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博鳌论剑:中国房地产业如何应对宏观调控?
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 南国都市报 ]

  8月9日,博鳌房地产论坛2004届年会在海南博鳌落下帷幕。作为目前中国最高规格、影响最大的房地产专业性论坛,其创立以来对中国房地产业产生了重要的影响。2004年,宏观调控再度降临,中国房地产业将何去何从?房地产信贷和土地政策将紧缩到何种程度、持续多久?中国房地产业是否将重现10年前的悲剧?这些问题也是海南500多家房地产公司、政府有关部门以及众多消费者关注的问题。

  秉承博鳌房地产论坛"反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维"的宗旨,王石、任志强、刘晓光、潘石屹、孙宏斌等10多位中国地产业大亨就"宏观调控下的中国房地产"这个主题做了精彩的演讲。本报记者特地将他们的观点辑录于下,希望能对我省的房地产行业应对宏观调控有所启迪。

  优秀公司凸现优势

  王石(万科企业股份有限公司董事长):

  宏观调控使三类房地产商受到明显影响:一是高负债经营的公司;二是产业多元化的开发商;三是非主流住宅产品的开发商。宏观调控会使房地产行业重新洗牌,使得市场秩序更加规范,市场竞争更加剧烈,优秀公司将在宏观调控下凸现竞争优势,房地产行业的集中度将提升。

  中小地产商必须借助宏观调控的契机转型,走专业化的道路,否则在宏观调控下,"'三九'的明天就是你的明天"。

  要抓住城市化机遇

  李思廉(富力地产集团董事长):

  宏观调控不会使中国地产业出现10年前的低潮。因为经过这10年的锻炼,房地产企业已经具有了比较强的对金融政策、土地政策改变的免疫系统。

  上世纪90年代,广州开始进行大规模的旧城拆迁改造,富力抓住机遇做强了自己。因此,房地产市场是随着城市经营的发展而发展的,各地的房地产企业要抓住城市化发展带来的机遇。

  地产并购时代来临

  刘晓光(首创置地集团董事长):

  在宏观调控政策下,房地产并购时代的来临是发展趋势。首先,那些股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的企业,将并购那些自有资金不足,除信贷以外缺乏融资渠道的企业。

  其次,以获取资源为目的地战略层面的并购将逐渐增多。

  最后,房地产大企业之间以战略联盟为目的地并购将逐渐增多。

  房地产悲剧不会重演

  林克昌(海南省处置积压房地产办公室专职副主任)

  海南这几年通过处置积压房地产启动了市场,比如445万平方米的空置商品房已经出售了365万平方米,占到80%以上。海南房地产在10年前泡沫破灭后,经历了较长时间的低迷,目前市场刚刚开始复苏,在新的宏观调控下不可能再出现十年前的悲剧。原因主要体现在四个方面:一是现在的房地产投资占固定资产的投资比例和十年前不一样;二是现在的房地产资金来源构成和十年前不一样;三是现在的房地产竣工量与销售量之比与十年前不一样;四是现在的商品房价格和十年前不一样。

  房价有可能往下跌

  施永青(中原地产集团主席):

  从香港历次房地产周期的经验来看,房地产行业是一个周期性很明显的行业。近年来,由于温州等地的炒房帮在全国各地到处炒房,使得资金流向出现了重大变化,政府因此需要采取宏观调控措施改变资金流向。

  在宏观调控中,大量的资金将从房地产市场撤出,这意味着商品房的价格可能会掉下来。

  现有土地政策的影响

  任志强(华远集团董事长):

  针对土地政策的宏观调控措施只是希望放缓房地产投资速度,使其有一个合理的增长速度,而不是紧缩,更不是投资越少越好。目前,土地价格的增长速度高于商品房价格的增长速度,这是不合理的。政府只应该成为土地市场的建立者,而不是土地市场的经营者。从这一点来说,"8·31大限"的到来,将使政府垄断的土地进入一级市场,是一件大好事。房地产商要抓住机会,利用国家土地政策的改变,做大做强自己。

  如何跨区域开发地产

  胡葆森(建业集团董事长):

  成熟的地产企业资源包括5个方面,分别是资金、品牌、人才、商业模式、客户资源,有了这些资源,就可以实施房地产的跨区域开发。

  此外,在跨区域开发过程中,要建立起适应战略的管理模式,并建立起企业核心的价值观。建业地产就是以河南郑州为核心,再向周围10多个地级市扩展,最后向100多个县市扩张。

  地产品牌越响市场份额越大

  周海红(红豆实业股份有限公司董事长):计划经济是由权力划分市场,市场经济是由品牌划分市场。地产品牌越响,市场份额越大。

  目前,中国的房地产业正从地段时代走向品牌时代,过去消费者买房选择的是"第一是地段、第二是地段,第三还是地段",现在则是"第一是品牌、第二是品牌,第三还是品牌"。

  地产的特殊性决定了品牌在地产中的突出地位,因此,全国的房地产企业都要努力创名牌,提高品牌的知名度和美誉度。

  企业垮了不要怪宏观调控

  冼笃信(原海南首富,十年前房地产泡沫破灭时企业垮了):

  我原来在福布斯中国内地富豪榜上排名第三位,手中有大量的土地,被称为海南最大的"地主"。可是随着十年前海南房地产泡沫的破灭,我的企业也垮了。

  我觉得企业垮了不能怪宏观调控,只能怪自己头脑发晕。

  现在海南房地产市场的情况和十年前完全不一样了,当年宏观调控一来,我连一套房子都卖不出去,现在宏观调控虽然又来了,市民和游客照样在买房子。

  利用"8·31大限"做大自己

  潘石屹(SOHU中国联席主席):国土资源部下发的文件中提到,今年8月31日以后,全国所有的土地要以招标和公开拍卖的形式出让。在此之前通过协议出让的土地必须完备手续,否则在8月31日以后国土部门将收回处理。

  我认为现有的土地政策是件大好事,将土地公开化市场化了,只有这样地产商们才能公平竞争,而不是通过关系去拿地。只要你是一个公开的市场化的公司,就能利用"8·31大限"机遇做大自己。

  二三级城市房价会大涨

  张宝全(金典集团董事长):

  宏观调控对商品房价格的影响不会太大,但是中国的一级城市房价迅猛上涨的势头会放缓,今后会稳中略升;二三级城市的房价在一两年之内则会有较大幅度的上涨,特别是那些均价在2000-2500元之间的城市,上涨的空间较大。这对房地产商们是一个商机。

  此外,中国房地产行业将全面进入新产品时代。在城市发展中,好的地段可能变成不好的地段,不好的地段可能变成好的地段,所以靠地段是靠不住的。房子要保值增值,就必须是一个好的产品。可以预见,房子从功能性产品转变为建筑性产品是一种发展趋势。

  开发商要学会去国外融资

  莫天全(搜房全球机构董事长及CEO):

  宏观调控一来,房地产商贷款难了,有些开发商就感到缺钱。这是因为某些房地产企业融资的单一性,仅仅依靠银行贷款,宏观调控对这些企业的影响会很大。其实,国外的钱比国内的钱好拿,国外有许多投资机构的钱苦于不知道往哪儿投。像搜房,现在的负债为零,宏观调控对搜房一点影响都没有,就是因为吸收了国外著名投资公司的很多资金。所以,只要你是一个规范透明的公司,加之有很好的管理团队,是很容易去国外融资的。

  明年市场形势会乐观

  孙宏斌(顺弛集团董事长):

  我认为在宏观调控的影响下,现在的房地产市场会遭遇困难,明年的形势则会变得乐观起来。这是从供给与需求的关系来分析的:现在的商品房供给几乎没影响,还有可能增加,而宏观调控可能影响客户心理,导致持币待购,因此供给大于需求,市场销售困难;由于宏观调控,明年的商品房供给将大幅减少,而需求几乎没影响,还有可能增加,因此市场销售形势乐观。

  作为房地产开发商,要将包括宏观调控在内的每一次变化都当成机会,仔细分析市场形势,有一个正确的判断,然后行动,而且要坚决的行动,不要管别人怎么说。

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