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房地产诸侯博鳌论剑宏观调控 对优秀企业是机遇
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 新京报 ]

  多数开发商认为调控不会降低房地产业整体发展速度,这次变局对优秀企业反而是一次机遇

  8月6日至9日在海南举办的"博鳌房地产论坛2004届年会"无疑是近日中国房地产界的一件大事。全国各地的地产界名人及重量级发展商均参加了这场地产界一年一度的盛会。值得关注的是,参加去年博鳌房地产论坛的开发商只有250家左右,而今年则骤增至350多家。目前越来越多的地产界名人开始对博鳌论坛表露出浓厚的兴趣,首创置业董事长刘晓光、富力地产董事长李思廉、顺驰中国董事长孙宏斌等地产大鳄们的首次参加,更是加重了过去以冯仑、潘石屹、张宝全等大腕为主导的博鳌房地产论坛在整个房地产界的地位。

  本届博鳌房地产论坛的主题是"宏观调控下的中国房地产"。会上,地产大鳄均结合自己企业的情况分析了宏观政策对中国房地产业的影响,以及行业的现状和前景。

  现状

  房地产业面临并购和洗牌

  目前已呈现出三种并购形式,包括战术并购、战略并购和强强联合

  宏观调控下的中国房地产业无疑将面临着重大变局。北京有2000多个注册的房地产开发公司,但手中有开发项目的不过几百个,那些没有开发项目的房地产公司,也许会在此轮宏观调控中退出房地产业,这也算是对行业的一次洗牌。可以说,此轮宏观调控事实上已使房地产业进入了并购和洗牌时代。

  首创置业董事长刘晓光在发表题为《地产并购时代来临?》的演讲中指出,房地产业的并购时代已来临。刘晓光分析认为,一是国内房地产融资渠道愈加有限,给外资提供了大量进入的机会,这使国内房地产企业与其他企业资本的合作越来越明显;二是中国房地产业的投资结构需要调整;三是在新的经营环境中,并购可为企业注入新的活力,带来双赢的结果。

  刘晓光认为,目前房地产企业之间的并购主要是三类:一类是战术并购,即资金实力较强的公司并购项目公司,比如首创目前正对一些手续齐全的项目进行收购;二是战略并购,在宏观调控下,一些企业为了获得如上市这样更好的融资渠道,就收购大量的公司,并对这些资源进行重组,形成良好的资源组合后再去融资。此外,还有一类是强强联手,也就是有实力的大企业之间的合作。

  万科集团董事长王石也认为宏观调控下的国内房地产行业将面临重新洗牌。他表示,宏观调控将使房地产市场秩序更加规范,企业之间优胜劣汰的竞争将加剧,行业的集中度将得以提升。

  影响

  引发危机的同时也带来了机遇

  王石认为,房地产行业具有螺旋上升的周期性,这对每一位开发商来说都是一次机会

  一些开发商认为,宏观调控对一些开发商带来不利影响的同时,也给一些开发商带来了机会,这种机会主要表现在市场变动过程中出现的种种机遇。

  任志强认为,1993年的宏观调控和如今的宏观调控不一样,那时宏观调控的目的是为了降低经济过热的势头,但这次只是希望把投资控制在一个合理的范围内,而不是希望减少投资,甚至于紧缩。

  任志强表示,面对今年这样一次新的调控,中央政府会考虑开发商的需求,也许在这个过程中会有更多的开发商可以发现并利用这次机会,使自己在这次宏观调控中获得更大的发展。

  任志强透露,1993年宏观调控时,正是华润置地(任志强当时在华润置地)创业之时。1994年华润采用合资的方式引进外资;1996年华润在香港成功上市后又在加拿大上市,前后筹集到5亿多美元资金。这个过程恰好说明,每一次宏观调控对一些发展战略模糊的企业是一个危机,但对于一些优秀的企业而言,则是一次获得成功的机会。任志强最后预测,在这次宏观调控中,将有更多的房地产企业崛起。

  王石也认为,宏观调控有利于行业的发展,根据房地产行业螺旋上升的周期性,这一行业总体发展趋势是上升的。在这个上升的过程中,螺旋周期对每一个开发商而言都是一次机会,关键是看开发商如何把握。

  预测一

  房地产业还将高速发展

  开发商基本达成共识:房地产业还将保持未来十几年甚至几十年的快速发展态势

  今年上半年一系列影响中国房地产业的政策和措施接连出台,使房地产行业面临着自上个世纪90年代中期以来最大的变数。在下一步政策尚未明晰之前,不少房地产商难以掩饰自己的迷惑甚至恐惧。

  对于宏观调控政策下中国房地产业的前景问题,发表演讲的地产界领军人物们基本上达成了共识:宏观调控并不会遏制中国房地产业的高速发展态势,房地产业还将保持未来十几年甚至几十年的快速发展态势。

  万科企业董事长王石认为,目前中国房地产业的这种发展速度会持续到2013年。王石以美国房地产业的发展历程为佐证,"自上世纪50年代以来,美国的房地产业便一直是国民经济的支柱行业,至今已维持了50年。而在这50年当中,房地产业在GDP中约占10%,变化不是很大。反观中国,从1998年到现在,房地产业占GDP的比重已从3%上升到6%,预计2013年将占到GDP的10%.2013年之后,中国的房地产行业可能会出现一个拐点,发展速度将减缓。"王石认为,在2013年之前,不管宏观调控来还是不来,中国房地产业的快速发展态势都不会出现太大的变化。

  华远地产董事长任志强则从中国城市化比率的提高说明房地产业高速发展的必然性。他的逻辑很简单,即:中国目前的城市化比率是39%,而初步达到60%城市化比率的时间是2050年,因此在这几十年内,中国的房地产业将持续保持繁荣局面,最近几年的高速发展势头不会在未来二、三十年内减缓甚至消失。

  顺驰中国董事长孙宏斌则坦言,顺驰今天的大规模扩张,是建立在对国内未来几年房地产业看好的基础上,如果今后几年房地产业行情变糟,顺驰就只能"关门",如果情况恰好相反,那么顺驰就有信心在国内房地产界位居上游。

  预测二

  宏观调控将导致房价上涨

  王石认为,目前房地产市场供应量减少,但需求增加,这将导致房价持续上涨

  房价走势永远是房地产圈内人士关注的焦点。任何关于地价的分析、土地供应情况的变化、市场需求的研究,其最根本的目的是为了预测房价,而房价的预测也在很大程度上影响着企业对其下一步发展战略的调整方向。在本届博鳌房地产论坛上,大多数发展商在对宏观调控下土地市场、房屋市场的供应与需求做出分析后得出结论:房价将继续上涨。

  王石表示,宏观调控使得投资增长速度减缓,房地产业的投资趋于稳定,这将导致商品房的供应量减少。但就需求市场而言,国内对商品房的需求还将继续加大。因此,国内的房价将持续稳定上升。

  在本届论坛中,各地开发商还就全国各主要城市的地价和房价变化进行了交流。就目前而言,宏观调控之后,除杭州土地供应几近断档之外,各房地产一、二线城市的地价均有不同程度的上涨。孙宏斌在称,顺驰上半年在苏州等地拍得的几块地,目前都已升值。宏观调控后开发商获取土地的代价正在上升,这种情况虽然不会对目前市场上供应的商品房房价带来直接影响,但将在今后一两年内直接导致房价的上升。

  -对策

  进行投资融资体制改革呼声甚高

  在本届论坛上,每位发表演讲的开发商几乎都谈到了宏观调控对房地产企业的影响。但颇具戏剧性的是,在谈到自身时,几乎所有人都称"没影响"。

  尽管一些开发商对哪类企业会受到明显影响意见不统一,但仍基本达成了一个共识,即自有资金比例低、高负债经营的公司会受到明显影响。

  王石认为,本次宏观调控主要给三类开发商带来了明显影响:一类是高负债经营的地产公司,第二类是多元化经营的开发商,第三类是非主流住宅产品的开发商。

  王石指出,本次宏观调控政策再一次凸显了房地产行业资金密集型的特征,新的经营环境要求企业有更高的防范金融风险的能力。同时王石还批评了国内房地产业融资渠道的现状,并认为央行121文件不能解决国内房地产业融资渠道问题,目前开发商融资渠道还非常单一,以银行为主,这造成了银行与开发商双方面的经营风险。

  华远地产董事长任志强进一步指出,宏观调控改变了房地产行业的投资体制,但没有解决融资体制问题,中央应当把单纯的投资体制改革升华为投资融资体制改革。

  业界倡议建立多元化融资平台

  王石认为,新政策下防范金融风险的主要有两种做法:一是建立多元化的融资平台,二是减少负债率。

  在孙宏斌看来,宏观调控政策对其融资能力的要求几近苛刻,虽然最困难日子已经挺过来了,但孙宏斌几乎用尽了所有的融资渠道。据他介绍,目前顺驰的资金主要来源包括自有资金、合作伙伴资金、销售回款、银行贷款、信托和境外基金等。

  刘晓光认为,企业并购也是一种融资渠道。对被并购的企业而言,获得了继续发展下去所必需的资金;对于并购别人企业而言,获得良好项目也增加了公司优质资源的比重,有利于企业更大规模的融资。

  刘晓光称,首创置业的发展历程便是不断并购和融资的过程。当初公司缺乏资金的时候,曾把项目卖给华远集团以获得现金,后来资金充裕后才使企业慢慢发展壮大起来。如今首创置业还在不断并购好项目,为将来更大规模融资储备力量。

  -建议

  "中小企业少做大盘进行专业化经营"

  在本届论坛上,王石的演讲题目是"宏观调控下中小地产商的发展之路"。王石认为,中小房地产企业要生存和发展,首先要搞专业化经营,最好是做住宅专业化开发,风险比较小,尽量避免做商业地产;二是不要去做大盘,因为大地块需要占用很多的资金,开发周期也会拖得很长,这对中小开发商而言是很难承受的;三是如果企业要想融资,一定要增加融资渠道的透明度。四是企业的资金链不能崩得太紧,要留有余地,如果崩得太紧,一旦经营环境改变,资金链将面临断裂的威胁。

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