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观点时评:今年房价调整很难超过10%
作者: 朱大鸣     时间: 2011-05-31 17:22:47    来源: [ 观点地产网 ]

土地市场的变化直接影响到房地产市场,调控地价才能调控房价,然而,如今调控地价的难度却在增大。

  观点地产网 有专家称,中国房地产市场价格将会降10%,主要是成交量的下滑。

  但我们也必须清楚,成交量下滑是与土地成交量下滑是一致的,比如说,自北京市土地整理储备中心的数据显示,截至目前,北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。

  另外,一些行政调控手段,迫使市场无法成交,也降低了成交量。今年房价已经快走过一半,会不会下降,主要看下半年的市场情况,我们还没有足够的证据指示,今年的房价至少下降10%。

  不过,房地产市场调控之手已经伸到末梢神经。土地市场的变化直接影响到房地产市场,调控地价才能调控房价,然而,如今调控地价的难度却在增大。调控艺术一着不慎满盘皆输,并非危言耸听。一旦土地价格大幅度反弹,房地产调控的效果就归为零。

  日前,国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》,上述决定开始生效,该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理,对漏报的地块应在6月30日前补充上报。

  另据媒体报道,决策层已经开始考虑,在部分大型热点城市周边的四线城市,有选择地实施限购,以避免因一、二、三线城市普遍限购导致投资性资本向四线城市转移,进而形成新的房价上涨动力。实际上,资本市场转向县级城市,已经成为这些地区房价上涨的主要推动力量。

  显而易见,土地市场调控已经深入到县级市场,这些县级城市的房地产市场,真正迎来一波强劲的上涨,他们的经验表现,已经使得大城市的房地产市场黯然失色。很多四级城市的房价,已经以万字开头了。

  举例来说,在环首都经济圈的河北涿州、香河、燕郊等地,平均房价每平方米已经逼近万元;而远在吉林的白山市,其新开盘房价已经接近省会长春的水平。陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等能源型城市的新开盘房价,最高分别已经达到10000元/平方米、20000元/平方米的水平。我们经常听到,四线城市的朋友后悔地说,“三年前还不到现在的一半价格,现在已经买不起,早知道我也早点买了,这样的房价还能持续多久?”

  对于资本市场进入四级城市,应当有区分的看待。因为这些城市缺乏资金,这些资金的进入推动了当地经济的发展。但是,如果因此抬升了地价,从而抬升了房价,特别是大幅度地抬升了房价,那会给当地居民带来很大的压力。因此,中央将土地调控之手伸到县级末梢神经的地方,是可以理解的。

  不过,随着房地产市场调控的深入,特别是新危机可能随时爆发,今年下半年房地产市场将迎来很沉重的压力,这个是事实。而以土地财政为支柱的地方政府的压力,也肯定不少,如果降价,将形成一种连锁反应。特别是在四级城市,土地财政的依赖更是严重,因此,这些地方的房价大幅度波动,对这些地方的压力很大。

  此前比现在情形更为严重,房地产市场下挫的同比,似乎没有超过10%,一些预言家也往往被现实击溃。

  现在不少曾经的多头如今宣扬房价下挫10%,说明这个市场压力很大,特别是当前房地产市场,已经成为全球瞩目的焦点。国际空头势力,主要希望借助中国房地产的崩溃,来做空中国。于是,国际上各种乌鸦嘴云集中国,但毫无例外地全部以颜面扫地而告终。

  我们相信今年房地产市场可能会有所调整,但调整的幅度很难超过10%。因为市场短期波动是再正常不过的事情,短期内选择上涨或许回调,并不影响中期市场的趋势。如果那些此前大幅度上涨的城市房价有所回调,也是民心所向,也是健康市场的需求。因此,如果说房价有调整的压力,四线城市的压力显然要比一线城市的压力大得多。

  朱大鸣 观点地产新媒体专栏作者

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