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博鳌论剑起"纷争"--博鳌房地产论坛2004届年会引发四大"争议"
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 深圳特区报 ]

  从疯狂圈地到房价高涨,从单一开发到综合开发,当房地产被热火朝天的激情所淹没时,宏观调控如当头一棒,激情没了,规则变了,房地产由此面临新的抉择。资金、房价、企业生存、商业发展四大热点,在8月7-8日举行的博鳌房地产论坛第四届年会上引发争议。

  纷争一:资金链仍是主要矛盾?

  争议指数:★★★☆☆

  去年"121号文件"出台后,房地产市场一片哗然。随后,国家在房地产金融紧缩或降低房地产投资热上,又相继出台了不少有关法规,使原本就感觉困惑的一些房地产开发商,着实有点日子难熬。2004年因此也被房地产业内称为"政策年"和"金融年"。

  一系列的金融紧缩政策,目的就是使房地产投资有所放缓,而可能导致的直接后果是有些开发商贷不到款,开工项目无法完成,或者有地不能开发。政策的变化使一些房地产发展商遇到了暂时困难,在房地产作为大投入、大产出的资金背景下,由于不少地产企业对此并没有做好充分的准备,因此而陷入困境,以至面临资金"断顿"。

  在本届博鳌论坛上,万科集团董事长王石说,那些已经大量拿地的地产企业肯定会有资金压力,如果这些企业现在仍然在说自己在资金上没有问题,那就说明他是在吹牛。

  在王石看来,资金链紧绷的后果是,合作伙伴可能会有其他的想法,因此这种设定在没有任何变化和股东都没有任何想法的基础上的计划是否能够延续,依然充满疑问。

  顺驰是以其超常规的发展速度而遭到众多业内人士的质疑。从去年年底到今年年初,顺驰在全国各地高价拿地,因此不少业内人士开始把关注顺驰同样关注到其资金链上,业内人士普遍对顺驰以如此高速增长而造成的巨量资金需求持有强烈的质疑态度。因此当孙宏斌一出现在论坛会上,首先要解释的便是顺驰的资金链问题。孙宏斌说,"资金这一块我们很乐观,银行贷款在企业中所占的比重不到1/3;而合作伙伴的钱比较多,占了很大的比重;其次是销售回款,以及其他的信托等。"

  事实上,孙宏斌也承认目前最大的困惑是资金,不过他重申那是6月份前的事。但从顺驰对长三角的战略调整,说明宏观调控已经对顺驰产生了影响。这似乎也说明了一点是宏观调控对当前不少房地产企业的资金链,特别是那些扩张过快、发展过速的房地产企业资金链构成了一定影响。

  纷争二:房价到底升还是降?

  争议指数:★★★★☆

  在诸多的购房因素中,房价依然是左右广大购房者关注的第一要素。在连续几年的房价持续增长上,今年下半年的房价到底如何,是升还是降?与百姓的期望相左的是,在本次论坛上,品牌房地产商们声言,宏观调控后房价只升不降。

  据有关资料显示,今年一季度,全国35个大中城市的房价上涨了7.7%,其中有9个城市涨幅超过了10个百分点。二季度,全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%。

  土地供应减少是否会带来房价的相应下跌呢?政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出"泡沫",把居高不下的房价降下来。然而,与百姓的期望相左的是,在本次论坛上,品牌房地产商们声言,宏观调控后房价只升不降。

  首创集团董事长刘晓光说,北京、上海、广州等城市的房地产价格在内地是比较高的,因为经济发展等因素,这些城市的人口依然在快速增长当中,对房地产市场需求依然旺盛,所以这些城市的房地产价格有上升的空间。

  而顺驰集团董事长孙宏斌则表示,宏观调控给房地产商带来的现有影响是,消费者持币待购,买房的人少了,令房地产商现在的日子比较难过。浙江香溢置业总经理刘建福也说,宏观控制的影响使消费者的心态明显改变,现在消费者也在看,房价是否变。从现场的销售情况看,7月的销售增长率明显低于6月。

  搜房参与的一份权威研究报告预测,中国房地产市场下半年将会出现三个发展趋势:一是房地产业投资增速过快的势头将明显"降温";二是在巨大的住房需求推动下,房地产业仍将保持较快发展;三是房价上升较快的势头会受到遏制,逐渐趋于平稳。

  由于房地产市场的价格最终受供求关系影响,今年下半年全国房地产增量有所增加,从长期趋势看,房地产价格将呈现平稳下调的走势。

  房价如何才能降下来?业内人士认为,随着高收入、高积蓄购房群体完成首次置业,购房消费人群的"金字塔"将逐渐向塔腰、塔底部位转移。当供应量快速增大,楼盘竞争日趋激烈,而市场消化力明显减弱时,价格战在所难免。特别是当房屋售价超过了当地购买力所能承受的范围时,价格自然会降下来。

  纷争三:中小企业日子难熬?

  争议指数:★★★★☆

  面临土地价格上涨,政策法规接二连三,同行业竞争的加剧等一系列的市场因素,很多中小型开发商感叹"日子难熬"。每次宏观调控,有不少企业下去,也有不少企业获得新生。对于房企来说,到底有何影响,主要体现又在哪些方面?

  作为目前全国近3万家房地产开发企业来说,宏观调控之下能留下多少,给楼市带来哪些影响,特别对于中小企业而言,它们如何获得生存和发展。博鳌论坛上,一些中小型企业已经感到困境,有些甚至到了举步维艰的状况。中小企业的生存发展因此成为是本届论坛最引人关注的焦点。

  万科集团董事长王石开了一剂"药方",现在的中小企业要走的道路,简单地讲,第一要专业化,不单技术要做到专业化,还要知道自己想做什么,从当前的市场环境看,中小企业最适合国内的是住宅开发,因为住宅开发的风险比较小。如果搞商业地产,只有相当融资能力的开发商才能做;第二步不能盲目追求的华南板块效应,就是所谓的大盘,一方面是现在不可能给到你这么大的地,即使给到你也一定很难受;三是想融资一定要做到透明化,国内的钱不好骗,国外的钱更难骗,一锤子买卖的事只能是一次;四是要适度给自己留有一点余地,不要绷得太紧,否则,天天加班都没有用。

  王石指出,从近些年市场状况看,3年前就走专业化的公司,如今看上去都过得很舒服,对于中小企业而言,"早调整早舒服,晚调整晚舒服"。

  今典集团董事长张宝全在接受采访时也表示,宏观调控对于中小企业构成了一定影响。这将促使中小型企业间的并购,对中小企业会形成新的活力。

  世联地产董事长陈劲松认为,政策对于深圳中小开发商的生存状况不构成多大影响,他说,深圳市场相对成熟,有些政策深圳早就开始实施,而且大企业与中小企业所面临的市场因素是一样的。大企业,项目多,资金量大,在市场体系上,中小开发商与大开发商所承担的市场风险具有"雷同性"。

  纷争四:商业地产寻新活法?

  争议指数:★★★☆☆

  由于商业地产的利润空间相对较大,不少地产商从住宅地产转为或扩大到商业地产开发。近两年以MALL为代表的商业地产,成为当前市场的一股旋风。但自相关金融政策出台后,商业地产面临前所未有的痛。

  有消息称,目前全国不少商业地产项目,特别是一些MALL项目已经处于非常困境的阶段,银行不贷款,很多商业项目的销售按揭也停止,资金上的匮乏、断顿,使得项目建设进展缓慢甚至出现停工。商业地产何去何从?

  在本届博鳌论坛上,大连万达集团高级副总裁、万达地产总经理周良君在作《中国商业地产发展新趋势》演讲时说,宏观调控实际只调控了商业地产,对于住宅地产的影响并不大。华远集团总裁任志强也说,没有太多实力的开发商,最好不要去做商业地产。

  商业地产是否就遭遇发展瓶颈?成都众信和城董事长张效春对于商业地产的发展依旧是充满信心。作为在成都成功运作了60多万平方米商业项目的地产开发商,张效春认为商业地产的核心价值链是要产生聚合效应。他说,目前商业地产主要矛盾不在政策,相对而言政策对于商业地产只是资金上的要求更严谨、更严格,实际暴露出来的问题在于不少商业地产项目前期定位不准、缺乏长远考虑以及业态定位模糊等。只要解决这些问题,商业地产依然有很大的发展空间和活力。

  与住宅地产相比,商业地产的市场运作恐怕要复杂得多。周良君引用万达在商业地产运作上的成功经验,指出商业地产与住宅地产必须分开做(万达的运作模式),在做住宅的基础上转换做商业地产,就必须换换脑子。

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