500亿港元投内地 陈启宗细述购地哲学
作者: 武瑾莹     时间: 2011-08-01 01:33:13    来源: [ 观点地产网 ]

近年就多个项目作研究,但有部分项目价格太高没有机会下手,所以要等地价回落时才会出动。

  观点地产网 武瑾莹 7月29日,恒隆地产公布了截至今年6月底的全年业绩。公告显示,因过去一年卖楼收益几乎为零,加上投资物业重估收入大减,导致恒隆地产全年纯利倒退75%至58亿港元;核心盈利同样下跌近6成至27.4亿港元。

  而恒隆集团亦公布全年纯利35.29亿港元,按年下跌73.14%。

  虽然卖楼收入和物业重估减少,但多年来潜心发展的商业地产却依然保持了不错的上涨幅度,这也使得恒隆地产主席陈启宗在业绩发布会上多次表示对内地发展有信心。

  500亿港元投内地

  据公告显示,业绩期内恒隆地产租金收入及溢利分别增长14%及13%,至51.61亿港元及41.94亿港元。

  当中,内地租金溢利上升14%至18.62亿港元,上海恒隆广场及港汇恒隆广场的购物商场租金持续上升,去年6月开业的沈阳皇城恒隆广场及济南恒隆广场均已全部租出。陈启宗表示,济南项目的回报远较沈阳为多。

  陈启宗表示,集团现在于内地持有200万平方米的商业楼面,足够未来15年开发,即使摊分10年开发,每年发展的楼面亦达20万平方米。

  陈启宗续称,集团目前在沈阳、无锡、天津、大连及济南五个城市均有项目,料未来总投资额约500亿港元。

  恒隆地产董事总经理陈南禄补充,集团现金流理想,除上海以外,现有手头项目的发展资本开支预算为500亿元,大部分会透过项目贷款解决。

  事实上,恒隆地产此前一直在为内地发展做资金上的准备,除了去年11月完成了一笔高达百余亿港元的配股融资之外,陈启宗还透露,集团过去一年在香港购入200亿元人民币,以供未来数年内地项目开支所需。

  同时,对有媒体质疑为何去年配股融资所得资金却迟迟无动作,陈启宗表示,若发展商等钱用要靠配股集资买地,则属低水平。所以恒隆的做法是会先持有资金,待市况转好时才出手,而过去一年在内地因法规及市场环境等问题无法出手买地。

  针对目前港企大热的发行人民币IPO问题,陈启宗则无正面回应,仅表示一直在适当时候做适当的事。

  手痒买错地更麻烦

  在7月29日的业绩会上,陈启宗等恒隆地产高层被追问了不少关于香港及内地的拿地问题。对此,陈启宗也给予了一番详细的回答。

  对于香港政府大量增加土地供应,恒隆会否有意竞投的问题,陈启宗直指,现时有太多发展商争购土地,更自嘲天生矮细,向来不喜欢与人争。

  陈启宗称,政府以往10年无卖地,市场供应少,致楼价飞升,市民难以置业,才会走上复建居屋之路。

  事实上,在恒隆地产在香港已有约11年未有购地的行为。

  陈启宗在业绩会上反复强调:“其实没有动作本身就是最大的动作了。我的不动是很有意识的不动,不是懒或者是傻,或者是不想干活。”

  陈启宗续指,不动就是一个很有意识的动,只是动的形态是外面看上去不动的。

  其又表示,从1997年金融危机到现在,恒隆地产的回报都是很高的,如果不买东西可以做到这么高的回报,那么手发痒买错了不是更麻烦?

  随后,陈启宗还表示,虽然在土地市场上没有太大动作,但这不代表恒隆没有做别的事情。其举例称,比如当时恒隆有卖楼,也有用长债取代短债,这样调整了恒隆的财务结构才使得公司在1997年金融危机的时候可以安然度过。

  地价回落才会出动

  虽然在香港仍没有购地的迹象,但陈启宗也表示,买地要看价钱,恒隆不只是香港的公司,公司有机会亦可在内地买地。

  同时,陈启宗亦坦言,近年就多个项目作研究,但有部分项目价格太高没有机会下手,所以要等地价回落时才会出动。

  陈南禄则补充称,虽然二三线城市发展迅速,但集团对部份城市发展感忧虑,因此择善开拓。

  面对目前内地开发商纷纷进入商业地产领域的情况,陈启宗表示,这是好事,也是一个趋势,恒隆也会根据市况而作出调整。

  不过,因太多此前专注住宅的开发商进入商业地产领域,导致因处于资金流动性考量不得不将很多写字楼产品分层或分单位出售。

  对于这样的情况,陈启宗直言,在全世界没有一个顶级写字楼是分层出售的,这种写字楼可以称是“垃圾中的垃圾”,如果要恒隆去购买这样的项目再标上恒隆名字的话,自己将羞愧得无地自容。

  但其又称,从私心来看,这对恒隆是好事,因为这样能够构成竞争的项目就少了。

  陈启宗称,内地不是一个市场,而是很多个市场组合而成,因此不是一句话就可以讲得清。而以上海此前项目为例,写字楼这几年没有太大增幅,但商场的回报率就一直不错,约有28%-29%左右。

  虽然在内地已经发展多年并拥有顶级的商业项目,陈启宗还是大为感慨:内地是由很多因素交织成的复杂环境。

  陈启宗称,从来不敢低估政策的决策。

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