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房地产商博鳌论剑 谋求宏观调控下发展之道
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 新民晚报 ]

  日前,全国各地500多名房地产业界精英共聚"2004博鳌二十一世纪房地产论坛",就"宏观调控、土地与信贷紧缩下的中国房地产"、"宏观调控下中小地产商的发展之路"、"中国现有土地政策对房地产市场的影响"、"中国房地产新的资金源在哪里"等热点问题各抒己见,共谋宏观调控下的发展之道。

  "从土地政策,121文件,到现在的宏观调控,房地产行业一直在发生变化,房地产开发企业必须要学会应对变化,拥抱变化,并根据形势变化对企业发展规划进行合理的调整,才能获得长久的发展。"顺驰集团执行董事孙宏斌表示,顺驰已经根据实际情况,把2004年的回款目标从150亿人民币调整到了120亿。

  与其他行业不同,房地产行业的目标必须在去年、前年、甚至大前年就确定下来,因为拿到项目,到办手续再到项目销售回款所需要的时间比较长。2003年,顺驰中国制定了2004年的销售回款目标为150亿。但是,2004年4月份开始的宏观调控使顺驰中国的目标有所调整。"制定目标要考虑三个因素:企业战略、宏观形势、行业环境,并应根据具体情况进行合理调整。"孙宏斌透露,2004年宏观调控开始后顺驰集团一直在做目标调整。"现在我可以准确地说,顺驰上半年3-4月的回款已经完成了,到7月份已经超过了40个亿。我们到年底完成120亿回款的目标一定能够实现。"孙宏斌表示,房地产开发企业应当以积极、长远的眼光看待宏观调控,并进行适当的调整以获得企业的发展。

  万科董事长王石指出,目前国内房地产企业大都属于中小企业,经营规模40亿以下的小型企业,在宏观调控形势下,中小企业要获得长远的发展,必须遵循几条原则:

  第一要专业化。目前万科只做住宅而不做商业地产,走一条专业化道路。事实上住宅是目前中国房地产市场上最大的也是风险较小的一块。而商业地产很忌讳零售,而且国内许多企业没有足够强大的融资,并不适合做商业地产。

  第二不要盲目追求大盘。即使有大幅的土地,开发商也会很难把握,因为这已经不是开发住宅区了,而是造一个城,比较难驾驭。而且这样的大项目开发周期很长,周期内市场的变化也很难把握。

  第三要创造多元化融资渠道。融资渠道多元化使企业抗金融风险的能力大大加强。要想扩大融资渠道,拿到国外机构投资者的资金,一定要有足够的透明度。企业要长远发展,必须要强调专业化、透明度,并且在企业发展中留有一定的余地,不要绷得太紧。

  凯德置地(中国)执行总裁林明彦在谈到房地产资本市场的转变以及对房地产的影响时指出,传统的房地产公司注重的是增值,而资本市场注重收益、回报。资本市场需要企业管理,透明度,需要比较强的企业监督系统。在亚洲房地产公司,家族式的管理模式需要做一些改变。资本市场也加快了房地产的制度化和国际化。通过证券化和房地产信托基金,亚洲房地产的变现能力更强,透明度更高,市场吸引力也更大。如果风险回报模式得到认可,在亚洲房地产进行投资的国际投资者就会增多。亚洲也会从资本市场的成长中受益。对开发商而言,融资渠道更加多样化,融资成本更加便宜,能收到较好的效果。

  与会的大多数专家们还预测,随着宏观调控的深入,中国房地产市场下半年将会出现三个发展趋势:房地产业投资增速过快的势头将明显"降温";在巨大的住房需求推动下,房地产业仍将保持较快的发展;房价上升较快的势头会受到遏制,逐渐趋于平稳。

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