调控下的超高利润率 中海半年业绩盘点
作者: 武瑾莹     时间: 2011-08-10 03:17:48    来源: [ 观点地产网 ]

今年上半年中海内地房地产发展毛利率从去年同期的40.5%上升至42.9%,而万科上半年毛利率为32.1%。

  观点地产网 武瑾莹 8月9日,中国海外发展公布2011年上半年业绩报告。报告期内,中海营业额上升24.7%至218.8亿港元,其中内地房地产的营业额为210.9亿港元,同比增长24.4%,占总营业额的96.4%;经营溢利则增加37.1%至港币109.4亿元,内地房地产发展经营溢利增加29.2%至港币86亿元,占经营溢利之78.6%。

  中报显示,中海上半年股东应占溢利上升35%至68.4亿港币;核心利润上升50.5%至58.2亿港币;毛利率从去年同期的40.5%上升至42.9%。

  销售方面,截至2011年6月30日,中海录得破纪录的港币522.3亿元,同比增加85.9%,对应的销售面积为307万平方米。其中,内地地产物业销售总额为港币501.1亿元,同比增长78.5%,销售面积为306万平方米。

  千亿目标

  公告还指出,今年中海在华北区和华东区的上半年销售金额首次超过100亿元港币;北方区作为销售金额最少的区域也达到了73亿元港币,但其销售面积是几个区域内最高的达77.6万平方米,主要销售贡献来自沈阳;港澳地区销售额则大幅增至21.2亿元港币。

  而据此前中海西部公司总经理表示,西部地区今年上半年销售已接近百亿港元,面积为74万平米。

  中海董事局主席孔庆平在中报业绩发布会上称,上半年业绩表现理想,主要推动因素是内地房产的利润增长,公司前7个月已经完成600亿港元,今年完成之前设定的全年800亿港元销售目标没有疑问。

  其实,按照中海目前的销售状况,全年800亿港元的销售应是水到渠成、顺理成章之事。有人士甚至认为,中海也有销售过千亿的可能。

  对于是否会上调全年销售目标,孔庆平表示中海以创造价值为基本策略,成长目标是利润率上升20%,如果市场环境支持,利润率的上升幅度还可以超过20%。

  但孔庆平也表示,按照中海目前的发展速度,明年销售过千亿应该没有问题。

  事实上,中海今年上半年取得了良好的销售业绩,与其维持较高水平的去化率也有直接的关系。据中海副主席兼行政总裁郝建民透露,上半年集团销售楼盘的去化率水平为83%。

  郝建民向观点地产新媒体表示,如果统计楼盘开盘当日的去化率,会因为产品类型不同而略有差距,但总的来说,别墅等豪宅项目的去化率为5-6成,而普通住宅开盘当日最高去化率可达9成。

  毛利率42.9%

  与同天公布中报业绩的万科相比,中海的销售金额比万科要低,但在利润方面却远高于万科。

  有分析人士表示,这一方面是得益于中海一贯成本控制优势,另一方面和两者的结算周期及产品定位不同有关。

  中报显示,今年上半年中海内地房地产发展毛利率从去年同期的40.5%上升至42.9%,而万科上半年毛利率为32.1%。

  孔庆平对此表示,由于管理、财务和营销三方面成本低于同行8到10个点,因此持续三成以上利润可以保证,四成以上亦属正常。

  另一方面,由于通胀的原因,今年房地产企业的建筑成本略有上升,这也会压缩企业的利润空间。

  但孔庆平却表示,虽然中海的建筑成本也会有变化,可是影响不大。其举例称,即使每吨铁价上涨1000元,每平米建筑价仅上升100元,而水泥价格若每吨升100元,其建筑成本每平米将增50元。

  针对利润率的问题,孔续指,期望下半年核心利润能做到50%增幅,以便更有效率扩展业务。

  在利润率逐渐上升的基础上,2011年上半年中海的财务情况也表现良好。

  公告显示,截至到6月底,中海综合净借贷比率从去年底的22.8%上升至38.5%。而银行贷款为318.2亿港元,应付担保票据为100.2亿港元,持有现金为182.2亿港元,未提用贷款额度约为100亿港元,合计可动用资金达到282.2亿港元。

  孔庆平称,有信心控制净借贷水平。因目前中海外的手头现金充裕,内地拥有多个发展项目,竞争渐趋理性,因此目前会延迟推动发展房地产基金二期。

  据其介绍,于去年3月成立的房地产基金运作良好,有效整合集团资源,并吸引境外机构投资内地房产业务。事实上,去年中海的地产基金项目投资了其在西安的三个项目,以进行基金操作的实战观察。

  但同时,孔庆平也表示并不会停止融资。其透露,下半年中海或会有融资安排,如果进行将会考虑境外集资,因相对优势较强,但主要的考虑因素还是下半年的销售及市场情况来做最后决定。

  土地上调

  虽然中海在上半年似乎并没有受到调控太大影响,但孔庆平依然用“复杂但充满挑战”来形容当前的市场环境。

  孔庆平称,目前国际经济形势不稳定,风险亦增加,而内地经济与全球经济相关密切。孔庆平续指,相信通胀未能改善之前调控政策不会有明显的变化,至少现在仍看不到政策调整的可能。

  然而,在这样严厉的调控环境下,中海上半年依然表现出了积极的发展势头,就连孔庆平自己也使用了“逆势扩张”来总结今年的发展情况。

  据公告透露,中海在业绩期内于内地新增16幅土地,可供发展的楼面面积约为776万平方米。其中,4幅土地为中海宏洋购买,楼面面积约为98.5万平方米。于香港中海集团则新增2幅土地。

  截至6月底,中海的土地储备中楼面面积达到3620万平方米,其中权益土地楼面面积为3184万平米。

  据中海年初的计划,2011年将投资230亿港元用于拿地,至6月底其已拿地170亿港元。而据最新消息,7月份及8月份,中海又分别斥10亿元人民币及16.8亿元人民币在厦门及广州取得2幅地块。

  对此,孔庆平表示,如果在销售能够保持上半年的状态,资金回笼也顺畅的情况下,中海会增加用于购地的投资额度。

  事实上,孔庆平也认为,目前国内的土地市场“机会多,竞争又比较理性”,其称这对中海来说是拿地的好时机。

  面对中海上半年在销售、融资和拿地等各方便表现出的积极动作,孔庆平却不认为中海上半年很进取。

  “主要是因为上半年有一些很好的机会,我认为是机会主义的成分居多。”孔庆平如此总结中海上半年的举动。

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