20亿回购尚海湾 恒盛借道上实融资始末
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-08-04 02:15:57    来源: [ 观点地产网 ]

恒盛此次的行为更像是一次变相抵押融资。相关分析人士把恒盛此次的融资称为“过桥融资”。

  观点地产网 梁嘉欣 按照原定计划,恒盛地产将于今年12月以原价20亿回购当初售予上实控股的尚海湾部分项目。

  为了届时能顺利地完成回购行为,7月29日,恒盛地产公告宣布,公司将安排提供境外替代机制,回购原出售给上实的项目。按照当初恒盛与上实签订的协议,恒盛应该以现金支付该笔20亿的款项。

  “现在等于是多了一个选择,但是最后的方式是选择现金还是融资,暂时还不能确定,但我们会选择最有利的那种方式。”恒盛地产首席财务官姜永进在接受观点地产新媒体采访时透露。

  根据公告所示,如果采取境外替代机制,就必须取得足够的融资,否则,各方仍可按原计划进行交易安排。

  姜永进称,如果采取现金支付方式,公司的负债率将有所降低。

  回购交易

  事实上,恒盛当初将尚海湾部分项目出售予上实,实乃无奈之举。

  2009年,因为上市搁浅,面对庞大的财务压力,恒盛不得不通过出售旗下项目来换取救急资金,与上实的这笔交易就是其中之一。

  当时的上实正处于重组阶段,并把发展房地产作为核心业务,为了进一步扩大房产业务规模,上实通过多种渠道获取房地产项目,收购兼并已发展成熟的优质房地产项目是其中一个途径。

  针对收购尚海湾部分项目,上实集团董事长滕一龙指出:“这是上实控股投资新地产项目的第一期启动。”

  2009年6月,上实与恒盛达成一系列协议,上实以20亿元的价格收购恒盛地产全资控股的上海尚海湾豪庭项目第2、8、9、10号四幢在建楼盘,出售面积合计为10.352万平方米。

  根据双方协议,整个交易分三步走:2009年6月30日,恒盛地产通过旗下子公司向上实控股出售尚海湾豪庭四幢在建楼盘。

  完成交易后,上实控股授权委托恒盛地产全资附属公司上海鑫泰房地产发展有限公司对项目进行管理,并每年收取项目股权收益。2011年12月,上海鑫泰可仍按原价20亿元回购上述项目。

  不过,据恒盛透露,最终出售的仅有第2、8号两幢在建楼盘。尽管如此,此次收购依然能给上实带来丰厚的利润贡献。

  按照当时的估算,上实在2009年、2010年及2011年这三年内,从这4幢住宅楼中收取股权收益净额人民币3.6亿元、3.6亿元及1.8亿元,合计9亿元,按照20亿元的收购总价来计算,平均年收益率达到15%。

  根据上实的年报所示,尚海湾项目于2009年及2010年分别为上实提供了4.09亿港元及4.42亿港元的净利润,合计8.51亿港元,年收益率符合预期。

  此外,根据上实7月29日的公告,待恒盛回购完成后,上实还将录得约1.2亿港元的出售收益。

  上实解释称,这是由于人民币升值而录得的外汇收益,公司或将所得资金用于未来的收购当中。

  过桥融资

  纵观整个收购交易,恒盛此次的行为更像是一次变相抵押融资。相关分析人士把恒盛此次的融资称为“过桥融资”。

  因为根据公告所示,在交易期间,上实控股将尚海湾豪庭第2号、8号、9号、10号楼的开发建设、销售以及其他日常营运事项委托予上海鑫泰管理,在委托期间内,上实控股也不得再委托任何其他人士管理有关该项目的建设、营运及财务事宜。

  换句话说,上实控股并不能从尚海湾项目的销售上获得收益,而恒盛依然全部获得尚海湾销售所带来的利润。

  对此,姜永进并不否认,他明确表示,当初这一安排就是为了上市而做的一次融资,并非真的把项目出售,因此在整个交易当中,尚海湾给公司带来的收益并不会产生任何的变化。

  不过,当时缺钱的恒盛为了获得这笔融资,付出的代价较大。据了解,当时银行开放贷款利率仅为5-6%,而恒盛给予上实的年收益率就达15%。

  当时曾有人士指出,恒盛其实正以越来越高的融资成本为当年疯狂的土储付出代价。 据了解,2009年恒盛的在售楼盘约有10个,在建面积约为110万平方米,但其土储却达到了1500万平方米。

  时至今日,面临20亿元的回购,恒盛亦有感难度,因为手持现金并不充裕,这从恒盛此次安排替代机制即可看出来。

  数据显示,截至2010年底,恒盛地产手持现金有58亿,今年上半年,公司实现销售收入71亿元。

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