业绩后劲难继 嘉凯城靓丽中报的背后
作者: 邓敏华     时间: 2010-07-23 00:05:26    来源: [ 观点地产网 ]

6月末,嘉凯城帐面上22.7亿元的预收帐款仅锁定了其全年预测房地产销售收入的88%,公司下半年销售任务仍然任重而道远。

  观点地产网 邓敏华 7月22日,嘉凯城发布了首份上市房企的半年成绩单。合并报表显示,2010年上半年,嘉凯城实现营业收入35.39亿元,同比增长301%;归属于母公司股东的净利润为4.53亿元。

  受益重组

  业绩的大幅增长应归功于嘉凯城去年9月刚完成的资产重组。在去年9月份完成重组之前,嘉凯城的前身还是一家多年亏损的乳业企业,重组的完成使得嘉凯城的房地产可结算资源大幅增加。

  今年第一季度,嘉凯城已经开始实现扭亏为盈,实现营业总收入13.81亿元,比上年同期上升340.85%;归属于上市公司股东的净利润1.55亿元,而09年一季度亏损1725万元。

  这些可结算资源包括中凯东方红街、杭州名城燕园、上海嘉杰国际广场和南京嘉业国际城等重组后注入的成熟资产,这也是嘉凯城上半年业绩的主要来源。而去年较低的基数更使得其报表数据显得更为可观。

  事实上,放在房地产企业赚的盘满钵满的的2009年,半年销售35亿、净利润4.53亿的销售业绩并没有让市场感到有太多的惊喜,相对其持有的600多万的土地储备而言,嘉凯城的业绩表现堪称平平。

  在上述成熟资产陆续销售完毕之后,嘉凯城面临的压力恐怕将开始显现。按照嘉凯城的预测,1-9月份,嘉凯城将实现净利润为6.6亿元、业绩要出现放缓趋势。相关资料显示,在2009年,嘉凯城的业绩也主要是依靠当年四季度的支撑,去年其销售收入51.5亿元,母公司实现净利润10.4亿元。若今年嘉凯城想要保持与去年同期的利润水平,那么其在第四季度至少要实现净利润3.8亿元。

  “6月末,嘉凯城帐面上22.7亿元的预收帐款仅锁定了其全年预测房地产销售收入的88%,公司下半年销售任务仍然任重而道远”,中银国际在一份研究报告中表示。

  证券分析人士认为,嘉凯城全年业绩能否维持高增长还有待考察,特别是下半年地产市场的量价走势仍不明朗的前景下,业绩不确定性因素将更加明显。

  后劲难继

  目前,嘉凯城在售项目均为重组前开发较为成熟的资产,根据中银国际的估计,公司上半年获得经营性现金回款24.76亿元,主要来自曼荼园、名城燕园、南京嘉业国际城、嘉杰广场、湖州嘉业、重庆翠海朗园、登封中凯龙城等项目的销售,以及贸易等其他业务收入。其中预售收入约15亿元。

  分析人士质疑,待嘉凯城在注入的成熟资产销售完毕,其独立开发的楼盘是否能支撑起业绩依然要经受诸多考验。

  在业绩不确定因素的前景下,嘉凯城仍需警惕账面资金的风险。其中报显示,尽管其资产负债率已较去年年末下降7.1%至68.7%,但其净负债率已经从18.9%上升至45.7%,短期偿债压力仍然存在。

  2009年年末的时候,嘉凯城手头货币资金为24.4亿元,但银行短期借款达到21亿元,业内人士指出,嘉凯城急需通过加快销售回款、增加长期融资的方式来缓解短期负债压力。

  在项目的获取上,嘉凯城上半年的表现也稍显激进。今年以来,嘉凯城已经以股权收购方式取得了多个项目。近日,嘉凯城以2.85亿元收购的巴登城51%的股权,该项目位于武汉市东南部远郊,同时其以接近9亿元取得海南华航商务区项目,该项目同样是位于海口市20公里以外,而早前取得南京青龙山项目也是同样的情况。业内人士指出,这些土地远离市中心,配套不足,在开发和管理方面的要求更高。

  中银国际的一份研究报告也认为,其收购方式获得的土地储备尽管地价低,但同样也有一些缺点,例如区位相对比较偏远,周边配套不足,预计去化时间较长等。

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