重组之后 上实低价剥离资产平衡资金链
作者: 周茉     时间: 2011-05-27 04:23:40    来源: [ 观点地产网 ]

为了平衡资金安全,上实近期还多番出售旗下资产以快速回笼资金。

  观点地产网 周茉 重组之后,上实集团内部地产资源整合的刚起步,亦给上实的资金链带来不小的考验。

  为了纾解资金的压力,首当其冲想到的就是资本市场融资。5月24日,上实宣布,公司与中国银行(香港)有限公司订立了一笔三年期的10亿元的人民币定期贷款。

  但在目前融资趋紧的情况下,资本市场融资明显已无法作为加固资金链的主要通道。为了平衡资金安全,上实近期还多番出售旗下资产以快速回笼资金。

  自2月底将旗下青浦区两地块90%股权出售予周大福之后,上实近期更将其同样位于青浦区的重点项目海源别墅出售。

  海源别墅

  近日,四川信托公布了一份信托计划,根据该信托计划上所披露的信息,上实作价3.2亿元将旗下11幢海源别墅整体出让给上海森泽房地产有限公司。

  收购价约为4.8万元/平米,但据海源别墅售楼处工作人员介绍,目前这一项目的市场销售均价为5.8万元/平米。

  更让人惊讶的是,一位知情人士透露,实际上该别墅的售价并非计划书中所示的4.8万元/平米,而是3.8万元/平米。

  显然,上实此次可谓低价抛售。

  从相关资料来看,海源别墅项目应属相当优质,该别墅位于大牌云集的上海青浦区朱家角,并靠近东方绿洲、国际乡村高尔夫球俱乐部以及朱家角古镇。

  然而,海源别墅的销售成绩并不理想。翻查历史成交记录发现,海源别墅自2010年4月至今,长达一年多的时间里,并无一项成交记录。

  此外,该项目自2009年5月首次开盘以来,成交并不活跃。据了解,海源别墅总套数为18套,开盘价为4万元/平方米。直至2010年4月,该别墅才共售出7套房源,累计合同均价为4.58万元/平方米。

  有投资公司人士透露,经实地考察后发现,作为一项投资产品,海源别墅目前还仅是毛胚房,将来即使是经过精装重新上市后,其整栋售价也在7000-8000万元,而这一价格在不稳定的的政策环境中,很难被市场所接受。整个项目存在较高的风险。

  从目前来看,上实将或对资金链造成积压的不良资产低价抛售,似乎是一个明智之举。

  低价抛售

  今年以来,上实类似的低价出售资产动作并不少,最近一次是在两个月前。

  今年2月底,上实以40.41亿元出售位于上海市青浦区两块土地90%权益以及上海四季酒店77%股权予周大福。

  虽此次亦是低于市场价出售,但借此交易,上实仍能获得不错的收益。资料显示,在扣除税项后公司共实现套现约35.26亿元,这笔交易也让上实获得约28.67亿元的税后收益。

  但上实在将上海四季酒店77%股权予周大福时,则是名副其实的亏损交易。

  有关资料显示,08年7月,上实以13.5亿元的代价购入四季酒店87%股权,照此计算,上实出售77%股权却录得账面亏损2700万元。

  上实董事长滕一龙曾就此解释,从上实整体发展策略来看,本次交易有效优化系内房地产业务资产,手持现金增加,可用于其他优质主营业务资产的并购,提升公司盈利和整体的投资回报。

  另外,通过本次交易除引入战略伙伴外,亦可从出售事项中取得额外营运资金,用于核心业务的收购兼并,优化上实的资产组合,并在短期内提升盈利能力和整体资本回报率。

  对于上实近来不断低价出售旗下资产,分析师认为,上实的资产负债相对行业而言并不高,而公司低价频售旗下资产实质上应该是上实在整合之后,旗下在建地产项目众多,为更好的集合资金,因此以低价出售部分资产来平衡公司资金链安全。

  战略调整

  事实上,上实上述的种种动作,很大程度上是由于其正对旗下资产正在进行梳理并进行战略调整。

  经过一系列的重组动作之后,面对旗下庞大而零散的资产,上实就表示,接下来公司将对其做一些梳理,另外还要加大对商业地产的投资开发。

  众所周知,商业项目需要投入的资金量相当庞大,而上实近期不断地补充资金储备,亦符合上实的发展思路。

  据悉,上实在年初曾进行大规模的转让资产,主要是为其在上海徐家汇的一个商业综合体项目--徐家汇中心城市综合体做资金准备。

  该项目主要由上海城开负责开发,共分为6块土地,土地总面积为13.2万平方米,建筑面积62.9万平方米,整个项目的总投资额预计高达300亿元。

  与此同时,上实在商业地产上的投资亦不断加大。早在2010年底,上海城开与另外两家公司以24.29亿元收购了上海闵行区一幅8.73万平方米的商业地块。

  按照发展规划,这幅地块将建成一栋大型商业综合大楼,总计划建筑面积约为42.13万平方米,预计总发展成为约为21亿元,预计在2014年底前完成。

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