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地产商纷拥海南 新商机还是泡沫再起?
作者: 2001博鳌房地产论坛     来源: [ 经济观察报 ]

  本报记者杨晓立海口报道

  泡沫渐释现本色

  1992、1993年海南房地产开发热留给了海南一堆"烂尾楼"、"半拉子工程"和大量的空置房,积压房地产不仅数量大,而且由于投资主体、投资方式和资金来源情况相当复杂、市场行为不规范等因素导致经济关系和权属关系极为复杂,债权债务纠纷很普遍。

  2000年以来,海南省政府以及海口市政府陆续出台了一系列盘活房地产的政策和措施,包括银行按揭、购房入户、降价、减免有关收费等等,取得了一定的效果。据海口房地产交易市场韩向红介绍,现在海口房价在同等省会城市中是最低的。在海口市区内,一般中档房子起价在2000元左右,现在外地人来海南购房,以低于1993年三分之一左右的价格便可买到相应的房子。今年上半年,海南房地产开发完成投资5亿多元,同比增长139%。销售面积超过竣工面积,同时,空置面积下降12.4%。

  海南省建设厅副厅长林克昌称,"此次房地产的升温,是市场自然形成的。"也有一些准专业人士提出要防止海南房地产泡沫再次膨胀。那么到底海南的房地产市场的真实状态是怎样的呢?为此记者来到海南,对海南的房地产做了一次亲密接触。最大麻烦烂尾楼

  尽管海南省扶持房地产下了很大决心,但处置积压房、烂尾楼仍然是制约海南房地产发展的瓶颈。据了解,20世纪90年代初的房地产泡沫经济,给三亚留下了200余万平方米的积压房地产,其中40余万平方米为现房。"守着数十万平方米的现房,我却不能为找上门的买主找到房。"三亚市房地产管理局原负责人说,就连三亚市政府也找不到一处可用作政府安置房。有房卖不出去,有钱买不到房,那场泡沫经济给三亚留下了这样一个怪圈。据统计,现有的积压现房,仅有20%左右被售出,而新建成的商品房售房率达到95%以上,出现供不应求局面。

  三亚市国土资源局负责人分析,出现这样的反差,主要是投资商投资目的不同所致。以前的开发商,大部分冲着炒楼而来,一幢楼盘往往经过数位开发商炒作,而不是针对最终客户需求开发。近两年进入的开发商,大多在投资前进行过认真市场调研,项目是针对市场和客户需求来规划设计的。"积压房地产之所以滞销,是因为根本就不具备商品的要素,不是按市场需求来建的。"

  海口房地产交易有限公司董事长官平、总经理颜日强在接受记者采访时都颇有感触。"目前交易市场的工作进展缓慢,可以说,每走一步都遇到较大困难。有许多原因是以上情况和其他方面的情况所造成的。"海南省处置积压房地产的工作,主要是处置1994年以前泡沫经济时期遗留下来的积压商品房或部分停缓建工程项目。由于过去一栋楼的开发商是以多种方式合作,产权也是多家,特别是停缓建工程项目牵扯到中间商、供应商、建筑施工队的利益。而现在处置积压房地产过程中,产权早已发生了变化,债权、债务又被确权给了多家单位,产权发生了根本转移,但是半拉子楼现在还不能使用,需要续建,那么就发生了方方面面的问题。一是产权的协调,如果产权确权给了一家,问题还好办一点,如果确权给了多家,那产权的协调就非常困难,因为每一家的情况都不一样。开发商遗留下来的物业管理人员对新的产权人不配合,并出难题,也是造成处置进度缓慢的原因。

  在房产证和土地证的问题上,目前海口市要求房产证、土地权证两证分开,这样不利于确权。因为不统一办证,房产部门、土地部门相互不了解对方的确权问题,在处置过程中容易产生矛盾,就会使住户办了房产证办不了土地权证。

  海南深海股份有限公司总裁沈先生说,闲置建设用地的形成原因复杂,政府要充分调查研究,分类处理,不能简单地一刀切:处置时,政府、企业要互相协商,拿出好的处置方案,依照项目开发原则和步骤开发土地,避免企业为抢时间而盲目开发,造成新的更难解决的后遗症。大多企业负责人对海南房地产市场充满信心。一老总告诉记者,已有上百位东北朋友特地来海口购房,冲的就是这里良好的气候和环境。因此,海南房地产的市场是有的,关键是盘活措施是否得力。老总们为处置闲置建设用地出了不少点子。如:公开拍卖,拍卖所得由企业、政府等按比例分配;企业暂时没有能力开发的,可先搞绿化,把荒地变成绿地;允许企业根据市场变化重新策划开发方案;企业可以土地入股方式参与其他项目的合资或合作等。回温过快要淬火

  由于去年海口市房地产市场呈现升温迹象,销售势头比较火爆,导致房地产开发商纷纷加大投资,一些上规模、配套完善的大型住宅小区提高部分楼盘价格。据海南省城乡调查队的抽样调查,第二季度商品房销售价格比第一季度上涨0.4%。

  记者绕海口转了一圈发现,滨海西路的美视航母旅游基地、海甸岛的兆南公寓、海秀路上的成信景苑、龙昆南路现代花园,工业大道亚洲豪苑等,都在热火朝天地建设之中。海口市西部,从秀英港到新海乡,总长约17公里的西海岸线上在建和拟建的别墅竟多达2000多幢,以目前市场的平均价每幢250万元来算的话,2000多幢的别墅总成交价将是50亿元人民币,这还不包括高级公寓楼。此外,还有大量地产商蠢蠢欲动。海口市规划管理局的负责人介绍说,在西海岸沿线正在开工和近期将开工的项目超过30个,其中房地产项目15个以上,而且这些房地产项目都是以高级别墅为主。

  海南房地产界的一位经理在接受本报记者采访时承认,西海岸又出现了炒卖土地的情况。由于政府为了尽快处置积压房地产,在出让土地方面给了很大优惠,现在土地每亩转让费仅30万元左右。他透露,大部分手中握有土地的企业,并不忙着上项目。正在申报的许多项目更多的是作秀,意在获得银行的支持。更为严重的是,土地的转让中暴露了审批不严的问题。据记者调查,西海岸沿线的一些项目,在申报时不是房地产,竟然也建起别墅。涌向西海岸的房地产开发商大都抱着这样的心态:海南房地产缩了这么多年,也该回升了。海南佳宝房地产开发公司副总经理高美华对蜂涌而来的房地产商感到忧虑:"这么多人一拥而上,我不敢肯定不会出现1992年的灾难性结果。"

  目前西海岸别墅面积多在500平方米以上,最高价格已达10000元/平方米,基本上与泡沫经济时期的房价持平,西海岸的别墅开发商都宣称自己的项目会比现有的高档,规模也建得越来越大。一位不愿透露姓名的专家认为,就当前海南的经济形势和投资环境而言,这样高的价格是缺乏足够基础的。不少开发商和相关人士一再呼吁,海口市政府应尽快规划好西海岸,把项目细化。并且要严格按规划执行,才能避免灾难性的后果。

  另外,记者在琼山新市区海边看到,占地10万平方米的海南皇冠假日滨海温泉酒店已初显,五座地中海式建筑在夕阳余辉下绮丽醒目。尚未竣工便获得两项吉尼斯世界纪录即中国规模最大设施最全的度假酒店、世界规模最大的室内天然温泉水疗中心的海南皇冠假日滨海温泉酒店,工程进入最后冲刺阶段。在一个相当于县级区划的小城市建如此规模的酒店,让人不得不为它今后的日子担忧。

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