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观点时评:香河圈地案下的政策风险警示
作者: 朱大鸣     时间: 2011-05-26 23:39:52    来源: [ 观点地产网 ]

中国房地产市场要想健康发展,地方政府自身应当具有权威性和一致性,唯有如此,其他市场基础条件才可能健康起来。

  观点地产网:在三四线城市开发住房的时候,开发商最怕遇到的是政策性风险。这场风险来自于地方政府自身违规,却让开发企业和购房者深陷其中。香河土地违规出让一案,就是一例。

  河北省香河县在土地流转和土地管理使用、征用过程中出现的一些违规行为。政府在香河土地违规出让土地,假借流转以租代征,获取巨额暴利。占用农民的一亩口粮田,当地政府给农民的补偿是什么呢?一年一亩地租金是一千多块钱,而转手卖给房地产开发商又是多少钱呢?每亩60多万,这种擅自转变土地性质的做法当然是违法的,但是河北香河各级政府却有能力、有本事,把这种违法打扮成合法。

  此案曝光后,县长免职,国土资源局局长被撤职,但是开发商与业主为地方政府埋单。万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停,受此影响的还有不少知名房企,同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商,他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。

  中国房地产市场的风险,主要来自于政策市。中国的房地产政策三天两头变,甚至一年能够出台几轮房地产调控政策,但这些政策许多是几年前政策的翻版,只是再强化一下而已。

  在一线二线城市,市场总体上还是比较规范,中小城市的市场就不是那么规范了。有的地方政府,甚至为了获取巨额征地与卖地的差额利润,违规改变土地性质,照样按着正常的程序,拍卖给开发商。一旦东窗事发,当地行政长官下台,给开发企业和购房者埋下了隐患。

  此次香河土地违规案绝不是处理几个责任人那么简单。涉嫌违规用地的土地上,数百名万科欢庆城首期购房人被套,或将面临退房或取消购房合约。由于房价已经上涨,这些购房者的权益如何保障,不是行政方面一查到底就能解决的问题。

  按道理来说,开发企业和购房者只要按着法律程序的市场行为,都应当受到法律的保护,但是,此次香河土地案,屁股打在官员身上,但是“医药费”确实让开发商和企业承担。行政执法行为出了错,或者造成了损失,应当由行政赔偿,而不是找个替罪羊了事。

  香河圈地案件再次表明,地方政府卖地冲动源自于征地低廉成本与巨额的拍卖土地价格的利差。基于地方GDP主义的现实诉求,或者私人利益,或者地方利益,卖地生财制造的违规事件频频爆发。中国只有给地方更多的财权,才能遏制地方被迫卖地发展的现实。

  如果不改变这一现实,只是曝光或者严惩一些撞上枪口的倒霉蛋项目,并不能真正解决恶性圈地的问题。基层政府在发展地方经济的资源并不多,很多发达地区土地生财发展起来的现实经验已经成为普遍的经验,现在全国性的县城扩建如火如荼。

  特别是在一线城市实施限购令,将大量的资本和企业逼向三四线城市,流动性之火,不在这里爆发,就在那里爆发。这就客观上造成三四线城市土地火爆的局面。大规模的造城镇运动正是这种客观现实的反应,三四线城市的房价也在迅速飙升。

  正因如此,三四线城市的房价面临着巨大风险,这些风险里面有一个就是违规风险,甚至有政府颁发的证明都可能是违规的,诸如此类问题,实际上给我们提了个醒:中国房地产市场要想健康发展,地方政府自身应当具有权威性和一致性,唯有如此,其他市场基础条件才可能健康起来。

  香河违规圈地给三四线城市的房地产市场敲响了警钟,这需要三四线城市房地产市场逐步走向透明和正规,更需要保护农民利益,让农民分享高额土地溢价的利益,同时,规范好土地市场制度,让企业和个人不至于因为政府自身的违规行为,带来重大的损失。

  朱大鸣 观点地产新媒体专栏作者

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