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观点一周评述:飘红的业绩看上去很美
作者: 本刊编辑部     时间: 2010-10-24 23:33:52    来源: [ 观点地产网 ]

在接下来的日子里,房企最大的可能就是陷入这样的境况:一方面是业绩报表的华丽异常,另一方面则是销售不畅、融资无门的难受与尴尬。

  本刊编辑部 进入十月后,A股上市房地产地产开始排队公布三季报,其中以万科为代表的一批龙头房企的成绩单出炉之后,吸引了更多的人关注。

  根据万科的三季报,第三季度实现营业收入56.1亿元,比上年同期减少27.4%,前三季度累计实现营业收入223.8以元,比上年同期减少24.5%。

  显然这个数字与万科此前公布的销售收入有巨大的差距。根据万科此前公布,第三季度实现销售面积280.8万平方米,销售金额346.4亿元,分别比2009年同期增长73.9%和124.9%;前三个季度则累计实现销售面积601.1万平方米,销售金额714.2亿元,分别比2009年同期增长17.8%和54.8%。

  实际上,这样的情况在近期披露三季报的房企中普遍存在。如“招保万金”四大巨头中的金地,在10月21日发布三季报披露,7-9月公司实现营业收入为16.83亿元,前三个季度实现营业总收入为104.28亿元。但在销售收入方面,7-9月份金地的签约销售金额为99.9亿元,前9个月累计签约销售金额为153.69亿元。

  除了万科、金地,还有中海外、招商地产等标杆上市房企的三季报中也是如此。

  当然,房企业绩报表出现这样的情况并不值得奇怪,正如万科在三季报中表示,出现上述巨大差距的原因是项目竣工时间在一年之内分布并不均匀。万科认为,随着四季度更多项目竣工并转入结算,预计第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。

  更值得注意的是,万科等房企非但不需要为第四季度的业绩报表发愁,甚至已经不需要为明年的业绩报表担心。万科三季度报表显示,由于结算滞后于销售,三季度末万科已售未结资源的合同金额达到约863亿元,已基本锁定今明两年的业绩。

  也就是说,从第四季度开始,大量已售未结算开始进入各个上市房企的报表,将营造出一片和谐盛世的景象。但这个即将出现美丽景象,很难说会如同一个肥皂泡一样,被一戳就破。

  众所周知的是,第三季度楼市逐渐摆脱4月新政调控的阴影,逐渐恢复一片火热,并在9月达到顶点。

  万科9月销售创造142亿的记录、保利9月销售创记录差点就到百亿、中海外9月销售80亿港元、绿城9月销售71亿元环比翻番、龙湖9月份销售36.9亿元比8月多十亿、金地9月销售59.08亿超过上半年6个月的总和、恒大9月销售51亿再次创造单月新高等等,所有的数据都直指4月新政的黯然与失败。

  但是,或许我们不应该庆祝得太早。9月29日的新国五条出台,让楼市开始坠入“二次调控”的深渊。

  可以相信,“9.29新政”出台之后,国庆黄金周的楼市挟9月余威依然出现高涨行情属正常现象,但这一次的调控显然与4月有了根本的不同。

  4月新政被称为“史上最严厉”的调控政策,但是响应的地方政府却寥寥无几,出现严重的执行不力情况,即使是高房价重灾区上海也一直拖延未出细则落实调控。这一次,上海仅仅经过一周时间,就拿出了包括“限购”在内的新政细则。

  而且在“9.29新政”出台仅仅半个月,包括深圳、上海、广州、杭州、南京、宁波、厦门、海口、三亚等十多个一线城市及重点城市,都“争先恐后”出台了包括“限购”“限贷”在内的严厉调控细则。

  各地政府出台的限购令充满争议,因为限购令对于调控来说并非良药,并被称为“注定短命”,但在某种程度上来说,短命的限购令只是政府表达一种态度的需要——“限购”、“限贷”再加上隐藏在背后但呼之欲出的房产税试点等政策,都传递出“调控不可能放松”的信号。

  由此不难发现,在楼市供求两方,打压需求的政策已经亮剑,而供应方即房地产企业的日子也不可能好过。

  首先无法回避的是房企早已被堵死的融资渠道。根据最新公布的数据,房企融资自筹资金的比例已经接近50%,而这一数据在此前为30%左右。

  除了银行的大门愈发紧闭,资本市场也同样严厉。今年以来,尚未有任何一家上市房地产企业在A股成功融资,而证监会在上周更是宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请,已受理的也将征求国土资源部意见。海外融资之门虽未关闭,但融资成本大幅上升。

  在接下来的日子里,众多房企最大的可能就是这样的境况:一方面是业绩报表的华丽异常,另一方面则是销售不畅、融资无门的难受与尴尬。

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