直播实录：2013观点商业年会

作者: 观点商业年会组委会     时间: 2013-11-27 07:29:33    来源: [ 观点网 ]

11月27日，2013观点商业年会正式在广州开幕，作为观点新媒体主办的首届商业年会，超过200家发展商、零售商、品牌商、专业机构出席。

　　11月27日，2013观点商业年会正式在广州开幕，作为观点新媒体主办的首届商业年会，超过200家发展商、零售商、品牌商、专业机构出席，参会嘉宾人数超过350人。

　　值得关注的是，27日晚将举办的“2013年度商业最佳表现奖”颁奖典礼，从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面，寻找最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队，届时与会的嘉宾与主流媒体将共同分享这份荣耀。

　　观点网作为论坛官方网站，将对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2013观点商业年会

　　直播实录：2013观点商业年会（一）

　　直播实录：2013观点商业年会（二）

　　直播实录：2013观点商业年会（三）

　　主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们

　　大家早上好！欢迎大家来到2013观点商业年会现场！

　　2013年步入尾声，2014年正向我们走来。在此岁末年初之际，中国迎来新的改革历史发展机遇，房地产与商业行业同样如是。今天，在对新改革时期的无限想象中，商业地产先发制人，占据了重要地位。

　　作为中国房地产行业的全新聚焦点，商业地产发展速度之快有目共睹。而在商业地产繁荣的影响之下，中国商业发展也日新月异，成绩斐然。

　　地产与商业的融合造就了今天的成功，也为日后发展奠定了基础，但是商业的未来还需要时间的沉淀和经验的积累，中国商业和地产还有很长的路需要探索。

　　今天，首届观点商业年会依托于房地产业内著名的博鳌房地产论坛、城市观点论坛、观点网和观点新媒体等众多传播交流与合作平台成功召开。在一天两晚短暂而又紧凑的时间里，我们将一起去为中国商业地产璀璨繁荣的未来添砖加瓦。

　　今晚，观点商业年会现场还将举行盛大的“2013年度商业最佳表现奖”颁奖典礼暨招待晚宴，从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面，去寻找本年度最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队，各位与会嘉宾与主流媒体将共同去分享这份荣耀。

　　交流与学习，是在探索中少走弯路的最佳途径。因此，今天我们相聚于观点商业年会现场，与房地产与商业行业的专家学者们、典范项目的打造者、运营者们，知名的商业运营商及零售商、品牌商们共襄盛举，一起去创造商业与地产更加美好的未来。

　　最后，请允许我代表主办方观点新媒体、联合主办方搜狐焦点、华夏时报以及合作伙伴绿地集团、太古汇、竞优国际、5100西藏冰川矿泉水，欢迎各位朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会副会长 朱中一先生

　　经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员 王小广先生

　　中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长 蔡云女士

　　广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生

　　莱蒙国际集团董事长、香港政府与内地经贸合作委员会委员、天虹创办人、副董事长 黄俊康先生

　　佳兆业集团董事局副主席 孙越南先生

　　金科地产集团股份有限公司副总裁 李战洪先生

　　天虹商场股份有限公司商品中心副总监 宋瑶明先生

　　越秀地产股份有限公司商业地产事业部总经理 梁济豪先生

　　天河城百货副总经理 高山先生

　　奥园集团总裁助理兼商业集团总裁 苗思华先生

　　广州景豪坊购物中心总经理 杨军艇先生

　　万达电影院线股份有限公司副总经理 徐跃东先生

　　深圳卓越集团商业经营管理公司总经理 张尚学先生

　　美国精选国际酒店集团中国有限公司总裁、法拉帝国际酒店及度假村集团行政总裁 曾颜先生

　　绿景集团副总裁 陈铁身先生

　　深圳市凯托蒙拓有限公司执行董事 卢卡先生

　　中国新天地有限公司市场研究与策略总经理 邓俊文先生

　　欧时力（赫基国际集团）全国拓展总经理 卢章卫先生

　　新城控股集团吾悦广场商业经营管理总公司常务副总经理 殷跃平先生

　　保利中环购物中心总经理 叶柯先生

　　屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监 张宏伟先生

　　世茂影院投资发展有限公司总经理 刘明先生

　　深圳市乐迪服饰有限公司总经理 罗鸿先生

　　升龙集团副总裁 张艾明先生

　　正佳广场经营管理有限公司总经理 潘华女士

　　黑龙江宝宇房地产开发集团副总裁 华旭先生

　　广州市例外服饰有限公司全国拓展总经理 邓立先生

　　中信地产商业地产总监 田强先生

　　RTKL国际有限公司资深副总裁、商业项目亚太区负责人 袁孝楠先生

　　中国铁建房地产集团商业地产部总经理 王炳浩先生

　　竞优软件总经理 陈念渭先生

　　世联地产首席技术官 黎振伟先生

　　融道中国执行总裁 郑展先生

　　四海一家全国开发总监 黄树成先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

　　此外，本次论坛获得了200余家全国暨华南实力发展商、零售商及品牌商的参与，还有更多嘉宾正在赶来的途中。我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2013观点商业年会的朋友们，大会因你们而更加精彩。

　　下面进入嘉宾致辞环节，我们将请出本届年会的致辞嘉宾上台。首先有请：广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生为我们致辞，有请蔡穗声先生。

　　蔡穗声：尊敬的朱中一副会长、尊敬的陈诗涛女士，各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！

　　我们知道，全国正在推进城镇化的进程，城镇化给我们房地产业带来广阔的发展空间和很深远的推动力，有人说新型城镇化不需要房地产业，我的看法恰好相反，房地产业在城镇化的发展中将起到重要的、不可或缺的作用。我们讲的房地产业不仅仅是住宅业的发展，它包括商业，还包括现在我们所讲的旅游地产、养老地产、工业地产、科技地产、文化地产、教育地产等等。

　　这也说明我们今天房地产业的发展，已从过去比较单纯、比较重点的依赖住宅业的发展，转向更加全面的，跟各行各业，跟产业经济有更紧密结合的发展，这种发展首先是给当地经济带来推动力，然后是协同各行业共同发展，最后给我们这个行业带来很广阔的空间，我想这就是我们今天探讨商业地产发展的一个重要意义。

　　我所理解商业地产不纯粹是传统意义上的百货业这个窄的范畴，应该有更广阔的内容，当然这个方面，在座的有更多专家会有更精辟的发言。我预祝今天的论坛圆满成功，谢谢。

　　主持人：谢谢蔡穗声先生，接下来我们有请中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士为我们致辞，有请蔡云女士。

　　蔡云：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家上午好！首先我很高兴今天能够跟朱中一会长一起来到观点新媒体主办的首届商业年会。在此，我代表中国房地产业协会，预祝本次大会获得圆满成功。

　　今天，在座的数百位商业界的以及房地产业界的专业人员共同在此聚会，共同交流、思考中国商业地产的未来，也是中国商业地产到年终的一个承前启后的大会，因此我们非常高兴、非常荣幸的在此相聚。

　　几年来，中国商业与地产紧密结合，甚至不分彼此，而且商业地产的高速发展同时也催生了我们国家商业的繁荣，在业界可以说是有目共睹的。当前正值十八届三中全会闭幕，全面深化改革出台的关键时候，中国迎来了进一步改革和发展的历史机遇，也是商业和商业地产获得发展的更大良机，我真诚希望我们抓住这次机遇。

　　经济的发展、消费水平的增长会带来各方面的需求，我们知道，在这种增长的同时，也给我们商业地产行业带来了更高、更新的要求。那么我们商业地产开发商、投资商，以及我们的零售商、品牌商怎么样提供更多、更好的服务，为这个行业、为社会提供更多更好的服务，这是我们在全新的形势下提出的一个重要的需要思考的问题。

　　我们知道，机遇和风险是并存的，这是对未来的商业地产也是最客观、最准确的描述，我们需要把握住这次机会，在获得长足发展的同时，为我们这个行业获得更多、更好、更大的发展空间和动力，也同时给我们国家的经济发展，为中国改革的全面深化提出新的支撑点。

　　我相信这也是我们这次首届观点商业年会召开的目的，也是我们代表行业想表达的意思。因此，我再次预祝大会圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢蔡云女士的致辞，接下来我们有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞，有请陈诗涛女士。

　　陈诗涛：尊敬的朱会长、蔡会长、王主任、蔡秘书长以及各位来宾，上午好！

　　观点商业年会第一次举办，得到在座两百多家企业、超过350位来宾的大力支持及肯定，我想这正是商业地产及商业流通领域期望拥有更好的发展前景所带来的一个机会。所以，在接下来一整天的论坛、交流活动里，我想我们台上台下的嘉宾必将脑力激荡，为即将来临的2014年拉开一个充满智慧的思想大幕。

　　今日来到现场的来宾，有观点多年的老朋友，他们曾经见证了观点的成长；更有一大批商业流通领域的新朋友是第一次走进观点，这里我用八个字介绍观点新媒体的特色：“坚持专业、勇于探索”。

　　在过去的十三年里，观点新媒体携观点网、《观点》杂志、博鳌房地产论坛、城市观点论坛，走过了三十多个城市，成功举办了百余场论坛，与全中国及境外数万家品牌企业、数十万会员及读者共同分享了行业的思想精华，为无数企业搭建起一个充满商机、充满希望的平台。

　　最后再次感谢绿地集团、太古汇、竞优国际、5100，感谢所有与会来宾及媒体朋友!预祝我们在场的朋友们在2014年生活更加美好！

　　主持人：谢谢陈诗涛女士，我们今天的嘉宾致辞就到这里。尊敬的各位来宾，本届观点商业年会大会主题为：商业的未来。大会分为上午和下午两个部分，首先进入今天上午的内容：商业地产发展高峰会。主题是：摩天时代的商业地产。

　　地产发展与商业繁荣相融合，造就了现代都市中鳞次栉比的通天巴别塔。商业地产就此释放出惊人能量，无数商业楼宇开工落成，摩天时代是否再现？

　　接下来，开启本届大会的主旨演讲环节：政策展望：后限购时期的商业地产。

　　首先有请今天首位奉献主旨演讲的嘉宾上台，有请：中国房地产业协会副会长朱中一先生。朱中一先生的演讲题目是：房地产业的主要任务与商业地产的发展态势。掌声有请朱中一先生！

　　朱中一：各位专家、各位同仁、新闻界的各位朋友，大家上午好！很高兴来参加这次论坛，我发言的题目是“房地产业当前的主要任务和商业地产的发展态势”。在这讲这个以前，首先简单讲一下我学习十八届三中全会的体会。

　　我相信大家对十八届三中全会肯定都学习了很多，对我们自己关心的这一块肯定也认真的学习过了，我也学习了一下，我确实感觉到十八届三中全会对我们这个行业影响是很大的。尽管十八届三中全会的决定里头直接提到房地产的地方并不太多，但是跟房地产有关的，城镇化里面一大部分的内容都是跟我们密切相关的，另外城乡建设用地的问题、金融制度的改革问题，财税制度的改革问题，甚至户籍制度的改革问题，独生子女政策的调整问题，应对人口老龄化的问题等等，都和我们的房地产业有关，所以内容很多。前段时间多家体对我进行了采访，我以不同的文字但基本的口径差不多，大家可以去看看我的一些观点。

　　我觉得当前有两个问题要注意，当然更多的是政府部门要注意。一个问题就是我们现行的政策怎么样逐步的向十八届三中全会指出的改革的方向过渡。在十八届三中全会的前后，包括北京、广州、上海、深圳都出台了有关的规定，我认为这些有关规定既贯彻了三中全会的精神，又结合了当前的实际。比如像限购的问题，从某种意义上，有的地方还抬高了门槛。

　　另外，解释一下就是社会上普遍认为的限贷，往往把限购、限贷、限价并提。我认为限贷不是一种行政措施，限贷它本身是一种经济手段，是一种差别化的信贷手段。

　　另外一个问题，我们国家的房地产市场的差异性很大，所以怎么样促进房地产市场全面健康发展，实际上各地也都在想办法。我看到海南省9月份出台了一个文，《关于促进海南省房地产业平稳健康发展的通知》，它里头就讲到了一些很好的政策，就是怎么样结合海南的实际情况，来调整海南的房地产结构。我想在中央和各地政府的重视下，我们国家的房地产业肯定能够健康发展，这是对三中全会的一个基本的认识。

　　下面讲两个问题，一个是当前和今后一个时期的房地产业的主要任务。概括来讲，就是调结构、稳市场、促转型这三方面。

　　调结构，就是要完善住房供应体系和调整住房结构，首先要立足保障基本需求，引导合理消费，加快构建以政府为主的提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。目前还是要加强保障性住房和中小套型的住房供应，同时要培育租赁市场和二手房市场，特别是租赁市场和二手房市场的培育，将来要引起大家的关注。像有些房价上涨比较快的地方，就要增加土地的供应，增加普通商品房，像北京还增加了自住商品房的供应。

　　在10月31号，我跟总理汇报的时候，我就专门讲到了，增加土地供应，尤其是个别城市一定要增加土地供应。另外，在调结构里头还涉及到了商业地产、旅游地产、产业园区地产、养老等方面。

　　第二个任务是稳市场。首先是要处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府的作用，更多的将来要采取市场化和法律的手段来调控。其次是要构建促进房地产市场的长效机制，包括已经进城的农民工的宅基地和房产的流转的问题，完善房地产金融体系的问题，健全住房政策性金融机构问题，健全规范的公积金制度，并发挥公积金支持中低收入家庭的问题，推进财税制度的改革等等。

　　促转型。这一项在《决定》里头没有提到，但是我觉得在我们这个行业里头，这项任务很重。在决定的生态文明理念里面提到了这一条，在十八大中专门提到，要合理布局空间结构，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀，使得经济效益、社会效益和生态效益有机统一。这一条是今后指导我们房地产开发的一个很重要的指导思想，大家必须重视，而且它专门讲到了一些制度性的问题，包括将来的工业用地、住宅用地价格的调整问题，包括建立了一些其它的制度问题，搞旅游地产开发的要记住这些规定。在促转型里头，我们既要看到，这些年虽然我们的项目在质量、品质方面有所提高，但是我们资源的消耗确实系是比较大的。不少项目是重外表、轻内在的质量，重建设、轻管理，绝大多数的项目还是毛坯房，下一步一定要大力提倡开发节能省地环保的项目，特别是要努力探索建设长寿命的百年项目，要通过精心的设计、精心的施工、采用高强度混凝土等措施，把咱们的建筑寿命延长。我们协会也跟有关的几个骨干企业在探索，怎么样建设百年建筑。现在咱们的城市都是高楼林立，我们曾经统计过一个数据，上海的高层建筑有8700栋，100年以上的有400栋，这些建筑大多数的设计年限还是按50到70年设计的，怎么样延长它的设计寿命，这是一个很重要的问题。促转型应该是今后我们这个行业的重要问题，特别是商业地产、办公楼，因为都是大型的、超高层的建筑，这些问题都是要引起注意的。

　　第二，商业地产的现状和发展态势。应该说我们国家的商业地产是伴随着我们国家的城镇化进程而逐步发展起来的，真正的发展可能是2000年以后，早一点的是在上世纪90年代中后期，十几年来，从事商业地产开发运营的企业积极探索，有的已经形成了自己独特的经营模式，比如像万达的租售并举的模式，国贸的以商业物业出租为主营业的模式，另外还有绿地专门开发超高层的模式，它已经积累了经验，而且不仅在国内，绿地已经走出国外，到6个国家去搞开发，说明它已经积累了一些经验。另外像万科、保利、龙湖这些专注住宅开发的企业，以及像苏宁、红星美凯龙等企业也先后进入了商业地产，特别是境外的企业，像新加坡的凯德商用，香港的瑞安、恒隆，华润置地、新世界中国等，进入大陆以后，确确实实使大陆的商业地产上了一个新的台阶。如今我们已经有一些品牌，包括万达广场、中粮置地的大悦城，保利地产的宝龙城市广场，以及绿地的超高层等等，已经打出了品牌，他们引领了我们国家的商业地产，这一点成绩是值得肯定的。而且，由于商业地产的发展，对繁荣地方的商业、改善城镇的面貌和方便人们的生活发挥了重要的作用。但总体上看，我觉得我们还处于探索和发展阶段，还存在着一些难点的问题，主要问题有三个：第一是房地产的开发、商业经营、物业管理之间还存在着不同程度的脱节。尤其是咱们国家提出新型城镇化以后，我一直在琢磨，咱们的地产怎么定位，我总的认为，在城镇化当中，我们的地产属于一个先导型的基础型产业。当然住宅是民生的，我们的商业地产是为相关产业的转型升级提供配套服务的。所以在这个关系当中，我觉得在商业地产上，商业的经营应该是这个产业当中的核心，我们的地产是为商业的经营提供硬件的设施和配套服务的。衡量商业地产成功的重要标志，主要是商业的持续经营的效益和商业地产的保值和增值。但是我们国家现在从事商业地产的时间并不长，而且很多是从住宅地产转向商业地产的，住宅地产是只管卖房，很少管经营的，所以在这方面的经验也不足。管理方面，从规划设计开始，考虑到商业经营方面的因素也有所不足，再加上物业管理没有形成统一的衔接，也会影响一些效率，我认为这是一个问题。第二，整体的布局是一个问题，这个问题我讲过很多次，当然重要的是跟地方政府没有制定商业网点的规划有关系。商业地产的开发它本来应该要考虑当地的人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位等综合因素，但是我们现在缺少这种商业方面的规划，开发商从自己的利益角度考虑，就很难去衡量总量平衡、结构合理的问题，所以造成了一些布局错位，更造成一些地区商业地产过剩的问题。第三，商业项目的同质化问题比较严重，缺乏精细化的分类管理。咱们搞地产的人，肯定是重视前期的市场调查和策划的，但是他只是从他自身的角度考虑的，由于没有整体的规划，再加上有些经验不足，所以现在商业项目的同质化问题也很严重，有的城市追求贪大，脱离消费者的实际水平，盲目地开发了一些大的购物中心，而这些购物中心又跟当地的消费水平不相适应，所以这又造成了资源的浪费问题，造成了地产公司能不能持续发展的问题。

　　产生这三方面的问题的原因，一个是跟人才缺乏有关系，一个是跟地方政府的盲目推动有关系，我认为这个确实要引起重要。从长远角度来看，由于我们国家城镇化的推进，再加上国家对服务业的支持、老百姓生活水平的提高，所以商业地产不管怎么样，它是有发展前景的。我们同时也要看到两个问题，一个问题是一些城市目前已经有阶段性过剩，另一个问题，我们必须要重视快速发展的电子商务对商业地产的冲击。4月30号，当时总理开专家会和企业家座谈会的时候，马云是最后一个发言的，但是马云的发言是李克强总理最高兴的一个发言，因为他讲到了电子商务的发展，他也讲到了他解决了1000万就业的问题，他也讲到了今年要有三四百亿的收入问题，总理听了非常高兴。而且马云在会上还讲了两个计划，媒体没有报道，一个是他准备跟邮局联合来发展他的快递业务，另一个，他准备把信息化和农业现代化高度融合，甚至将来的农产品都可以在他的网上采购。这是一个宏大的计划。我们商业的综合体，将来电子商务发展起来之后，我们应该怎么办？所以我们必须要考虑。我为什么说十八届三中全会全面深化改革很好，我们要从多角度来看这个问题，虽然十八届三中全会讲信息化跟工业化高度融合，实际上信息化是跟各行各业高度融合的，跟商业也高度融合，电子商务跟城市的商业地产高度融合之后，我们应该怎么办，这方面我们必须要考虑。另外，我们企业还要重视人才培养问题、融资水平提高问题，还要逐步转变经营模式，由现在的租售并举逐步的以租为主，或者是向只租不售过渡的问题，这样才能使我们的商业地产迈上一个新的水平。总之，我觉得在我们大家的共同努力下，不管是房地产业还是商业地产，肯定能够平稳健康发展的。

　　主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲。

　　各位来宾、朋友们，在朱中一先生的主旨演讲结束后，我们将进入商业地产发展高峰会第一个环节商业革新：消费时代的商业新大陆。全面深化改革与重塑经济模式的努力下，让中国经济增长引擎在投资与消费之间悄然摇摆与转换，商业得益于经济转型升级，同时也需要自身的转型升级。

　　商业大讨论之一的主题就是：消费时代的商业新大陆

　　首先请主持嘉宾台上就坐，有请：

　　世联地产首席技术官黎振伟先生

　　接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

　　莱蒙国际集团董事长、香港政府与内地经贸合作委员会委员、天虹创办人、副董事长黄俊康先生

　　奥园集团总裁助理兼商业集团总裁苗思华先生

　　新城控股集团吾悦商管总公司常务副总经理殷跃平先生

　　中信地产商业地产总监田强先生

　　谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请黎振伟先生开始主持今天第一场商业大讨论，讨论时间是30分钟

　　黎振伟：今年的年度论坛上午的第二场就是对话，这个对话给我们主持人，给我们的嘉宾带来了很大的挑战，我们是否可以把这个头开好。闲话少说，下面进入我们的对话。

　　我是广州人，我知道黄俊康也是广州人，我们不要讲太大的，我们所在的环市路，它是广州商业地产的发源地，也是缩影，它在历次发展转型中都有很多令人深刻的难忘的记忆，包括我们这栋楼，包括对面的中环广场，也包括正在准备交楼的世贸对面的楼，还有世贸大厦，很多物业辉煌到今天。今天我们讲商业地产从环市路说起，这是挺有意思的，这是第一个。第二，中国今天又面临一个更新、更大、更难的转型。为什么这样说呢？因为我们过去的发展是从无到有，从有到更有。我们今天是要从量到质，从简单到复合，我们面临电商的冲击，中央的反腐，这对我们的消费都带来影响。下面我的问题就出来了，首先有请莱蒙国际的黄总，我知道他是广州人，他目前在香港，他的企业在深圳，有很大的发展。这三个地方很特别，我想请问一下黄总，从您的角度来看，面对今天这个转型，您觉得商业地产该怎么做？

　　黄俊康：其实这个事也是我们在苦苦探索的，我们做商业地产也有好多年了，但是因为魄力没有万达那么强，团队也没有那么好，所以我们就发展慢了一些。

　　我们在探索的过程中，首先我们是有地产，莱蒙国际是在香港的上市公司，我们还有天虹百货，这是在29年前创办的，28年前就开业了。现在来讲，天虹今年大概有200多亿的销售额，地产大概100亿左右，大概加起来300亿左右的销售额。天虹也是从一个传统的零售行业慢慢的不断地变革，所以我们说零售业是一个又古老又强劲的行业。我们的变革是什么呢？传统的零售业面临着这么多冲击的情况下，天虹自己投资开发综合体，向大发展，另外向社区mall发展，还有小的，为社区服务。这也为天虹向O2O的发展变革找到了一个抗衡电商冲击的做法，我们希望通过我们的区域市场，我们更好的售后服务，我们更好的信誉，我们更好的配送的距离，加上自提的服务，我们相信在这些新的手段下，我们形成一种新型的企业，在这方面可以说取得了不错的成绩。三个星期前，天虹进行了4天的周年的战略研讨，经过研讨以后，天虹找到了自己在新时期的发展道路，我认为只要我们坚持变革，我相信传统零售业一定能够获得更好的发展，这是第一点。

　　第二，从地产方面来讲，我们也是做一大一小，大就是做大型的综合体，比如说80万平方米左右的综合体，小就是为开发住宅区服务的配套。大的叫莱蒙峰荟，这是几十万平米的，还有为社区服务的，就是几万平方米的商业，零售只在里面占一部分。我们目前的探索就是朝这些方向做。

　　黎振伟：黄总的思路是很清晰的，刚才听黄总的介绍，他的零售有200亿的销售，地产是100亿，他的企业现在有一个健康的收入，他以经营为主导，他们的目标非常清晰，该做的都做了，谢谢黄总。第二位嘉宾是来自奥园的苗思华，奥园是我们行业里面以创新著称的企业，你们曾经创造了广州房地产住宅的标杆。这几年你们从住宅转向商业，你们在转型中有什么创新？

　　苗思华：非常感谢大会给我这个机会，今天很高兴有这个机会跟大家在这里见面，昨天接到通知，大会主办方要我参加这个论坛，的确像主持人说的，奥园以前做住宅是很成功的，从前几年开始，我们在做住宅的过程中就有了一个复合性地产的概念，在做住宅的时候，相关的配套产业都已经开始慢慢接触到了，经过几年发展以后，集团也采取了很大的变动，提出的战略口号是商住双线发展，这个战略提出来以后，就是商业和住宅是两条平行线在走，刚开始我们控制40%的商业、60%的住宅，以后慢慢扩大了比例，我们是2009年提出这个战略的，经过前期的准备，去年我们已经把商业公司改为商业集团了，成立商业集团的目的就是为了更快、高速的布局，我们现在在全国有40几个项目，现在我们转型过来之后，提出双线发展，奥园的商业产品线方面，我接手以后就进行了梳理，梳理三四线城市的产品和一二线城市的产品，还有文化、旅游、商业主题的产品。做这几块，实际上我们奥园也有非常牢靠的基础，现在商业集团成立以后，也在全国招聘了大量的精英，整个商业集团的招聘已经完成，现在正在梳理完善产品线，从明年初我们会全面发力，支持奥园的商业发展。

　　刚才我说了，我们有几条产品线，一个是三四线城市的产品，这是要快速拿地、快速复制的，我们在三四线城市的核心低端，我们是深耕广东、面向全国，广东是奥园的大本营，在一些三四线城市，我们会在这里面的中心地段快速拿地，快速开发，就是奥园广场这个产品线，我们在番禺有一个项目是十几万的体量，在三四线城市快速拿地的时候，我们会把体量进行适当的缩小。在一二线城市，我们奥园商业现在正在打造一个独特的主力店。还有一条产品线就是文化旅游的产品线，前段时间我们在阳江做了一个项目。做文化旅游产品，我们本身有基础，而且有这方面的资源，整合好了以后，我相信我们会有优势的。

　　黎振伟：三四线城市容易过剩，所以苗总的做法就是动作要快，一二线城市市场难度比较大，所以比较稳。下面是新城控股集团吾悦商管总公司常务副总经理殷跃平，殷跃平是一直在商业方面做的，您以商业人的角度来看，对我们的商业地产有什么好的建议？

　　殷跃平：我来自新城控股集团，我们是做房地产起家的企业，我们做商业地产的时间不是很久，到目前已经有5年左右的时间。我们现在也在做购物中心的发展，购物中心的发展方面，一般的企业都有一些底蕴，比如说做百货出身的比较多，在这方面，我们新城控股集团刚刚开始做商业地产，在这方面我们还是在学习和探索当中的。

　　目前比较热门的讨论是电商对购物中心的冲击，特别是对购物中心里面零售的冲击，这方面已经非常明显。现在购物中心的应对，我看现在大部分比较现实的方向，就是怎么样发挥购物中心的优势，强调我的体验，或多或少地避开零售这一块。但是有一点，我认为我们做购物中心，所谓的购物中心首先是购物，而零售在购物中心当中的比重往往又比较大，我们一个购物中心的租金往往也靠我们零售部分来支撑，如果我们缺少零售，特别是忽视这一块，那我们整个租金水平是提不上去的。开发的投资回报也是很难保证的，所以这一点，我觉得是一个矛盾和困惑。

　　我们知道，电商的冲击，电商最厉害的是两点，第一个是电商的便利，他鼠标一点就能成交，第二个，电商比较便宜，所以我们现在做购物中心，目前在零售受到冲击比较大的情况下，怎么样保证购物中心的健康发展，不能任由电商对我们购物中心零售部分侵蚀，我觉得有一个方向，能不能把电商的这两个方向嫁接到购物中心当中来。比如说我们购物中心当中能不能也实行商品的网上销售，能不能把平时喜欢玩电商网上购物的人贪便宜的心理跟购物中心的体验结合起来。也就是把线上的人也拉到线下，打通线上、线下、实体与虚拟的融合，我觉得这也许是一个方向。当然，目前要实现这个，还有很多的困难，这关系到我们目前国内的商业的模式，特别是百货的模式要进行彻底的改变，实体是一个利益体，网上也是一个利益体，这个冲击的利益体，我们以后能不能把它融为一体。

　　最近我看了一下苏宁，它已经实现了网上网下价格一体化，同时最近比较热门的一个话题就是O2O这种模式，实现网上和网下一体的融合，这是一个方向。我觉得如果解决了这个问题，对购物中心来说也许是一个新的天地。现在确实是应对网上电商的冲击这一块，我们感到比较头疼，我们新城开发的购物中心是吾悦系列，我们现在已经开业了两个，在5年之内会有十几个项目开发出来。我们做购物中心，就应当在这个问题上考虑问题，使得我们做出来的购物中心的生存能力更强，我觉得这也是我们行业需要研究的方向。如果说下一个商业的新的大陆在哪里，我认为把这个课题解决了以后，我觉得我们的商业地产，或者说城市综合体的发展，将会是一片光明。

　　黄俊康：我卖一句广告，我们天虹是中国第一家零售企业跟微信开展O2O全面合作的。

　　黎振伟：刚才殷总说的一点我很有感触，你说零售要全、品种要多，但是网商太厉害，你说我们要降低成本，加快交易，我们现在的租金又越来越贵。

　　殷跃平：这恰恰是我们一块肥的，因为零售部分的租金水平要高一些。

　　黎振伟：我们怎么样降低租金很重要，本身商业项目回收周期就比较长，如果租金再低，那就很难做到。另外一点，你说百货的变革，我觉得很重要，现在很多百货中心都不卖东西了，都靠收租了，商家都变成了收租的，都不去经营了，这是一个问题，这个不改革，这个行业也必然被马云逼死，你自己都不做东西，你来收租，谁来经营呢？你不经营，马云做经营，就会把你干掉。

　　第四位嘉宾本来是保利中环购物中心的总经理叶柯先生，可惜他没来，为什么我说可惜呢，因为中环购物中心就在我们对面，这个项目我是亲身参与过的，这个项目在1995年是港中旅拿下来的，当时他要做一个大型的购物中心、酒店、写字楼，结果我们认为不可行，所以这个项目烂尾了，一直放了10年，10年以后，保利把它接下来了，现在成了一个很好的项目，我也是它的业主，我的房子也租给了日本人，底下是一个吉之岛的超市，吉之岛做的广州最好的一个商场，叶总不在，很可惜。我想问他的是，中环广场能在保利手上成功，是机会、运气，还是专业？他没有来，没办法回答。但是有一点，我作为一个经历过的人，我觉得它很重要的一点，就是把原来的那种高大全降低了，他不做五星级酒店，也不做甲级写字楼，也不做大商场，做很适宜的公寓，一个很好的社区商业，而且做了管理素质很高的公寓和住宅，结果他成功了，成了这个商圈最好的项目之一。应该说这是一个很成功的案例。

　　下一位嘉宾是中信地产商业的总监田强先生，也是我们的好朋友，我们在十几年前就一起合作，他是个专家型的，他从仲量联行到现在的中信地产，成为大国企的商业的掌门人。我想请问田总，您怎么看我们的商业的转型？也包括中信，因为中信在很早就在做商业，您的角度会更高、更全，刚才这些嘉宾谈到了挑战，中信怎么面对这些挑战呢？而且我知道中信一做就做大，这个大是不好做的。

 　　田强：感谢黎总，我们也认识十几年了，广州也算我的第二故乡，所以今天很高兴观点提供这个机会让我跟大家交流，中信是个国企、央企，我们这么多年还是一直在探索商业地产。中信地产做住宅开发也有20多年的历史了，也是从广东开始的，现在变成一个全国性的开发商，每年也有几百亿的销售额，做商业也算比较早，深圳的中信城市广场也算是深圳比较早的一个现代化的购物中心。但是到今天为止，我们不断地探索、学习和思考的步伐还没有停止。为什么这么说呢？因为我们确实面临着几个挑战，刚才前面有领导也提到，我们说的商业包括办公楼、购物中心、零售物业、酒店等等，我们看到很多地方的商业都是供大于求的，包括零售的同质化，还有电商的竞争等等。供大于求这个问题，这当然跟政府的规划、土地出让的计划都有关系，这个挑战也都是很现实的。

　　另外一个挑战，作为住宅发展商，虽然做了几百个亿，其实我们的负债是很高的，真正的净资产是不大的，所以在这个基础上我们来做商业地产。刚才黎总说中信做商业只做大的，其实我们不是这样的，我们觉得是在高负债的情况下，在现金为王的情况下做很大投入的商业地产，这又是一个很大的挑战。另外，在城市方面，每个城市的发展是不平衡的，刚才奥园的这位嘉宾说他们集中在三四线城市的核心区，我们也有自己的战略，我们更注重的是一线城市，以及经济发达的二线城市。在这些挑战下面，我们还是在一直探索我们的对策。也跟大家分享一下，第一，我们不是贪大，也不是要做很多，不像有些同行那样，把它作为一个最主要的业务来做。但是现在政府出让土地，特别是好的地，肯定不是纯住宅的，都是综合的，规模也相当大，就凭这一点，我们还是要面对这个现实，所以我们的策略，首先就是我们专注于做精品，我们专注于做一些重要的一线城市，包括经济发达的二线城市核心位置的项目。另外一个对策，我们会发挥中信集团的优势，就是它的金融平台，以及它的多元化的业务，在商业项目前期的资金投入，包括后期的退出方面，我们也做一些探索。比如说我们跟中信证券就商业项目的资产证券化方面做了很多的工作，利用好金融的这个平台，也是我们下一步发挥自身优势的具体的对策。另外，在做精品方面，我们还是更专注于一些重要的项目，比如说我们投资的北京CBD，那对我们来说是一个重要的项目，我们可能更专注于做类似这种项目。

　　黎振伟：谢谢田总的介绍，我觉得在一线城市专注精品是很重要的，但是在一线城市你想做小的是不行的，因为你拿不到小的地，但是你做精品，精品也一样可以做大。我觉得中国现在的问题就是大了之后就不精，要把大做得精是挺难的。我觉得中信有它的特点，它是多元化发展的。

　　因为时间关系，我们这场对话到此结束，非常感谢各位嘉宾讲述他们企业的对策以及他们的思考，明年有机会在这里，我们再来检讨，再来看看他们的发展，给我们分享更多的经验。

　　主持人：谢谢黎振伟先生的主持，也谢谢所有嘉宾的精彩发言。接下来我们进入商业地产发展高峰会第二个环节，主题是：市场新声：转型商业的路径与方法。下面有请本环节第一位演讲嘉宾上台，他是：中国新天地有限公司市场研究与策略总经理邓俊文先生。邓俊文先生的演讲题目是：地产与商业解码新天地的秘密。请邓俊文先生！

　　邓俊文：尊敬的朱会长、蔡会长、蔡秘书长，还有大会的主办方和各位嘉宾，早上好！今天这个演讲最大的挑战就是15分钟要完成，15分钟其实谈不到什么解码，是跟大家做一个简单的交流。首先我要介绍一下我们瑞安集团中国新天地这个公司，第二个是我们怎么做的，中国新天地现在做的东西，从瑞安成立以来，我们一直都是住宅和商业并举的，并没有什么转型。第三，中国新天地是一个新的公司，我们成立了一年多一点，我们会给大家介绍一下我们做的项目。

　　在这里我会用一个理念，我们购物消费的新模式。我们让大众的购物不再单纯的购买产品，而是融合建筑、艺术、时尚、文化和生活的全方位体验。我们要做的就是怎么满足这种体验，来达到我们整个商业物业的产值和效益的最大化。这些图片是我们在上海的项目十多年来做的活动，我们做一个商业地产并不单单是盖物业，而是把它当成一个产品。

　　中国新天地是立足于中国的高端商业地产项目的持有者、管理者，我们是集生活、工作、娱乐休闲为一体的理念，致力于塑造一个充满活力的社区，我们每一个项目都有一定的规模，而且打造的时间都比较长。另外，中国新天地是专注在商业零售、办公楼、休闲娱乐和酒店物业的持有、管理和酒店的档次提升。我们的母公司是瑞安房地产，我们是作为一个城市整体规划领域的革新者，在城市的核心地段开发综合性的社区，在这方面，我们已经开发了十几年，从我们的第一个项目上海新天地一直到现在，我们也在很多城市做了不同的项目，我们都是在城市的高端可持续发展社区做一些标杆的案例出来。从2001年我们落成的第一个上海新天地，我们一直以这种整体的规划、设计理念来传承我们整个企业在其它城市的开发项目。创新的客户悠享的体验，我们除了在上海以外，我们在重庆、武汉、佛山，把我们的理念得到了完美的诠释。虹桥新天地是我们的另外一个里程碑，在这方面我们有更多硬件的创新。

　　我们的新的企业的愿景就是：生活永风采。在这里，我们希望结合我们的城市发展，还有刚刚我们提到的中国城镇化内需的拉动，使我们跟整个城市社区形成纽带，让生活更丰盛，缔造更好的城市，构建心向往之的生活。我们的项目都是根据当地的特点，做出不同的特点，上海的石库门，佛山东华里是岭南的风格，重庆我们是用吊角楼的方式，这些都是我们整个项目操作的理念。

　　下面我会很快的介绍目前中国新天地的6个项目，首先是在上海的太平桥项目，我们从2001年落成的上海新天地到现在，只完成了60万平米，从目前到2020年，我们还有接近1倍的面积要投入使用，总数接近122万平方米。大家可以看到我们开发的规模都非常大，这里大家看到的重庆田地，我们的总面积是360万平方米的，这是需要很长时间开发的。上海新天地从第一个项目落成，到2020年，持续的会有很多大型的项目落成。上海虹桥天地相对小一点，因为是在虹桥枢纽临近的区域，那里只有28万平米的总开发体量。佛山岭南天地和武汉天地都是接近150万平方米的开发总量，岭南天地也是在华南比较少见的产品，希望大家有机会也可以去我们的现场体验一下。我们做了很多的工作，希望把这些事情做好，它位于佛山的中心。我们在上海有三个项目，它是由地铁10号线连接的。太平桥这个项目，它总体的规模会达到150万平米，我们现在看到的是低密度开发的区域，另外我们还有两栋酒店，一栋是我们自己持有的，我们现在还有一个企业天地，这是一座办公楼，另外在未来两年，还有一个购物中心开业，另外还有一个68层高的摩天大楼。这是我们现在已经落成的物业的现状。新天地只是太平桥的组成部分，太平桥是大型的综合体的名称，是一个旧改的名称，我们在这里以石库门建筑旧区为基础，改造成一个国际化的现代住区。

　　另外，还有一个大型项目叫瑞虹新城，跟上海新天地一样，之前大家看到的都是一些开发式的街区，瑞虹新城后面会有大型的综合性的室内购物中心出现，这里的零售商业部分占的比例接近25%，这个比例是很大的，因为我们是接近30平方米的开发总量，这30万平米不是单纯的开放式的新天地的模式，我们有室内的购物中心，还有半开放和完全开放的空间组合起来，做成不同的购物体验。这也是面对大家经常提到的网购的冲击，我们要做的就是这样的体验。我们是分期开发的，开发的周期比较长，在不同的时间可以调整我们的策略和组合，来应对市场的变化，这才是我们这个开发理念的重点。这是瑞虹新城的示意图，在这个中间区域是一个开放式的，建筑面积达到6.2万平方米，另外我们这里的总面积是一个接近10万平米的室内的购物中心，还包括其它的办公楼、酒店设施，整个住宅项目现在已经完成了一大部分，还有后面的一些地块正在盖，也卖得很好。这是我们已经落成的项目的一些图片。

　　另外就是虹桥天地，它位于整个虹桥枢纽的核心区。直接连接虹桥枢纽，跟高铁站是直接贯通的，这个项目的总的开发体量是28万平方米，这个位置在闵行区，这里有酒店，现在已经定的是朗庭的高端的酒店，另外还有一个室内的购物中心，这个Mall的建筑面积大概是8.5万平方米，另外还有办公楼，另外还有一个小型的新天地，还有一个大型的演艺中心。这个是购物中心的部分，现在已经在积极的招商。这个是小型的新天地，跟上海新天地现在的模式是类似的，也会有些高端的餐饮、娱乐、休闲业态。这个是演艺中心，它里面包括了演艺的部分，小型的剧场，还有会展的功能，都融合在一个地方，甚至于类似NBA的活动都可以在这里做。这是从上海的新天地开放街区的活动场地变成室内和室外结合的另外一个新的尝试。我们还有一个贵宾大厅，可以在这里办理登机手续。我们这些项目都获得了绿色建筑的认证。

　　另外一个是在佛山的岭南天地，这个项目在佛山的禅城区，总的开发面积是150万平方米，这个住宅的比例占得比较大，是43%，零售大概是17%左右，这个比例也在调整，因为我们有不同的新的地块在开发。这一块是我们已经开发的部分的照片，这是以岭南的建筑旧区为基础，保留岭南风情风貌，充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡的特点，在这里历史的气息和现代完美结合。这里包括高文安的面馆，还有咖啡馆等等。另外像黄飞鸿纪念馆都在我们的范围内，还有祖庙，还有咏春堂、叶问纪念馆都在这个范围内，所以大家不单单是去吃、去玩，还可以看看整个武术之乡的情况。另外，在婚庆部分，我们在上个月举办了一个大型的婚庆，由市长亲自主持，100多对新人在我们的嫁娶屋里面做大型的婚庆。我们除了中式的部分，马可波罗酒店还可以做一些西式的酒店，有大规模的场地可供使用。这是我们的操作模式，我们会在后面陆续的新建。

　　下面一个是武汉天地，这是在汉口的项目，现在也经营得比较好，这是我们整个的开发，也是有超高层，也有新天地理念的开发，有住宅和办公，在我们的商业部分，直接连接轻轨。整个商业的开发体量是在10万平米左右，未来还有二期，也接近8万平米的商业，加起来这里也就是有20万平米左右。这是我们已经开发完的现状，现在经营得也很不错。

　　最后一个是重庆天地，这是我们规模最大的开发，它的总开发体量是360万平米，在重庆的渝中区。我们这里涵盖了高端住宅、商务办公、休闲娱乐和购物等大体量、高品质的城市综合体。这个是已经开业的我们在经营的现状。

　　谢谢大家。

　　主持人：谢谢邓俊文先生的精彩演讲，请您回坐，稍事休息。下面请出本环节第二位嘉宾为我们奉献演讲，有请：世茂影院投资发展有限公司总经理刘明先生。刘明先生的演讲题目是：商业巨幕降临合作与竞争的决断。有请刘明先生！

　　刘明：各位嘉宾、女士们、先生们，大家上午好！我的题目有一些改变，我准备了两个PPT，让他们挑一个，他们觉得我讲这个大家可能会关心一点，就是未来影院投资的机遇和挑战。

　　今天我们从购物中心的角度谈到了很多品牌的主力店，包括商业的形式，今天上午我们大家又讨论到传统的购物中心受到了电商的冲击，其实电影也一样，它受到了数字化的冲击，也就是说从电影的角度来讲，数字化之后，人们看电影的方式也有许多，影院也同样面临一种转型。另外一个，中国已经成为全球第二大电影市场，当然这跟这几年我们急速的银幕的增长是有关系的。我们的电影的生态发生了很大的变化。今天我以一个特殊的视角来看未来电影投资的机遇和挑战。从什么视角呢？一般我们从影院发展的角度来讲，我们不大从商业的角度，我们经常会从电影的角度，就电影而谈电影说得比较多，今天我试图用商业的角度去谈电影，这个话题可能在座的会比较有兴趣。

　　首先说一下商业体发展的思考，然后是影院经营模式的思考，还有影院能否摆脱业态配角的思考，还有四代影院的思考，还有四带影院对传统影院影响的思考。因为时间关系，我进度快一点。

　　优质的购物中心才能使影院的业态可持续发展。为什么这么讲？中国已经成为全球第二大电影市场的时候，到今年年底，中国的总体票房已经超过200亿，超过2万块银幕。但是有一点，到了2万块银幕以后的中国电影市场将发生一个拐点。传统的影院它的盈利能力已经大幅下降，这跟我们传统的购物中心的售单价、人次下降是一样的，只是影院多了，好像我们的票房增长了。有些城市由于它的经济发展动力是有限的，大量的购物中心已经发生了很大的问题，它的消费力支撑不了。如果说未来被淘汰的，或者说面临即将被淘汰的购物中心，里头如果有影院的话，这个影院也一样面临危机。所以从这个角度来讲，优质的购物中心才能使影院的业态可持续的发展。现在看电影的方式有许多，比如说盗版对电影院有冲击，在线网络看电影也有冲击。但是我认为对影院更大的冲击，在于它未来的形态。

　　购物中心的现状不用我讲了，在座的都是专家。我认为良好的城市经济动力才是购物中心存在的基础，同样，现在消费者的年轻化，为什么电商能够这样普及，其实跟主力消费群的年轻话是有关系的。现在城市的主力消费群体是哪些呢？是以时尚80后为主体，时尚的80后和科技的90后，以及游戏的00后，已经成为中国各个城市主力的消费群体。他们的价值观已经发生了很大的变化，我想各位对价值观有不同的看法，我认为的价值观就是一个人的审美的方式、思维的方式、行为的方式，决定了他的购物的消费方式，所以价值观是非常重要的，由于消费群体年轻化了以后，价值观发生了非常大的变化。我们电影院现在主要的消费群体也是这样一波年轻的观众群体，那么传统的影院也发生了很大的变化。影院如果从一开始设计的时候，我们希望它是时尚的、科技的、专业的、经典的，因为针对的是时尚的年轻群体，电影已经从胶片变到了数字时代，所以它有科技的元素在里面，另外电影是通过声音和画面表达，它又离不开专业。所以只有成为经典，它才能够有序的发展下去。另外一个，从单一的电影的功能，从电影娱乐到电影科技、电影商务，以及电影文化和电影消费转向，从单一已经到多功能了，电影已经进入了创新消费的新时代。

　　另外一个，电影跟商业一样，其实影院不是大家想象当中那么传统的、单一功能的影院了，如果我们在建造电影院的过程中，设定是单一的话，未来它一定是不能符合消费者的价值观的。如果说电影院未来有多大的功能可以延伸的话，我想搞设计的人会知道，功能是需要空间来满足的，所以影院一开始设计的时候，我就定出八大空间：视听空间、接待空间、传播空间、互动空间、消费空间、情感空间、商务空间和工作空间。大家去对号入座，现在你的电影院里面有没有具备这八大空间，如果没有的话，它未来的发展就会出现很大的问题。另外，电影院也需要跨界营销，传统的影院已经摆脱了单一的经营、单一的功能和观众单一的感受。传统的影院是讲究电影氛围，就像传统的商业讲究的是商业氛围，就像大家讲到的，没有零售商业是不可能存在下去的。那么我要说，内容已经不重要了，中国的电影实际上还是计划经济状态的电影，现在全国有44条院线，所放映的电影，它的内容本身是没有差异性的，除非你自己想差异，如果它上映的时候你不放，那当然可以。没有一家影院说，我这个大片是优先于其它的任何一家院线上映的。另外，院线也不能自主去说我要引进哪一部影片，它也没有这个权利，都是统一的。我们国家只有中影集团独家引进，两家发行，44条院线同时播映。所以带有一个强烈的计划经济的模式。内容已经不重要了，重要的是什么呢？氛围。现在的购物中心也一样，所有的购物中心的差异性你能做到多大？其实也不重要了，重要的是氛围。电影院除了传统的电影氛围之外，要增加消费氛围、娱乐氛围、文化氛围、科技氛围和时尚氛围。电影院摆脱商业的配角，大家都知道，购物中心如果没有电影院的话，它就是一个废弃的城堡。这个稍微夸张了一点，把电影院的功能神话了一点，但是它列的电影院的功能，我还是比较认可的。但是现在很多商业还是把电影院作为一个配角的角色，电影院可以带来人流，可以让大家在这里逗留的时间很长。但是影院仍然是一个配角。

　　影院为什么说分代呢？也就是说你有什么权威说影院可以分代？我们不是以科技来分，不是说你用了什么电影机，用了多少个声道，银幕是什么，我用了IMAX我就是新的，我是以它的业态形式来划分的。第一代是单厅的，第二代是多厅的，第三代是现在所有的影院在购物中心当中的，它成为一个业态了，成为一个主力店了，大家试想，如果现在的游泳馆、网球场到了一个购物中心，成为一个主力店的时候，你说这个游泳馆是不是第二代的游泳馆？一定是它的方式改变了。第四代的电影院就是实现了电影和商业的跨界营销的平台。第四代影院它的核心理念，我把它称为3EX的理念，EX1是泛电影科技的应用，它是四代电影院很重要的手段，就是将最新的电影科技应用于商业经营和影院的经营活动，第二个是泛电影的消费平台，就是整个电影元素的消费平台，扩大非票房的经营的能力，电影院有两块收入，一个是票房收入，一个是非票房收入，而大量的传统电影院的非票房收入靠的是爆米花、饮料、冰激凌。泛电影的消费平台是非常大的一块。第三个是泛市场宣传的手段，它有电影文化、电影时尚、电影科技，还有电影明星效应、广告效应。

　　四代电影院可以做成店中店，我们有一个案例的分析，世茂在上海的唐镇拿了一块地，就是准备以四代电影院的方式来做，我们现在旗下的很多电影院把四代电影院模块化，在其它的地方做测试，比如说我们有一个24个厅的电影院，这个案例现在还没有公布，地方我就不讲了，但是这个项目已经立项了，有24个厅，有17000平米，总面积是3万平米左右。它主要改变了大堂的传统的功能，上面这个图是万达收购的AMC在美国的一家影院，它是我们学习的榜样。传统的影院大堂是有售票、商品出售，第四代电影院的大堂，它当中应该像一个演艺中心一样，旁边是一个品牌店，这个品牌店是以电影为主的，有电影元素的产品。比如说优衣库，它有需要电影消费的东西，我拉优衣库进来，你在这个里面全部售卖电影元素的产品，你在这里这种产品一定是最好卖。很多电影在上映之前，它都有相关的产品推出，但是它没有集中销售，而是分离的，所以如果它做一个这些的店在大堂里面，我们可以提前来炒作，提前来娱乐。还有一个巨幕，IMAX是巨幕的一个品牌，现在国内还有很多自己的巨幕品牌，世茂也有同样自己的巨幕品牌，就是SPC，我们在SPC当中又另外做了一个影院头等舱，这也是未来四代电影院里面要做的，它跟传统的影院做法感受是不一样的，另外还有动感电影、露天影院。我们的露天影院是什么呢？它跟传统的酒吧进行连接，就是电影跟酒吧进行跨界营销的一个新的产品，它又不是传统的露天影院，也不是一个传统的酒吧，绍兴的世茂的一个影院和酒吧跨界的，是绍兴最好的一个酒吧。这里面有文化艺术类、主题餐饮类、儿童娱乐类、战略合作商户，还有时尚体验类等等。我们正在谈阿凡达的主题餐厅等等，这些都会在未来的四代影院里面。

　　四代电影院，跨界是需要有跨界的人才，有了跨界的人才，才能够缓解我们现在整个经营层面上的局面。谢谢各位。

　　主持人：谢谢刘明先生，请您留步。尊敬的各位来宾，在享受精彩演讲之后，我们继续开启今天上午第二场商业大讨论。商业地产是万众瞩目的行业焦点，更是全新的冒险乐园，从住宅中突围而出的企业，是否已准备好迎接这样一个商业的时代？商业大讨论之二的主题是：转型商业的路径与方法

　　首先请主持嘉宾台上就坐，有请：广东合富辉煌商业地产顾问有限公司总经理高燕女士。

　　接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：

　　绿景集团副总裁陈铁身先生

　　中国新天地有限公司市场研究与策略总经理邓俊文先生

　　广州景豪坊购物中心总经理杨军艇先生

　　世茂影院投资发展有限公司总经理刘明先生

　　天虹商场股份有限公司全国招商总监黄国军先生

　　惠州华贸商业管理有限公司总经理刘纲女士

　　谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请高燕女士开始主持商业大讨论之二，讨论时间是30分钟。

 　　高燕：非常荣幸作为本环节的主持嘉宾，在10年前我从住宅地产主动转型商业地产，在当时作为房地产蓝海的商业地产，我们去思考的是它的核心难点是什么，总结出三个字，就是真共赢，也就是在真正自己赢的同时，让商业地产生态链的各方共赢。而这个商业地产生态链就是指开发商、买家、商户、消费者、政府、社会等等。正所谓开幕不易，正道更难，我们非常欣慰地看到，10年来商业地产实现了更多的真共赢的成功企业、项目等等。

　　站在今天，放眼未来十年，在越来越多的开发商以及运营商进入商业地产的大平台的时候，我们怎样迎接商业地产的大时代呢？十八届三中全会强调，改革开放永无止境，解放思想永无止境，我们将用大创新，还是大复合，还是更多的思想去成就我们的共赢商业地产时代呢？现在我们非常荣幸地用我们智慧的左手、创新的右手，热烈地欢迎我们重量级的各位嘉宾来为我们分享他们的成功商业之道。每一位嘉宾的分享时间是3到4分钟。首先有请第一位嘉宾，来自于绿景集团的副总裁陈铁身先生为我们分享。

　　陈铁身：分享什么呢？其实我拿到这个话题的时候，我还郁闷了一下，因为我本身就是一个商业地产的从业人员，今天我到了现场我才知道，可能这个话题是讲说住宅开发商怎么样转型为商业地产的经营商，这个话题我可以讲一讲，因为我在绿景5年，其实所做的工作就是把绿景原来从单一的住宅地产开发商转型成以商业地产和住宅地产并驾齐驱、双轮驱动这样一个业务的演变过程。

　　我们在这个过程当中的体会，其实更多的想的是，商业地产就是一个空间的提供者和空间的经营者，所以我们在做商业地产业务的时候，我们的切入点是从生活方式研究跟空间优化这两个角度去打造更适合商务办公、酒店，乃至产业，以及商业零售业这样一个空间。当然在商业地产里头，主流的形态是购物中心，或者说未来的商业综合体。作为购物中心来讲，从绿景的资源条件来讲，我们打造了一个左邻系列的购物中心。我们在这个过程中也遇到了几个问题，首先是大家讨论得比较多的过剩的问题，其实我个人认为，过剩是一个现实，但是不是一个总量过剩。如果按照城镇化的程度，人们生活水平的提高，以及未来消费在人们的支出当中占的比重，从商业设施上来讲，我觉得还是不够的，所谓的过剩更多的是结构性的过剩，所以第一个问题是遇到了结构性的过剩。所谓结构性的过剩是大家更多的关注城市核心区域和地标项目的打造，而不是社区这样一个需求很旺盛的片区的购物中心的打造。所以我们首先对总量过剩的理解上，我们选择了社区商业作为我们打造左邻产品的一个细分方向。第二个问题是同质化。同质化是由于我们的品牌资源、商家资源有限，以及我们在处理商业空间时候的手法有限，或者创新力有限。本来我以为袁总今天会来，他是专门做商业空间的，我们更多的想的是在同质化解决的过程中，如何把自己的商业项目做得有别于别人。左邻除了品牌资源的整合之外，我们更多的是倡导一种新的生活方式。前面有嘉宾讲到氛围，其实氛围我更多的理解是一种生活方式的展现。我们左邻倡导的是乐活的生活方式，在这种生活方式下，他需要什么样的空间，需要什么样的品牌组合，需要什么样的业态，从这个角度去考虑。另外，我们从空间上进行处理，我们把一个底商做成符合一个购物中心基本要件的购物空间。更重要的是我们把社区的配套功能、服务功能和购物消费环境结合在一起，使得这个空间更适合社区人群。讲到社区，我们想的更多的是居家的生活方式。居家的生活方式更多的是对儿童，对家庭的亲情，跟社区的社交的空间的打造。所以我们左邻会有左邻驿站、左邻的小剧场、左邻的社区客厅，我们从这些方面解决同质化的问题。

　　最后一个问题就是关于电商的冲击，其实我们在理解电商冲击的这个过程当中，我觉得我们要正视这个问题，因为电商已经成为一种新的生活方式，特别是85后的人群对网购的热衷。作为我们做实体商业空间的人来讲，这是避不开的话题，但是我们更多的理解到，电商有它的缺陷，它的配送效率问题、诚信问题，还有它的体验性问题。所以我们更多的是想把电商跟社区商业、社区购物中心能够结合在一起。社区购物中心在解决电商这些缺陷的时候，它有独到的一些优势，比如说它的社区服务的功能，为他的配送服务。我们通过线上、线下两个体验空间的打造，在体验性上，在人的感受上更加一致，这些方面我们都在做。所以概括起来讲，我们从几个方面把我们的商业打造好，使得我们的商业地产有一些新的活力。

　　高燕：谢谢陈总精彩的发言，揭示了住宅地产的开发商转型商业地产的一个核心，就是怎么样真正做到差异化，同时既细节到产品，又远观未来电商时代对商业地产的合力以及影响，我们怎么样能够在这个板块做到一个共赢。接下来有请第二位发言的嘉宾，是来自于中国新天地有限公司市场研究与策略总经理邓俊文先生。

　　邓俊文：大家好，其实陈总很谦虚，绿景是我看到的一个转型很成功的开发商，因为我在深圳是住他们开发的房子，我们深圳办公室也是租绿景的物业。我刚提到，瑞安在一开始就是住宅和商业的整体开发的，它是融合了住宅地产和商业地产在一起的。我们上海新天地跟其它的项目的做法不一样，我们先把配套商业做好了，然后再做一个工建，做了太平湖，然后才去盖后面的住宅，回收的资金我们再做办公楼，然后再做酒店。在项目的资金操作方面，它是一步一步走，分期开发的。

　　我想提到的是，住宅开发商怎么进入商业，很重要的一点就是你到底是基于什么条件去拿地。因为我们有我们的模式，我们拿地就按照我们的理念来做，只要适合我们的经营理念，我们就这样做，然后能把我们的资源用上去，把它做好。如果你是住宅开发商，你拿到的这块地要求你要做商业，那你有没有资源、你有没有过去的经验来配合？如果没有，你是不是要把它卖散，或者是集中卖给一家大的发展商来做？需要思考你的能力和资源的配合，这个难度是比较大的，我们以商业的角度去拿地，我就有一定的把握和资源去配合，如果你是拿了那块地，想着要去做商业，那你投入的资源和你的努力可能是事倍功半的。如果你的资源很强，这个就不是问题，如果你的资源不强，那些商家是不会愿意来的，而且现在大部分的地都是在一些新区里面，招商是更不容易的。竞争现在也越来越大，大家同时拿一整片地，如果大家不同的时间拿那块地，还不是问题，好处是如果做旺了，大家就都旺了，但是问题就是招商比较困难。当时做珠江新城的时候，商业很难做，现在政府投资之后，那里有了很大的发展，所以这个跟政府的投入也是有很大关系的。另外一个是网购对商业的影响，我想说一句话，青菜萝卜各有所爱，我想网购也不会影响大家不敢投商业，但是没有动作也不会，一定要有一些跨界，要有些思考，将来我们要有在IT方面和商业地产跨界的人才，这是我们需要思考的问题。

　　高燕：感谢邓总精彩的发言，刚刚邓总为我们揭示了新天地的发展模式有两点值得我们参考，一个是开发商既要把商业做好，也要把项目的资金回笼，各方面进行协调的同时，怎么样能做到一个突破点，特别是很多项目，生地造市场是很难的，但是在这个过程中，怎么能够成功的做到像新天地这样，不但是商业地产，城市综合体，以及片区运营发展，以及旅游地产的高度，成为全世界著名的一个旅游的景点的那种高度，这样一个复合型的商业地产模式方面起到了一个很好的示范作用。第二个就是提示我们在电商时代来临，我们如何借势而为，共同前近。

　　第三位发言嘉宾是广州景豪坊的总经理杨军艇先生。

　　杨军艇：对于广州市的商业地产，我认为我可以说话，也有资格说话，也能够说两句。30年前，我是政府官员调入天河城，从头到尾参与了天河城的筹建，然后以职业经理人的身份太阳新天地，然后现在去北京路搞景豪坊，我做这些购物中心，都是从草地开始，天河城当时那个草比我都要高，我把那个项目做完了之后才离开。

　　为什么大家还在搞以百货公司为标志的购物中心呢？目前我知道没有一个购物中心的投资者是盈利的，我们的正嘉、中华广场、万国广场、又一城，大家现在还在还利息，还本还要很久。这么困难，为什么大家还要做？购物中心的经营是很困难的，很多租户经常不交租。还有进行可行性的研究问题，佛山最多150万人口，佛山没有什么流动人口，总共150万人，我们看到底有多大的蛋糕，这是很容易算的账。如果我们算这150万人中有100万人拿工资的话，每人3000块钱，除掉1000块钱的房租和储蓄，每人2000块钱，100万人一个月是20个亿，整个佛山的蛋糕就是20亿，因为不可能别的地方的人来，李嘉诚的儿子也不可能去那里旅游，祖庙那点地方谁来呢？来了也不消费的。这20个亿是什么概念呢？在20个亿的整体消费当中，一般来说，进入购物中心、百货中心的消费是不到20%的。广州80%的人可以在大街上搞定生活中的需要，他不会去百货商场的，进百货公司的人，没有5000块钱收入的人不敢进天河城的。就算有一半的人进购物中心，佛山20个亿的消费，就有10个亿进入购物中心，南海广场一个月的营业收入是1个亿，如果佛山有10个这样的商场就够了，可是佛山现在的商业面积达到了165万平米，未来5年要达到380万平米，也就是说将来可能出现50到100个南海广场。广州有多少呢？广州常住人口是1300万人，广州未来5年的购物中心应该有1500万。番禺、金沙洲、萝岗都有很多的项目，包括南站现在有60万的商业面积，搞那么多干吗呢？还没有说电商，前面有王健林和马云的打赌，我们说商业的零售额，比如说在广州有4000亿，但是吃的消费占到40%到45%，大家很多的消费都是去香港的。如果我们不算吃的零售额，王健林就一定赢，但是他有可能输，以零售为百分之百，我认为电商绝对会超过50%，我认为将来线下能占20%都很危险。这里要搞清楚两个问题，一个是现场去买，付款方式和试衣间的问题，吃的也可以团购，卡拉OK都可以团购，就是我去之前，我通过支付宝支付了就行了。所以我想这个打赌，王健林肯定会输的。我们在看今天的商业，它在减少一半，才是应对电商的办法。金沙洲现在的户籍人口不到5万，无论如何怎么发展，最多能有15万人，整个金沙洲是个岛，只有一个桥跟广州连着，金沙洲15万人，那里出现的商业面积有多少呢？我看最低就有50万。15万人，做出50万的购物中心搞什么呢？一定会失败。应付电商，我认为实体商业一定会继续存在，但是它的存在会有它的难度，也有它的危险。就如同我们看足球比赛，有现场看，也有看电视直播的，总有人去现场看，但是他这些人买票也会通过网上。我们的实体经济，要降低成本，另外要利用实体的现状，增加我们的体验消费，也可以学学巴西的购物中心，巴西有一个购物中心，它说，我这里现在开始打折，来的最快的人是一折，最慢的人是9折，大家都跑来，结果平均打了4折，这也是一个办法。

　　高燕：杨总的发言很精彩，杨总是一个敢说真话的人，我们讲到在商业地产的大时代，怎么迎接它的他创新和大复合，这个大时代包括体量的大，也包括挑战的大，杨总已经给我们提示了，任何人要转型商业地产，或者是深耕商业地产，他一定要关注数据，而且这个数据是落到实处的，它会影响到你做商业地产的综合的定位，比如说你有多大体量是办公，多大体量是酒店，多大体量是购物，受数据的影响非常大，这个定位如果准确的话，可以推动这个企业的良性运转。另外，我们也不要过于担心电商时代的来临，杨总给我们提示，在全世界有很多人的智慧已经解决了共存的问题。

　　接下来有请第四位嘉宾，来自世茂影院投资发展有限公司的总经理刘明先生。

　　刘明：大家好，刚刚我在演讲当中也提到了一些观念，跟各位嘉宾谈的都差不多，我再聚焦一点，我觉得还是在投资的时候，一个是城市综合体，一个是购物中心，一个是shoppingmall，它是不同的，我们还是要做模块化，它要符合经济发展的动力，不然就承载不了。再把焦点拉近一点，就是现在的主力消费群体年轻化，他的价值观没有很多人研究，我一直把自己定义为科技的90后，我刚刚讲到时尚的80后、科技的90后、游戏的00后，有多少人在了解这些消费者的价值观是什么样的？比如说我说时尚80后，什么叫时尚80后？他的文化程度普遍较高，他有品牌认知度，但他没有品牌忠诚度，他有冲动，但没有耐性，这是他的特点。所以你要符合他的做法，现在发达国家有好多的案例，但是我们没有用心做，我们整个社会投资太浮躁。

　　这次三中全会把大家拉回来了，在调结构，其实也就是说不要浮躁，要务实。一个是政府，就是当地的政府他要有规划。原来我在上海市政府工作，我是上海市政府商委的秘书出身的，原来在上海商业的时候还有商业规划，后来慢慢的就淡化了。其实一个城市政府的功能规划是非常重要的，我们现在是谁在规划呢？包括招商，都是以经济的指标为主的，这个非常可怕，然后经营者也一哄而上，没有很好的沉淀下去做，大家做出来的东西都是没有什么差异性的，但是所有的消费者都发生了变化。包括我现在都有网购，双十一的时候，我在网上买了很多的东西。我在这里要纠正一个观点，网购很安全，网购很讲信用。从我的购物习惯来讲，在实体店买到的产品，包括在美国、欧洲，我在实体店经常会被骗，但是在国内的淘宝网我买了那么多东西，没有一次被骗，它是非常注重信誉的。所以游戏规则非常重要。我们传统商业的原来的游戏规则已经不能符合现在的时代的发展的需求了，非常人很好的去做，大家都非常的松散，松散的结果就是谁努力、谁警惕了谁就赢。上海的嘉丽中心是我经常会去的，他们就做得很用心，这样的商业不怕电商。谢谢各位。

　　高燕：非常感谢刘总精彩的发言，其实刘总给我们一个深刻的提示，无论在怎么样起伏动荡的时代和商业环境的情况下，我们要用未来的思维做今天的事情，乔布斯用简洁的精神、创新的方式成就了他的商业帝国，而马云也用他的超前的思维、整合的方式做到了今天的阿里巴巴。同样的在商业地产界的企业家们如何认真思考现在乃至未来消费者的真正需求，从而创造、培养、引领他们的需求，赢得一个共赢的时代。

　　接下来有请惠州华贸商业管理有限公司总经理刘纲女士为我们分享。

　　刘纲：非常感谢主办方给我这样一个机会，`就商业的发展趋势跟大家做一个交流。我看到这个题目的时候，我也跟陈总一样，我感觉比较乱，我思考了一下我们国华置业的转型，其实我们并没有转型，我们从一开始就是在做城市的最高端的综合体的项目，比如说北京的华贸中心，主力店是新光天地，然后有万豪酒店、丽思卡尔顿酒店，然后有甲级写字楼，我们一开始做的就是服务城市高端人群的购物中心和城市综合体的概念，包括我们现在在惠州，可能很多的商业地产的人士说，在这种三线城市，我可能有独特的定位，我可能会做一些低端的区域的购物中心，但是对国华置业来讲，我们到惠州，我们一样是服务于惠州，或者是服务于惠州周边区域的高端人群的综合体。事实证明，我们这个理念也是成功的，我们坚持做这种高端的服务。

　　说到转型，因为我之前是在华润置地做商业，华润置地也有一个从开发商到商业的转型的过程，包括之前有嘉宾谈到，开发商喜欢用产品线的理念，比如说做住宅项目，针对不同的客群有产品线，说到商业地产，华润置地也有产品线，比如说我有万象城这种高端城市综合体产品线，我有欢乐颂的产品线，还有邻里中心的产品线，这是一个典型的开发商思维。国华没有这样的思维，我们跟新天地的邓总的观点是一样的，我是以商业的思维做这种事，不是以开发商的观点做这个事，我做任何的城市综合体，我做任何的商业，我首先要看我在这个城市适不适合做这样的产品，我这个商业的产品能够做到，那我接下来会按商业的产品做，做下来以后，真正的功夫是考后期的运营，这个运营是真正考功夫的，反而不是那个理念，而是你真正的商业地产的运营。

　　从运营，我们也要说到网购，现在说网购和实体商业好像是一个对立的理念，实际上在我们的理念里，它不是对立的，因为任何一个消费群体都有满足他消费群的一个不同的方面，网购是满足了消费群的某一个需求，比如说他可能是快捷，可能是便宜，可能是比较方便，但是实体经济也有它满足消费群不同的方面，你看到你独特的消费群，你用你自己精耕细作的运营的理念，包括品牌商的运营、消费群的运营，你一定能够找到你的生存的空间。当然，涉及到所谓的O2O，网络的支付、微信支付，包括微博宣传、微信宣传，对实体经济来讲，它只是一种手段，但是你一定能够找到适合你的，满足消费群体的业态。

　　高燕：感谢刘总为我们带来的精彩分享，刘总给了我们两个提示，第一个，当我们做项目的定位的时候，眼光不要局限在你所能看到的地方，应该看更多你所还没有看到的地方，跨区域、跨界的，去吸引更多的有效资源到你的项目，吸引到这里以后，它自然会使租金上涨，以及经营的畅旺。第二个，任何一个商业地产，我们都喜欢把销售做好，把招商做好，但是经营是非常关键的，而且在很多时候，我们去做招商的时候，客户都会问我们，你们打算经营怎么做呢？因为进来以后，人家是要跟你共度很多年的共同成长的过程。我们要清晰地知道，商户跟我们是拍档的关系，你如何对你的拍档，让他有一个很好的收益，让别人赢，才能让自己赢。接下来有请最后一位嘉宾，来自天虹商场股份有限公司的全国招商总监黄国军先生为我们分享。

　　黄国军：大家早上好，天虹目前主要做的是传统百货，我们这个主题是讲转型，我们这两年就在践行转型。我想任何的转型肯定是要找到顾客的需求，那么顾客有什么需求呢？比如说健康、便利、交际，围绕这几个需求，我们提出全渠道、全价值链。如何实现全价值链？我们原来是做传统的百货，更多的是做一些租赁的场所，我们现在要进入置业领域，我们去拿地，去自建购物中心，自建百货，这方面我们已经在深圳、南昌、苏州以总部基地的方式拿到一些地，这是往上游延伸的方面。另外一个价值链延伸，就是我们往供应链的上游去延伸，比如说在超市领域，我们现在在全国建立了一二十个生产的基地，比如说新疆的哈密瓜，江西的沙糖桔，山东的苹果，我们能够实现农户到门店的直接的配送。再比如说我们在百货的领域，像服装方面，我们现在成立了品牌代理公司，能够进行一些国外和国内品牌的代理和购买。甚至有可能未来我们可以跟一些餐饮的品牌结成战略联盟，或者是以入股的方式进驻，这是往供应链的上游进行相关的延伸。现在有一些传统的百货在资金的利用上也在做一些创新，比如说广百，它成立了一个小额信贷的方式，通过这样把整个价值能够继续的提高。这是从我们这个角度来看到整个价值链延伸，提高价值创造的方式。

　　另外顾客还有便利的需求，我们现在也在结合实体店，结合网店，我们建立一些购物中心，现在在南昌我们有一个十多万平米的综合体在建设，有购物中心，还有酒店。另外，我们一些社区型的百货也在经营，在品牌的角度我们也实现了双品牌的战略。另外大家讲到电商和网购的问题，我们建立了网上天虹，另外建立了全国第一个天虹微信的平台，又有天虹APP、天虹微店。比如说我现在要给客户送礼，我就在天虹的微店上购买一个购物卡，然后把这个编码发给我要送的人，他就可以到天虹去领取这样一个购物卡。

　　讲到商业的转型，在购物中心领域，我们也看到一些新的元素，比如说世茂的嘉宾讲到电影院已经成为购物中心很重要的组成部分，我们现在看到博物馆、水族馆等等一些新的元素也被引入到购物中心，我想这也是在购物中心转型中需要考虑的因素。变革已经来临，我们必须拥抱变革。

　　高燕：感谢黄总精彩的发言，黄总给我们提示，像天虹这样以百货为主导的企业的参天大树如何在多价值方面进行发展，包括购地做城市综合体的开发，包括小额贷款，以及代理一些品牌服装等等。在这个主干不断蓬勃发展的同时，把这条产业链上的其它利润也纳入怀中。同时黄总也提示我们，在他们做电商的思考的时候，他们是用电商的平台做自己的电商生意，也就是说其实是共赢的。以及考虑到更多创新业态的引入，比如说博物馆、水族馆，让很多客户有更新的体验。因为人有喜新厌旧的特性，怎么样让客户在这里不断有新的感受呢，他们想了一些办法。非常感谢6位嘉宾的精彩发言。最后我借用六祖的一句名言结束今天的这个环节：菩提云上人，明镜心如水，本来无旧路，何处无征途。用站在云上的高度，怀着如水般融合的心态，用不守旧的心态走创新的征途，实现共赢商业地产的中国梦。

（审校：劳蓉蓉）

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