博鳌三人行:资本泡沫阴影下的调控
作者:     时间: 2010-08-12 10:57:12    来源: [ 观点地产网 ]

我们永远不要长期问题跟短期问题混淆,长期问题,中国房地产一定大有前途,永远是支柱产业。

  2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

  以下为“博鳌三人行”活动现场实录,博鳌三人行嘉宾主持人是恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生,出席嘉宾包括中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生北京大学国家发展研究院院长周其仁先生、华远地产董事长任志强先生

  陈启宗:我想主办单位让我当主持的原因很简单,因为我是所谓的外面人,所以就无知,无知有一个好处,就是敢问傻问题,如果我问傻问题的话,请各位原谅,而且傻问题是最难答的。周教授,您刚才要把一些非商品的东西放在市场上,这个难免就遇到一个户口问题。

  周其仁:所谓城市化,一个是人要向城市移动,一个是土地要向城市移动。你刚才问到他的身份也转进城市,最近包括十七大也提出这个问题了,政府工作报告也提出这个问题。

  我们向成都、重庆看,重庆第一期把农村身份在城里住了368人,户口也转到城市来。农村那块地很大程度要按照意愿,他是可以放弃的,就是完全变成农用地。然后把建设用地指标通过地票市场转移进来,这个过程我的看法不光有经济平衡意义,还有社会意义。

  陈启宗:也就是农民慢慢变成城市居民。
 
  周其仁:其实我们现在在城里住的人,都是从农村移进来的。
 
  陈启宗:樊纲,你同意周教授的观点吗?
 
  樊 纲:长远来看,中国农民2亿就够了,2亿都用不着。美国多少农民?2%。长远来讲这是大趋势,而且长远来讲,我说最好是取消户籍制度。咱们谈公共品供给,我们了解各地方有一个难题,一旦把农民变成户籍人口了,他觉得他支出很大什么的。
 
 
  因为我们现在城里的户籍人口是贵族,给他提供那个东西远远高于农民能够得到的东西所以它里面的价差非常高。这个一定是大趋势。农民工市民化,这个是大趋势。而且要在资源配置基础上做这些事情。其实根本就是怎么取消户籍制度,然后讲公共品供给。不见得一下子达到户籍贵族的水平。这个可以慢慢解决。
 
  陈启宗:全球现在还没有一个国家像我们中国那样60%的人口是农民。俄罗斯、乌克兰有多少?
 
  樊 纲:人家是发达国家,人家早就工业化了,我们不能跟人家比。
 
  陈启宗:任志强,你作为一个发展商你怎么看?
 
  任志强:不担心,我很高兴。现在实际情况,大约有2亿农民在城里占了一块房子,同时在农村还有一个房子。他们忙的时候到城里打工,占了一份房子。破产的时候或者下岗的时候或者农忙的时候又回去了。当然有一部分是不回去,但是仍然在农村占了宅基地。
 
 
  只有用这种办法才能把宅基地解放出来,最后把资源短缺和双份占用问题解决掉,变成资源不再短缺。82年我们宪法规定的土地不是公有制的,宪法也没有说土地一定要收规国有才能转让。实际上我们只要解决好宅基地问题、城市建设用地问题,现在的房地产价格和土地价格就不会那么荒谬。
 
  我们宅基地16.8万平方公里,城市用地不到4万平方公里,差了四倍用地。如果把集约化用地解决掉,我们城市用地根本没有那么紧张,而且根本也不用考虑18亿亩红线守不住的问题。未来在土地问题上就比今天容易的多。这就是已经开始的农村土地流转试点问题。
 
  陈启宗:刚才两位都提到资金出路问题,为什么到香港可以买内地房地产公司股票呢?现在很多大的房地产公司在国内上市的话,不能集资、不能发债券,到香港没有问题。但是你们不能到香港买大陆房地产公司的股票。这个是不是可能性呢?
  
  周其仁:我刚才已经讲到一点了,在大陆的人持有美元是在我们汇率机制形成下的购买力。如果我现在把美元当美元用,我牺牲的就是6.8元人民币的收益,有没有这么高收益,买恒隆跟这个6.8本身就有一个制约。所以汇率浮动,这个意义就非常大。
 
 
  第二点,知识问题。到海外买东西要知识配合,中国大陆最早吃螃蟹跑到香港买股票的人是一波又一波,差不多全部被香港人吃了。
 
  陈启宗:其实也是世界的投资者在那里玩,不是我们本地的。

  周其仁:你到一个市场去玩,要有关市场、法律、很多知识的积累,这个跟有钱不是一回事。人民币逐步变成一个可以在世界上通行的货币,之这样在世界上买消费品,可以全世界考虑。

  陈启宗:为什么不港币人民币化呢?

  周其仁:香港是因为过去挂英镑,挂人民币这个方案不是没有人提,但是这个非同小可的事情,不是我们可以讨论的事情。最好问问曾荫权他们怎么考虑这个问题。

  樊 纲:大趋势,他现在是货币委员会委员,我已经不是了。别让香港人误解,这是香港人的问题,我替你瞎担忧了。从长远讲,开辟投资渠道,一个是国内开辟投资渠道,一个是到国外开辟投资渠道,怎么允许资金流出去。包括买房子、买债券、各种投资,这些都是投资机会。刚才周其仁讲的知识问题,我觉得近期内恐怕得通过制度建设来解决。就是各种投资基金,有一些专业的人士来帮助,通过各种投资基金去做国外的投资,来弥补现在我们的不足,而且使市场发展起来更稳定一点。

  陈启宗:最近看到一篇文章,说中国人最喜欢赌博,所以澳门现在是全球赌博最厉害的地方。赌博就跟投机很相象了,投机你赚了钱,慢慢就变成投资,投资什么东西呢?

  房地产对我们中国人来说是最重要的一个东西,听说最近好多行业都什么都不做了,都跑到房地产里,你担不担心,会不会国家很多人才都往这方面跑,正如国家很多人才往金融方面跑,制造业长远怎么样?有前途吗?

  任志强:我觉得大概现在中国最不过剩的就是房地产。你看钢铁,大家都说过剩了。水泥都说过剩了,家电都说过剩了,汽车都说过剩了。但是我们房子不管怎么样,城镇居民还做不到1:1。而且这么多农民还要变成城市居民,他至少还要有一个房子。不管是买还是租,问题是没有这么多房子保证居民住住在里面,那就是供不应求。如果更多人进入这个行业或者更多资金进入,真正把土地供给瓶颈解决掉的话,不会造成房屋价格的飞涨。我们现在的原因是因为有一个龙头在那里关紧了,所以你怕进入了多会有问题,实际上这个行业还是一个供不应求的行业。

  陈启宗:价格又上又下,有什么办法把它平稳下来呢?

  樊 纲:刚才大家说的都是讲市场怎么更平稳一点。我不说投机性,就是消费需求、投资需求之间更加平衡。长远来讲,把各个市场波动都给他想进去的话,最终市场是平均利润规律要起作用。你说都集中在房地产这儿,那别的地方价格就上涨,投资就会进去,人才就会进去。一定有这个调整过程。

  做其他行业的人也可以想一想,比如房地产,房地产发展了,多少上下游各种制造业产业,他一定也都要发展。如果那里人才少了,资金少了,他回国头会回流去,因为那儿利润高了。相信市场力量。关键就是要去掉很多扭曲的东西。阻碍资源配置的,包括阻碍增加供给的因素,我们要调制度,把制度调顺了,整个市场在各个行业之间会有一个平衡。

  陈启宗:任志强,你提三个最扭曲市场的是什么?

  任志强:第一个瓶颈就是土地资源的自由配置问题。要靠垄断去配置,会有问题。第二,金融资源的配置问题。金融资源配置如果不好的话,也会导致扭曲。比如说让什么人买会享受什么利率。第三,国家政策导向问题。比如我们都说保障,我们认为国家要保障的在前一段做的就是让大家买房子,这个是错误的。从世界来看,都是对租不起房子的保障。我们过去经济适用房、两限房目的都是让你买,不是让你租,所以才导致市场的扭曲。这三个是影响最大的三项。

  陈启宗:刚才樊纲说他不赞成经济适用房,他喜欢廉租房,周其仁,你同意吗?

  周其仁:像房价一下冲到这么高,有一个巨大购买力在追东西,他一旦追到这个市场,这个市场价格就会飞涨。这种现象一出现,确实对社会产生很大的冲击。

  五年前我们北大讨论过房地产,我当时用80年代一个经验来理解这个现象,这里你说谁对谁错没有什么意义。80年代,我们国家的粮食也是国家统购的,农民就没有积极性,怎么把它放开呢?先从广东放开。广东购买力高,所以就跑到江西抢大米。把江西的米拿走,江西就惨了,因为江西改革慢,国企公务人员收入很低,广东人把米买走,那江西人吃什么?

  高价格刺激供给有一个过程,这个过程当中怎么解决问题。最后江西政府用武装力量封锁江西和广东边界,定一个额度,按照额度后卖高价,额度以内保证江西供应。中国的改革,我们从经验看,当然有很多批评。我们还是从经验出发,这个经验不能一下子写成教科书。但是问题摆在这里你总要解决。

  成都的公租房又是另外一个类别,政府补差价,让民间拥有物业,不是政府拥有物业,我的看法,这些都要探索。这些现实问题百在这里,就是对方方面面的挑战,无论政府还是市场、学术界,我们就是面对问题,寻找解决之道。中间不会一天达到理想,但是咱们有点历史眼光看,总的来看,我们是有能力逐步解决好这些问题。 

  陈启宗:要是这样的话,下一年参加就不是700人参加,可能是1000、2000人。任志强说的对,供应赶不上需求。樊纲说的对,8亿农民降到2亿,那房地产将来前途好的不得了。

  樊 纲:我们永远不要长期问题跟短期问题混淆,长期问题,中国房地产一定大有前途,永远是支柱产业,这都没有问题。他怕的就是短期波动,你说明年,明年我们这个会肯定就1000人,越办越好,但是是不是那么多农民有钱买房子。正是这个前提下,我提出用廉租房。经济适用房问题太多,地价怎么定,人怎么定,谁有能力,动不动变成二次分房了,所以公务员最高兴。

  合理房地产市场应该是逐步都是总商品房道路,离开贫困那个线后,你开始有钱租房子,然后逐步有钱买旧房子,然后再换新房子。这对于整个社会来一个长发展过程,对每个家庭也是一个发展过程。而不是一下子满足人住新房屋。经济适用房是大家马上拥有房子,马上拥有新房子,这里面结构不对。而且政府也解决不了这里面腐败、信息不对称的问题。市场发展,大家多数走商品房道路不能动摇。

  陈启宗:廉租房谁盖?如果政府盖,问题就很多了。

  樊 纲:你可以个人房子补贴。政府是要花些钱为最穷的人。你不能把70%低收入阶层都包进来。低收入阶层最穷的人才受政府补贴租房。

  陈启宗:任志强你担不担心盖那么多廉租房?

  任志强:我们通过抽样调查看,廉租房不需要大家担心,没有那么多廉租房,真正符合廉租房标准的人,不超过家庭户数1.5。北京7万多户,按照1900多万人,将近700万户,所以不用担心。如果农民工加上流动人口来算,我们认为不超过5%,这个比例仍然很低。如果按照住建部定的1900万户,这个比例已经很大了,基本上全覆盖了。问题他们没有解决中间有一个过渡阶段,就是我跨越了廉租房标准后,没有能力一下进入购买市场的标准。

  比如发达国家有20%、30%左右社会租赁住房,我们现在叫公租房,这个概念可能是从英国学来的。政府希望他买或者用过高条件让他住的话,所有人都在里面不出来了。所以一定要卖掉,变成社会租赁房,而不是政府公租房,因为政府没有权力把这些人轰出去。所以撒切尔当年就全部卖掉。所以最后要回到只解决租不起房的人的问题,而不是帮助那些买不起房的人。

  樊 纲:刚才周其仁讲的重庆的办法特别好,廉租房、公租房在发达国家连片连片的建,最后变成像纽约全是黑人、巴黎也全是黑人。最好一个小区,他那个房屋质量不是特别高的,你不能用高档公寓楼搞廉租房,这一批符合这个标准,你如果出租给收入阶层的话,你可以拿到一定补贴。人还是分散的,这样对社会有好处。历史上各国有很多经验教训。我们作为后来者怎么能够吸取这些经验教训,找到比较合理、比较适用,又不使利益集团受益的一些办法完全是有希望。

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