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降温房地产 以求长远发展
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 上海证券报 ]

  一提起"宏观调控"的话题,再乐观的房地产商的神色也不由得凝重起来。8月,博鳌,房地产论坛嘉宾云集,高朋满座,此次论坛的主题是"宏观调控下的中国房地产"。虽然入场券价格不菲,可是600人的会场仍然是座无虚席。这其实反映了两个事实:第一,房地产业确实是一个高盈利的行业;第二,宏观调控确实让大大小小的房地产商感到了压力。

  最近几年以来,房地产业无疑已成为拉动中国经济增长的火车头之一。如饥似渴的住房需求推动着房地产及相关行业迅猛发展,房地产等行业连续几年都以超过30%的增速高速运行,2004年上半年度第一季度增长幅度更是惊心动魄。在这样的背景下,中央宏观调控政策重拳出击……

  宏观调控的话题太沉重

  8月,博鳌,房地产论坛嘉宾云集,高朋满座,此次论坛的主题是"宏观调控下的中国房地产"。虽然入场券的价格高达7000元,可是600人的会场仍然座无虚席。这其实反映了两个事实:第一,房地产业确实是一个高盈利的行业;第二,宏观调控确实让大大小小的房地产商无所适从。

  一提起"宏观调控"的话题,再乐观的房地产商的神色也不由得凝重起来。

  首创置地集团董事长刘晓光表示,在新一轮宏观调控政策下,房地产企业将面临重新洗牌,一些中小企业将遭淘汰。股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业,将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道的企业。由此可见,目前,中国房地产业已进入"并购时代"。

  房地产企业出现"并购风潮",并非坏事,通过并购和兼并,中国的房地产企业会越做越强,中国的房地产才能出名牌、品牌,才能在市场竞争中立于不败之地。

  面对新的宏观调控,中小企业的出路何在?万科企业股份有限公司董事长王石指出,中小企业要摆脱困境,关键是搞好"专业化"经营。首先抛掉自已不擅长的项目,专心经营住宅项目,不要搞投资大的商业地产,不要盲目追求大盘。

  华远集团董事长任志强认为,政府要为有影响、有实力的开发商提供一定土地供应量,以确保中国的房地产业持续稳定健康发展。

  基强联行董事总经理陈基强指出,资金是房地产开发的关健所在,在企业资金不足的情况下,要拓宽融资渠道,实行融资多元化战略。既要注重国内融资,也要注重国外融资。当前,国外基金不失为中国房地产企业的融资之道,有关企业要大胆尝试。

  早在2003年的9月份,政府对房地产市场"过热"问题就发出了正式警告,但房地产热潮一直持续,房地产业的投资热度持续上升,各大城市的房价如难以驯服的脱缰野马,一路狂飙。

  2004年上半年,中国经济在宏观调控下进行结构调整。正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样,此次亦是挥刀指向房地产业:房地产业已被正式列入投资过热的黑名单,此次宏观调控的两记"重拳"------控制土地和控制信贷,又都击中了这个行业的要害。各地地方政府,如上海、北京、南京、杭州则相继出台多项调控政策以积极配合中央。而央行、国土资源部、建设部等部委更是积极行动,一套套组合拳连环使出。

  眼光放远迎接挑战

  在一系列调控政策作用下,2004年上半年中国房地产市场发展呈现三大特征:

  第一,房地产投资增幅回落。

  上半年,全国累计完成房地产开发投资4924亿元,增长28.7%,增幅比去年同期回落5.3个百分点。其中,商品住宅完成投资3362亿元,同比增长29.7%;办公楼投资245亿元,增长38.3%;商业营业用房投资614亿元,增长33.6%。

  第二,房地产开工竣工面积增速放缓。

  上半年,全国累计新开工房屋面积2.8亿平方米,增长15.2%,增幅比上年同期回落15.8个百分点;销售面积1.1亿平方米,增长26.3%;竣工面积9553万平方米,增长15.6%,增幅比上年同期回落24.8个百分点。

  第三,全国土地开发面积增幅下降。

  上半年,全国完成开发土地面积7920万平方米,同比增长11.5%,比去年同期下降28.5个百分点,土地购置面积1.5亿平方米,同比增长2.8%。

  8月9日央行公布的2004年二季度货币政策执行报告也称,"房地产宏观调控效果显著"。

  调控目的似乎已基本达到,对房地产采取更加严格的调控措施的可能性看来不大。但是,出席论坛的房产商们悬着的心并没有完全放下来,依旧显得心事重重。通过相互交流得到的信息是,在北京、苏州、上海和杭州等城市,购房者开始持币待购,犹豫观望。消费者观望心态一旦进一步扩散开来,它可能加剧交易和消费量的萎缩。购房者的观望,则加剧了信贷紧缩下地产商的资金紧张。另一方面,关于土地,国土资源部、监察部表示对以协议方式出让经营性土地使用权的"8·31大限"不会松动。

  房地产业的出路在哪里呢?尽管业内人士仍然忧心忡忡,但是经验丰富的房地产界的大佬们眼光却放得较远。

  首创置地集团董事长刘晓光表示:由于土地政策、信贷政策、土地出让金政策、材料价格等都发生了根本性的变化,2004年将是房地产业具有划时代意义的一年。从今以后,我国的房地产商将会推出更多价廉物美的好房子供消费者选择。北京、上海、广州等城市的房地产价格在我国是比较高的,因为经济发展等因素,这些城市的人口依然在快速增长当中,对房地产市场需求依然旺盛,所以这些城市的房地产价格依然有上升的空间。

  经历过上一次调控考验的万科企业股份有限公司董事长王石指出:由于我国还存在很大的住房需求,这次宏观调控不会给中国房地产业的长远发展带来严重的损害。他认为,由政府主导的宏观调控虽然会给开发商的资金来源和产品销售造成一些影响,但许多优秀的企业将会凸现出来,在市场的竞争中优胜劣汰,最终实现整个行业水平的集中提升。

  曾担任过香港经济节目评论员的中原地产集团主席施永青从香港历次房地产周期的经验探讨宏观调控对中国房地产市场的影响,他认为宏观调控只是企业发展中的一个节点而已,政府通过收紧资金(银行贷款)和土地供应两根"线"的宏观调控方式,使国内过快的房地产投资和快速上涨的大中城市房价得到遏制,这为让普通百姓住上价廉物美的好房子,防止出现新一轮"泡沫"经济做了富有成效的工作。宏观调控是为了给房地产"降温",但它的目标却是为了让房地产"长热"。

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