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顺驰狂风暴雨中成长起来的参天大树
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 郑州晚报 ]

  由于顺驰从去年年底到今年年初在各地高价拿地,因此许多业内人士开始把关注顺驰的焦点放在了资金链上,尤其在宏观调控的背景下,业内人士更是普遍对顺驰以如此高速增长而造成的巨额资金需求持有强烈的质疑态度,这也注定了顺驰集团执行董事孙宏斌成了本届论坛上的绝对焦点。

  果然在论坛开始,第一个上台发言的万科集团董事长王石就用不直接点出企业名称的方式指出,在目前的宏观调控下,对于发展商的资金链要求很高,那些已经大量拿地的地产企业肯定会有资金压力,尤其是对地产界所谓的"黑马",如果他现在仍然说自己在资金上没有问题,"那我认为他在吹牛",如果你们感兴趣的话可以直接去问他。

  而王石所指的地产企业,明眼人一听便知,指的就是顺驰。

  孙宏斌说,有网友在论坛上发起了顺驰会不会走向毁灭的投票,总共投了13票,12票赞成,1票反对,而惟一的这一反对票还是孙宏斌自己投的,孙由衷感叹很多人都不了解顺驰的情况。面对房地产行业内的高度关注和强烈的质疑,孙宏斌用回答问题的形式向人们解释了大家对于顺驰集团所关心的问题,原计划30分钟的演讲由于大家关注过多而被破例地延长至一个小时。

  自从顺驰去年年底定下的2004年100个亿的销售额目标后就成为了行业和媒体关注的焦点,不管孙宏斌和王石是否愿意,大多数的媒体还是会将二者放在一起,关注谁会是中国地产业的NO.1,那么顺驰100亿销售回款能够实现吗?

  100亿销售回款从哪里来

  孙宏斌:现在我们今年的销售回款是120个亿了。上半年顺驰在天津的销售回款是34亿元,下半年在天津的销售回款将在45亿元以上;北京今年的目标作了一个调整,由原来既定的20个亿调整到了14亿元,这个目标肯定是比较有把握的;全国其他地区的回款应该在30亿元左右,所以,毫无疑问,今年100个亿的销售目标肯定是超了。

  我们定下这100个亿的销售额目标是有非常坚实的基础的。去年11月我们说今年要做100个亿的时候,其中的准备工作实际上前几年就做好了。房地产业的一个特点是:不是你想做多少就能做多少,而是必须几年前就开始储备土地等工作才能实现的。我想顺便阐述一下,顺驰100个亿的销售目标是由三部分构成的:第一部分是"库存"项目,即已经开盘、正在卖的项目;第二部分是"新开"项目,即已经买完地,正在准备开工、开盘的项目;第三部分是"新增"项目,即还没有买地,我们已经把资金准备好,准备买地,新买的地能对今年销售额有多大贡献。

  今年上半年我们为这100个亿的销售目标做了以下工作:第一,把库存项目卖好,天津34亿元的销售额基本是库存项目,北京库存项目林溪约卖了3亿元左右;第二,做好新开项目的开盘销售,如北京的领海就是去年拿的地,今年6月份开的盘,如今销售情况很好,昨天卖了15套,其他地区如南京、上海、苏州、石家庄的新开项目进展也非常顺利,基本是实现了去年拿地的项目今年6月份全部开盘;第三,新增项目方面,今年我们大概拿了七八块地,比如荆州、无锡项目,天津蓟县的项目等,对这些项目,今年上半年拿地的项目也陆续在7到10月份开盘,北京4月份拿的顺驰蓝调国际,初步定在9月28日开盘。所以,今年我们在踏踏实实地落实我们的库存项目、新开项目、新增项目,三个部分都落实得非常顺利。

  我们100亿的目标不是幻想,是理想。当我们定了目标的时候,我们一定是朝那个目标做的,我不是非要做第一,不是非要做成什么样,但做第一是我们的理想。

  宏观调控对于房地产行业很多企业而言是严冬,资金短缺,土地供应受到限制,在众人都关注资金链问题的时候,快速扩张的顺驰如何看待宏观调控对于房地产市场的影响呢?

  宏观调控的影响是什么

  孙宏斌:我的基本观点是土地、金融政策紧缩而不是在打击房地产发展,只是其增长速度要与经济增长同步,这是一个最根本的调子;政策不是突变,是一个规范性的延续;所有企业都会受到影响,只是程度上的不同;需求仍然是真实的;不同区域、地区对变化的敏感度不一样。

  从整个房地产市场来说,宏观调控主要有两方面的影响:在供给方面,限制土地投放量,限制贷款,也就是限制进入市场的房子,供应将减少;而对需求方面则影响不大,所以需求减少的可能性不大。因此看来,地价和房价不会下跌,市场前景看好。从企业发展来说,国家宏观调控对大企业来说是件好事,它实现了优胜劣汰。银行收紧贷款,今后小企业的日子会不好过。

  对于像顺驰这样的大企业,宏观调控不但不会限制我们的发展,反而可以促使我们在市场竞争中赢得主动。有一个事实很能说明问题:去年121文件出台以后,很多企业很紧张,而顺驰恰恰就是在121之后开始加快全国化发展的步伐的。

  宏观调控对顺驰这样的大企业肯定是利好的。在新的市场条件下,由于政策的约束更加规范,市场要素更为成熟,各种资源必然自动地向大企业集中,向优秀企业靠拢,这样顺驰在土地收购、融资方面越来越容易了。银行等各种金融、投资机构作为市场机制下的企业,为了自身的发展,必然选择最好的合作客户。现在银行对开发企业资信度地审核更加严格了,但恰恰因为这一点,他们最乐意向顺驰这样的大客户集中。

  我们对房地产的前景持有百分之百的信心,因为中国的房地产需求是真实而巨大的。这个行业还是个幼稚行业,还会有很多年的快速发展。但是具体到每个区域、每个城市,能不能进入,每块地要不要拿,产品能不能卖出去,完全是靠供求关系决定的。所以我们对进入的区域、城市、拿哪块地、多少钱拿、什么样的付款方式,都是反复分析,慎之又慎。

  顺驰从去年年底到今年年初在各地高价拿地,在宏观调控的背景下有业内人士这样预测片面的贪大,这样的企业很危险。孙宏斌认为业内和媒体存在着大量的误解,现在主动去拿地是为了提前"卡位",因为在他看来土地资源是稀缺有限的,现在困难点是为了将来好受点。

  疯狂拿地为什么

  孙宏斌:我们并不愿意高价拿地,而且从结果上来看,我们也并没有高价拿地。苏州地块每亩价合208万,而最近苏州邻近地段拍卖的地块,每亩均价已达375万。相对来说,石家庄的那块地价格确实高些,但是从那时起到现在,石家庄还没有一块地出来。在没有比较的前提下,判断价格的高低也就没有意义了。

  北京大兴的地块,600亩地地价款为9.05亿元,其中460亩的建设用地,合195万元一亩。这其中包括近150亩的绿化和道路代征地,加上各种配套在内,如此折算下来,价格肯定是不贵的。

  从2003年一直到今年的4月底,我们一直在拿地。最新拿地的城市是郑州和洛阳。本来5、6月也有拿地计划,但因为应对宏观调控,4月27日紧急会议之后,我们暂停了购地行动。但8月份开始我们又会拿地。按目前的销售目标来看,顺驰所拥有的土地储备可以支持3到4年的开发需要,而如果我们仅把每年的销售目标定在100亿元,则够6到7年的开发。到目前为止,顺驰所拥有土地的价值都有不同程度的较大增幅。

  我们把要拿的土地分成四大类,第一类是指三线城市的小地块,可以快速实现现金流并放大;第二类是主要城市的中高档项目,规模不大,一期就可以开发完的;第三类属于目标城市的中等地块,分两期开发;第四类则属于目标城市的大型地块,符合公司长期战略目标,能够使我们成为区域性的领导者。我们拿地是在这四类之间不断进行动态的平衡,都是大项目的话,现金流转不上来了,都是小项目,你就不会有影响力。我们现在既有1平方公里的地块,也有100亩的地块。像这样的安排,都是我们长期的战略。

  孙宏斌用高亢、激昂和具有鼓动性的语调阐释了顺驰的发展目标、企业理念和盈利模式,并声言,2004年顺驰实现销售回款100亿的计划"成功在望",顺驰将"在暴风雨中长成参天大树"。孙宏斌的激情宣泄得到了回报,赢得了本次论坛上最热烈的掌声。

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