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观点时评:珠江新城土地拍卖能产生地王吗?
作者: 赵卓文     时间: 2011-07-19 02:28:50    来源: [ 观点地产网 ]

看起来,B2-11成为“地王”已经没有问题,问题是“天价”,还是“宇宙价”的问题。

  观点地产网 赵卓文 在广州2011年经营性土地推介会上,珠江新城两幅商业金融用地成为热点。B2-11地块已进入出让程序,将于7月19日公开拍卖。目前起价13800元/㎡(楼面地价),已经突破2009年珠江新城地王D3-4的13538元/㎡成交价。根据目前市场形势及发展商对珠江新城未来的发展预期判断,地块溢价成交的可能性很高,新“地王”呼之欲出。广州很多媒体用“尚未拍卖,已成新地王”来报道即将开始的拍卖。

  首先,B2-11有成为“地王”的条件。珠江新城B2-11地块位于冼村路和金穗路交会汇处,占地面积5948平方米,建筑面积71376平方米,容积率12。地块出让底价为9.8499亿元,楼面地价达到1.38万元/平方米。该地块位置优越,紧靠广州新城市中轴线,附近有西塔、广州歌剧院、广东博物馆等标志性建筑和花城广场等标志性景观,项目未来形象颇佳,具有区位优势。地块面积不大,拍卖底价不到10亿元。属于“人见人爱”项目。

  因此,投资者买来自建CBD总部办公物业,是个好的选择。开发商买来做出售的写字楼项目,也是个难得的好机会。毕竟珠江新城现在是“一地难求”。

  其次,B2-11仍然具有价格优势。B2-11拍卖底价13800元/㎡(楼面地价),虽然创出新高,但相比两年前珠江新城地王D3-4成交价13538元/㎡,B2-11地块的起拍价13800元/㎡涨幅不到2%,起拍价定价属于合理范畴,甚至被低估。

  近年,广州优质写字楼的新供应呈现井喷态势,在内资及跨国企业对写字楼日益上升的扩充和升级的强大需求推动下,在投资写字楼的资金推动下,写字楼售价和租金均呈结构性上涨。

  2010年广州写字楼供应量达到104.84万平方米,成交面积达到80万平方米万平方米,均创5年来新高。成交均价达17643元/㎡,增幅超25%。2011年房地产调控政策不断出台,住宅类物业投资需求受到抑制,大量资金流向写字楼和商业物业市场。过去一年,写字楼价格普遍有25%到50%的涨幅。

  从假设开发法的角度,预计未来一两年同类型物业售价将达33000-35000元/㎡,预期楼面地价在15000-16000元/平方米。但如开发商对未来楼市持乐观态度,则有可能出现溢价50%以上成交,楼面地价达20000元/平方米或以上。

  因此,B2-11拍卖底价具有很大的吸引力,估计会成为激烈竞争的对象,掀起下半年广州土地拍卖的第一个高潮。

  事实上,B2-11拍卖结果将检验广州CBD珠江新城的成色。

  与北京、上海、深圳CBD甲级写字楼相比,广州珠江新城物业潜在价值突出。截至2010年末,广州写字楼总存量约270万平方米,较其他一线城市偏低,反映了广州写字楼供应与经济的高速增长不匹配,显示高档写字楼物业的潜在需求巨大。

  另外,广州CBD甲级写字楼均价仍在3万元/㎡左右徘徊,比起售价已超过4万元/平方米的北京、上海、深圳仍然偏低,物业潜在投资价值突出。广州珠江新城CBD建设进入成熟期,亚运后,珠江新城地价、房价呈快速上升趋势。目前,珠江新城同类型物业一手售价约30000-35000元/㎡,而二手售价约25000-28000元/㎡。

  看起来,B2-11成为“地王”已经没有问题,问题是“天价”,还是“宇宙价”的问题。

  “地王”的出现,是城市发展过程中土地价值上涨的必然现象。此现象既能反映出政府在出让土地资产中获得较佳的收益,也能反映出市场的上升趋势,并对周边的房地产市场产生推动作用。只要城市经济仍在快速发展阶段、房地产市场仍处于上升通道,那么土地市场就一定会不断得到推升,“地王”也肯定会不断涌现。这是对城市经济发展的肯定,也是土地资产实现价值的必然途径。

  经过20多年打造,珠江新城已建成为广州的CBD,大部分地块已出让并开发建设,同时享受了后亚运时代带来的大幅升值,此次推出的两个地块属于新中轴线板块,而且均属商业金融用地,对房价、民生影响不大。B2-11地块拍出高价也属于合理范畴,没必要担忧。

  而现在广州业内所关注的一些问题,如房地产开发商在调控从严的背景下,如何判断楼市未来?钱袋实力如何?广州珠江新城物业是“价格透支”,还是“价格低估”?土地市场是否依然“供不应求”?这些或许在7月19日的拍卖会上都能找到一些答案。

  赵卓文 观点地产新媒体专栏作者

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