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2001 专家与巨头博鳌畅论中国房地产
作者: 2001博鳌房地产论坛     来源: [ ]

  樊纲:WTO、奥运并非泡沫理由

  在座的中国房地产商是世界上最春风得意的一群人,为什么呢?因为他们确实遇到了很好的机遇。

  最新的统计数字表明,中国经济在第三季度开局形势良好,由于加入WTO,申奥成功等因素,提高了人们的投资预期。7月份,出口恢复增长为6%,投资增长为18.2%,而房地产比6月份增长31.4%。展望未来,房地产业确实是前途无限。我主要是研究宏观经济的,所以我还是讲一讲宏观经济的趋势,给房地产业的发展提供一些背景参考。

  反思前两年的关于新经济是不是泡沫的讨论,现在看来,经济规律是不以人的意志为转移的客观规律。再新经济,再新技术,最古老,最基本的原则,比如企业要赚钱的原则是不过时的,是颠扑不破的。

  新的信息技术主要不是增加了新的消费对象,其主要的作用是降低了企业的交易成本。提高效率,降低成本,搞清这一点,对我们传统的各行各业都很重要,包括房地产。房地产也要和信息产业相结合,这将形成你们新的竞争优势。

  信息产业在过去几年出现,开始应用,不可避免地出现泡沫、波动,市场也是通过资本的聚集以最快的速度将人才调动过来,尽快形成实际应用能力,这是第一步。第二步是优胜劣汰,目前大部分会被淘汰,就会出现经济波动,它是在未知的领域出现的。

  需要强调的是,与以往的大多数泡沫不一样的是,IT泡沫处在未知的情况,怎么运用这个东西赚钱大家都不知道,它是未知的新技术的风险,这与传统行业里的泡沫不一样。而传统产业的泡沫很大程度上是炒作概念,人为地制造泡沫。我们不能把传统产业的泡沫等同以IT产业的泡沫。

  现在的问题是,目前房地产行业会不会出现泡沫,或者说如何在目前大好的形势下防止新的波动和泡沫。

  泡沫的危害,全世界都证明了,泡沫越大,持续的时间越长,造成的低谷越长、越深。我们所在的海南也是有这种教训的,1990年代初的房地产泡沫太大,到现在没有完全解套。这种非常大的波动将极大地伤害一个国家的经济,东南亚至今难以从金融危机中解脱出来。而我们经济学家的任务之一就是帮助政府和企业熨平波动,稳定持续增长。

  现在有人已经在炒WTO、奥运的概念,提倡高消费,这就可能导致新的泡沫,包括房地产泡沫。前不久,与韩国经济研究院的一位学者讨论韩国的发展沼泽,认为因为韩城奥运会引发的高消费、通货膨胀是重要原因。当时一是房地产泡沫持续膨胀,二是加入了OECD组织,成为富人俱乐部一员后,放弃了低成本的优势,大量从国外买高科技技术,结果在高科技方面成本太高,劳动密集型产业退不回去了,最后进退维谷。其实日本、香港现在的困境其实也和房地产泡沫相关,像香港,地价太高,只能搞一些金融和服务业。

  无论是对一个国家,还是一个企业,都最怕大起大落的过山车曲线。现在国际上成熟的企业家会自称是一个保守主义企业,就是坏的时候稳定增长,好的时候准备坏的时候,越是大企业越是如此,不要人为地制造需要,诱导大家购买,更不要抱着侥幸:别人的泡沫会崩,我的泡沫不会崩。这个风险,一个企业、一个国家都冒不起。

  总之,如果说IT业泡沫是一个未知的泡沫,是可以谅解的话,初中国要是出现房地产泡沫,那肯定是一个已知泡沫,那就非常令人遗憾。

  任志强:WTO将力促房地产的发展

  据统计,我国房地产吸引的外资,90%以上是来自港台和东南亚国家。中国加入WTO后,这种状况将会大大改变。中国房地产制度、结构、管理等将会发生很大的变化。

  其一,中国入世后,有助于改变我国现行的土地制度,改变房地产的融资方式和管制手段。外国投资者进入中国房地产市场,可能会提出修改我国现行的开发用地百分之百是国有的土地制度。同时,房地产的本地化特点,使得外国投资者将以注资而非出口产品的方式进入中国房地产市场,它必然会对现行中国的住房抵押贷款管理制度形成某种冲击。我国目前3600亿元的个人住房抵押贷款,只占GDP的不足4%,而美国占到了30%,关键是它们的银行可以通过住房抵押贷款证券化后把贷款很快地收回。中国入世后,外国投资者有可能将这些抵押贷款拿到国外去卖掉及时变现。

  其二,中国入世后,将会用所得税代替流转税,影响到房地产开发,就是现行的房地产税费政策中的补贴方式将作出修改。如政府对现有经济适用房建设的税费优惠,是一种砖头补贴,而这种补贴方式实际上补贴到了中高收入家庭,因为很多城市的经济适用房是被中高收入家庭买走了。对中低收入家庭的补贴,国际惯例是实行人头补贴。中国迟早要转到这一方面来。

  其三,推动建筑施工技术的创新和建筑施工履约担保方式的实施。后者正是国际上普遍实行的一种建筑施工管理手段。

  其四,改变中国房地产上市企业的会计结算方式,变按年底的会计结算为按销售进度和竣工进度的最低点来结算。

  冯仑:新经济下住宅的定制与服务

  传统开发房地产业务,开发周期长,财务压力大。在北京,开发一个稍微大一点的小区,最短5年,一般是7~10年,也即是说,少则占用一个经济周期,长则占有一个半的经济周期。传统开发业务是一种全能的分阶段的开发,难以进行跨地域的大规模开发,因为若进行大规模跨地域开发,单是财务方面就会面临致命的危险。而且它的销售周期也很长,前几年开发的项目可能还属于一种创新,但几年后就大大落后于消费时尚了。这些问题对于开发商都是巨大的挑战。我们必须思考,在新经济时代,传统房地产开发商如何适应新经济带来的变化。万通在利用网络进行独立住宅的定制和服务方面,以B2B2C、B2C等形式,对原有的开发、生产和营销模式作了一些探索。通过发挥我们的行销通路优势、与国外集成住宅制造商的沟通优势等,可以解决开发周期长、财务压力大、消费需求滞后等问题。当然,我们的独立住宅定制模式,主要是面对住宅商端客户的,也就是说,我们是做劳力士手表,而不是做红梅手表的。

  潘石屹:中国已进入建筑的时代

  前一阵,看了两个人的书,基本观点居然惊人地相似。一个是南怀瑾,一个是林语堂。他们的观点,中国人的历史基本以400年为一个周期,前200年是灾难深重,后进入200年的建筑时代,而且是逐步上升。建筑的时代就是大发展的时代。

  中国去年的GDP达到1万亿美元,可以说已经具备了进入建筑的时代的经济基础。北京历朝历代都是一个建筑的城市,但现在留存下来的经典建筑却很少。经典建筑不是复制的东西,唐代去复制汉代的建筑,宋代去复制唐代的建筑,清代去复制宋代的建筑,都不会是经典的建筑。当代建筑的量很大,但有几栋建筑称得上是经典建筑呢?现在已经到了追求质而非单纯追求量的时代了。我们这几年一直想努力做经典建筑,至少是建筑精品,绝不做那种刚建了十几二十年就得拆了重建的房子。作为一个商人,他遵循的基本原理是,低点进入,高点退出。现在海南房地产正是一个低点。海南房地产正在从低点走向复苏。但复苏的最根本因素是要有基本的市场需求,否则单凭包装是不可能把房地产带起来的。有政府的支持,有良好的自然资源,海南的旅游房地产是可以起来的。

  刘永好:规模化时代即将到来

  我国房地产的市场化趋势已日益明显。随着居民购房能力的增加,城市化进程的加快,今后5~10年房地产还会有一个较快的发展。

  全国现在有近3万家房地产开发企业,有些城市的开发企业达四五千家,呈现的是弱、小、差、乱等。而中国加入WTO后,会有一批国外投资进入房地产市场,与中国本土企业争食。多种因素相加的结果,是规模化的房地产企业的应运而生。5年后,像北京、上海这样的城市也许只需要200家企业就够了,而不是现在的4000多家,广州、深圳也许只需要100家开发企业,省会城市有二三十家就行了。显然,有近90%的企业要被淘汰。

  林少洲:重申房地产研发之重要性

  近几年,很多城市的开发量超过了过去的1000年。但目前这个转型时期,人们的预期和心态都显得比较急切,开发建设的准备期、决策期都比较低,高强度的开发伴随着低水平的研发。比如,7月份,北京一个奥运热,只是新增了约500套房子的销量,随之即陷入平淡期,人们所希望的戏剧性场面并没有出现。

  房地产确实面临着很多短期机会。但这需要大量专业化、市场化的人才和创新能力。而许多企业的这些优势资源,现在已被全面摊薄。因此,有必要重申房地产研发的重要性,并将研发向社会学、心理学、历史学、环境科学等延伸。美国大企业将营业额的10%用于研发,这是一个相当可观的数字,而我们的许多开发企业根本不把研发放在眼里。事实上,认真、全面的研发工作对项目开发可以起到事半功倍的效果。比如,北京现在的开发量虽然规模巨大,但优秀的楼盘往往一扫而光,而吸引买家的很可能只是其中的一个小小的创新。

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