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博鳌论坛剑指宏观调控
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 南方都市报 ]

  ●2004年,宏观调控再度降临,中国房地产何去何从?

  ●土地和信贷政策将紧缩到何种程度?要持续多久?

  ●会否将重现10年前的产业低潮?

  在本次论坛上,宏观调控对各地房地产影响程度的差异在发言上鲜明地体现出来。与会嘉宾表示,作为房地产企业,宏观调控对其确实有或多或少的影响,而且这些影响将会在今年下半年及以后明显地显现出来。

  他们认为,在宏观调控中,企业的资金链问题、企业的何去何从问题以及以后房价的走向问题,是最值得关注的。

  经历过1993年宏观调控的万科企业股份有限公司董事长王石在论坛上现身说法,表示房地产企业要在资金上寻找更多的出路,不能再一味地依赖银行贷款,而且公司内部也应该做适当的调整,走专业化的道路,因为在"目前宏观调控的情况下,早调整,早舒服。"

  □论坛镜像

  大腕最难受的是什么?

  做分题讨论时,首创置业董事长刘晓光找了个嘉宾主持的活儿,王石、任志强、李思廉和孙宏斌则凑到一起等着被刘晓光提问。

  内行的刘晓光首先发问:"面对宏观调控,诸位最难受的是什么?"此时,台下的600多人激动地等待大腕们将怎样被这个问题命中软肋。

  这个问题最先发给了靠刘晓光最近的孙宏斌。孙宏斌显得有点为难,但还是用几十秒时间反应出了一句话"要说最难受的还是钱啦"。台下哗然,这等于他承认了业界一直怀疑的顺驰存在资金短缺的现实。但他很快说,缺钱是六月以前的事,现在几个项目开盘,回笼了不少资金,并且已经停止在长三角等地的拿地计划,再加上合作伙伴的资金支持,所以现在根本不缺钱。而且,孙还称,今年早期定的目标是完成100个亿的销售额,现在计算今年的销售回款能达到120个亿。

  但这依然难以抵挡台下的质疑,结果,诸多针对性的质疑问题抛给了孙宏斌,甚至连苏州、上海一些楼盘销售不理想的状况也当着600多人的面毫不留情地捧上桌面。孙宏斌面对围攻,特别想证实自己的资金实力,但难以抑制的紧张和激动让他的语言没有了逻辑。

  接下来回答的李思廉却是一脸微笑和轻松,他说富力没觉得难受,广州的市场竞争很激烈,政府的政策法规也很严格,富力在这样的市场环境里成长了11年,已经适应并且磨练出了免疫系统,真得没有什么可难受的。

  任志强回答得巧妙,他把矛头转向了所有企业。他说企业最难受的,永远是预想的目标和自己能力间的结合点。在宏观调控中,最难的是你如何在宏观调控中不"缩"回去,而是长出来。

  王石的回答让人很意外,他说自己最难受的就是参加这次论坛。原因在于,他不希望自己留给外界的印象只是登山、领奖、参加论坛而不干活,他希望能把参加论坛的机会给万科的团队;其次,既是论坛但却不敢畅所欲言,讲话要时刻警惕;再一个是,他个人最不喜欢睁着眼睛说瞎话的企业或个人。这个最后的理由,很多人都明白王石的话意。

  "黑马"是谁?

  万科董事长王石总结本次宏观调控将影响到的企业时,点到了负债经营的企业,并进一步说明是哪些"黑马"企业。

  随即就有记者问任志强,"王石提出黑马现象,那顺驰集团算不算黑马?"任志强快速反应出一句"大智若愚"的话:"我不知道王石说的顺驰是黑马的本意,我也没有说顺驰是黑马,我只能评估房地产企业发展过程中的一种现象。"

  这事后来被当时还未到场的顺驰董事长孙宏斌知道了。在次日早上的演讲中,孙宏斌慷慨激昂地回复说,顺驰不是什么"黑马",也不管那些地产大腕怎么说,顺驰就是要在今年实现120亿元的销售目标,做中国地产的老大。

  当王石遇到了任志强

  王石和任志强的关系颇为微妙,两人一南一北分别执掌万科、华远两大重型地产企业;但同时,王石又是任志强的董事,两人又是一家子。两人的观点经常对立或有差异,并时不时给对方找点茬儿。在本次博鳌年会上,两人又对企业专业化问题的理解相异。

  王石在发言中一再强调,房地产企业的发展要专业化,多做住宅,少做商业,尤其是宏观调控下的中小房企,一定要专业化才有出路。紧接着做发言的任志强却一上台就揭王石的短说:"商业地产是万科的弱项,华远的专业化是什么行业都参与,是'百货店',土地、住宅、商业、写字楼什么都卖,但最终要看能否成功,在每个行业是否专业化。"

  后来,有人提问,当两人意见分歧时,是按华远的模式还是按万科的模式。做老大哥的任志强站出来替两人挡剑:"我们所说的专业化并不矛盾,只是角度不同。"

  谁在说房地产业混乱?

  首创置地集团董事长刘晓光做完"地产并购时代到来"的发言后,有记者在向其提问时,提到了房地产行业局面混乱的问题。

  刘晓光有点诧异,也有点不服,他京腔京调地反问记者"我不明白我们房地产混乱在哪了?我觉得很清楚啊,我说的并购不等于混乱,是市场成熟的表现,这怎么能说我们房地产行业混乱啊!"

  大腕也并购过大腕?

  在台上做演讲的刘晓光举了大量实例来证实他的主题"地产并购时代到来"。讲得起劲时,还不忘把坐在台下的任志强和潘石屹拿出来抖一抖,亮亮他们之间并购和被并购的老底。

  刘晓光说,任志强是从被别人的并购开始长大的,就是从被华润并购长大的。1993年宏观调控的时候,任志强还把项目卖给过潘石屹。而他当时也把项目给过任志强,原因就是穷,没有钱,后来有了钱再进行发展,结果他就壮大了。

  李思廉:宏观调控对富力影响不大

  富力地产集团董事长李思廉认为,宏观调控不是洪水猛兽

  富力地产集团作为广州惟一代表企业应邀参加此次年会,董事长李思廉亲自出席了本次论坛,并做了题为《房地产企业发展与城市经营共创双赢》的专题演讲,他表示,宏观调控对富力影响不大。

  李思廉的这一个专题演讲从宏观到微观,对目前宏观调控之下富力地产将如何自处、而房地产行业大局又如何发展、城市经营中土地开发、经营问题等一一做了剖析,毫无保留地表明了富力的立场和看法。

  李思廉在会中提到,富力的发展是由城市现代化进程所赋予的,经营城市的主体已不仅是政府,还有一个庞大的、充满活力的市场,而在这个市场中适者生存、强者恒强,竞争使每一个优良企业都能保持持续而有个性的进步。

  地产业重现低潮可能性不大

  李思廉在专题演讲中表示,2004年不是中国房地产重陷低潮的拐点。

  李称,"从大势来看,多数全国性品牌地产商经过10多年的奋战,不管是对土地政策还是金融政策,均有很好的免疫系统,管理优秀的企业还有较强的预警系统,适时做出反映企业策略的调整;另外,整个市场外部环境也成熟起来了,多种途径、渠道可相互补充,如资金不足可找基金机构、可上市融资、可寻找民间资本、可寻找合作方等等,路子很多。"

  当然在此过程中,肯定会有免疫能力差的企业倒下;但市场自有后来人,一批优秀的中小型企业无时无刻都在虎视眈眈,为晋升到"蓝筹"企业卧薪尝胆,努力竞争。

  这次"运动"让大家都受益

  李思廉认为,土地释放的规范化可以说是大型房地产商共同努力或者说大家最愿意看到的一个局面。

  通过新一轮的收紧土地,规范化、公开、公正的好处立刻体现出来了:有发展潜力的企业还可以四处发展,向全国各地寻地、或与手上有土地资源的机构合作,这使流散在暂无开发能力的企业手中的土地又一次回归到市场上来。

  从这个层面上讲,是一次大规模的闲置土地的清理、整理运动。通过该次"运动",大家都受益,土地市场也可以干净、轻松很多。

  李思廉表示,很多人将这次宏观调控看成是洪水猛兽,是一股恶势力,但他认为宏观调控对房地产行业的功效主要体现在"过滤"与"固本强基"。

  调整思路,抢占"制高点"

  李思廉说,抓准城市化发展的脉搏,加上加强企业自身管理,才可获得房地产企业的长足发展。

  在国民经济中,房地产业的支柱地位主要体现在它的基础性和先导性上。在现代化城市建设进程中,房地产业更是发挥着基础性和先导性的作用。

  李表示,上世纪九十年代初,广州开始了旧城改造、新区开发并进的城市化进程,为众多房地产企业提供了发展良机。富力地产集团正是在这一时期创建的。在随后的十多年里,富力发展成为全国性、跨行业的集团公司。

  对于怎样才能获得可持续性发展?李思廉表示,富力在成本控制方面的体会是:抢占城市发展的新节点,富力在发展初期阶段,主要围绕老城区拿地、建房子,到了后期,随着城市建设重点的转移,富力选择了广州的CBD区域珠江新城作为发展战略阵地;且在业态上向长线型物业发展,如酒店业、写字楼、商业项目等。

  李称,珠江新城是未来广州市的中央商务区,富力地产集团配合广州的宏伟规划,再次调整了经营思路,开始进军商业地产市场。

  2003年,富力地产投得珠江新城的7个地块,2004年7月在拍卖会上又得一城,现富力在珠江新城的总建筑面积达60万平方米。在已经开建的项目中,富力科讯国际大厦、富力盈隆广场和富力中心均为甲级以上写字楼,其中富力中心更是广州市城市中轴线上的标志性商厦。另有两家超五星级酒店,广州富力丽思卡尔顿酒店和广州富力君悦大酒店。富力刚刚与这两家全球酒店业著名品牌万豪国际集团和凯悦国际酒店集团签订了管理协议,由两大世界级酒店业巨头负责酒店的设计、经营与管理。

  可以预见,上述项目的建成,将大为提升和完善珠江新城作为中央商务区的功能,对广州成为国际大都市起到促进作用。

  李思廉还透露,富力已经准备好了一笔比较大的资金,随时准备着在广州继续拿地。

  □链接

  富力赢取论坛"风尚大奖"

  博鳌房地产论坛2004届年会上,富力地产集团荣获"2004年度引领中国住宅十大风尚企业"奖。据组委会称,在推动中国城市住宅建设进程中,涌现了许多优秀的企业及极具代表性的住宅作品,他们或以建筑之美,或以健康生态,或以智能新概念成为一个城市的住宅风向标,引领着一个城市甚至一个国家的住宅风尚;因此2004届年会推出了2004年度"引领中国城市住宅十大风尚企业"的评选活动。

  一直以来,富力地产集团致力于全国各大城市的住宅建设,如在广州,富力为老城区人民搬掉了20多根污染严重的大烟囱,既解决了老企业异地重建、扩大再生产的资金紧缺问题,也是为市民提供了拥有高性价比的居住、生活环境。

  李思廉表示,此次富力得到了社会公众的认可及褒奖,得此鼓励,富力地产集团将再接再厉,将在城市建设、住宅建设方面作不懈的努力。

  影响:资金链断裂?

  论坛嘉宾一致认同,2004年宏观调控的再度降临对中国房地产最大的影响应该是资金链问题

  宏观调控很大一个方面就表现在银根紧缩。发展商向银行贷款没有以前容易了,而房地产又是一种长期的投资行为,一旦资金跟不上,资金链断裂,房地产公司将陷入低潮,甚至全军覆没,而那些自有资金在30%到35%以上的企业,所受的冲击将不会那么大,比较容易生存以及壮大。

  王石:"如果他现在仍然说自己在资金上没有问题,那我想说他在吹牛"

  万科企业股份有限公司董事长王石认为,宏观调控政策的实施,对万科影响不大,包括在座的很多熟悉的面孔,对他们的影响都不大,因为他们的负债比例没有超过银行要求的底线。"但是如果你超过银行要求的底线,会很难受,因为银行很难受,一定不会让你好受。企业的产业规划将会受到明显的影响。"但王石又称,宏观调控之所以对万科影响不大,是因为万科已经经历过了1993年的宏观调控,有一定的免疫力。

  同时,王石用不直接点出企业名称的方式指出,在目前的宏观调控下,对发展商的资金链要求很高,那些已经大量拿地的地产企业肯定会有资金压力,如果他现在仍然说自己在资金上没有问题,"那我想说他在吹牛"。

  潘石屹:"8·31大限并不可怕。大公司没有问题,我觉得这是错误的观点。"

  SOHO中国联席主席潘石屹在《我看8·31大限》的主题发言中表示,国土资源部今年下发文件,8·31后,土地出让要采用招标的方式,即所谓的8·31大限,对房地产发展商来说,这是影响非常大的事情。

  "我本人的观点是支持这个文件。"潘称,国家的土地在交易过程中要公开,这样对所有竞争者的机会是一样的,无论是国有企业、私人企业、外国企业。如果非市场化,肯定不是他们今天在座的,可能是政府关系比较近的,更容易拿到土地。

  "我这两天认真地听了会议,有很多同行在谈8·31大限对房地产的影响,常常容易下这样的结论:大公司没有问题,中小企业要想办法。我觉得这是错误的观点。如果你整个管理靠银行贷款,不是市场化,可能在大限的时候失去你的市场份额;如果你是市场化的公司,可能会有更多的机会、更多的资源机会。所以我想,一个公司不要太注重规模,比规模的话,不是好现象,只要活得健康就行了。

  宏观调控对于我们公司有一些影响,比如121号文件有三个文件,是提高银行按揭贷款的门槛,对我们产生了比较大的影响。"

  任志强:"如果你的弓拉得不是太满,那你仍然有余地,还能长得更高。"

  而同样成功经过上次宏观调控的华远集团董事长任志强也表示,企业的管理者最重要的是在任何条件下的决策适合于当时的环境。如果这个处理不好的话,那可能就"淹"了。

  "宏观调控中,弓不要拉得太满,箭可以射得远一点,经过宏观调控的老企业都要有这样的想法。在宏观调控面前,要比较合适地安排自己的结构、节奏,这个节奏安排合适,就不会出现问题。"如果你的弓拉得不是太满,那你仍然有余地,喘过这口气后,还能长得更高。"

  孙宏斌:"即使从现在开始到年底没有一笔贷款发放,也不会产生太大的影响。"

  由于顺驰在去年年底到今年年初在各地高价拿地,因此许多业内人士都很关注顺驰的资金链,对顺驰以如此高速增长而造成的巨量资金需求持质疑态度。

  在论坛上,顺驰集团董事长孙宏斌表示,"资金这一块我们很乐观,银行贷款在企业中所占的比重不到三分之一;而合作伙伴的钱比较多,占了很大的比重;其次是销售回款,以及其他的信托等。"

  孙宏斌认为,银行的钱最终还要放到房地产行业,目前的紧缩情况到第四季度将会变宽松。而为了表示自己并不过分倚重于银行贷款,孙称:"即使从现在开始到年底没有一笔贷款发放,也不会产生太大的影响。"

  出路:早调整,早舒服?

  面对新一轮宏观调控,中国房地产企业的出路何在?

  王石:早调整,早舒服

  此次国家对房地产行业实行的宏观调控政策,主要是控制土地,提高地产开发项目门槛,要求地产企业开发项目的资金要达到35%,比以前提高了15%,不少中小房地产企业资金缺乏。

  经历过1993年宏观调控的万科企业股份有限公司董事长王石在论坛上现身说法,表示房地产企业要在资金上寻找更多的出路,不能再一味地依赖银行贷款,而且公司内部也应该做适当的调整,走专业化的道路,因为在"目前宏观调控的情况下,早调整,早舒服。"

  宏观调控之所以对我们影响不大,是因为我们这么多年的专业化。调控当中,专业化和多元化将成为永恒的话题,从中国目前的发展过程中看,我们的企业都不大。万科跳出小型企业(注:国际标准对小型企业的定义是:经营规模不超过5亿美金的企业)也不过是这两年的事。

  大家多数都属中小企业。宏观调控下,建议中小企业首先抛掉自己不擅长的项目,专心经营住宅项目,不要搞投资大的商业地产,不要盲目追求大盘。万科不仅仅是非房地产行业不做,而且即便是在房地产的行业当中,我们也会选择做什么,不做什么。

  刘晓光:并购风潮并非坏事

  首创置地集团董事长刘晓光称,在新一轮宏观调控政策下,地产企业将面临重新洗牌,一些中小企业将遭淘汰。股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业,将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道的企业。

  房地产企业出现"并购风潮"并非坏事,通过并购和兼并,中国的房地产企业会越做越强,中国的房地产才能出名牌、品牌,才能在市场经济的竞争中立于不败之地。房地产企业一定要有紧迫感,特别是大型企业,应当广泛建立战略联盟,加强战略合作,尤其是以资源获取为目的的战略合作。企业通过共同协作,更高效地、更低成本地实现对土地、资金的使用,有利于企业发展壮大。

  任志强:用危机创造机会

  华远集团董事长任志强表示,1993年的宏观调控从投融资的两头加以行政管制。十年后的今天,投资体制已进行了改革,非政府投资将不再实行审批制,投资已形成了非政府主导的多元化。资本市场虽然还不够开放和完善,但境内外上市融资的大门是打开的,境外基金的引入、信托基金的发行、股份制的推广都在用各种各样的方式扩大市场的份额与占有率。只要有利可图,就会有大量的投资进入这个领域。

  如今,任何一个可以叫得上名的行业几乎都进入了房地产,自然投资的增长就不可避免。

  每一次宏观调控,对一些态度不太明显的企业恰好是一个危机,而另外的企业会用这个危机去创造一个成功的机会。我想,在这次宏观调控中,将有更多的发展商由小变大。

  陈基强:大胆尝试国外基金

  基强联行董事总经理陈基强称,资金是房地产开发的关键所在,在企业资金不足的情况下,要拓宽融资渠道,实行融资多元化战略。既要注重国内融资,也要注重国外融资。当前,国外基金不失为中国房地产企业的融资之道,有关企业要大胆尝试。

  孙宏斌:顺驰放慢拿地速度

  顺驰集团董事长孙宏斌表示,顺驰已经放慢了其在长三角拿地的速度,"我们已经开始做相应的调整。"顺驰在5月份时开了几个会专门讨论了在目前环境下的拿地问题,会议最终达成的统一意见是停止继续在长三角拿地。这个决定执行得很坚决。

  孙宏斌说,顺驰在江苏丹阳跟了一个很好的项目,计划都做好了,价格也不高,但是决定不拿后就坚决撤了。不仅仅是获取土地方面的计划在调整,对长三角的销售额也有变动。按照最新计划,长三角的销售目标已经从30亿元调整到21亿元。

  孙宏斌强调,虽然目标有了新的调整,但今年的销售计划仍会完成,"今年120个亿的销售额肯定没问题。"

  孙宏斌认为,随着顺驰在南京、上海等地的项目开盘,对目前这些城市分公司的资金压力正在减少,如果销售得好,情况将会更加有利。

  房价:还要涨?

  嘉宾认为,土供供应减少,房价仍然看涨

  在宏观调控下,土地供应减少是否会带来房价的相应下跌呢?尽管购房者都期待着宏观调控能使越来越令人"生畏"的房价降下来,但在博鳌房地产论坛上,各与会嘉宾传递出来的信息却依然是"涨"!

  孙宏斌:"持币待购持续到10月,届时房价将上涨"

  顺驰集团董事长孙宏斌表示,宏观调控给房地产商带来的现有影响是,消费者持币待购,买房的人少了,令房地产商现在的日子比较难过。这种持币待购的现象会持续到今年10月,届时由于土地供给减少,市场需求恢复,房价上涨成为必然。此前,顺驰在全国各地高价买地,意在为明后年房价上涨做准备。

  刘晓光:"京沪房价依然有上升的空间"

  首创集团董事长刘晓光表示,北京、上海、广州等城市的房地产价格在内地是比较高的,因为经济发展等因素,这些城市的人口依然在快速增长当中,对房地产市场需求依然旺盛,所以这些城市的房地产价格依然有上升的空间。

  莫天全:"需求旺盛,房价仍在持续稳定地上升"

  搜房全球机构董事长及CEO莫天全表示,投资的速度下降,供给也在减少,需求的水平却在持续地保持。所以我们可以看到,宏观调控这次见效明显,由于土地的供给减少了,但需求是非常旺盛的,导致房价在持续稳定地上升。

  □精彩语录

  王石:"不是我聪明,是我走过弯路。"

  孙宏斌:"我没有必要说出这些合作伙伴的名称,因为我不想拿出来去说服任何人,只是好好做自己的事情……我们100亿的目标不是幻想,是理想……就算是做第二,我也不丢人。"

  潘石屹:"如果你整个管理靠银行贷款,不是市场化,可能在大限的时候失去你的市场份额;如果你是市场化的公司,可能给你更多的机会,更多的资源机会。"

  任志强:"王石上午说过,手里有一大把银子,想干什么都可以干。我们现在有一个大项目,虽然有一些官司在处理,但是我们公司最善于处理这些官司问题。过去卖给潘石屹的项目打了6年的官司,处理完就卖给潘石屹。这次也一样,我们有能力把官司处理好。"

  刘晓光:"并购要注意两点:要吃得下,要能消化!"

  "2004年度引领中国住宅十大风尚企业"获奖感言

  首创置地集团董事长刘晓光:中国房地产有这么大的市场,没有理由不产生伟大的房地产企业。

  富力地产集团董事长李思廉:希望中国房地产的发展与城市化发展同步,创造共赢局面。

  万科企业股份有限公司董事长王石:与万科同仁共同分享这份喜悦。

  华远集团董事长任志强:尽管有宏观调控,但我们中国房地产企业会比以前成长得更茁壮。

  顺驰集团董事长孙宏斌:感谢经济报道有胆量给我发这个奖。

  大连友谊合升房地产开发有限公司总经理王禹:以上是重量级企业,我们高攀了。但愿以后在中国房地产风尚行列,永远都有大连友谊合升。

  深圳卓越集团营销总监李宁:卓越和巨人站在一起很荣幸,我们只是一个小公司做了一个大项目。

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