保利的棉袄:放缓拿地与保障房融资
作者: 李宁     时间: 2011-07-14 02:49:11    来源: [ 观点地产网 ]

为了获得更为充裕的资金,保利开始从原本一直依赖的债券市场,也转向银行间市场寻求融资的突破。

  观点地产网 李宁 虽然保利的拿地步伐并未停下,但保利在扩张之路上确实在减速。

  放缓拿地

  7月11日,保利地产旗下大连保利红旗房地产开发有限公司竞得辽宁大连一宅地,竞得价为13.27亿元。

  资料显示,该地块位于大连市甘井子区红旗镇,净用地面积17.18万平方米,用地性质为居住用地,其中小户型住宅比例为70%。项目地块整体容积率1.8,总建筑面积达到41.83万平方米。

  据悉,此宗土地项目已定名为保利西山林语,将被打造成独具法式风情的山水美宅。

  对于此次购地,保利地产相关人士向观点地产新媒体表示,保利之前在大连就有一个项目,若单独只发展一个项目成本会较高,多个项目一起发展将有效降低成本。

  保利早前曾表示,今年会放缓拿地的节奏,然而,不间断的拿地动作,似乎与保利的初衷相悖。但从相关数据来看,除了6月之外,保利今年上半年用于拿地的资金成本不断减少。

  1-2月、3月、4月、5月、6月的拿地成本分别为59.4亿元、18.85亿元、9.36亿元、7.5亿元、22.24亿元。此外,截止今年6月底,保利共获得了14幅地块,总占地面积为191.67万平方米,拿地的资金投入为103.4亿元。

  与之相比的是去年同期,保利共获得了4幅地块,总占地面积为326.7万平方米,拿地的资金投入为209.5亿元。

  照此来看,无论是拿地的资金投入还是拿地的占地面积,保利的拿地节奏确实减缓。

  相关分析人士认为,放缓拿地有可能是在当前的调控影响下,公司暂时性的一种选择。但减缓拿地并不代表就不拿地了,保利可能还是会选择在地段比较好的区域拿地,大连和武汉的项目位置也都很不错。

  中航地产分析师杜丽虹亦指出,减缓扩张对保利来说是比较好的选择,因为目前保利的净借贷资本内比为110%,略高于财务安全底线,2011年,如果保利的开发资产增速超过35%,公司将面临资金缺口的压力。

  尽管拿地节奏放缓,但保利表示,公司还是会采取比较积极的态度去拿地。而保利地产副总经理胡在新早前也表示,当前的政策调控确实对整个行业和保利来说,都有较大的影响。公司会根据项目推出市场后的反映情况来决定拿地节奏,倒没有具体明确说减少拿地。

  保障房融资

  事实上,在目前持续的房地产调控以及内地融资渠道收紧的现状下,不少房企均面临资金的压力。即使有多渠道融资机会的海外上市房企,也面临着高达15%的年息成本。而A股上市的保利,融资的难度更是大大增加。

  虽然保利曾表示,公司在资金方面是绝对安全的,预收账款有600多亿,扣掉预收账款后负债率大概不到70%,且公司会每个月做资金压力测试,来确保资金的安全。

  相关分析人士亦称,虽然保利目前的负债是比较高,但是从它1-6月份的销售看,业绩还是很不错,而同时,资金回笼方面应该也会比较好,所以,资金压力对保利来说倒不会是太大的问题。

  尽管如此,保利也一直为筹措更多的资金而努力。今年4月19日晚,保利发布2011年第一次临时股东大会决议公告称,公司审议通过了《关于延长公司2010年非公开发行A股股票决议有效期并调整发行底价的议案》,从即日起,延长该增发议案12个月,但发行价格则由原来的17.92元/股下调至11.60元/股。总金额不超过96亿元,维持不变。

  但在目前融资收紧的情况下,增发获通过的机率已大打折扣,且从目前各大A股上市的房企增发失败的情况来看,保利此次增发的前景不容乐观。

  为了获得更为充裕的资金,保利开始从原本一直依赖的债券市场,也转向银行间市场寻求融资的突破。

  7月8日,保利地产发布公告称,为支持国家保障性住房建设,拓宽公司融资渠道,公司拟向银行间市场交易商协会申请注册发行40亿元的中期票据。

  保利强调称,融资将用于公司保障性住房项目的建设等符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动。

  保利相关人士亦指出,40亿元资金大部分将用于配套的保障房建设,而该笔资金是分期到账的,根据项目情况,一期一期发行,并非一次到位。据公司目前单纯的保障房项目,仅有2个,分别在北京和上海,而更多的是配套性保障房。

  有市场人士就指出,实际上,自6月21日,发改委已宣布,对于参与保障房建设的企业,可以通过发行企业债券进行项目融资。

  相关分析人士亦表示,不管保利此次融资的金额是多少,只要能获得通过,对保利来说,都是一个非常大的利好,因为整个地产行业融资渠道被收缩很紧的情况下,如果它能获得成功,应该说是非常不容易的。

  保利表示,政策还是允许融资的,未来公司还会采取多种方式融资,主要会选择融资成本比较低的渠道,成本如果太高公司则不会考虑。

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