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博鳌论坛险成顺驰专场

作者: 2004博鳌房地产论坛来源: [ 每日新报 ]

　　原本话题聚焦"宏观调控"的博鳌论坛，无形之中转化成了探讨"宏观调控形势下的顺驰何去何从"。业界对顺驰的命运有太多关注，恰逢这次有企业的灵魂人物孙宏斌到场，提问者自然不会放过直面提问的机会，甚至万科王石、北京潘石屹都不由自主地将话题转向了顺驰。天津的这家龙头企业俨然成了本次大会最热门的关键词，一时间聚合了全国业界最深切的关心。

　　-暴风雨里的黑马会不会马失前蹄

　　8月7日大会首日，第一位主题演讲的王石，侃侃而谈宏观调控，但话里却透出对顺驰的挑战和抨击。

　　王石首先说，宏观调控有利于行业发展，符合螺旋式上升的发展规律，宏观调控对行业的影响症候表现之一是，很多企业会感到资金紧张，这些企业包括三类：高负债经营公司、产业多元化开发商和非主流住宅产品开发商，而专业化强、透明度高的万科不在其中之列，因此受宏观调控的影响很小，日子过得很舒服。在提到"高负债经营公司"时，王石单刀直入地评价了黑马现象，他说："像媒体炒作的那家黑马，在宏观调控下会很难受，这次他也到会了，还要发言的，到时候大家问他，他要说不难受，那是吹牛！"当时台下一片哗然，很多人互相议论：这黑马即指顺驰。

　　会后的休息时间里，明眼人对王石发言中频频指向顺驰的暗语做了汇总，包括：规模不要追求得太大，资金链不要紧绷、不留余地；否则市场一有风吹草动就会受影响，天天加班都没用；去年销售额还20多亿元，今年就到了150亿，这是不可能的；融资越来越不容易，国内的钱都骗不了，到国外骗钱就更难了，等等。

　　接下来，任志强的发言倒是眼界宏观，没有细化到具体企业，然而记者提问又把话题拉回了顺驰---"刚才王石提到了业界黑马，那您认为顺驰是不是黑马，您认为如何平衡规模扩张与规避风险这二者的关系？"任志强回答说："第一我不知道王石说的黑马是不是指顺驰，第二我从来没说过顺驰是黑马。我认为没必要评论别人的企业，没必要评价别人的商业模式和经营体制，我们只评价现象。地产模式有那么几种，选择在自己，最终是否成功要看市场的证明，还要注意资金链不要绷得太紧。"

　　-孙宏斌：预计目标已缩减，但完成120亿没问题

　　8月7日晚登台领奖的孙宏斌发表获奖感言，句句都带着潜台词，想必已对王石等人的评价有所耳闻。他说：我不知道我们得罪了谁，但坚信靠着顺驰员工的辛苦和努力，我们一定成功，感谢主办方有这个胆量给我们颁奖。

　　其后的对话节目中，说到宏观调控对各家企业的影响，孙宏斌称：对顺驰确实有影响，但没有到非常难受的程度，在宏观调控中感觉最难受的还是钱。接着他话锋一转："谈缺钱，作为开发商并不丢面子，要看因为什么原因缺钱。比如手中的钱做8个项目会很舒服，但做9个就必然吃力。"言下之意，固步自封、不思进取的企业当然不会缺钱。

　　孙宏斌坦言，最缺钱、最难受的日子在6月份之前，而6月份之后，随着去年拿地的项目陆续开盘形成销售回款，随着从银行信托资金途径陆续的解决，现在企业的资金缺口完全没有了。从今年5月至今，顺驰至少拿到了10笔银行贷款。

　　孙宏斌精辟地指出，当变化发生的时候争论变化的对错毫无裨益，关键是如何应对，必须认识到任何一种变化都是既有弊又有利的。当然，宏观调控发生之后，银行方面的贷款少了、慢了，同时因买方持币观望，项目的销售状况也受到了影响。受这次宏观调控的影响，顺驰的计划也都做了反复的调整，从现在来看，全年完成120亿的目标没有问题，也就剩下短短5个月的时间，大家拭目以待好了。

　　孙宏斌还说，看到这么多人关注我们，感到是一种幸运，每个人提出的意见我们都认真地听取，这样可能犯的错误会更少。当然，每个企业都会犯错误，都有想不到的地方，但顺驰的体制保证了它会尽可能减少犯错的几率。

　　-顺驰：如何在狂风暴雨中长成参天大树

　　次日上午，孙宏斌第2次登台，发表了题为"把每次变化当做机会"的专场演讲，在不到1小时的演讲时间里，全场不下十次如潮的掌声，观众气氛异常热烈，成为论坛开幕以来人气最旺的专场。演讲中的孙宏斌语气坚定、感情充沛、气势夺人，极具感染力。

　　演讲中，孙宏斌从企业目标、商业模式、宏观调控等几个方面展开。孙宏斌说，每个企业制定目标特别重要，顺驰今年定下的100亿元销售额具有强有力的支撑。顺驰2004年销售额由3部分组成：库存项目回款、新开项目回款和新增项目回款。这3部分分别指2003年已经开盘的项目在2004年形成的回款、2003年已经拿地2004年开盘项目的回款和2004年拿地的项目在2004年形成的回款。孙宏斌称，仅第一部分的回款就可达到80多亿，仅天津一地的预计回款也在70亿元。分解之后看，顺驰的目标虽然惊人但是具有强有力的内在支撑。

　　谈到商业模式，孙宏斌说，简单的商业模式使顺驰能够顺利地渡过难关。他介绍，顺驰的资金渠道相当广泛，包括：自有资金、合作伙伴资金、销售回款、银行、信托、境外基金和上市等。而所有这些资金均用于购买土地和项目建设，并且选准了最好的时机。所谓时机对顺驰的意义在于：总是选择付款条件好的土地。在拿地的时候，具备分期付款条件、付款期限较长如2-3年的，才是顺驰的首选目标。然后，由于顺驰所有土地实现了增值，所有房子都有利润，同时提供了价值价格比高、变现性能好的产品，并且在时间进度上完全按计划开盘、销售、回款等，这样的结果使顺驰的风险为零，保守点儿说，是"几乎为零"。

　　孙宏斌认为，宏观调控对房屋市场的影响还是积极因素占多。从今年和明年的情况看，市场供给正在大幅减少，需求方面经过短暂的持币观望状态后又将反弹到原状，顺驰对前景的判断是乐观的：房价看涨、供需两旺。而且顺驰公司在面对宏观调控的时候，灵活地做出了反应。通过4月27日、5月3日、5月15日等三次会议，已坚决地停止了拿地。目前在分析风险、全员应对的同时，顺驰还是在为第四季度拿地做准备。总之，孙宏斌认为宏观调控的结果是让顺驰更具优势，这些优势包括：经受锤炼的坚强团队，困难中选择顺驰的高忠诚度客户，经受了市场考验的高价值价格比的产品，能够保证3-4年发展的土地储备，以及资本结构合理的公众公司。