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"金融紧缩"后,路向何方?
作者: 2003博鳌房地产论坛     来源: [ 南方都市报 ]

  处在这个被称为中国房地产业发展"拐弯处"的特殊背景之下,房地产界人士对本届年会的参会热情也空前高涨,来自全国各地共300位业界精英齐聚博鳌。

  "金融紧缩"后,路向何方?

  第三届"中国房地产论坛"在博鳌落幕,300地产精英激情对话

  8月底的海南博鳌,风暴迭起。8月25日,台风"科罗旺"登陆,而8月22日至25日,一场中国房地产界的思想风暴在博鳌金海岸大酒店中激荡。

  由南方报业集团旗下的《二十一世纪经济报道》主办的第三届"中国房地产论坛"于8月22日-25日在博鳌举行。本届论坛主题为"金融紧缩下的中国房地产发展"。

  2003年,中国房地产业尚未从"SARS"的影响中走出,6月13日,中国人民银行121号文件的一纸令下,更使得中国房地产企业突遭10年来最严峻的信贷寒冬。处在这个被称为中国房地产业发展"拐弯处"的特殊背景之下,房地产界人士对本届年会的参会热情也空前高涨,来自全国各地共300位业界精英齐聚博鳌。而地产界的大腕级人物任志强、刘晓光、郭梓文、冯仑、潘石屹、凌克等以及中国房地产及住宅研究会的专家包宗华、张元端围绕主题发表了专题演讲,群雄论剑,共商行业发展之道。

  对话背景

  如何应对"金融紧缩"

  虽然直到目前央行还没有出台121号文件的实施细则,各商业银行也暂未对其进行十分严格的执行,121号文目前对房地产界的严重影响还没完全显露,但风雨欲来已成为业界共识,如何预备"过冬"、应对可能出现的严峻形势成为本届论坛上的热点话题。

  121号文件之所以引起房地产界的轩然大波,是因为它对房地产贷款从批地到销售的各个环节都加强了管理,对买地、开发、建筑施工、个人住房按揭等领域都提高了贷款门槛。土地、资金、市场是房地产业的三大要素,而作为资金密集型的产业,资金处于核心地位,而长期以来,中国大多数房地产企业自有资金不足30%,主要依赖银行信贷来进行滚动开发。一旦121号文件严格实施,许多房地产企业就面临资金链断裂的问题。

  热门话题

  中国房地产是否过热?

  121号文件是央行为了防范房地产信贷风险的一个重要举措,而其制订的初衷是担心房地产过热、有泡沫,怕重复东南亚的金融危机,使中国的经济承受不了。那么这种"过热"是否存在?本届论坛上,多位演讲者对此进行了探讨。

  地产商发言

  不要轻易说"过热"

  首创置业集团董事长刘晓光:中国房地产在现在这个阶段是健康的。特别像北京更是如此,去年确实卖了1600平方米,等于欧洲的开发量,但现在只有12%的人购买了商品房,应该说住房达到饱和为时尚早,不要轻易地说房地产过热了。

  万通地产董事长冯仑:从中国房地产市场看,还是有一个真实的居住需求在支撑着市场,整体上不存在"泡沫"。

  经验交流

  房地产业如何"过冬"?

  "今后钱从哪来?"、"如何开拓新的融资渠道?"地产界大腕们在演讲中纷纷以自身企业的实例来道出一些融资的经验之谈。

  华远集团董事长任志强描述当初看到该文件时的感觉:"央行这是中途突然改变了游戏规则,如果它严格地被执行,中国的房地产业就差不多要完了,房地产的冬天要来了。"

  刘晓光的演讲题目是《开发房地产的新资金源在哪里》,他介绍了首创集团已有或正在争取的十余种融资渠道:如自有资金和私募资金、银行贷款、在国内上市、到海外上市、利用海外基金、集团内部的金融整合(即通过集团内的公司担保向银行贷款)、发行企业债券、通过信托公司融资等等。

  任志强的演讲题目是《121号文件的决策思路及与新政府的经济治理风格》,是从宏观的角度谈这次121号文出台的国内经济、金融背景及对房地产业的影响,比如通过担保公司,通过交纳10%的担保押金贷到更大额的贷款;把项目的施工周期转换,把一些高层项目转为低层项目,缩短资金回笼周期等。

  奥园集团董事局主席郭梓文作了题为《新金融政策下的房地产业发展方向》的演讲,他认为在新金融政策对高档住房有所限制之下,发展商应进行产品结构调整,开发产品要向大众化、年轻化转变;企业融资渠道要拓宽,比如打通国际融资渠道,又如房企转化为城市运营商,通过与当地政府合作,综合开发一个城镇的不同物业而获得更多的融资渠道。

  权威说法

  现在的"温度"很正常

  中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端指出,所谓房地产过热,主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平,增长速度大大高于国民经济的增长。

  1992年的房地产开发增长是国民经济增长速度的8.3倍,1993年两者之比更达到12.2倍,当时的房地产开发超出了经济发展可容许的范围,是过热了。目前虽然房地产开发的增长速度高于经济增长速度,但由于中国房地产业正处于加速发展的阶段等原因,除个别年份增长速度稍高以外,总的看仍处于正常范围之内。

  张元端认为,社会资源过多流向房地产开发的现象已得到控制。目前,商品房销售额增长率高于房地产投资增长率,呈现了一种需求拉动增长的好态势,这与1992年、1993年房地产投资增长率大大高于商品房销售额增长率的情况也是不同的。

  张元端指出,目前房地产业确实存在空置房持续增加等不容忽视的问题,近6年来全国未销售的商品房已达4亿多平方米。他同时分析,光凭空置房的多少,并不足以得出过热还是不过热的结论。因为空置房既有正常空置,又有非正常空置,而在非正常空置中也不全是因过热而造成,还有大环境因素、行业内因素等多种具体原因。

  思想交锋

  房地产界反应过激?

  在整个年会上,给人的感觉这是场"团结的大会",房地产界大腕们的主调是批判121号文件对房地产业发展的不利影响,以及怎样应对这可能带来的恶劣环境。但上海复地集团的总经理范伟在"四人吧"讨论中也反思了房地产界是否反应过激的问题,但他观点一出,即被潘石屹进行反驳。这也是年会上唯一的一次观点的小"交锋"。

  范伟:我觉得对于央行的文件,我们房产界其实也有一点反应过分了,我们公司内部曾经开过一个玩笑说这个就是"121,齐步走",要规范市场了。其实银行贷款给房地产公司纯粹是一笔生意,现在生意的一方他说我不想按以前的规矩跟你做生意,我换种方式……作为银行他从他防范风险的角度出这样的一个政策,我觉得在他的角度完全没什么错。

  潘石屹:我的想法跟范伟的观点不是很一样。

  因为银行与房地产发展商之间如果是一般的买卖关系,(在一家银行贷款不成)你也可以从别的地方去建立这种买卖关系,可是中国的银行是独家垄断,人民银行下发这个文件,下面各个商业银行就要执行,而作为房地产(企业)又没有另外的途径,上市的公司很少,中国的房地产基金又没有成立,在这样的情况下,因为垄断,他说多高的利息,你就得用多高的利息,不像一个完全自由的竞争的环境,价格、利息、贷款的期限你都可以跟他讨价还价,实际上在中国一方是独家垄断时你就没办法,(就像)如果中国只有一个电信公司,电信公司打电话想收多高的费(我们)就得出多高的费,当然你说我就不打电话了,我改写信了(也行),但我觉得这种办法还是挺笨。

  现场花絮

  爱情"泡沫"VS房地产"泡沫"

  在8月24日晚论坛保留节目的"四人吧"上,一位参会发展商向在台上的冯仑、潘石屹等提出了"现在中国房地产市场究竟是否存在泡沫,如果有泡沫会在什么时候破灭?"等问题.

  冯仑幽默地答道:这个问题说了很久,我想到一个相关的、轻松一点的话题,实际上我们现在生活中最大的泡沫是爱情市场的泡沫,不着边际的好话,甜言蜜语,无谓的约会,但为什么没有人累,没有倒,因有真实的需求,要繁衍,要生孩子,所以当有一个真实的目的需求在后面支撑的时候,有时这个泡沫和正常的生活之间很难说清楚。也许没有这种泡沫的爱情,可能大家觉得至少电视要砸掉了,然后我们的生活时间会太富裕,但是如果有了以后,大家会发现电视天天有得看,报纸一天一天地赚钱,我们生活很忙碌,每天要应付这东西,苦恼和幸福。

  现在市场经济带来了永远说不清楚的到底几分泡沫配几分需求,正好这个生活是甜蜜的"爱情"。所以我觉得现在从中国整体来看,现在的生活还是真实的,并不认为整体上有泡沫,但是未来,比如天天谈恋爱,花前月下,永远不生孩子,这叫泡沫,我觉得这是一个边界。

  广州声音

  郭梓文:向城市运营商转变

  在本届论坛上,终于有了来自广州本土发展商的声音--奥园集团董事局主席郭梓文应邀成为了广州的演讲嘉宾。在会议短暂间隙,记者对他进行了采访。

  记者:在新的金融政策下,奥园集团有哪些对策?

  郭梓文:通过几年的发展,奥园集团现在进入奥林匹克计划的第三个阶段,由居住空间供应商成为城市空间供给商,由开发市区到参与城市基础建设,我们这一年来做了一些转变,也做了一些城市运营的供给。

  比如我们最近跟广州从化市做一个全面的合作,我们对从化城市经营提出一个新的定位,要打造"休闲之都,魅力从化",采取"三马拉车",一个是从化新城的建设,一个是旅游休闲产业的整合,第三个是新型工业的起飞,将会形成三股合力,三个强大的引擎拉动从化的信息化。

  又如一年前我们投身了大南沙建设,包括一些公共事业,像南沙自来水厂、南沙的污水处理厂、南沙博奥数码城、南沙主题公园等,还有开发南沙奥园,另外我们还参与了大岗镇的开发。我们看到现在的金融政策有紧的一面也有松的一面,现在的房地产贷款有一块非常大的,那就是城市基础建设的投入,所以我们在向城市运营商转变时,会有很大的机遇和空间。

  记:奥园集团下一步在全国有什么重大的发展计划?

  郭:目前我们是两条腿走路,一是做好城市运营商,二是把房地产与文化、教育产业复合,在全国推动奥园连锁计划。

  记:对于"政市运营商"的概念,也有人对发展商与政府的关系提出质疑,发展商是否会越俎代庖?

  郭:发展商要扮演好自己的角色,他应该是政府的配角,不是唱主角,要服从政府,配合政府做好城市的整体规划;要做好城市运营商,前提还要是他具有复合地产开发的经验和实力。

  记:非典之后,人们在选择住宅的时候都更重视健康住宅,你对健康住宅是怎样理解的?

  郭:健康住宅首先在建筑设计、建筑工艺、建筑用料、园林设计等方面,满足绿色环保的要求,这是规定动作;而另一方面,更要给楼盘赋予一种文化内涵,要营造一种健康向上的氛围,提供一种健康的生活方式。

  本版撰文/摄影本报记者严家森

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