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焦点网谈:宏观调控下 房地产业会否重陷低潮?
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 新华网 ]

  宏观调控下的房地产业会否重陷低潮?

  经历了剧痛和辉煌之后的中国房地产业,面临着新的一轮的宏观调控政策,各家企业面对这次宏观调控的心态也各不相同,几家欢乐几家愁。在宏观调控下,中国房地产业是否真的"过热"?中国房地产业能否经受得住来自政策和市场的双重检验?中国房地产企业如何规避信贷的风险?2004年下半年的中国房价走势如何?中国房地产业如何寻求新的资金源?……这些都是目前人们所关注的焦点。

  8月7日,博鳌房地产论坛2004届年会在海南省博鳌举行,大会的主题是宏观调控下的中国房地产。

  王石、潘石屹、刘晓光、胡葆森、张宝全、施永青……8月6日至9日在海南博鳌召开的"21世纪房地产论坛"汇聚了当前中国房地产业内的绝大多数精英,他们共聚博鳌天涯论"建",共同探讨宏观调控下的中国房地产业发展问题。

  宏观调控对房地产的影响到底有多大?

  一系列政府宏观调控政策的出台,给房地产业造成了很大冲击。但是出席本次论坛的业界精英人士普遍认为,宏观调控并非房地产业不能承受之重,阵痛过后,更为公平的土地交易环境,更为稳固的金融链条将使房地产业走上规范化的发展道路。

  "中国房地产业经历的是房地产业市场化的必经途径和环节,不应过分夸大宏观调控对房地产业造成的负面效应。"SOHO中国联席主席潘石屹认为,"中央采取的那些宏观调控措施的用意都在于规范土地交易市场,这是非常及时的。实现市场化必须要有一个良好的平等交易的环境,而土地作为国家的资产,只有公开交易才能真正实现平等。宏观调控既对居民购房有利,更将有利于促进房地产行业的长久健康发展。"

  目前在许多中小房地产企业当中有一种观点:即在这一轮的宏观调控中,大企业会凭借自身的强大实力躲过风险,小企业不想办法就没有出路。

  潘石屹认为这种说法有些以偏盖全,公司运作正常与否跟规模大小并没有直接的关系,营业额多少也不是决定因素。宏观调控只会给真正按照市场化规律运作的企业提供机会,市场化程度不高的企业就有可能逃不过这一"劫"。

  潘石屹坦言,由于宏观调控政策直接影响了土地、信贷等和房地产业密切相关的要素,因此的确会有许多企业会在这个过程中相继落马。只有正确看待自己和市场,才能走出一条健康的发展之路。他估计目前北京将有超过80%的房地产项目过不了"8·31大限"这一关。自身"不健康"的房地产企业应该尽快采取措施,该转让项目的转让项目,该转让股权的转让股权,尽量减少损失。

  顺驰集团董事长孙宏斌则认为,宏观调控给房地产带来的是一种压力,也是一次机会,要将每一次市场和政策的变化当作机会,因为变化是一种常态,作为房地产商应该拥抱变化,只有变化才有发展,所谓"变则通,通则久"。

  富力地产集团董事长李思廉认为,我国的宏观调控政策,不会使房地产出现低潮,毕竟经过10多年的奋战,各家企业都具有了一定的免疫能力,市场也自然有后来人,小企业为变成大企业而努力,通过新一轮公开公正的竞争,有实力的企业可以加快发展,市场的运作也会越来越透明。政府如果能够把土地和财政资源管好,大部分的城市关系就可以解决。公平的、公开的土地政策,可以为房地产业建立双赢的局面打下牢固的基础。

  "中国的房地产业将会成为一个主流行业,这是国民经济发展的必然趋势。"万科企业董事有限公司董事长王石在年会上表示,"宏观调控有利于行业的发展,趋势是上升,这就为每一个房地产开发商创造了机会,现在关键是如何认识和把握自身发展的问题。宏观调控对房地产的健康发展的趋势是比较好的,它基本上是符合投资增长趋势。市场投资速度在下降,供给在减少,但是总体需求的水平得到持续的保持。这次宏观调控见效非常明显,由于土地的供给减少了,房价在持续稳定的上升。"

  华远集团董事长任志强认为,中国的房地产商都欢迎宏观调控下的这种公开透明的土地提供方式。宏观调控对房地产业的发展影响很大,93年的宏观调控和现在的宏观调控完全不同,原来的宏观调控是为了把经济压下去,而这次只是希望把投资控制在一个的合理的范围内,而不是希望投资更低,或者是越低越好,或者是重新回到紧缩的过程。

  信贷紧缩下中国房地产的新资金源在哪里?

  人民银行最新规定将把银行的存款准备金率再提高0.5%个百分点,由7%提高到7.5%,同时国务院发出通知,房地产业固定资产投资自有资金比例(不含经济适用房)均由20%及以上提高到35%及以上。房地产业头上的紧箍咒再次收紧,地产公司必须改变长期以房地产抵押贷款作为主要融资手段的状况,寻求多元融资渠道,创新融资模式,建立更为健全的融资体系,提高抵御风险的能力。出席本次论坛的业界代表提出了并购、国内及海外房产基金支持等建议。

  万科企业股份有限公司董事长王石提出融资多元化的问题,解除对银行的过重依赖,改变单一的贷款结构。行业之间加强合作,优势互补也是解决问题的一个方法。王石认为只要国内企业在此时能够加强合作,度过阵痛,房产业的明天会更好。

  首创置地集团董事长刘晓光认为并购时代已经到来,中国的房地产业不可能逾越这个阶段,每一个企业都应该迎接这个挑战。他认为并购有不同形式,一种是从战术的角度来并购,强强联手,吸引外资;另一种则是"有实力的大公司提供资金帮助中小企业完成项目,最终达到双方共赢的目的。有土地的小公司可以为大公司提供开发的平台。"他特别提出想要做大的企业要注意两条:一条要吃得下;二是能够消化。

  争取海外资金尤其是国外房产基金的融资手段引起了地产界的关注。搜房全球机构董事长及CEO莫天全建议各房产商借用基金的形式,将国外的资金和国内的项目有效地结合起来。他认为争取国外资金比取得国内资金更容易,国外的资金有自己的规矩,按照他的规矩去做,很容易获得国外资金的支持。

  专家认为中国下半年房地产价格仍将保持缓升态势

  正在海南博鳌参加"21世纪房地产论坛"的房地产业内人士认为,虽然面临着国家宏观调控带来的不小压力,中国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制,但由于国内对住房的需求量依然很大,因此中国下半年房地产价格将保持稳中缓升的走势。

  中国房地产业经过近两年的高速发展,自身形成了一定的泡沫,即所谓的"三高"。今年一季度,全国35个大中城市的房价上涨了7.7%,其中有9个城市涨幅超过了10个百分点。二季度,全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%,土地交易价格上涨11.5%,房屋租赁价格上涨1.0%。全国有8个城市房屋销售价格涨幅超过10个百分点,其中上海涨幅最高,达到21.4%。同时房屋的空置率也在涨。

  目前房地产行业的价格走势成为业内高度关注的焦点。对于越来越多希望购房的消费者来说,他们真正关心的还是价格问题。

  与会代表普遍认为,当前中国部分地区的房地产行业的确存在着房价"确实偏高"、"涨势过快"的问题。因此政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出"泡沫",把偏高的价格降下来,要限制过热的开发投资。在这种背景下,肯定会出现"重新洗牌"棗对于那些小的资本金不够的开发商,肯定会是"灭顶之灾"。

  部分实力较强的房地产商却对宏观调控后的房地产行情保持着谨慎的乐观态度。顺驰集团董事长孙宏斌认为,121文件出台后,很多公司说贷款难,但顺驰集团感觉反而容易了,因为有很多企业不具备贷款资格。对于今后房地产市场的需求量是否减少的问题,孙宏斌认为,真实的需求只会上涨,不会减少。尽管当前政策影响了客户的心理预期,消费者之中出现观望、惜购、等待降价等态度。并且当下的政策对今明两年的房屋供应量的影响也不大。供应不会减少,因为现在上马的工程会在明年陆续完工。而明后两年的供应量由于土地政策的限制将受到影响,可能会大幅减少。在真实需求继续上升,供应大幅减少的情况下,中国的房地产业还会出现供销两旺的良好局面。

  有专家认为,中国房地产市场前景仍将不错,2004年下半年,中国的房地产价格将会稳中有升,像北京、上海、广州等城市的房地产价格仍有上升空间。特别是在高端市场的北京、上海等地。全国的平均房价都很高,其中2004年5月份增长的幅度最快,达到10.7%,连续10多年来的新高,这个房价的增长也是十几年平均房价的最高水平。全国商品房共售出8310万平方米,同比增幅高达30.9%,平均每平方米售价2708元,中低档房价上升较快。特别是分地区看,商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东,每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元,在价格上均出现了一个大的"突破"。

  但有关人士认为,即使是这样,全国的平均房价还不过2708元,按此价格除以70年,每年的房租是34-35块钱,每个月的房租比现在北京市规定的每平方米3.5元还低。因此这个房价并没有到了一个高的不能再高的地步。首创集团董事长刘晓光表示,北京、上海、广州等城市的房地产价格在中国是比较高的,但随着经济的发展,农村人口对城市的冲击,这些城市的人口依然在快速增长当中,真实的需求只会增加,不会减少,所以这些城市的房地产价格依然有上升的空间,房地产市场的需求依然会比较旺盛。任志强认为,中国农村每年新增1500万农民,潜在需求量非常大,每年还会拆迁1亿多平方米的老房,因此中国的房地产业至少还有20-30年的持续发展,不会因为宏观调控的原因出现崩盘的现象。

  业内人士普遍认为,随着各级政府采取措施遏制局部地区出现的投资增幅过大、土地供应量及价格上涨过快等问题,广大房地产企业明显感觉到宏观调控的巨大压力。但由于我国还存在着大量的住房需求,即使在国家加大宏观调控力度、收紧资金和土地供应两根"线"的情况下,下半年全国房价不仅不会出现大的跌幅,而且会在基本平稳的基础上缓慢上扬。

  近些年来虽然为国民生产总值的增长做出了不少贡献,但作为资金高密集型行业的房地产业一旦发生"过热"的情况,则可能会给整个社会经济造成明显的不利影响。中央政府通过收紧信贷和土地两条"线"进行调控,是为了重新调整产业结构,改变资金流向,目的就是要挤掉泡沫、打击投机。

  虽然本次宏观调控给中国房地产业带来了一场不小的"地震",但让人感到欣慰的是,面对着外界纷纷扰扰的舆论压力,这些中国最顶尖的房地产业者们依然表现得十分的从容,"宏观调控既是挑战也是机遇"成为大家的共识。

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