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2005博鳌房地产论坛观点实录
作者: 2005博鳌房地产论坛     来源: [ 上海证券报 ]

  中国国民经济研究所樊纲:房地产行业仍旧是一个幸福的行业

  房地产行业仍旧是一个幸福的行业,发展商仍旧是幸福的商人。那么房地产的问题是什么呢?是开发商赚钱太快了,因此就需要调整。虽然现在正处于调整期,但是绝对不能够说是"冬天"。

  假如不调控,让这个市场继续高涨下去,以两年翻一番的速度发展,这就不再是一个地区的问题了,它会扩展开来,炒房团也就会四处出击。如果任凭这种投机行为继续发展下去,让它将泡沫越吹越大,那最终的结果只能是造成经济危机,也就是金融危机、房地产危机,楼市就不仅是跌价60%、70%的问题了。

  而经济危机就是消灭过剩的生产能力,达到供求的均衡。在消灭生产能力的背后,就是消灭企业,消灭那些中小企业,全世界概莫能外,在危机中淘汰的都是中小企业、中小房地产商。

  北京师范大学金融研究中心钟伟:不要把房地产问题归结到外资身上

  此前大家都认为外资在制造中国房地产泡沫,所以房地产业界对人民币汇率制度改革对房地产的影响非常担心,但是从数据分析来看,这种说法捕风捉影,外资进入中国房地产市场才"刚刚开始",外资"被妖魔化了"。2003年以来,外资流向中国房地产市场的资金规模在开发市场上占比重不会超过12%,在销售市场上所占规模不超过26%,因此,不要把国内房地产的问题归结到外资身上。如果我们认为房地产行业有泡沫的话,怨不得别人,只能说是自作自受。

  另外,很多人说外资跟境内的资金有替代作用,比如说外资买房,境内资金被挤出。我们发现境内开发商开发资金的投入、销售资金的投入,和外资在这两个环节介入资金的增长量相比,境内资金的增长还快一些。

  建设部政策研究中心陈淮:需要给购房者开辟多种避险方式

  购房人在买房时不仅要面临房价涨跌的风险,还要面对利率、汇率等多方面的风险,而由于物业是一个长期持有的过程,因此,购房人又面临一个长期持有的风险。但是,目前来看,风险全部压在了购房者身上,这才是我们必须面对的真实问题。

  购房者现在为什么观望,就是因为他们认为房价会降,他们在努力规避价格涨跌的风险。其实,关键的问题还是购房者应不应该承担这种风险或者该不该给他们建立一个风险分担机制。

  因为风险不应由持有房产的居民来承担,社会应该给购房者和持有者提供足够充分的避险方式和途径。

  从中期来看,需要给购房者开辟多种避险方式。对于一些不应由购房者来承担的风险,就应该由制度或者市场其他主体承担起来。

  国务院发展研究中心金融所巴曙松:房地产金融的变革应当先行

  变革中的中国房地产,与其说房地产的变革,不如说房地产金融的变革。为什么房地产行业在这一轮宏观调控中,或者说是在宏观经济的波动中,波动幅度这么大。如果金融体制上没有深层次的改进,类似的大起大落可能还会重演。比如说房地产投资、投机的争论,还有对泡沫的争论,温州炒房团现象,为什么会出现?一个非常中国的原因,现在可供投资的渠道太少,可供投资的金融品种太少。

  现在中国人的收入水平高了,中国人民这么勤劳,而且愿意储蓄,现在老百姓在银行里的存款这么多了,相比较而言,如果没有其他的渠道可供发展、可供选择,很有可能在局部的微调之后,房地产市场又会成为下一轮波动周期里居民进行投资或者投机的首选。

  对这一轮房地产市场的周期波动,我们不能仅仅就波动而谈波动,我们要将它放到中国金融体制大的背景下进行反思。

  中国社会科学院金融所易宪容:房地产融资渠道必须多元化

  房地产以银行为主导的融资模式,短期内不会改变。大多数金融资产掌握在银行手里,银行是不可能轻易转移出来的。当然,房地产业以银行为主导的融资方式,并不会是完全单一的方式。融资渠道多元化,融资市场多元化,今后一段时间内肯定要进行的。

  上市融资可能是房地产业今后发展的一个大的方向,近几年来,国内房地产市场与之前的房地产企业已经今非昔比,有一大批很好的优质房地产企业已经发展成功,它们可能会比较容易地进入证券市场。

  当然还有保险市场,保险资金的规模目前达到了1.2万亿元,如果到今年年底,达到1.3万亿元--1.4万亿元左右的资金,它们就需要找好的出路和好的盈利模式,而房地产市场作为一个持续发展的行业必然会吸引保险资金的进入。

  目前,投资基金已经发展得相当不错,这也将成为今后房地产市场融资的重要渠道。今后房地产市场的融资肯定是多元化的,但是以银行为主导的模式在短期内可能不会改变。

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