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论"建"博鳌--南北大鳄互不服软相互叫板
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 新京报 ]

  8月17日讯:据新京报报道,孙宏斌回应对顺驰的质疑;李思廉"叫板"王石;王石告诫,不走专业化就会有风险

  本届博鳌房地产年会最精彩一场论战是在8月7日晚上,万科王石、首创置业刘晓光、华远任志强、富力李思廉、顺驰孙宏斌作为台上嘉宾之间的对话,从10点一直持续到将近次日1点。顺驰与富力这两家近一年来在北京和全国其他城市动作频频的企业的老总成为了本次论坛的焦点人物。三个论题成为焦点:众人质疑快速扩张的顺驰模式;商业地产是否是国内开发商的"地雷";地产专业化经营与多元化经营孰优孰劣。

  独角戏今年顺驰要实现回款120亿元

  孙宏斌放言:"70亿元回款来自天津。"

  其拓展模式一直被业界议论纷纷的顺驰中国董事长孙宏斌参加本届博鳌房地产年会,自然成为一个焦点。此前,其关于"顺驰今年将实现销售回款100亿元"的说法早已成为外界讨论和质疑的一个焦点。按照富力地产董事长李思廉的说法,如果顺驰真能做到,那么它将超过万科和富力的总和,成为中国地产第一名。然而更加出乎人们的意料之外的是,孙宏斌竟在论坛上宣称,顺驰今年销售回款的目标已上调至120亿元人民币。

  "不能睁着眼睛说瞎话。"现场另一位地产界老总不知道是否针对顺驰还是别的什么,在其发言中说了这样一句话。

  当晚,现场记者提问和同行质疑的话语,使孙宏斌"不幸"成为无辜的"众矢之的"。次日即8月8日,孙宏斌分析了顺驰的百亿回款构成。据其称,天津项目的销售回款将达到70亿元,其他几十亿元则来自于北京、长三角等地。

  二人转1商业地产是不是"禁区"?

  王石"断言":国内的开发商目前普遍资金实力弱,搞商业地产要慎重。

  李思廉"叫板":王总,两年之后再来探讨这个问题。

  本届论坛另一个争论的焦点是,商业地产对国内的开发商而言是否是个不能踏入的"禁区"?

  在这一点上,专做城乡接合部中档住宅的万科董事长王石与目前正大规模进军商业地产的富力董事长李思廉之间暗暗"较上了劲"。

  8月7日晚上的论坛,王石大谈了一番专做住宅开发、不碰商业地产的好处。王石公开指出,搞商业地产风险很大,国内的开发商目前普遍资金实力弱,不大适合搞。王石认为,商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。

  之后,李思廉委婉地向前者表示,商业地产并不像王总等说的那样可怕,其模式也并不是像王总说的那样只有一种,富力目前就在大力开发商业地产项目,并愿意在两年之后的博鳌房地产论坛上与王总再探讨这个问题。

  二人转2专业化与多元化孰优孰劣

  王石"告诫":宏观调控下房地产企业必须面临选择,如果不卖掉专业化以外的项目,必将面临危机。

  任志强回应:万科是沃尔玛,华远是百货店。

  本届论坛另一个颇富争议的话题是房地产企业走专业化经营路线与走多元化经营路线孰优孰劣的问题。

  王石在分析宏观调控对行业带来的影响时表示,产业多元化的开发商将会受到明显影响。并举例称,SOHO中国与万科都是走专业化道路的房地产开发公司,因此现在都活得"很滋润"。

  他警告业界,在这次宏观调控中,房地产企业必须面临选择,卖掉专业化以外的项目,如果不这样做,经营结构还不转型,那么必将面临危机。

  关于专业化与多元化的问题,华远地产董事长任志强认为,每个企业都有自己的管理模式和发展方式,有的企业是一个百货店,什么都卖,就像华远,既卖地也卖楼,目前活得也很好;有的企业像连锁店,万科就是类似沃尔玛的那种连锁店,模式大致一样,在全国到处复制,事实证明它是在城市发展的房地产企业中最成功的案例。

  与会的一些开发商认为,中小开发商资金实力较弱,最好走住宅开发的专业化之路,轻易不要涉足商业地产项目。另一些开发商认为,商业地产所涵盖的范围很广泛,建一个电影院、建一个单体商场等都属于商业地产,中小开发商未必不能涉足,如果能够解决融资渠道和商业管理等核心问题,商业地产项目也可以是一个好项目。而且,国内未来的商业地产发展前景比住宅更广阔。因此,开发商可以选择适当的时机进行多元化发展。

  论坛焦点"顺驰得罪谁了?"

  8月8日,在博鳌论坛的第二天孙宏斌发出了"顺驰得罪谁了?"这样的疑问,并做了一场发自肺腑的演讲,回应了业界对顺驰的质疑,把论坛的现场气氛推向了高潮。

  孙宏斌说,顺驰开发房地产的模式,以及对未来国内房地产市场的预期与其他开发商是一样的,所不一样的只是速度。根据孙宏斌的解释,顺驰的商业模式就是算钱(资金)。钱从哪里来?钱去哪里了?什么时候去的?钱又是如何回来的?什么时候回来的?钱一去一回有没有增值?孙宏斌说,在目前房地产业市场相当好的情况下,钱是否增值这个问题是容易回答的。因此顺驰所要做的一方面是去找钱,另一方面是缩短"钱出去"与"钱回来"之间的周期。

  尽管其他地产企业的开发模式与顺驰并没有差异,但有所不同的有两点,一是其他企业没有像顺驰那样不断地去找钱、买地、开发、扩大规模,二是其他企业没有像顺驰那么快的速度,包括资金回收的速度。

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