房地产的经济学视角--著名经济学家论剑"2005博鳌房地产论坛"
作者: 2005博鳌房地产论坛 来源: [ 深圳特区报 ]
7月30日--7月31日，"2005博鳌房地产论坛"进行期间天公不作美，之前便开始阴云密布、雨水连绵，7月29日清晨四点，台风登陆海南琼海(博鳌所在地)，整个白天博鳌的天气都是或晴或雨。不少来博鳌旅游的客人不得不困守在屋中，望"门"兴叹--此游不得不成为名副其实的"台风游"。
论坛开始时，已经主持两届论坛的海南电视台漂亮的主持人打趣说，来自全国的房地产业界嘉宾带来了博鳌热盼许久的及时雨。
阴霾的气氛却无意间同中国房地产市场环境变换相呼应，宏观调控政策让2005年的中国地产同样像"台风"过后一样降温。本次博鳌论坛确立了"变革中的中国房地产"的主题，前几届竞相登场、挥斥方遒、解惑答疑的地产大腕们因为种种原因淡出论坛，而经济学家及时"补位"给地产界带来更多新的视点和思维模式。
如论坛发布的《博鳌共识》所称："在历史的拐点面前，我们失去的可能是暴利，得到的是规范和长远健康发展之策"。
怎能说是"冬天"？
房地产商赚钱赚的比别人多，但是赚钱比别人赚的太多而且太容易的话，这就是问题。什么叫经济均衡？什么叫市场竞争？经济均衡的意思就是大家都能赚钱，但是大家赚钱都不容易。有谁在经济当中赚钱太容易了，这个经济就有问题，这个经济就不均衡了。
房地产现在需要进行一些调整，要不要调控？要，而且要趁着问题不太严重的时候做一点调控。如果要我做一个预期，或者问我下一步怎么办，既然我们承认调整是必要的，另外一个方面，也要看到调整是会见效的。大家日子可能比起过去会不太好过，如果大家现在的日子还很好过，那说明政策就根本没有效，政策要想见效，当然会有一个调整的时期，在这期间也许投资会减少，住房投资也许会减少。
会有一个调整期，而且这个调整期不是等着政府来结束，而是要等着市场来调整，不是等着政府来救市。如果市场没有发生变化，那等于没有调整，要等着市场调整出现的时候，政策才能做相应的调整，如果市场已经开始发生变化，包括价格，才说明政策开始见效，才说明人们的行为方式发生变化，那时候恐怕才会有政策的调整。
市场上的行为主体要有所行动，要使市场看到有些变量发生变化，至于说什么时候出现，取决于诸位，取决于市场，这是我们预测不到的事情。经过这一轮的调整，我相信我们的房地产市场会更加的成熟、更加理性，调控的方法也会更加的科学，我们的制度也会更加完善。中国的房地产确实会有更好的发展。不是说比过去赚更多的钱，而是持续的发展，迎来又一个春天。我不同意现在是冬天，现在是一个调整期，这是过热期之后的调整期，大家也需要理性，需要一点深刻，而不仅仅是一些抱怨，将一些短期的现象当作长期现象来讨论，作出不切实际的判断，这对实际不利，也对地产商未来的发展不利。
现场实录
经济学家的加盟无疑是本次论坛最大的特色，而樊纲则是最受关注的演讲嘉宾。此次博鳌论坛原本他被安排在第一位发言的，但他谦让给了聂梅生，理由是"想多了解一下房地产"。樊纲不断强调一个观点，"中国的房地产商是最幸运的商人"，面对这一过去"幸运"或"未觉幸运"的群体，他提醒切勿忽视"均衡"。
樊纲坚决反对"房地产冬天"的说法，"什么叫冬天啊？你们过去别的行业赚3%的利润率，你们现在赚30%，当然比过去赚300%少，但是赚30%就叫冬天？"面对一些带焦躁情绪的与会者，樊纲劝慰："作为房地产商，这样的一个支柱产业，而且是朝阳产业，大浪淘沙，如果没有淘汰掉，那接下来一定有好的发展。"
开发商此次博鳌房地产论坛，多少有点抱着来"算命"的心态--听听专家对观望期的预测，尤其是那些在政策调控下处境艰难的中小开发商。一些地产商直问"我们需要能熬多久？"，樊纲开玩笑说，"前几年你们挣的钱够撑一阵的了。""当开发商都开始静下心来研究产品的时候，我们的市场才是理性的时候了。"樊纲的话对市场趋势做出了形象的概括。
买房好日子刚开始
现在价格进入敏感期，也就是说我们在这个时期，房价对收入、对价格处在一个高弹性的阶段。在市场上，建房子、投资房子的开发商供给方，直接和买房子的不同社会阶层在结构上、在价格上、在区域分布上对垒，在这个供和求的竞争过程中没有任何缓冲，没有任何分散风险的余地。
风险一个是价格波动，这一定是有风险的，实际上我们面对的远不止是价格波动上下涨落之间的风险，而且还包括多重的。我们过去十三年来利率几乎是只跌不涨的，且不说二十年、十年，五年之内利率的总趋势是趋涨而不是趋跌的，而银行跟所有按揭者签订的按揭都是浮动利率。听起来很公平合理，今后的利率涨跌谁都不知道，涨了做按揭的人要多付月供，跌了做按揭的人要少付按揭，但是未来是趋涨的，所有的风险加给了购房者。
制度变化可能带来的风险，我们现在的购房者，绝大多数几乎是没有思想准备的。现在几乎政府、银行、保险公司、中介机构、开发商，宏观调控加的所有税都是间接税，所有的间接税最终都是可以向消费者转嫁的，大家不约而同、心照不宣地将所有的风险加在购房者老百姓身上，而老百姓几乎是毫无防备赤裸裸地面对这些风险。
这个风险不能让持有房产的居民来承担的，社会应该提供足够充分的让住房的老百姓、持有的老百姓避险的方式和途径。比如说在市场经济比较发达的国家，大多数的开发商并不仅仅是投资建房的，有实力的开发商一定是建房子、卖房子和持有房产，因为持有房产变成了他们在均衡租赁市场和一级二级三级市场中寻求机会一个很重要的方式，这个方式过程中也给价格均衡提供了一个基础，也给老百姓分散风险提供了一个基础。我们要求，我们期望在今后的发展过程，开发商在这里讨论的不仅仅是怎样将房子卖出去的问题，而是更多的金融方式帮助他们持有、参与租赁市场。中期来看，我们需要给老百姓开辟很多避险的方式，有一些风险不应该由老百姓承担的，应该由制度承担起来，应该由市场其他的主体承担起来。我们需要一个很严密的体系，而不仅仅是开发商持有房产。现场实录
因为身份比较特殊，陈淮自然成为论坛又一大热点人物。在论坛举行第一天晚上，匆匆赶来的陈淮不紧不慢地参与到已经进行过半的"嘉宾对话"活动之中，把媒体主持客客气气递过来的问题毫不客气地"抛"了回去，"你问我什么情况下会出台新的调控措施，这个问题像是问医院的大夫还有药吗？开医院就一定有药方，有药"，并幽幽地说了一句"中国老百姓拥有住房的日子刚刚开始，买得着的，别着急"。
陈淮的主题演讲被安排在论坛召开的第二天首个发言，大家原以为会按惯例比原定的9：00推迟半个小时举行，然而9：00一到，陈淮自己主动站到讲坛上，开宗明义地说："今天我愿意跟大家交流看法，愿意想听房价跌的坐左边，想听房价跌的坐右边，然后专门跟你们讲房价跌和涨的十大理由。"
"购房风险"是陈淮本次演讲的关键词，面对有些地产商乐观地认为"不买房也有风险"的看法，陈淮断论：今后一段时期房地产的主基调是降温，包括价格的降低。价格降不下来怎么办？"放心吧，政府的政策储备是充足的！"--陈淮有意无意之间，为楼市"持币观望派"提供了"权威"的理论基础。
一位地产商提问宏观调控的问题，直言直语的陈淮回答："你是地产商？把住宅产品做好就行了，关注宏观调控是另外一些人要做的。"外资被"妖魔化"了外资进入中国房地产的一个渠道：非居民购房房产，境外机构在境内购买房地产，非国内居民在购买房地产。上海、广州、深圳非居民购房比例非常高，2004年该比例已达到15.5%。2004年个人结汇有419亿美元，这419亿美元并不是全是境外汇来的，初步估算有1／3来购买房地产。
外资进入中国房地产第二个渠道，利用外国直接投资。2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，实际使用外资金额59.50亿美元。
外资进入中国房地产第三个渠道：通过"自我收购"引资。自我收购的方式非常简单，自我收购方式改制为境内居民完全控股的外商独资企业，不仅迅速建立其方便快捷的国际融资渠道，还获得了以境外壳公司名义择机在境外上市等筹资的机会。
举一个例子，新加坡凯德置地2004年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿人民币，主要集中于北京、上海、深圳。摩根斯坦利2004年投资于中国房产的资金估计不少于50亿元，主要集中于上海。瑞安地产，2004年投资于中国房地产的资金不少于45亿元，主要集中于上海。荷兰ING集团，2004年投资于中国房地产的资金不少于35亿元，主要集中在上海和北京。外资在中国房地产规模的资金供给比例是12%-15%。
我们要精确的了解外资融资是非常困难的，因为外汇管理实际上是在汇兑环节进行管理，前端的商业活动不能进行管理，因此有两大缺陷，一个缺陷是不能反映房地产开发商的高财务杠杆特征。第二，不能反映房地产市场资金分期使用的一般规律。我们可以用负债率的方式来放大外资在中国房地产企业进入的水准。2003年以来，外资流向中国房地产的资金规模在开发市场上占比重不会超过12%，在销售市场上所占的规模不超过26%，总体来说，外资在中国房地产行业的进入状况是处于刚刚起步的阶段，外资进入中国房地产市场才"刚刚开始"，外资"被妖魔化了"。现场实录钟伟是这次论坛中比较出"风头"的嘉宾，这不仅仅在于他那发亮的光头，还在于他尖锐的言论和枯燥的"数字演讲"，他的演讲经济学专有名词和金融数据比比皆是，得出的结论都是建立在他提供的数据基础上的，让人无从反驳。他的演讲结束的时候许多参会的开发商都表示"听不懂"。
钟伟对外资的基本判断是，外资进入中国多数是出于中长期考虑，而不是打一炮就跑。多数投资银行对中国房地产投资中长期是非常看好的。中国的房地产市场对外资进入是世界上少数几个管制最少的国家，外资进入中国会享受很多政策优惠，在全球经济普遍萎靡的大背景下，他们当然不会放弃这个市场。
"总体来说，外资在中国房地产行业的进入状况是处于刚刚起步的阶段，也就是说如果我们认为房地产行业有泡沫的话，怨不得别人，咱们自作自受"，钟伟言外之意，中国房地产不存在整体范围的泡沫。
钟伟透露了一个很令记者关注的信息：2004年最大一笔境外汇款是700万美元，汇入广东，就是用于购房。单一融资结构必须要变为什么房地产行业在中国这一轮宏观调控里，或者是在一些宏观经济里的波动里，中国这一轮周期里波动这么大？如果这些金融体制上的原因，没有深层次的改进，可能类似的大起大落可能还会重演。现在中国的收入水平达到这么高，中国人民这么勤劳，而且愿意储蓄，现在储蓄这么多了，现在房地产市场和其他相比较而言，如果没有其他的渠道可供发展、可供选择，很有可能在局部的微调之后，又会成为下一轮波动周期里居民进行投资或者投机的首选。
我看到几个分析房地产的报告很好，说银行过度接入。我本人在银行呆了十年来，根本不是规范的商业银行文化，而是"砖头文化"、"当铺文化"。现代商业银行的贷款看你的偿还能力、现金流，能不能在贷款周期内覆盖债务的偿还。而作为传统文化的当铺文化，就是先拿一个东西来，我当一下，操作非常简单。容易导致市场的大起大落，一热热过头，一缩缩过头，这跟银行深层次的风险管理文化相关。
如果我国的信贷管理文化、信贷管理能力没有大的变化，那我们下一轮周期的时候，也会看到局部地区狂热的现象，就好像南京一个信贷主管去年年初的时候说，现在房地产市场的贷款真好做，三个月将一年的做完了，今年再一问，回答说没有想到国内住房贷款的骗子那么多。
对这一轮房地产市场的周期波动，我们不能仅仅就波动而谈波动，我们要将它放到中国金融体制大的背景下进行反思，有那些值得我们探讨和改进的，以利于成长的更健康更平稳，更能够起到安得大厦千万间，有几个方面值得我们反思。金融体系有没有提供给房地产更便捷边方便的融资渠道。银行有没有从简单的"砖头文化"、"当铺文化"脱离出来，监管当局能不能更灵活的利用利率、汇率的杠杆作用。中国特定的经济结构过于依赖外贸，对于房地产市场的波动也有推波助澜的作用。单一的融资结构必须要改变。现场实录在中国金融领域内一直活跃着的年轻经济学家巴曙松首次站在地产论坛上，深沉而又平实。严谨的演讲让在场的地产商们深切地感悟到"学术谋略"。巴曙松的智慧体现在回答"人民币升值与房地产泡沫"问题的时候，巴曙松反对用泡沫一词研究经济，他借用美联储主席格林斯潘对美国泡沫的两个观点阐述对房地产泡沫问题的观点："前一段时间美国也在争论房地产泡沫，格林斯潘在国会讲了两个观点。第一，不同城市的房地产是非常松散的联系在一起，很难判断一个统一全国的结论。第二，在房地产泡沫没有破灭之前，我不知道有没有房地产泡沫。"
智慧的老人格林斯潘有一句名言："如果你认为听懂我的意思，那么你一定是误会我的意思"。巴曙松在演讲结束时，巧妙地借用说"如果你听懂了我的意思，我估计你没有误会我的意思。"
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