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顺驰执行董事博鳌揭秘

作者: 2004博鳌房地产论坛来源: [ 南京日报 ]

　　宏观调控控制了土地，银根紧缩控制了贷款规模，一大批开发商日子开始一天天难过，在博鳌房地产论坛2004届年会上，海南的一位开发商甚至迫不急待地高喊"我就是想知道宏观调控啥时候才能过去"。在这种情况下，以全国性拿地一鸣惊人的顺驰集团执行董事孙宏斌这次在博鳌又扔下了一个爆炸性新闻：顺驰本月将恢复拿地。在宏观调控如此紧锣密鼓之时，顺驰此举意在何为？

　　本月起恢复拿地

　　孙宏斌透露说，从去年一直到今年的4月底，顺驰一直在土地上做足文章。最新拿地的城市是郑州和洛阳。本来5、6月份也有拿地计划，但为了应对宏观调控，顺驰4月27日内部连续开了三次紧急会议，确定了明确的暂停购地计划。这正是在应对中做了一种自我调整。下一步恢复拿地就在本月。

　　按目前的销售目标，顺驰所拥有的土地储备可以支持3-4年的开发需要。但孙宏斌强调说，如果我们把每年的销售目标定在100亿，则可以足够6-7年的开发。到目前为止，顺驰所拥有的土地价值都有不同程度的较大增幅。为了平衡拿地风险，顺驰并不是一味地追求大地块。相反，顺驰的战略是三线城市的小地块、主要城市的中高档项目、目标城市的中等地块、目标城市的大型地块等多头并进，以保证足够的动态平衡。

　　多渠道的资金链构成

　　资金链是否绷得太紧一直是外界对顺驰集团的一大疑问。借着博鳌房地产论坛的大好时机，各路记者开始了对孙宏斌的"围攻"。最终，孙宏斌透露了顺驰的资金渠道。

　　顺驰一直是采取综合资金解决方案，而不是单一渠道的银行贷款。这主要包括三个方面：一是合作伙伴的资金。其中包括天津信托、华厦、滨海市政、市政投资、津滨发展、津报集团、也包括联想、北京首创，及全球知名的摩根士丹利等。孙宏斌告诉记者，这些企业都是在各个首屈一指的优势企业。而且，这种合作伙伴关系都是以股权投资的方式进行的，其最大的特点就是风险共担，共同发展。

　　另外，顺驰还与信托公司和境外资金合作，比如天津的首个房地产项目集合信手就是天津信托公司发行的顺驰蓝调街区项目。孙宏斌认为，房地产是一个资金密集型的行业，必须不断拓展融资渠道。开发企业资金紧张是一个全国范围内的普遍现象，资金成为整个行为的瓶颈是一个无法回避的难题，开发企业所做的是如何积极地应对。

　　关于上市

　　上市是顺驰目前正在做的重要工作之一，目前正在有序地推进之中。孙宏斌透露说，顺驰上市的目的，是想通过融资改善资本结构，要和国际资本市场接轨，为了企业长远发展，而不是为了解决眼前的资金问题。他认为，实际上，上市对顺驰今年的贡献有限，上市的募集资金从来没有包括在今年资金预算之内。拿地也不是为了上市，实际上新增的土地并没有放在上市范围内。孙宏斌认为，新拿的土地现在无法产生增值，只能增加一堆负债，对投资者没有任何好处。

　　据透露，目前顺驰上市的工作进行的较为顺利，基本按照计划在往前走。但是现在的大环境并不是上市的最好时机。但孙宏斌告诉记者，虽然宏观调控对香港股市的影响很大，这种情况下上市并不太合适，但顺驰今年一定会上市。

　　年轻化的团队

　　企业年轻化是顺驰的一大特色，也是众多业内人士关注的焦点之一。对此，孙宏斌坦白地表达了自己的观点：年轻不等于没有经验，年纪大当然也不代表经验一定多。同样，年轻不等于能力低，年纪大不等于能力高。顺驰的人看着年轻，但是经验已经很多了。在顺驰的几年中，他们已经参与了很多项目，积累了很多的经验。

　　另外，年轻也不等于房子的质量盖得会有问题。顺驰在天津的发展相当好，那么大的开发量，那么好的口碑，那么大的市场份额，正是因为有好的产品，经受住了客户和时间的考验。顺驰的用人标准是看是否符合企业文化，是否支持企业的发展战略，是否工作努力，有责任心，是否有发展潜力，这些说到底，都和年龄关系不大。