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长篇报道:海南房地产业要咸鱼翻身
作者: 2001博鳌房地产论坛     来源: [ 中国经营报 ]

  本报记者谢红玲自从1993年房地产泡沫破灭之后,海南房地产市场一泻千里直跌谷底。放眼望去,烂尾楼比比皆是,空置房触目惊心。然而近来,海南房地产市场却出现了回暖的迹象。

  海口西海岸的某些别墅已经卖到每平方米1万元;香港新世界集团在海口投资60个亿开发26万平方米的高档公寓项目;三亚和海口的商品房价格与去年同期相比,每平方米单价大约上涨了400元~600元;当年曾撤离海南的国内房地产大腕儿冯仑、潘石屹又兴致勃勃地赶回海南拿地;种种迹象显现,海南房地产业正在走入另一个"景气区间"。

  经济景气上升、土地交易活跃--楼市复苏了

  国家统计局海南省企业调查队对全省250家企业景气的调查结果显示,海南省经济环境在不断改善,宏观经济继续处于景气区间,微观经济渐趋活跃,上半年全省国内生产总值为259.69亿元,同比增长9.1%。其中,上半年房产企业家信心指数步入景气区间,平均值为121.04,同比上升34.61点。反映企业综合生产经营的房地产企业景气指数平均值为104.43,步入景气区间,同比提高了32.05点。

  日前新华网上一篇题为《海南房地产再吹泡泡》的小文也透露,在海口西海岸短短7公里多的海岸线上,在建和拟建的别墅多达2000多栋,以目前市场的平均价每栋250万元来算的话,2000多幢别墅总成交价将是50亿元,这还不包括高级公寓楼。

  位于西海岸的"黄金海岸花园"去年秋天推出一期48栋别墅,均价每平方米1万元,如今近40栋已售出,买家全部来自岛外,二期工程即将动工。位于海口的银谷苑小区1994年开始开发,属于积压房产,曾经卖到六七千元,实现销售率40%。在销售停滞五六年后,去年开始降价50%销售,成交百余套,买家多是在海南发展的香港人。去年推出的海口居民小区"成信景苑",每平方米2000元左右,新盘上市后很快被抢光,买家以本地人为主,少量内陆客户(指岛外人)主要是买来做养老居所的。今年,香港新世界集团在海口投资60个亿,开发了总建筑面积达26万平方米的高档公寓项目--海南新世界花园,瞄准内陆的老年人。该公司销售经理聂健说:"海南的生活成本比北京低多了,环境质量又好,应该对内陆人有吸引力"。

  据在海南房地产市场上沉浮了十来年的成信房地产开发公司李阳明总经理反映,在停滞了几年后,自1996年开始,海南陆续上马了一些新盘,产品品质较前有很大提高,销售情况都还不错。房价与从前是不能相比了,但由于地价大幅下调,只有原来的三分之一,开发成本也就降下来了,目前商品房的利润与内陆基本持平。李总说,新盘基本上都是当初房市大跌时留下来的发展商开发的,这些企业如今已走过低谷,大家的暴利心态也已消失殆尽,都在实实在在搞项目。虽说现在本地人口稀少,但入世后机票会有降价空间,交通条件会有极大改善,以旅游者为主的流动人口会为这里注入新的活力。三亚卓达房地产公司的销售经理张华估计,三亚和海口的商品房价格与去年同期相比,每平方米单价大约涨了400元~600元。三亚当前的住宅价格平均为每平方米1200元,市场上以职工集资房为主,只有屈指可数的几个纯商品房项目,无论本地市场还是全国市场都有一定潜力。

  热点初具、热度初起--"胡汉三们"又回来了

  据海口市规划局一位工作人员介绍,从去年底起,很多本地的、岛外的房地产企业登门买地,现在正在开工的度假村项目就有七八家。

  不过,海南此番房市复苏,开发商表现得很理性。比如,在开发物业品种的选择上,根据土地性质决定做住宅楼还是做公寓;进行项目定位时,也对市场进行了细分,有的瞄准本地收入较高的人群,有的瞄准岛外度假的中等收入人士,有的专门为证券界人士量身订制别墅,有的专门瞄准养老人群。

  当年从海南撤回北京的万通董事局主席冯仑对海南市场有着深刻的理解,他分析,海南是个很特殊的市场,除了同其他城市一样拥有一般的住宅市场外,凭借得天独厚的海景风光为海南打下的好底子,其旅游度假式物业还拥有全国乃至全球的市场,这个市场潜力巨大。旅游房地产,将成为海南房地产的主力。所以,冯仑把他的创新业务--"网上定制独立住宅"也扩展到了海南。7月27日,冯仑在"中国旅游房地产发展论坛"上介绍了其创新业务的具体操作模式后,数家海南开发商主动要求和万通合作,看来,万通在海南的业务规模在短期内将有很大突破。

  业内人士分析,旅游房地产的兴起,将成为海南房地产崛起的动力。目前,城市人口占到中国人口的40%,标志着中国城市化进程进入了快速成长期。人均GDP及消费习惯的改变,以现代城市化为背景之休闲文化的形成,使旅游本身的内涵发生了变化,走马观花式的观光型旅游正向度假休闲式旅游转化。而得天独厚的海景风光确实为海南打下了一个好底子,加上本地人口不多,海南极有希望成为国内旅游物业最集中的地方。

  据观察,海南旅游房地产开发的热点预计会集中在4个区域:海口的西海岸、三亚的亚龙湾、琼海的博鳌与万泉河。

  西海岸与亚龙湾是海南旅游资源最好的区域。博鳌这个从前的小渔村则完全是凭借今年2月在此举办的"博鳌亚洲经济论坛"而一举成名的,这个"亚洲人自己说话的地方"被定位为既是琼海的博鳌也是海南的博鳌、中国的博鳌,更是亚洲的博鳌。该地区的经济正在急速升温,1~4月有百余家外地公司慕名前往琼海洽谈投资事宜,意向投资额近50亿元。万泉河则作为博鳌的品牌延展区被看好,它本身有着很好的水景资源,有故事,有知名度。当地的琼海丰联投资有限公司规整了位于万泉河北岸的一块100多万平方米的土地,开发综合项目"滨河新区",这个总规划面积达43万平方米的项目中,一块规划建筑面积10余万平方米、准备开发成旅游房地产的土地正在待价而沽,预计总投资6个亿。

  据悉,成功地开发了"现代城"的北京红石实业老总潘石屹日前在博鳌拿了一块67公顷的地,准备建造300~500栋独立住宅。记者问潘石屹何出此举,和冯仑一样从海南撤回北京发展的老潘说他看好博鳌,看好一年在此举办一次的亚洲经济论坛的影响力,看好海南的旅游资源。当然,老潘的外拓自有隐情。北京CBD的规划千呼万唤出不来,建外SOHO预热已久却无法大干快上。加之申奥成功后,大量资金涌向北京,北京市场竞争激烈起来,今后恐怕很难做了,必须寻找新的区域。老潘戏言,他们这种从海南撤回去又打回来的房地产商如今是"胡汉三又回来了"。

  新近在海南有大动作的内地开发商,还有在石家庄起家的卓达集团。去年11月,卓达发现海南市场在复苏,是进入的大好时机,于是在三亚买了地,开发一个建筑面积为26万平方米的社区,据悉,项目已动工,开售在即。

  当年成功地从海南全身而退的万科是否将海南纳入其全国战略中呢?万科总经理郁亮在电话中明确告诉记者,万科目前对海南市场尚未给予过多关注。

  一手清淤,一手开渠海南背着包袱赶路

  众所周知,海南有很多积压房产,其中有空置房,也有俗称"半拉子工程"的烂尾楼。据海南省建设厅副厅长、海南省处置积压房地产办公室副主任林克昌先生介绍,仅海口市停缓建工程涉及的建筑面积就达1209万平方米,用地面积316万平方米,沉淀资金149亿元。从1999年7月起,省政府有关部门就加大了处置积压房的力度,采取了依法收回闲置土地与扶持停缓建工程复工双管齐下的做法。至今,海口市已消化各类积压商品房约130万平方米,收回闲置土地265公顷(其中无偿收回土地38宗,面积39.65公顷),228宗停缓建工程产权人申报了处置方案,其中30宗停缓建工程复工建设后已有20宗基本竣工,新达商务大厦等12宗停缓建工程复工转化为经济适用房后,基本销售完毕。

  房地产确权是处置积压房地产的关键。截至6月底,积压房最多的海口市共受理积压商品房确权申请4802宗,涉及面积453.5万平方米。其中,167.8万平方米积压商品房在公告期限届满且无异议后,全部开出确权通知书。共受理积压土地确权申请1041宗,涉及面积1492.8公顷。在确权的同时,海口市精心策划共推出7批、47个项目、面积达46.5万平方米的积压商品房转化为经济适用房销售,销售率达78%,激活了房地产市场。

  从海口到三亚,记者沿途看到少数烂尾的半拉子工程已经重新动工,也有一些烂尾楼被流浪汉们当作了寄居地,难看的楼架子突兀地耸立着,让人触目惊心。看来,尽管有关部门已经做出很大努力,海南处理历史遗留问题的工作依然是任重而道远。

  另一方面,尽管海南的旅游房地产被人们普遍看好,但记者发现在暑期旅游旺季到来时节,这里的人气还不够旺。而且,发展旅游房地产,除了倚仗丰富的景观资源,还要倚仗良好的生活配套。前者对海南而言不成问题,在景观环境规划设计上有经验的公司如美国的EDSA也已进入中国,但后者却有很大差距。偌大的一个三亚,连一个像样的大医院都找不到。看来,海南房地产市场尽管潜力巨大,距离红火起来还有一大段距离。咸鱼翻身,需要超强动力。这个动力的形成,要靠机遇,也要靠政府和民间的群策群力。

  当然,商业原则从来讲究把握时机。等到市场环境完全好了,企业的进入成本也就高了。海南毕竟记载了中国房地产市场发展的一部血泪史,当年"暴炒地皮"的教训不能被忘记,还是谨慎行事为妙。

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