规律的方式来做。

  宋春生:最后一位是保利商业的叶总。我有两个问题请问您,第一,能不能把商业地产涉及到的收益成本给大家一个简单的概念,第二个是这个里面控制的核心在什么地方?

  叶柯:我是保利商业旗下的保利商业公司的叶柯,刚刚讲到购物中心的开发,它有比较长的时间,由前期的选址、定位,到后面的前测,以及招商、开业,整个过程是比较长的。特别是在商业的购物中心来讲,整个区位的价值会对这个购物中心前期的培育有一个很大的关系。现在我们开业的购物中心有两个,前期在佛山南海有一个16万平米的购物中心。在前期比较大的困难就是在于招商方面,招商完毕之后开业前期的客流没有上来,对整个商场的经营有一定的压力。在整体的运营上面,最大的压力还是运营成本的管控,这里面包括运营管理的营销费用的成本,营销成本开支之后带来的成效是否跟我们预期的能对等,这些都是我们在前期比较着重看到的问题。在运营过程中,我们对整个商场的客流的促进,以及相对应的各方面的营收在这个阶段也有比较多的问题需要考虑。在商场经过了一定的培育期之后,进入一个稳定期,商场的出租率会比较稳定,商场的客流通过各种的营销,也会不断的有增长。在这个过程中,可能会伴随着商场经营的稳定,对于收入会有更大的支持和增加,包括租金的收益,以及顺带会增长的广告收益,以及场地外租的收益,都会有进一步的提升。在运作上,刚刚几位嘉宾也讲到,做购物中心不像做房地产开发,房地产开发可能是10块10块的赚,做商业运营可能是一分一分的在积累资金。像我们整体的物业是属于开发公司的,我们更多的像是一个第三方的运作公司,从资产收益上是会回归到我们的开发公司上,我们只是作为一个运营公司在管理这个经营项目。对我们的运营管控有非常大的压力,怎么样有效的控制运营成本,这是我们需要充分考虑的问题。集团对我们也有一个比较明确的经营上的考核的指标,比如说出租率、成本、运作费用的控制等等,这方面我们既要积极的开拓我们的业务,增加商场的出租率,增加收入,又要有效的控制整个运营上的成本。

叶柯

  宋春生:由于时间关系,本场讨论到此结束,谢谢大家。

  主持人:谢谢宋春生先生的主持,也谢谢所有参与嘉宾的精彩发言。接下来进入商业与零售、品牌商大会第三个环节,主题是:商业的策略:市场抉择顶尖商业如何布局。首先请出本环节演讲嘉宾,有请屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监张宏伟先生。张宏伟先生的演讲题目是:屈臣氏的开发策略。有请张宏伟先生!

  张宏伟:我刚刚看了一下,已经超时了40分钟,我争取抓紧时间。各位嘉宾下午好,非常高兴受邀请谈谈屈臣氏的开发策略。屈臣氏是全球最大的个人用品的零售企业,我们在全球33个国家和地区经营超过11000家店铺,目前在中国大陆市场我们的店铺总数已经超过1600家,覆盖了200多个城市。从去年起,传统零售企业受到了消费低靡和电商的冲击,但是屈臣氏依然坚持稳中求进的开发策略,我们在一二线城市的核心商圈、复合型商圈,以及区域性的核心商圈,都在积极寻找开店的机会。同时在三四线城市,已经有店的,我们通常会根据我们这个店的销售情况来决定是否要增加新店,在还没有开店的城市,我们也会通过非常谨慎的调研和论证,有条件的话就突破空白,在三四线城市的核心商圈来开设新店,这些都受到了当地消费者的热烈欢迎。

张宏伟

  在屈臣氏已开设的店铺中大约有40%左右是和商业房地产开发购物中心进行合作的,35%左右是和百货业的合作,还有20%是和综超的合作,其它的有一些零星的会和其它的业态合作。首先我认为现在消费者对一站式的购物、娱乐、餐饮、社交的需求越来越高,所以在一二线城市,我们通常都会加强和购物中心的合作。商业房地产开发商通常已经拥有了比较高的品牌认知度,比如说老牌的商业地产开发企业,像万达开发的万达广场,中粮开发的大悦城,他们在消费者心目中已经有了明确的形象和比较高的认知度。还有老牌的一些百货企业,比如说王府井、银泰,他们也加入了商业地产的开发行列,比如说自建、收购、参股一些购物中心,像王府井购物中心、银泰城,他们也拥有一些品牌的知名度。还有住宅,传统的住宅企业,比如说万科、恒大,他们的购物中心作品还没有问世,年底应该有万科的项目会出来,但是这些项目都已经受到了业界极大的关注和消费者的期待。实际上他们也拥有了品牌知名度,开发企业的品牌知名度为什么对商家很重要呢?最直接的好处就是他们会带来充足的客流。

  成功的商业地产企业,通常他们的管理能力比较高,他们对项目周边的情况都会做比较详尽的研究,会做一个合适的项目定位,他们的业态规划也会比较精准,这样的话,对我们商家来讲也是更加有信心。还有就是商业地产企业除了有比较好的开发团队,还有比较好的物业服务,这样的话,他们在不断升级、提升他们的服务水平的同时,就会让商家在购物中心里面安居乐业,让消费者也能够流连忘返。当人流量出现问题的时候,通常这些开发企业,这些比较有责任的业主也会帮助做促销活动来吸引客流,中长期也会通过一些品牌的调整、楼层、业态的调整来迎合消费者不断变化的喜好。

  成功的商业地产企业,通常也是一个稳定经营的公司,比如说商场对一些主力店都会签15年左右,一些次主力店也会签8年左右,因为租期比较长,所以正规的商业企业的履约能力、诚信力就会更高一些,这也是我们期望和开发企业多多合作的主要原因。

  我们在全国的1600多家店铺中,有40%都是和购物中心来合作的,我们也是购物中心的一个吸客的高手,原因总结起来有这么几个方面。一是屈臣氏能够给购物中心带来稳定的客流,因为屈臣氏在中国有比较高的品牌认知度,根据尼尔森的报告,屈臣氏的品牌价值度远远高于亚洲零售业的平均水平。购物中心不但需要一个很好的业态规划,也需要消费者非常高的品牌认知度。第二,屈臣氏的目标客户群定位非常准确,我们的核心顾客群大概是15岁到35岁,以女性居多,现在男性也越来越多,他们通常是年轻、时尚、追求生活品质,具有一定的经济实力,并且积极消费的消费群体。他们和他们的家人、朋友也通常是购物中心最希望聚到的客群。第三,屈臣氏的顾客忠臣度比较高,因为我们的新品替代率非常高,这样他们会反复光顾屈臣氏的店铺,购买他们心仪的产品,发现并尝试一些新的商品,这也能够带动他们在购物中心其它一些店铺的消费。第四,屈臣氏作为购物中心的生活配套和体验式的业态,为购物中心的顾客提供了一个休闲站,延长了顾客在购物中心的消费时间。第五,屈臣氏是一个健康的、受人尊敬的企业,能够为购物中心的经营者带来一个稳定的租金收益,在过去几年,屈臣氏的销售连年超出预期,这样的发展趋势必然会为购物中心带来不断增长的收益。

  基于以上的原因,我们和商业地产开发企业的合作是双赢和愉快的,越来越多的商业地产开发商正在成为或者已经成为我们的合作伙伴,为消费者提供更好的服务。

  主持人:谢谢张先生,请您留步,请到台上的嘉宾位上就坐。

  各位来宾,下面又到了商业大讨论的时间,即将开始的第五场讨论主题是:市场抉择顶 尖商业如何布局。从项目选址到招商、布局,商业发展每一步都需要高超的眼光和丰富的经验,谁会成功谁将失败?市场消费者会有自己的评判。

  首先请主持嘉宾就坐,有请:屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监张宏伟先生

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  广东本草药业连锁有限公司总经理邱伟波先生

  北京世纪星滑冰俱乐部有限公司董事长范军先生

  世邦魏理仕广州分公司商业服务部董事严思慧女士

  深圳市乐迪服饰有限公司总经理罗鸿先生

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请张宏伟先生开始主持第五场商业大讨论,讨论时间是20分钟。

商业大讨论之五:市场抉择顶 尖商业如何布局

  张宏伟:刚才我的发言中主要是谈了屈臣氏的市场策略,今天我们这个议题是市场抉择,商业布局是更加广泛的一个议题。今天请到了几位重量级的嘉宾,我想请他们谈一下市场抉择和商业布局。2013年对于零售市场来讲的确是充满挑战的一年,在这一年,首先是遇到了GDP增幅的主动减速,给消费市场也带来了一个负面影响,紧接着就是来势凶猛的电商冲击。电商在多年前冲击的主要是音响产品、书籍,接着是3C产品,包括一些家电,现在电商冲击到了零售行业的各个领域,包括服装。首先我想请深圳市乐迪服饰有限公司的罗总谈谈,在电商冲击到服装行业的情况下,你们的市场抉择和商业布局是怎样的?

  罗鸿:首先感谢观点地产新媒体给我这个机会在这里分享。2013年,整体的经济环境发生了变化,我们对于商业地产来说,实际上是它的一个客户,因为我们是经营品牌的。所以我想首先从客户,或者说以消费者的角度来看商业地产的选择,这也是跟我们今天的这个主题商业地产挂钩的。

  我认为,作为一个品牌商选择商业地产,有三方面最重要的因素,第一是它的定位,第二是商业的规划和组合,第三是租户的策略和后期的运营。首先是定位,如何选择一个合适的商业地产,它所定位的目标消费者和我这个服饰品牌所选择的目标消费者是否一致。众所周知,经济环境不好的情况下,仍然买单的是消费者,他就是服装企业的衣食父母,因此,是否是目标消费者的首选,这个就至关重要。第二,今天上午嘉宾也说到,其实商业规划和品牌的组合,也是我们在商业地产营运中作为服饰的品牌商所考虑的一个重要的因素。商业地产的开发是要平衡建筑结构、设计美学和商业利用加强等多方面的因素。不仅现在的商业地产应该带给消费者的体验或者是艺术的欣赏,同时应该满足服饰及其它类别的商业的作用。在品牌组合方面,我们都想跟自己相匹配的邻居相结合,这样才能够吸引更多的目标消费者,把市场做大。第三点是租户的策略和后期的运营,租户的政策这一块,品牌商开商铺做生意,都讲究投入与产出,一个性价比比较合适的租户政策,可以吸引到更多的优秀品牌的进驻。在后期营运方面需要的是商业地产更好的组织商户跟商户之间、商户跟项目之间的互动,吸引来更多的目标消费群,才能做好这个市场,才能与这个商业项目成为核心的项目。

  张宏伟:罗总讲得非常好,非常有条例,而且非常富有感情色彩。但是你刚才没有回答我的问题,因为现在电商一直冲击到服装的行业,现在购物中心里面的服装这个业态已经成为电商的试衣间,包括万达在明年的一些规划当中开始缩减服饰的经营面积的比例,您怎么看这个问题?作为一个服饰企业,你们是怎么布局的?

  罗鸿:我们觉得引发这样的变化,从价值链的角度来说,现在服装行业之所以在百货里面出现了这个下降,或者在传统零售里面下降,是供应链整合的过程,上午有嘉宾提到,传统的零售行业是一个租户的功能,而不是营运的功能,而租户的功能在供应链的角度来说,他是拉长了这个产品从设计、生产到最终消费者的过程,因为他是一个租户,不是一个运营的过程。作为乐迪服饰来说,我们做的工作就是缩短供应链的过程,把百货商场里面部分的租户变成经营,以此去获得更大的价值链。服装行业在2014年,更多的是要走一个供应链的压缩,这样才能提取更大的利润。刚刚张总也提到网上对于服饰的影响,大家都知道,2013年双十一女装销售最好的品牌是在广州,但是它不是线下的品牌,其实线上跟线下是有区别的,作为服饰的从业者来说,要做线上的品牌,可能要跟线下有区别,线上和线下的融合,线上部分更多的是作为推广的功能,这当然是基于线下有比较大的体量。假如说只做线上的品牌和线上的受,可以完全是新的设计和新的Logo。因此,2014年的服装的机会点,有可能现在有一些服装企业会针对线上去生产一批货品,或者是注册一些品牌,更好的发力线上,吸引追求便利,追求性价比的消费者。

  张宏伟:购物中心现在更多的是要增加体验式的业态,刚才罗总从服饰方面诠释了一下作为服饰企业会怎么做。除了你刚才讲的这些之外,还有一些企业会在实体店铺提供更多的服务,就是增加服饰企业在实体零售店铺的体验。说到体验,咱们世纪星滑冰俱乐部应该是各个购物中心都在追逐的业态,因为这个业态是体验式业态,你不可能在网上去完成,还是需要到真正的冰场去体验。范总现在是不是生意很好做?

  范军:谈不上好做,我们也在发展阶段,也在研究业态的特点的阶段。很荣幸主办方给我们提供这个交流的平台,作为世纪星滑冰俱乐部,我们是一个营运的公司,我们这一两年一不小心被电商、同质化的问题推到前台来了,我们也不会幸灾乐祸,因为我们现在研究滑冰场怎么样跟购物中心实现共赢,把滑冰场真正变成购物中心一个有力的、正能量的产品。

  我是8岁开始学滑冰的,有40年的冰上运动的经验,我们也可以某种程度上说是为冰雪而生的。

  张宏伟:范总是若干届的花样滑冰的冠军。

  范军:滑冰场真正的融入到购物中心里来,这是我们当年没有想到的,我们现在在研究,一个购物中心能把我们招进来,甚至它投资,精装、交付的过程中,到底跟我们滑冰场有什么关系,这是我们现在在研究的课题,为什么要投钱,又不赚钱,运营商承租能力也比较弱,它实际上就是关注一个间接的收益,如果当成一个主力店的形态的时候,它更加是一种间接的收益。最终的结果就是我们要把一个滑冰场做到让大家一见到这个滑冰场,就有很惊叹的感觉,做到这一点,可能就能实现我们购物中心设滑冰场的目的。在这个过程当中,我们在研究如何让我们的滑冰场做到多元化,因为滑冰的收益无外乎门票和培训两个传统收入。这个收入,我们很惭愧地讲,世纪星是中国第一家滑冰场和滑冰运营者,从1999年,我们的门票在北京首体就是50块钱,到现在为止,我们的收费还是50块钱,15年了,物价涨了那么多,但是我们的门票从来就没涨过。我们2006年进入海岸城,在2007年1月份的时候,我们想涨10块钱,应该讲是心惊肉跳的,还要和华润万象城联动,说我们1月1号涨10块钱,所以现在深圳的票价是60、70。冰场是一个反自然的,因为我们的冰是要在40度的时候冻上,那是跟大自然对抗的一种现象,既然是反自然的,可能就要逆思维,就是我们的冰场不见得是通过门票和培训,既然是逆思维,我们就实现滑冰场入住商业中心带来间接效益,而不是直接效益。能够把这个问题解决了,开发商、投资商也不纠结了,我们也能放开手脚把多元化和把让人感觉惊叹的元素提炼出来,这是我对滑冰场的理解。

  张宏伟:我也非常期待有让人惊艳的冰场出现,大家去过购物中心,看过冰场的话,现在很多的冰场还是比较雷同的,就是说你很难看到一个冰场能给你一个惊艳感觉的,希望将来能从范总这里看到更多的变化。

  药业连锁是一种特殊的连锁企业,药业是地域性非常强的,政府监管也非常严的,我以前听说开一个药店,直线距离多少米之内不能开第二家,邱总是广东本草药业连锁有限公司的总经理,请邱总给我们谈谈药业连锁企业,你们是怎么选址和布局的?

  邱伟波:药业是国家比较严格控制的行业,必须要有资质,特别是今年,整个食品安全的问题非常严重,包括现在在实施的过程中,把奶粉放到药店领域来经营、控管、追溯。广东本草是一个全资国有企业,没有股改,现在它的整个板块不单单是做药,它是做一个综合的业务,它里面有药,有食品,包括有医院高端的医疗设备、检查设备,同时还有所有中药材,包括名贵中药材,精细药材。我们的选址很简单,我们今年刚刚对商业地产有所配套,原来我们是对社区配套的。现在对商业的配套,在高端的商业区域里面,我们选择了设立一个健康体验中心,就是当你检查自己出现亚健康的时候,你可以不用去医院,来到我们的健康体验中心通过理疗或者是服用一些药物来使自己达到健康。我们最大的体验中心有1600平方米,现在正在筹备。对于我们的实施方面,我们有三种模式,第一是和房地产商联盟的方式,第二是加盟的方式,第三是直营市现在如果加盟我们,他们赚不到钱,就全权托管给我们,我们帮他们管,亏了我们陪,赚了和他分成。药业是零售业里面比较庞大的部分,广东省有6万多家药店,包括私人和连锁药店,今年的新规,执业药师必须全部配上的情况下,差额非常大,今年报考执业药师的从业人员非常多,今年整个大的政策国家都在调控。下个月会出现一种大的变动,就是有职业资质人通过药监局管理,一个人可以管10家店。

  张宏伟:刚才您说在您的连锁药店里面会有理疗,我想购物中心应该会非常欢迎的,比如说有些亚健康的人去购物中心,孩子去滑冰,他自己可以做做理疗,这种是算医疗吗?国家对这方面有什么相关的规定吗?还是说你开个店,买个理疗仪,消费者来这里使用理疗仪,这方面相关的政策和法规是什么?

  邱伟波:这个有规定的,如果是医院使用的,必须要有相关资质的从业人员,包括药店里面都要配医师。现在很多商业地产主动找到我们,现在全国的商业地产没有一家是真正配套健康保障功能的,我们现在有了这种策略,所以商业地产会主动找到我们。

  张宏伟:你们是只在广东省内,还是可以跨省?

  邱伟波:暂时只在广东省内,因为我们属于国资委企业,在省里面有很多的优惠政策和补贴。

  张宏伟:西方有句话叫女士优先,但是我之所以在我们这一组把唯一的一位女士留到最后发言,是因为严总是来自世邦魏理仕广州分公司的商业服务部的董事,大家都知道世邦魏理仕是一个专业的服务机构,对甲方和乙方都非常了解,从您的角度来看,您对我们今天的论题,市场的抉择、商业的布局,不管您是帮一个商家拓展,还是帮一个业主找商家,您是怎么去平衡的?

  严思慧:非常感谢主持人,各位嘉宾下午好,我是世邦魏理仕商业服务部的董事严思慧,我们公司是目前全球最大,而且是历史最悠久的一家商业顾问公司。切合今天的话题,我就想说一下我自己个人的一些看法。说到电商,它的优势相对于实体店,它的优势在于它的标准化产品,以及低价的产品,它占有的市场份额可能相对来说会比较大,而且它是不会受到消费者地域限制的。但是购物中心,或者是商场,它会受到地域的局限。它的优势是可以提供体验式的场所,而且高端的这些商品相对来说对电商的冲击会比较少。另外说到怎么把这个体验做好,我认为有几点,首先是要从视觉上给消费者一种冲击力,就是视觉的体验。同时,在服务上也要有一个体验,在网上你不能体验的服务,在实体店是能够享受到的。另外还要有一个艺术的体验。现在我们看到很多商场是跟艺术结合在一起的。还有就是惊喜的体验,就是我每次来到这个商场,它都能带给我不同的惊喜。举个例子来说,前段时间在太古汇,它在中庭里面举办了两三场芭蕾舞演出,假如消费者有时间,而且这个芭蕾舞是免费的,那我们为什么不去看呢?它就是惊喜加上艺术方面的体验带给消费者。好的商场一定要给消费者一个过来的理由,有了这个理由之后,我们要使消费者在这个商场里逗留,我有了这场芭蕾舞表演,然后还有一些个性化的商品带给消费者,他就有了一个逗留的理由。在之后就是他有没有还要再过来的理由,在开发商要做商场的时候,这三点都是要考虑的。只要把我们的实体店或者是购物中心做到能够成为一种社交的场所,或者是作为一个聚会的场所,无论是跟你的商务朋友或者是家人,都能来到这里聚会,还有就是会带给你一些惊喜,我认为我们就可以无畏电商的冲击,而且能把这个体验做得很好。这是我个人的一些看法。

  张宏伟:谢谢严总。非常感谢几位嘉宾对我们市场抉择、商业布局的非常好的诠释,使我们都受益匪浅,非常感谢。

  主持人:谢谢张宏伟先生为我们主持的精彩对话,也谢谢所有嘉宾的参与。下面我们进入商业与零售、品牌商大会第四个环节,本环节主题是:品牌商看点:体验商业的趋势与发展。接下来请本环节第一位演讲嘉宾上台,有请:

  美国精选国际酒店集团中国有限公司总裁&法拉帝国际酒店及度假村集团行政总裁曾颜先生

  曾颜先生的演讲题目是:体验为王 超五星级服务如何缔造。有请曾颜先生!

  曾颜:各位嘉宾、女士们、先生们,非常荣幸今天来参加这样一个商业活动,就“体验为王,超五星级服务如何缔造”这样一个主题和大家共同交流和分享。

曾颜

  随着社会与市场的不断深入发展,现代酒店业总是有种让人望尘莫及的感觉,这一家占据绝无仅有的地理位置,那一家是顶级设计师的杰作,在这么多眼花缭乱的选择当中,无论是酒店的缔造者,还是酒店的消费者,在今天的市场当中我们就像是个糖果店里迷失的孩子,寻找自己喜欢的,却到了无从下手的地步。今天仅以我的观点来讲我对体验为王的感受。

  第一个观点,适合的才是最好的。酒店的服务产品所表现的各类载体其与生俱来的最大的特质就是体验,时至今日早已脱离了之前的感官体验。这张图片是我们在云南玉溪的抚仙湖旁边的酒店的设计图片。进而升华成一种对文化、设计、灵感多层级的追求,美国竞选与法拉帝集团在倡导当中也是基于这一点,集团在发展的过程当中一直注重不是简单的精神元素附加在事物元素的堆砌。我们更加主张品牌是在贡献模式下的共性。历史、文化、城市、自然、故事都可能成为酒店体验产品发挥得工具。无论是开发者还是消费者,甚至有着某种情结的酒店控发烧友适合体验才是最好的体验。我们这个酒店可能在2017年开业,这个酒店在玉溪的抚仙湖边上。

  第二,位置永远是无法取代的DNA。相信我们每个人无论以何种身份到访过哪个国家所谓的中心城市,我们现在一说酒店,就会提到一个城市综合体,可能又会在城市的中心,国际酒店往往把位置作为选择的首要因素,但是作为美国精选,我们同时也是把选择的位置作为了一个同等重要的因素,但是我们的位置因素不仅仅说是交通便利。位置可以是一个体验选择的主要目标,这是我们玉溪抚仙湖旁边的另外一个酒店。大家可能知道,现在云南玉溪处在一个风口浪尖上面,前段时间说抚仙湖的水质遭到了大的污染。在这里我想表明的是,如果你没有尽收眼底的维多利亚港的大堂吧,或者说把玉龙雪山定格在自己酒店的每一间客房的位置的时候,那你依然可以用城市天际线的空中走廊的景中景来定义你的位置在区域中的独一无二性,在这里所提到的玉龙雪山,大家可以看到丽江的一家酒店就是把玉龙雪山装进了他的大堂里面。

  第三,设计是关系的风尚。这个酒店是我们在云南丽江的一个酒店项目,设计是酒店成功与否这个结果前可以进行预期的过程,曾经我有过一次这样的体验,我们在香格里拉的时候,我和香格里拉的一个喇嘛在诵读金刚经经文的时候从开始无法掌握的节奏,到慢慢领会经文的韵律,后移步到他们的茶室,点炭火、煮沸水、冲汤茶的过程中,尤其是大家可能去过香格里拉的玉龙庄,大家可能有这方面的体验。设计是一个酒店体验的关键之一。

  第四,让技术入侵,你没有理由拒绝科技。这个我想不用多讲,大家都知道,现在酒店科技的程度已经非常高了,尤其是智能手机和平板电脑的使用,使很多酒店的科技已经趋向于更加智能化。我们这个酒店的设计是成都的青城山道教的祖庭,我们做了一个道教文化为主题的酒店,这里可能更多的会感受到体验的元素。

  第五,环保是一种生活方式上难能可贵的奢侈。我们这个酒店在云南的德宏的芒市,这个是以孔雀为主题的酒店,在这里我们已经养了将近3000只孔雀,将来这些孔雀都可以去领养,就好象在马来西亚的巴加亚生态度假村可以领养珊瑚一样。精选国际在中国区进入的将近13个项目的过程中,我们已经把环保定义成一种生活方式的变革。

  以上就是我今天要说的5个观点。同时在这里我要提醒大家一点,随着市场程度的进一步深化,尤其是中国的酒店业将面临一次洗牌和调整,竞争将进一步加剧,酒店业的裂变已经在开始了,或者说即将发生。酒店业的投资商和品牌商将拥有更多的机会,我希望大家在看到我们目前酒店业的机会的基础上,对我们这个行业要充满梦想和活力,充满激情。今天到会的有好几个酒店集团的,有曾经我服务的老东家美国万豪酒店集团的同事也过来了,在未来酒店的发展过程中,国际酒店集团面对中国市场,我们可能会有更多的调整。请大家继续关注国际酒店集团在中国的发展,国际酒店集团历来是和商业地产是很好的合作伙伴。

  主持人:谢谢曾颜先生的演讲,下面请出本环节第二位嘉宾,有请:融道中国执行总裁郑展先生郑展先生的演讲题目是:消费文化中的细分定位策略。有请郑展先生!

  郑展:非常有幸参加观点2013的商业年会,我的主题变了一下,是今天早上临时写的,文字性的东西比较多,我也认为我的这一部分干的东西比较多。从我的角度来看商业地产的未来,我认为商业地产的未来是“玩”出来的。为什么是“玩”出来的呢?我先介绍一下我,郑展,“正”是我做人的标准,“展”是我做事的追求,这也是父母赐予的。看一下我们企业,融道中国是2004年成立的,做得比较多的是商业品牌的工作,包括儿童的培训工作,从2007年开始大部分的业务转向儿童的体验馆,我们也是中国第一家做儿童体验馆的公司,到现在我们自己投资和委托经管的项目是23个。我们现在有三个品牌,一个是“成长湾”,这是我们的新品牌,是一个高端品牌,这是一个美国范的体验品牌。还有一个是叫我的奥林匹克,是在鸟巢里面的儿童体验馆,一共有2万方。还有一个是Ido梦想城,它是我们的精品店,面积大概是5000平米左右。融道从儿童体验馆存在的时候,他就开始做这个业务,应该说在这个行业里面,每一次大的事件都有融道的参与,包括这个行业一共举办了4次的论坛,都是融道来召集行业内的人士举办的,这个行业每年的研究报告、数据、商业模式、运营模式、研发模式,这个基本上都是我们公司来发表的,包括这个行业唯一的一本书也是融道来出的。

郑展

  我们始终在做第一,首先我们是第一家引进儿童职业体验馆,我们从2007年开始做,我们的数量是最多的,我们占的市场份额是第二名的4倍。我们的人数也是最多的。我们从2007年开始儿童职业体验馆开始,我所负责的这个板块已经开始裂变,现在已经裂变成三个大的板块,一个是以儿童职业体验为主的商业和衍生品部分,第二个是儿童主题公园的部分,包括一部分的儿童商业,第三个部分是我们今年刚刚成立的公司,位于重庆,是中国首家儿童产业城,它一共有2988亩地。大家可能会质疑说,你们拿的这些地可能是在郊区,其实我们这个项目就在重庆九龙坡区的主城。

  我今天从儿童产业的机遇或者是产业地产的机遇出发。首先看这几个数据,第一,中国现在正在经历第四波婴儿潮,这个第四波婴儿潮怎么界定呢?应该是从2007年开始起,那个时候的小孩子出生比例非常高,80后已经进入了一个生育高峰。什么时间结束呢?应该是在2028年结束,也就是说从0岁出生,他要成长14年时间,0岁出生率最高的是在什么时间点呢?应该是在2015年,这是第一个大的行业的背景。现在0—14岁的儿童比例已经占到总人口的18.6%。第二,十八届三中全会刚刚放开了单独二胎的政策。2013年单独二胎的育龄妇女是1200万,有人预言说大概3年左右的时间,0岁儿童的比例激增800万,我觉得可能还不止。有些人符合单独二胎的政策他在生,有些人不符合,他可能生的比例也很高。第三是儿童消费市场规模超2万亿。这个有几个数据来证明,中国目前为止已经有31家儿童上市的企业,这31家几乎都是在婴儿潮时期产生的,还有一个,2007年的时候,儿童占家庭总支出的比例大概是26%,去年我们看数据,它已经超过了33%,也就是说儿童占家庭支出的结构,这个比例是非常夸张的,大家也可以想象一下,前几年儿童的业态几乎很少进购物中心,因为它的评效、承租性都不是很好,现在看儿童的产业、儿童的业态全部都进入到购物中心里面了。

  我们的项目大部分在购物中心里面,我们接触商业地产很多年,每年也会看一两个物业。我们也总结了一下,现有的商业地产,我们认为的一些问题和存在的机遇。第一是电商冲击,这个大家都讲得很多了,我觉得电商冲击带来的是业态的演变。第二个是家庭群体成为重度消费群体。我们这两年每年都在做这样的市调,我们也看了一下其它的咨询公司的报告。一线跟二线城市我们手里的数据是这样的,家庭群体(两口之家)逛商场的比例不到30%,而三口之家占到了47%,占到总人群的一半,这是很夸张的。再有一个,商业地产超量,我不知道它会不会成为将来商业地产的一个死结,它的数量在超量,体量也在超量,我觉得未来会带来非常恶劣的同质化竞争。开发商在前一段地产开发,住宅这一部分财务已经平衡了,甚至有的已经盈利了,购物中心这一块他可能作为一个附属,这时候他可以盈利,也可以不盈利,这样的话,未来可能会出现大量的商业地产关门的情况,所以我们也很担心,我们在选商业地产的时候,我们也看地段、硬件、停车位等等,我们也看它的定位,它的定位是否足够清晰,同时他的运营条件是否够充分。

  从我们的角度来讲,如何把现有的购物中心变好?变好的前提就是看现在的需求,从我自己本身的需求来讲就是,玩已经成为一个强需求,如果能把玩的问题解决好,那么体验式消费的商业就形成了。

  我今天所有的话题都围绕着玩来做,首先看看儿童节怎么玩,我叫三个玩,一个是玩真的,玩真实的角色、任务及环境,第二个是玩腔调,玩是要有腔调的,没有腔调是没有意思的。玩什么腔调?玩范儿,我们叫玩范儿。第三个是玩攻略,人什么时间最认真?其实玩的时候是最认真的,那么玩就一定要有攻略,没有攻略的玩是不可持续的。

  我们来分解一下,看看我们现在的体验馆独特的体验方式,举个例子,这个地方发生火灾了,体验馆里会有人报警,说这个地方发生火灾了,然后消防员接警,警察出警,把封锁线拉上,疏散群众,然后是消防员救火,然后拉响警报。然后是医生抬着担架去救人,之后是电视台的人去报道这个地方发生了火灾,可能是什么原因发生的,可能有人纵火或者什么其它的原因,这个地方正在抢救,伤亡人数怎么样,再往下依此类推,我们现在的体验馆都是这样做的,它是一个真实事件的虚拟化的体验,这是我们叫玩真的。

  第二个是玩腔调。玩项调怎么玩呢?我们有一个成长湾,它的英文名字叫UP.1。它是一个美国范的儿童职业体验馆。为什么是美国范的呢?我们知道现在的儿童体验馆也有一定的同质化,他们的品牌形象、品牌诉求和定位都有些模糊,所以我们通过一系列的调研,锁定了这样一个美国范的儿童职业体验馆。玩腔调,这些里面都有哪些腔调呢?有非常多的腔调,我们的场景都是美国范的,进去以后就像进了一个美国城一样,我们的道具、任务、雕塑小品,包括我们的双语环境、主题曲,都是非常美国化的,包括我们的吉祥物,大家一看就是非常美国范的概念,包括我们的场馆,都是非常美国范的。

  第三个是玩攻略。可能有些人对体验城不太了解,我们现在做了一些调研,就是基于开馆一年以上的场馆做的调研,一年以上的场馆,有将近30%的玩家都已经是职业玩家,他们都已经开始研究攻略了,这个攻略是什么概念?比如说每次挑选什么样的职业,做什么样的任务,每次积什么样的分值,还有接下来有什么样的大型的任务和活动,我们这里面,我们把它称之为成长认证系统。成长认证系统是个什么概念呢?就是把所有的职业对应儿童的相关的社会化的能力,这些能力包含沟通能力、表达能力、应急避险能力、自信能力、勇气能力等等,包括爱的回报能力。我们针对这些部分,分散到每一个职业当中去,当小孩子体验了某一个职业或某几个职业之后,他就积累了一个能力,这样他下次再来玩的时候,他的职位,他所得到的虚拟货币的工资,包括他的称号,每次都不一样,而且他每次所要担当任务的角色跟要在这个任务角色中所要达成的目标都是不一样的,从我们的角度来讲叫成长任务系统,当然它也是有一套非常强大的系统在支撑它来实现的。

  那么我们看看我们的儿童产业城该怎么玩。儿童产业城分了四个大的板块,简单来讲,我们叫做线上、线下、商业、产业,我们这个儿童产业城有1300亩的主题公园,我们要打造的不是重游艺的体验公园,我们是重体验为主,大型的游艺设备为辅的主题公园,我们线下有一个大型的主题公园,我们要在线上建一个儿童虚拟的游戏社区,当我线上有什么,线下就有什么,当我线上、线下互动的时候,我的粘性就非常强了,另外我的消费半径也拉长了,再一个,当我的会员系统、积分系统打通之后,我线上就可以集聚巨大的人气,再加上把全国的体验馆的数据融合在一起,这就可以形成一个巨大的线上的儿童游戏的社区,当然我们前期都是推的比较益智的游戏社区。这样相当于我的主题公园是一个人流发动机的作用,同时我的线下还有一个儿童商品贸易城,线下有30多万方的儿童商品贸易城,同时我在线上可以做一个B2C的商店,这样它不仅做重庆和西南的生意,它可以做全国的生意,这里面我只需要做好我的呼叫中心和支付系统。当我有了巨大的人流和消费市场的时候,我整个产业城就盘活了。这样我的生态链的闭合状态就形成了,这也是目前为止我们认为儿童产业做到这个层面是很大的一件事情。

  我们通过各种各样的方式,把玩的理念、玩的精髓打造出来。最后预祝各位商业地产越玩越远,谢谢大家。

  主持人:非常感谢郑展先生的演讲,请您留步,在台上的嘉宾席就坐。敬的各位来宾,本环节嘉宾演讲已经结束,下面进入第六场商业大讨论。

  电商的兴起与冲击,传统商业面临全方位的改革与创新,体验式消费成为行业方向之一,这会是商业的未来发展趋势吗?商业大讨论之六的主题是:体验商业的趋势与发展。首先请主持嘉宾上台就坐,有请:

  三磊设计总裁张华先生

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  美国精选国际酒店集团中国有限公司总裁&法拉帝国际酒店及度假村集团行政总裁曾颜先生

  融道中国执行总裁郑展先生

  四平李连贵饮食服务股份有限公司董事长温亚龙先生

  上海麦海食品有限公司(摩提工房)总裁汪志刚先生

  四海一家全国开发总监黄树成先生

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请张华先生为我们开启这场商业大讨论,讨论时间是25分钟。

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  张华:这是今天非常精彩大会的最后一个环节,大家已经很辛苦了,不过好在刚才郑展先生的一个玩的理论把大家的兴奋点又挑起来了。今天的对话主题是体验,体验都是应对着电商来的,其实没有电商的时候,永远都是在讲体验的,只不过由于电商的冲击,大家把体验这件事就格外的强调起来,以区别于虚拟空间无法获得真实体验、真实记忆的两者的差异。现在我们也发现零售的比例在逐渐下降,餐饮、娱乐、休闲在城市综合体的比例在上升,这些具体的数据也显示了消费结构的变化。我想在座的各位在他们各自的领域里面都研究得非常好,儿童馆如何体验,度假酒店如何体验,餐饮如何体验等等。他们都是在本行业里非常优秀的成功者。今天我们围绕着一个商业地产运营的话题来谈。刚才很多朋友讲,我们的商业地产是商业搭台、店家唱戏,戏唱好了,大家才能全赢,戏唱不好,大家全完蛋。

张华

  首先我想从曾总开始,您是做酒店方面的,您是精选酒店和法拉帝这两个品牌中国的总管,现在在很多地方,政府推出的土地是要求做酒店的,除了刚才您讲的度假类的酒店,其它类型的酒店,您在全国的布局、战略还有什么考虑?

  曾颜:谢谢张先生。今天这个主题好像与我没什么太多的关系,电商时代与酒店这一块没有什么太多的必然关系,从体验的角度来讲,我们这个行业还是有很多需要去体验的东西,无论是我们做度假产品还是做商务酒店的产品,我觉得还是有很多可以讲的。但是今天不是一个酒店业的大会,是一个商业地产的大会,我想应该把更多的时间留给其他的嘉宾。我简单讲一点,我们在做商务酒店的过程当中,我们也是把亲身体验的经历放在很重要的位置上,包括法拉帝集团在中国的布局里面,我们就有一个体验之旅,刚刚我提到的无论是抚仙湖的酒店,还是成都的酒店,紧接着我们会中国的几大道教名山做一个道教的体验之旅,都可能会做一些小而精的酒店布局,同样会在一些有文化底蕴的中心城市做商务酒店的体验之旅,我们可能更多的是一种中国传统文化的享受和体验之旅。

曾颜

  张华:电商再厉害,即便是网上订房价、网上团购,他也得到实体店里面去住酒店、去吃饭、去玩。刚才大家已经非常兴奋的分享了郑先生玩的哲学。我想问问“玩家”,从您一开始经营儿童体验馆,到最后变成了一个开发商,刚才前面还有人讲院线,就是说把电影院旁边如何做出很多的副的产品,就是配合这个电影院,还要卖其它别的东西,好比台湾的诚品书店,它除了卖书,周围还卖跟书没关系的服装等等。您这个玩得更远,最后都走向地产开发。您的这个儿童主题体验馆,您希望是在一个独立的地方来建设,还是说更希望在一个综合体里面,还是说以这个综合体再发展一点,变成一个主题公园,像迪斯尼乐园这样?我想听听您的发展战略的想法。

  郑展:感谢主持人,其实体验馆它也是一个商业店,我们更希望在购物中心里面,当然我们现在也有独立的店。为什么讲我们更希望在购物中心里面呢?首先,单独的楼很难有大的停车位,他的交通动线、物业配套方面跟购物中心没法比。第二,商业人流方面,因为来我们这里的孩子都是跟着家长一起来的,我们现在的数据是1:1.47,就是一个小孩子,1.47个家长,这么多家长来了,他如果没有消费,这对我们来讲,应该是价值没有最大化,所以我们还是希望把他放到购物中心里面来。当然提到电商的问题,其实我们自己在选址的时候,我们会看很多的数据,我们会做调研,但是最终归结一点,假设这个购物中心经营状况不好,会不会拖累我们,我们最终会遇到这一点,就是说假设不会有问题,那我们就会去做这个项目,如果我们担心会有这个问题,我们可能就不会去做这个项目。我们曾经遇到过购物中心的萧条期,现在看来,没有太大的影响,当然一开始我们心里还是有点担忧的。为什么没有太大的影响?第一,我们是一个指向性消费的产品,第二,他要在线下来体验,还有一点,他的消费时间比较长,来我们体验馆游玩的小孩子和家长,他的平均逗留时间是6.3个小时,这是一个非常好的数据。所以我们在选址的时候,我们还是希望在购物中心里面。当然,非常好的单独的地方我们也会考虑。

郑展

  张华:刚才有人说没有电影院的院线的购物中心就可能不是好的购物中心了,我想您的儿童游乐馆是一个很吸纳人流量的体验的地方,是不是也是非常受购物中心欢迎呢?

  郑展:这两年确实是比较受追捧,我觉得可能有这样几个原因,第一,儿童的业态现在比较受重视了,前两年不太受重视,包括前两年我们去看物业的时候,业主都说你这么大的面积我们给不了,更别说提什么苛刻的要求。第二,家庭消费群体替代了原有的女性消费群体。既然消费群体发生了变化,他的消费需求和诉求一定会发生变化。现在在购物中心里面,带着孩子去的比例非常高,如果不把孩子的问题解决好,他们停留时间都会很困难,解决孩子的问题只有一个,把玩的问题解决好,当然是要有意义的,最好是有教育意义的玩。

  张华:我们通常在设计综合体的时候都有一个名词,叫做目的性消费,目的性消费,很多的情况下指的就是餐饮。零售的业态可能一开始都好不了,但是大家为了吃饭,一个品牌的饭店,或者一个很好的字号就能够吸引人专程到那个地方去,同时也带来了人流,来促成商业中心的共赢,我想到我们很多人都吃过李连贵熏肉大饼,今天我们见到幕后的真人,在您的餐饮品牌里面,我们商业里面有一个购物中心,就是一个封闭的MALL,还有街区式的商业,像您这样一个品牌在街区里面经营好,还是在MALL里面经营好,还是都差不多?

  温亚龙:看到大会的安排,我觉得我们是封底,封面好看,封底有嚼头。我是来自中国东北,长白山下的吉林省四平市,我们那里是一个皇后的小城,曾经出过三个皇后,我们那里已是千里冰封、万里雪飘,但它孕育着春天。我从广州白云机场下飞机之后,直至刚才上台,一股暖流涌上心头,观点地产给了我们春天,我感到很好。说到今天这个话题和主持人问的事情,电商的兴起对传统商业的冲击,这个问题我可以很粗浅的答一答,它对中国的传统商业只是补充和完善,无论几年后还有什么商,再几年后还有什么商,它依然是中国传统商业的补充和完善,这是我回答的第一点。

温亚龙

  第二,非常感谢陈诗涛女士和观点地产给了我们李连贵这次机会,和各位地产的大佬们以及其他各界的精英们相识相交,今后要相处。李连贵熏肉大饼到今天已经存在了105年05天,它的存在足以说明,中国商业,特别是传统的商业的生命力。参加2013年观点商业年会,观点供咱吃、供咱喝、供咱住,你拿点啥贡献这个会议以及回馈观点地产呢?因为我们这个企业是股份制公司,是从今年1月6号由国有企业转化而来的,我本人的股份占73.25%,借此今天会议之机,为了答谢会议主办方和各位参会的地产大佬,以及同仁,以及各界精英,我将拿出我的股份67.2%送给观点,送给各位大佬。有人说,是不是你现在经营得不好了,所以你要把股份送人?这又涉及到主持人问的问题了,我就揉在里面一起说,李连贵创立于1908年11月22日,到今天正好是105年05天,我们去年的销售额是4.5个亿,今年的销售额还有一个多月没统计,预计将达到5个亿。我们在全国有251家连锁店,在四平市有15家直营店,邓小平在1959年9月23号吃过我们的饼,上我们那儿去过,著名的表演艺术家赵本山也到我们那儿去过,吃过饼,我和他见过面,因为邓小平去的时候我岁数小,我才10岁,没见着他,他也没见过我,但是我们受益匪浅,从此李连贵名扬中华大地,在四平它是很出名的,到了四平如果没吃李连贵,就说明你没到过四平。中国大陆的首富王健林先生在中央台做节目的时候提过李连贵,他说好吃,我多次给他写信,想给他做饼,写了很多封,一直看到他变成中国第一富。我这个事要持续下去,一定要王健林先生亲自尝尝我给他做的饼。同时王健林还说过,万达广场是吃出来的,我感觉他这个话有道理。上午有同志说了,一个城市收入的40%用在吃,我做餐饮几十年,我是深有体会的,哪个朋友如果对李连贵有兴趣,对我这67.2%的股份有兴趣,请与我联系,到四平的路费、吃、住、玩我都管,不用你花钱。

  张华:我发现东北人全部都有赵本山的本事,还好我们是最后一波人,所以我不太管这个时间的提示。接下来我想提问摩提工房的汪志刚先生,昨天我还上网查了一下摩提工房的加盟要求,对选址有一系列的规定。我感到摩提工房一系列的产品和购物空间和城市综合体的体验式空间是非常有关系的,它把选址作为一个很重要的条件放在这儿。请汪先生再给我们具体的描述一下。

  汪志刚:摩提工房目前为止在中国地区已经有800家店,这是一个不小的数字,我们集团旗下有9个品牌,最出名的就是泡芙和摩提工房这两个品牌,另外还有7个品牌也在运作当中,有在市的品牌,也有已经快上升到主打品牌的一些品牌。目前在中国的160个城市有我们的店,包括拉萨都已经有我们的店,在东南亚,马来西亚、新加坡、越南、香港、澳门也已经有我们的店了,最近我们在谈德国和波兰,我们还是持续准备要走出去。说到这些店,其实我们在160个城市,我们大概在200多个商场里面有我们的店。我们一个商场大概有两三家店,中国的商业地产到目前为止大概有三四千家,我们觉得我们的空间还很大,如果等到我们这样的企业把这三四千家好的商场都占了的话,我们的体量会比现在大很多。

汪志刚

  说到今天讨论的主题,电商对我们的冲击,其实我们这个品牌从开第一家店到现在,一直坚持走商业地产的路线,我们到现在为止没有走一家街铺的店,我们统计下来,商业地产对客人的捕捉率远远高于街铺上客人跟我们的互动,我们把自己叫做小而美、快时尚,对我们这样的轻餐饮来说,我们在商场里面单独一个品牌可能就是二三十平米,对这样的小而美的企业来说,对它的能见度和接近性这种数字的考量是非常重要的。因为我们本身就是一种冲动性的消费,客人走过去,可能就是因为闻到了你这个香味,闻到了那种烤面包的味道,或者说闻到了巧克力的味道而进来的。电商当然是一个很好的发展路线,我们也已经在走一些小小的电商的渠道,但是我们始终认为传统的商业地产的路线是我们不能放弃的路线,就像我刚才说的,全国还有3000多个商场等着我们进去,而这样的一个渠道,我觉得是目前为止对我们来说远远重要于电商发展的路线。等到哪一天你从电子商务,从淘宝上,或者你从一号店再买一个泡沫,或者买一个摩提的时候,你能闻到那个香味的时候,可能我们线下的这些企业就碰到危机感了,但是我想这种技术在这几年还不是那么容易做到的。对餐饮业来说,感官的体验是非常重要的,很多人还是要有那种味觉、嗅觉,这些东西在网上是体验不到的,这也是为什么万达集团清出了很多零售、服装,而要引入更多的餐饮业,我相信他们这一招是非常明智的,包括前一阵子我参加新世界百货的一个讨论会,新世界百货是一个传统百货,它最近也做了一个很大的调整,它也调整了很多的传统零售和服装业,而引入了很多的餐饮业。有一个反面的例子,上海有一个818广场,我记得是在7年前,它在南京西路,是一个很好的位置,这个商场当时招了很多服装、零售,但是它没有招一家餐饮在它的一楼,到现在为止,那个商场在那里还是不冷不热的,在它的周围,吴江路附近、南京路,包括梅龙镇,恒隆那么贵的东西都比它好,大家都知道在一楼、二楼要放一些轻餐饮,放一些咖啡。作为商铺来说,我也可以给在座的一些商业地产的大佬一些建议,如果真的你要买奢侈品,你要买一个LV的包,难道他不会到5楼去买吗?我们敢不敢做这样的尝试?我只是在这样想。国外一定都是把一些轻餐饮放在一楼的,国内现在也有一些这样的尝试,我们在北京、上海的一些比较好的商场,他们把我们放在通往地铁的主入口,对我们的生意和对商场的生意都是很有帮助的。我一直认为得餐饮者得天下,如果我们的传统商业和电商要继续博弈的话,我们对一些快时尚的餐饮真的要加大重视,商业地产要包括我们这些餐饮共同前进。

  张华:我觉得轻餐饮在我们的MALL里面,是最玩腔调的,就是它很有调性,同时大家还能坐下来休息一下,不光有美景、美色,还有美味飘出来。这是轻餐饮和城市商业综合体必须互动、密不可分的一个因缘。

  我想再问四海一家的开发总监黄先生,像您这样的一个类型的餐饮,它对城市综合体有什么要求?因为在座的很多都是发展商,是盖房子的,餐饮是很复杂的,需要进货,营业时间跟零售也不太一样,然后有湿垃圾等等,有很多复杂的东西,同时跟餐饮在商场里面所处的位置也有很大的关系,您有那么多的餐厅在全国开业,您肯定也会有很多的体会,或者是很好的一些建议给大家分享。

  黄树成:谢谢主持人,也谢谢观点地产,我是四海一家的全国开发总监,我叫黄树成。四海一家是一个大型的餐饮品牌,目前有四海一家、四海一品、一帆渔家和四贵宝四个品牌,每个品牌都代表不同的餐饮的业态。刚才在座的嘉宾也说到,有些是轻餐饮,有些是大型的餐饮,我们这边每个餐饮都是代表了不同的餐饮业态。目前我们往全国开拓的是四海一家自助餐这个业态,我们的总部在番禺,四海一家的总店是一个大规模的餐饮,总面积是2万多平方米,包含自助餐的业态,也包含宴会的业态,还有商务宴请。现在往全国综合体里面开的自助餐是四海一家的自助餐业态,规模大概是4000到5000平方米,餐位数可能在1000多左右。目前在重庆、成都、南京、武汉、南宁、深圳有分店,未来还会在青岛开店,我们的目标是省会城市、一线城市,比较核心的城市,地标性的建筑物里面,一个城市开一家,不会太大。目前我们除了重庆是开在和重庆市政府合作的大剧院里面,其他的都是开在综合体里面的,首先是综合体的面积比较大,也可以满足到车位的要求,同时综合体里面有很多业态,很多资源可以共享,并且我们也能够更好地充分发挥四海一家这个品牌的吸客能力,以及对综合体的帮助,所以目前来说,四海一家自助餐的业态在全国的shopping mall和综合体中还是很受欢迎的。

黄树成

  对于主持人提到的这个问题,包括它的功能定位也好,业态的布局也好,它放在什么位置,因为我们这种餐饮的业态,它更多的是贡献了一个品牌的号召力和人流的动线,相比于其它的奢侈品,或者是有些百货、零售,那个租金的贡献度就相对会弱一点,所以我们也不会要求你一定要放在高层,或者是比较显眼的位置。还有一个问题,我们的消费肯定是目的性很强的消费。举个例子,我们南宁的四海一家是开在南宁的万象城,来四海一家吃饭之前,他们是要提前做好准备,而且要穿戴好,男的要穿好西装,女的可能要穿晚装,他的目的性很强,你只要知道在万象城就可以了,然后到了万象城以后,它的指引很清晰,你在几楼都无所谓。从车流动线、人流动线的可达性方面,能够给到我最好的便利是最好的,因为我的体量比较大,我的中心厨房每天的货运量也很大,假如物流通道不能满足我,如果隔得很远,上楼以后还要通过很长的走道才能运送到,那我每天的工作量会增加很多。直接把货梯开到我的后厨去,那是最理想的,所以物流通道对我来说是很重要的。至于人流的动线,那个可达性,如果比较难找那当然也不行,楼层无所谓,离的距离稍微远一点也无所谓,对可达性就比较重视。当然对于开发商的租金的考虑,他参与业态的布局,怎么把人流吸引过来,他会有一些考虑的,我这个人流是有效的人流,他能够来到四海一家吃自助餐,他肯定还有时间慢慢去逛其它店,作为开发商,他会把这个人流合理的分布,就不会把人流扎堆。电影院是吸引人流的,我这个大型自助餐也是吸引人流的,堆在一起,其它地方就显得冷清了,肯定我要把人流分布做一些改变。

  反过来说到今天我们这个话题,餐饮是我们最基本的生活保障,怎么面对现在的电商时代和开发商的体验消费?现在随着人们生活水平的提升,很多家庭的用餐吸引到购物中心来体验这种餐饮的文化,另外,来到餐饮不但是吃饭的,还有很多餐饮文化的融入,来到四海一家不但是享受餐饮,还可以有其它的体验。

  张华:非常感谢大家能够关注我们这一环节,也非常感谢观点论坛为我们提供这样一个机会,在这样的一个平台下,为我们综合体里边的最终用户,能够共享每一个业态跟综合体的关系,再次感谢大家。

  主持人:谢谢台上以及所有参与讨论嘉宾,尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们,2013观点商业年会的全部大会议程到这里就要结束了。下面请各位嘉宾按指引到广州中心皇冠假日酒店三楼珍珠厅,组委会安排了交流茶歇,请大家移步品尝和交流。

  今晚18:30,本届观点商业年会的重头戏“2013年度商业最佳表现奖颁奖典礼及招待晚宴”也将在广州中心皇冠假日酒店三楼水晶厅正式举行。再一次感谢每一位参加首届观点商业年会的嘉宾和朋友,感谢各位在论坛当中对我们的支持,谢谢大家!

撰文:观点商业年会组委会

审校:劳蓉蓉

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