地产精英 博鳌论剑之市场调整与展望
作者:     时间: 2010-08-12 11:54:44    来源: [ 观点地产网 ]

政策到底怎么回事?到底是遏制局部城市过快上涨还是引导房价回落到一个合理区间?

  2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

  以下为2010博鳌房地产论坛的传统节目——地产精英、博鳌论剑的现场实录。

  本场对话为本届论坛的首场精英对话,对话的嘉宾主持为著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生;出席嘉宾包括有:中国房地产业协会副会长朱中一先生、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生恒隆地产董事长陈启宗先生金地集团董事长凌克先生今典集团董事长张宝全先生万科副总裁肖莉女士盛高置地(控股)有限公司董事长总经理兼行政总裁谢世东先生前瑞银集团亚太区主席蔡洪平先生星河湾副总裁梁上燕女士每日经济新闻报社总编辑陈舒平先生。

  巴曙松:谢谢主持人。刚才陈启宗先生一上来就装傻,他其实是香港最优秀的房地产商。所以我想我学会了,我问一些大家看起来很傻的问题,可能还有意思。
 
  刚才老任说问点有意思的问题,问点大家觉得有趣的问题。我就想时间也不够多,采取什么形式呢?还是提提问,大家再互动说一说。
 
  我先利用主持人特权,把我迷惑的问题逐一问一下。先问陈启宗先生,我在香港待了六年,我知道你在香港人缘很好,为什么你写了30封信一个人都没有来?是香港地产商对国内市场害怕,还是觉得我们房地产做的不行?还是说他们在国内没有你了解,比你差太多,不跟你玩了?
 
 
  陈启宗:其实不是他们不跟国内房地产商有来往,我不认识内地房地产,我必须要知道他们在想什么、做什么,要不然我们不能在内地存活下去,这是我来的原因。
 
  他们不来,我想不应该是因为我陈某人请他们而不来。有一件事是对的,香港地产商还没有把注意力完全集中在内地,还是香港为主,内地为辅。
 
 
  我认为是错的。香港市场是小的、成熟市场,内地市场是大的市场、不成熟的市场,内地市场机会多得很,所以一定要来内地。
 
  朱中一:我们协会跟香港方面、澳门方面、台湾方面商定8月18-20号在香港举办一个两岸四地的房地产论坛,在那个论坛上,香港方面参加的人很多。
 
 
  我们内地也组织一些企业去,甚至澳门、台湾也组织一些人去。可能他们认为有这个交流的机会了,也是一个原因。
 
  巴曙松:很久没见万科的肖总,我先把我疑惑的问题请教完,然后再现场提问或者相互插话。
 
  今天万科带动深市翻红,带动地产股上涨。披露的业绩比后面几名销售进展情况非常好,我猜测你们是不是在价格机制上非常灵活,主动对市场做了一些调整,只是不说,或者对市场下半年或者明年的看法什么样子?
 
  你们作为一个开发量最大的企业,你的做法,对市场的看法,能不能给大家讲一讲?
 
  肖 莉:因为我们在周二的时候出了一个中期报告,这个中期报告最亮丽的一点是我们在今年上半年一个销售的情况,其实这个销售情况我们在之前已经公布过了,6、7月份都卖了80多亿,这个是相当不错的。
 
  这个只是面上的东西。核心的东西,投资者通过07、08年调整之后,他看到了万科对调整的适应,就是不仅仅只是一个快速反应,我们在08年是快速反应的话,显然这一轮中间万科整个对调整的适应性非常大的提升。
 
 
  不仅表现在我们能够顺应市场,同时也表现在我们通过这两三年调整。比方我们有一个“三不政策”,不囤地、不捂盘、不拿地王。今年上半年我们也拿了800万平方米土地,2300元价格,这反映万科在拿地方面越来越成。
 
  另外在价格上,新政之后,万科的平均房价,5、6月份比前4月份房价的价格下调了14%,如果考虑到高端房这块,相对来说卖的量减少了,大概价格是10%-12%左右。
 
  当然不存在一个降价,其实目前整个市场的状况存量非常的低,所以对于开发商来说他,不存在原来什么价钱,现在要降到多少价,而是一个对新的楼盘怎么采取一个合理的定价。
 
  所以我们认为在接下来我们怎么看下半年、怎么看这个市场,我们还是会坚持我们刚才说的不捂盘策略,首先这个盘推出来,第一个月卖掉60%。
 
  定价我们非常灵活,之前媒体都说万科有没有统一的政策?没有。比方我们最近在北京一个项目,我们在2、3月份就做积累,半年后才销售,这样都销售掉了。
 
  积累过程中我们会清楚知道客户愿意用什么价格来买。6月份我们销售比例达到了68%,7月份销售超过70%,就说明万科的定价跟我们坚持的原则,就是总部定原则,原则你要60%。
 
  对于下半年我们还是会认为不能存有任何对于政策的侥幸心理。政府放宽政策,有这样想法是非常有风险的想法,还是要积极面对,而且下半年供应量会大幅度上升,价格比较稳。原因有比较供应量的问题。特别是9月份后大量增加新盘入市,所以应该对市场抱有敬畏。
 
  巴曙松:刚才肖总提了一句高端房不好卖,梁总,现在我们国家的统计,就统计新开盘,你们卖的比较好,是不是把当地房价也带起来了?还是有其他效果?或者你们销售情况怎么样?怎么看待下一步高端房的态势?
 
  梁上燕:刚才陈老师所说,不赞成一点是一星期卖50亿。不是说卖的快,那是一年前就开始积累,总共整个盘50亿其实只用了13个月,我想这也是一个世界的记录。
 
  但是园林绿化做到多少?29万平方米。这是一个让全世界见了都为之震撼的产品,是星河湾过去十年基础上的一个爆发。这些的积累跟今天很多专家所讲,这种回归,大家对土地的珍惜、对产品的用心,这一点是值得我们思考的。
 
  巴曙松:不好卖的就是产品不用心?
 
  梁上燕:市场上有很多路子,星河湾走的是一条与众不同孤独的路子。星河湾选择做大,仍然做精。每一个出来,还是十年前那句话,只要你舍得用心创新,好房子自己会说话。
 
 
  尤其这样的冬天里头,我们任何时候动会遇到泥石流、冰雹雪灾,如果我们在等,一定没有什么好成绩。我们的产品出来,全都是启动了一个新的市场。
 
  就像刘晓光所说,他给这个城市带来是行业的一个反思,对消费者对好产品的一个思考。恰恰是没有把房价往上走,而是更多很多大企业把房价往下调了20%、30%,回归到一个理性,给市场的虚火降下来了,这是太原星河湾出现后,在当地出现这种现象。
 
  当地房协会长说这是一个让虚火降下来,回到理性的思考。我们董事长说如果同样开发商做到星河湾这个品质,相信比星河湾价格高。
 
  巴曙松:星河湾让我们看到,包括陈启宗、肖莉先生,让我们看到不同发展模式特色已经越来越明显。
 
  刚才肖莉说接下来9月份会有大批供应增加。四季度和明年一季度会有大批量住宅供应。所以房地产会出现政府预期的调整吗?或者幅度多大?今天有几个地产商,把这个问题能不能回答一下?就当是算一下命。
 
  因为资产的下降幅度很难想象。这个问题我们各位都回答一遍。大家认为既然供应量大幅上升,整个房地产会调整吗?幅度有多大?
 
  陈舒平:应该说我做每日经济新闻也好,还是成都商报也好,我们都比较坚持用市场化的观点看待房地产,我觉得现在出了很多很多的问题,都是因为不够市场化的结果。感觉是天下本无事,庸人自扰之。
 
 
  很多年前任志强的一些看法,我觉得比较市场化。还有樊纲先生的分析,去年我也听了。他都是从市场角度考虑问题。
  
  巴曙松:你直接回答你认为根据你个人观察?
 
  陈舒平:问题是他出台很多政策,有时候不是从市场角度,就是从基本供求关系角度,包括房子的多少和购买者的多少,包括资金的多少,他不是从这个角度,有时候出于很多其他的考虑,比如政治考虑、社会稳定考虑。这样会把很多搅糊涂了。最后弄到大家看不清楚这个前景。
 
  巴曙松:这个是我下一个问题。你就谈谈自己的判断。
 
  陈舒平:我觉得是说不准。从我个人来说,作为一个购房者,我当然希望政策继续打压,房子价格降下来。
 
  巴曙松:降多少呢?
 
  陈舒平:降的越多越好。当然从现在看来是不太可能的。
 
  巴曙松:蔡总,在今年初,北京一个年会上,说房地产价格高了,只有我一个人说高,其他人都说低。包括蔡总也说北京房子就应该高。怎么看下半年走势?我们以半年为线。
 
  蔡洪平:从资本市场来看,他们是期待着房地产能够趋稳甚至向上。差不多半年来,每次香港资本市场房地产股票波动,都是意味着或者寄托着投资者对未来房地产会继续反弹的期望,这样的期望是存在的。
 
 
  今天很多PE还在18、19倍。我相信中国的房价只要不去触及中国社会和中国政府关于房价过高带来不公平的社会的神经,我相信政府也不会再进一步推出打压政策。
 
  我始终认为中国房地产是中国内需的火车头,这个火车真的不能慢,慢下来更严重。这是我的看法。
 
  巴曙松:你的结论是什么?
 
  蔡洪平:我的结论应该是平稳。现在资本市场最担心就是走向往哪里走,我下午发言会说,资本还是非常踊跃。最近成立了很多基金,都愿意投中国房地产。到底下一步政策取向,是趋于稳定还是会打压,他们也知道中国政府也在考虑。
 
  巴曙松:从香港上市的房地产公司它的价格估值情况看,大概投资者预测房价大概调整30%左右,是隐含这样一个预期,所以你的意思是近期香港房地产股票价格上涨,就说明市场发现30%达不到,可能前期预判是一个误判。
 
  蔡洪平:房地产下调跟股价下调不是一回事。所谓的PE和估值和PB是对未来一年或者9个月可能引起盈利上涨的估值,不是反映目前房价。我下午会说挑选哪些好公司的问题。
 
  他们需要新的东西,持续性的,有品牌的、有崭新概念的。总体来说,中国房地产板块看法,我认为是正面的,不管怎么调,人们总认为中国房地产是中国经济增长基本的火车头,也很多基金在这上面受益匪浅。我不太担心。
 
  巴曙松:谢总,未来半年你看市场走势。
 
  谢世东:今天早上很多专家对整个经济、房地产情况都做精彩分析跟预测。
 
 
  回顾过去几个月,从今年年初到现在,对我们自己公司来说话,我们觉得宏观的政策对整个市场的影响很大的。尤其年初的时候,因为情况还是比较乐观的,所以大家房子也卖的很好。但是随着不断地政策的出台,交投量肯定是减少。
 
  这个也有区别,在我们经验,可能很多人都对城市比如说一线城市、二线城市、三线城市分别有不同的影响,因为我们自己公司也有一线城市产品,也有二三线城市产品。我们觉得反而自住型跟投资型产品区分对过去几个月销售影响是最大的。好像在上海、在苏州,可能有一些投资型产品在新的政策出台后基本上都停下来了,就是卖的话也卖的很少。
 
  相对一些二三线城市,特别是一些自用的,比如我们昆明的项目,在最差的时候也是卖的很好的。所以产品,尤其是产品的类型也很重要。
 
  对于未来几个月我们的想法是,第一,我们也同意万科肖总的观点,就是我们不要对未来几个月政策大的变化朝好的方面想的太多。我们就应该实事求是,在现有的政策怎么做好自己的工作、业务。
 
  08年世界金融危机后,在09年就差不多房地产市场复苏的很快,那个