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观点时评:明年金融环境恶化将导致量价同步下行
作者: 王雪松     时间: 2011-12-02 01:36:49    来源: [ 观点地产网 ]

总购买力相对稳定,供应面积增加,如果这些供应的面积都要成交或者绝大部分成交,那么市场唯一的可能是价格下跌。

  观点地产网 所有的言论,几乎都是只要政策一松开,那么地产金融环境都将得到显著改善。其核心支撑是中国市场从来都是政策市,只要政府一开口,天下就没有解决不了的问题。

  但是,首先我是个坚定的市场主义者;其次我相信,如果政府万能,美国是断不会发生金融危机的,不要说美国政府没想法,大萧条以后美国政府对经济的管控一点也不比我们现在轻微;当然第三点你更不要说,美国政府都是一些脑满肠肥的酒囊饭袋家伙,这点我相信你也不会同意。如果我们用历史的眼光扫描一下欧洲四百年金融史,答案是很清晰的,欠债总要还的。

  上面废话比较多,这里要给出笔者的理由。我们要讨论的第一个数据是新增贷款数据(至于新增贷款发放依据,如果从经济逻辑来看,第一是外汇占款导致的货币增加;其次是金融系统依靠盈利增加的资本创造的基础货币;第三则是央行依据经济环境需要发行的货币,这种方法的本质是政府实行的货币贬值策略)。2007年我们新增贷款为3.6万亿,2008年为4.9万亿,2009年为9.6万亿,2010年为7.95万亿,2011年?大概会在8万亿以下;在经历了2008年2009年的飞跃,以及2010与2011年的高位平稳以后,金融市场首先给我们留下了什么?答案在金融系统的银行存款准备金里(这里的假设是国家不再随意发行货币,动用货币贬值策略),那么金融系统目前21.5%的存款准备金与市场运行的标准8%之间的差额准备金,就是我们储存的现金,如果按照每1%存准对应3000亿现金来计算,在按照8%的存准反算,如果将存款准备金固定在8%的基础上,那么现在市场还可以增加4万亿流通现金,大概50万亿的资金支持,这可是真是一笔巨额财富呀。但问题并不仅仅这么简单。

  这里有个数据,在2008年9月到12月之间,美联储给市场总共注入了12580万亿美元的现金,如果按照我们刚才的逻辑,美联储给市场总共注入了大概15.7万亿货币资金支持。我们把美国的能够供应的货币总量除以美国GDP总值,并将我们的可增贷款总量同样除以我们的GDP总值,我们会发现比例差别并不悬殊,也就是还可以放到同一环境中来进行讨论。那么我们现在可以用事实直接来说明,一方面就是美国并没有产生我们现在面临的CPI和PPI的大幅度上涨。这里你可能用美国的货币为全球流通货币来解释说美元流向了境外市场并没有滞留在美国境内,美国人发钱,但把这些钱揣在了别人的裤包里。对于此,我无法用数据回答你,但我想一个正常的经济体运行,不会存在单一货币流出现象,至少是非均衡对冲现象。即市场会流进和流出相伴出现,差额会存在,但不会绝对不合理。

  对比美国数据,笔者想说明的一个问题,当然美国自己的专家也这么说的,即他们的货币更多是补充金融体系的过渡投资的现金的差额。这点笔者换到我们市场,可能更为容易说明,我们的新增贷款都是通过金融系统流出的,大致可以分成三部分,一部分是以贷款形式流向地方政府;一部分是贷款形式流进企业;另一部分以贷款形式流向个人。流向个人的,金融系统的公告都很清楚的告诉我们了,主要的核心的是个人住房按揭贷款。

  到这个地方,我们要开始回到我们的问题了,现在假设条件之一,即新增贷款中,用于个贷按揭比重不出现较大变化,为了便于说明,我们将之固定在一个基数上,比如15%,那么我们再依据我们信贷总量,可以得到个贷总量,其变化是随着信贷总量同比变化,比如我们以2007到2011年的信贷总量来计算,其个贷按揭总量大约为:0.54万亿;074万亿;1.44万亿;1.19万亿,1.19万亿(今年未完,初略估计),我们在这里在一次假设,即个贷按揭成数不变,那么个贷即相当于总购买力,在总购买力确定的情况下,购买的价格和购买的面积呈反比关系(如果我们用同样的方式推导到土地市场,会得出完全一样的结论),我们很清楚,从2008年以来到2010年基本都呈现出年度的价格和面积同比上行的市场状态,而2011年却呈现出量跌价涨(全年市场均价仍然比2010年高)的局面;这里按照我们逻辑不能解释的是2009年新增贷款同比增幅较2010年多,但2010年的成交量价得到的成交总金额依然比2009年高,这个我们的解释有两点,一是09年贷款的循环流通增加了市场的流通总量,其次是2009年以利润流出的货币总量增加,三是4万亿的结算高峰在2010年,这三者导致市场总的购买力超越了单纯的银行信贷总量。回到2011年,因与2010年信贷总量持平,而今年信贷条件恶化,尽管个人按揭成数下降,但总体年度均价仍然上涨,信贷总量矛盾已经非常突出,贯穿整个2011年房地产市场的核心问题是信贷指标(以致于很多上市公司将在半年报中将抢占信贷指标看做降价的主要动因之一)短缺矛盾。尽管2011年大家基本可以理解为政策市,即限购的强烈推行,但众多三线市场不受限购的影响,依然没有井喷,其中主要原因即在于市场根本没有信贷供应。这点从各大银行甚至将首套房贷上调10—30%可以得到证明,即信贷指标呈现出绝对的买方市场,各银行根本不存在信贷指标无法用尽的现象,这一点与之前各大银行为了抢占信贷客户纷纷竞相竞争的格局完全不同,2011年的银行信贷指标成了计划经济时期特殊商品的配给制供应,各开发商获取信贷指标的难度不亚于在土地市场跟各级政府的谈判。

  那2012年信贷市场会是一个什么样的情况呢?我们前面说了,银行系统仍然有充裕的指标可以调整信贷弹性,即13.5%的超额准备金释放的流动性,这是理论的指标;第二从M2供应来说,增幅应该保持在17%以下,如果这是个前提,那么市场根本无法新增超过9万亿以上的新增贷款;第三如果市场新增贷款低于9万亿,那么明年地产个贷市场的容量将和今年一样呈现出极大的短缺(尽管比今年个贷总额多,但考虑到今年众多个贷指标累积于2012年发放,因此即便增加1万亿的新增贷款总额,而房地产比例不变的情况下,新增的一万亿分配给按揭的额度将大大少于今年累积未发放的按揭额度)。

  在总额度不会有大的变化情况下,那么地产供应量将决定信贷的额度,如果市场有9万亿的额度,但实际新增的供应面积仅仅能消耗8万亿的额度指标的情况下,那么金融市场会出现较大的剩余,因此我们必须回过来看土地市场和新增开工面积两个指标在2010年和2011年的市场状况,2009年5月土地市场开始启动,2009年10月达到高潮,而2010年为整个土地市场的最高潮,各地的土地销售总额均创先历史新高,而从统计局公布的新增施工面积,则是在2010年达到最高峰,而2011年市场新增预售并没有出现与之相应的高潮。考虑到地产行业的生产周期(从拿到土地到具备销售条件一般周期为9—12个月),而从开工到预售一般周期为(6—9个月),考虑到今年特殊市场环境,这个周期自然会向后延续3个月左右,那么2012年供应量对应的土地市场节奏应该在2010年6月左右,而考虑到土地市场大宗土地出让特征,如果我们以系数来调节,那么我们可以将整个时间节奏再向前推6个月左右,也即2012年的预售放量刚好可以对应到2010年的土地市场,而再加上2011年堆积的已经拿到预售许可证存量,那么2012年的供应市场将超越于我们马上将过去的2011年市场的总供应量。

  继续运用我们的函数关系,总购买力相对稳定,供应面积增加,如果这些供应的面积都要成交或者绝大部分成交,那么市场唯一的可能是价格下跌,信贷总量既定的情况下,价格下跌的总金额等于市场新增的成交的总金额。

  王雪松 观点地产新媒体专栏作者

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