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业界领袖博鳌纵论房地产大势 孙宏斌王石侃苏州楼市
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 苏州日报 ]

  7到8日,来自地产行业内数十位地产领袖在海南博鳌激情参与中国地产智慧尖峰对撞的顶级盛会―――博鳌房地产论坛,纵论宏观调控下中国房地产业的发展。

  2004年,宏观调控再度降临,中国房地产何去何从?房地产信贷和土地政策将紧缩到何种程度、持续多久?是否将重现10年前的产业低潮?在业界精英们指点江山之时,顺驰创始人孙宏斌和万科掌门人王石的言语之争,成为媒体关注的一大热点。而颇有意思的是,暂不论双方此番激烈的唇舌之争,无论是顺驰在苏州拿地的大手笔,还是万科在昆山的牛刀小试,这两大集团对苏州都表现出了不小的兴趣。采访中,孙宏斌和王石坦言他们对苏州的看法。

  若论关系深浅,以27.3亿元拿下园区湖东一幅90公顷地块的顺驰该是与苏州关系最为密切的,顺驰创始人孙宏斌对苏州的关注度从其话语中可见一斑,我们从中挑出了下面的一些精彩观点。

  顺驰创始人孙宏斌如是说

  苏州会反弹最快

  宏观调控受影响最大的一定是经济最好的地区,但这部分地区也会是反弹最快的。像长三角这一带,因为处于增长期,而且增长得很快、很有活力,我们相信,宏观调控以后的反弹长三角这一带会最快,而在长三角中苏州又会是反弹最快的。

  第四季度开发资金会找到出路

  到今年第四季度,银行的资金会放得特别好。因为据我们了解,各个银行今年的总盘子变化不大,像工行就基本没有变化,其他的变化也不大。我估计,银行的总盘子的增量影响20%差不多。这是增量,不是总量。这几个月没有放款,量很小。第四季度银行的贷款放给谁呢?有土地证有计划的项目没那么多,从这一点上看,我们在资金上面还是比较乐观的。最近,在长三角上有很多的资金在找顺驰。因为顺驰有土地、有产品,团队也挺好、开发速度也挺快。于是,就成了他们一个非常好的选择。

  湖东地价并不高

  现在对顺驰的质疑很多,其中一个原因是大家的判断不一样。但在大家判断不一样的时候,顺驰也就有了机会,如果顺驰的判断和很多开发商一样的话就没有机会,就很难超越他们。就像苏州的那块地,208万一亩地很正常的,如果有人认为只值100万一亩,他肯定就质疑了。现在看来我们的判断是对的,苏州现在的地拍卖都到了400万一亩,平均要375万一亩。

  对项目的信心来源于对园区的信心

  支持顺驰在苏州拿下两块地的是对苏州的信任和对园区的信任。我第一次去园区的时候就说,园区是天津开发区最强的对手。我们一直看好苏州的发展也看好园区的发展。为什么看好呢?天津开发区是有远见的,基础建设一平方公里平均是2到2.5个亿。而园区是5个亿,要贵一倍,当时住宅用地有限。这么大的工业区的需求是最大的,可能是今年也可能是后年。但这个项目是绝对没有问题的,我们的信心来自对园区的信心。

  湖东两个项目不会"此消彼长"

  至于苏州的两个项目会不会产生竞争,我想是一定会有的,但这是一件好事。为什么呢?顺驰不拿的话就是跟别人竞争,而与自己竞争,就可以把两个项目做得差异化,进行配合。所以竞争肯定有,与自己竞争的难度肯定比与别人竞争小。顺驰在天津一个区域里就同时有七八个项目在卖,都卖得很好。

  销售趋缓只是暂时现象

  宏观调控对顺驰在苏州的两个楼盘的开发速度和价格定位肯定会有影响的。园区这块的销售没有我们预想的好,而且影响还不小。但这是暂时的,因为园区真实的购买需求还是很大,我们通过各种方面对此进行了证实。现在为什么不好呢?是因为持币待购。长三角跌的是涨幅,不是房价。房价是没有跌幅空间的。现在在北京、天津我们发现是贵房子卖得快,大房子卖得快,跟原来不一样。我们发现买贵房子的都有一定经济基础,这类买房人清楚地知道房子没有降价空间就赶紧买了。最近苏州的销售回暖很快,最新的数据是一天销售10套。园区的需求是有的,但受观望气氛的影响。后面拿的地都比我们拿得贵,成本是每平方米贵一千块钱。

  苏州项目不会出现资金链断裂

  面对资金压力,顺驰已经调整,不再买地了。从2003年一直到今年的4月底,我们一直在拿地。最新拿地的城市是郑州和洛阳。本来5、6月份也有拿地计划,但因为应对宏观调控,4月27日紧急会议之后,我们暂停了购地行动,但8月份开始又会拿地。我们该快的地方一定要快,该慢的时候一定要慢,现在就是慢的时候。

  曾在湖东与顺驰有着地块之争的万科最终选择暂时退而求次,先在昆山开发一个别墅项目。但万科掌门人王石却认为他们还不算真正进入苏州,其根本原因是在决策的过程中,每次他们对地块的预估都明显偏低。言谈中,王石表达着这样的情绪―――"没有进入苏州是场遗憾"。

  万科掌门人王石如是说

  宏观调控会影响苏州一年到一年半

  我看这次宏观调控压力最大的是上海、浙江还有江苏的部分城市,其中就包括苏州。因为这两年地价上涨过快,所以就会产生压力。这种形势总的来讲会持续一年到一年半的时间。

  旺盛的经济会撑住房价

  看房价涨幅是否合理,首先要看其增长过快的支撑是什么。因为增长过快往往会出现一种虚假的需求,就现在销售情况而言,慢会有一点理性,理性本身就是一种真实需求;慢就会有观望,价格上不去,就会有一些调整。但毕竟旺盛的需求在那里,旺盛的经济支撑在那里,应该不会有太大的问题。

  需求是否会新一轮爆发视比例而定

  这里有一个比例。从概率上来讲,买房人当然希望价格会再低一些,但实际上如果他下个月要结婚,就决不会因为大家都在观望就不买,而像改善居住条件等情况就可以观望。关键视这两种情况所占比例而定。

  现在销售速度属于正常

  这次受影响最小的是珠三角,因为它现在增长的幅度只有一点几。而苏州、上海等地销售速度很快,好像房子三天就卖完了,好像越早买赚的钱就越多,就价格来讲是一定有问题的。现在销售慢是正常的,销售快是不正常的。从这一点上说,长三角在走珠三角的老路。

  只要有机会就进苏州

  万科对长三角很关注,只要有机会我们会进镇江、扬州等城市,怎么会不进苏州、上海呢?苏州在长三角的地位非常好,超过深圳。有合适的项目,万科就会进入。

  房价如果追平上海就没竞争优势

  苏州的房价不可能跟上海、杭州持平。苏州的资本主要是产业资本。当然资本主要是高科技的,但毕竟不像是第三产业,不像上海主要依靠金融。由于每平方公里创造的产值不同,所以苏州房价如果追平上海,它的竞争优势就没有了。因为苏州跟上海的居住成本和接受程度是不一样的,那边高级银行的职员一个月和这边台湾IT产业的部门经理的收入是完全不一样的。因此,苏州的地价会感到压力很大。而无锡就压力很小,因为它的地价低得多,但经济也发展得很好。

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