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博鳌论坛险成顺驰专场
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 每日新报 ]

  原本话题聚焦"宏观调控"的博鳌论坛,无形之中转化成了探讨"宏观调控形势下的顺驰何去何从"。业界对顺驰的命运有太多关注,恰逢这次有企业的灵魂人物孙宏斌到场,提问者自然不会放过直面提问的机会,甚至万科王石、北京潘石屹都不由自主地将话题转向了顺驰。天津的这家龙头企业俨然成了本次大会最热门的关键词,一时间聚合了全国业界最深切的关心。

  -暴风雨里的黑马会不会马失前蹄

  8月7日大会首日,第一位主题演讲的王石,侃侃而谈宏观调控,但话里却透出对顺驰的挑战和抨击。

  王石首先说,宏观调控有利于行业发展,符合螺旋式上升的发展规律,宏观调控对行业的影响症候表现之一是,很多企业会感到资金紧张,这些企业包括三类:高负债经营公司、产业多元化开发商和非主流住宅产品开发商,而专业化强、透明度高的万科不在其中之列,因此受宏观调控的影响很小,日子过得很舒服。在提到"高负债经营公司"时,王石单刀直入地评价了黑马现象,他说:"像媒体炒作的那家黑马,在宏观调控下会很难受,这次他也到会了,还要发言的,到时候大家问他,他要说不难受,那是吹牛!"当时台下一片哗然,很多人互相议论:这黑马即指顺驰。

  会后的休息时间里,明眼人对王石发言中频频指向顺驰的暗语做了汇总,包括:规模不要追求得太大,资金链不要紧绷、不留余地;否则市场一有风吹草动就会受影响,天天加班都没用;去年销售额还20多亿元,今年就到了150亿,这是不可能的;融资越来越不容易,国内的钱都骗不了,到国外骗钱就更难了,等等。

  接下来,任志强的发言倒是眼界宏观,没有细化到具体企业,然而记者提问又把话题拉回了顺驰---"刚才王石提到了业界黑马,那您认为顺驰是不是黑马,您认为如何平衡规模扩张与规避风险这二者的关系?"任志强回答说:"第一我不知道王石说的黑马是不是指顺驰,第二我从来没说过顺驰是黑马。我认为没必要评论别人的企业,没必要评价别人的商业模式和经营体制,我们只评价现象。地产模式有那么几种,选择在自己,最终是否成功要看市场的证明,还要注意资金链不要绷得太紧。"

  -孙宏斌:预计目标已缩减,但完成120亿没问题

  8月7日晚登台领奖的孙宏斌发表获奖感言,句句都带着潜台词,想必已对王石等人的评价有所耳闻。他说:我不知道我们得罪了谁,但坚信靠着顺驰员工的辛苦和努力,我们一定成功,感谢主办方有这个胆量给我们颁奖。

  其后的对话节目中,说到宏观调控对各家企业的影响,孙宏斌称:对顺驰确实有影响,但没有到非常难受的程度,在宏观调控中感觉最难受的还是钱。接着他话锋一转:"谈缺钱,作为开发商并不丢面子,要看因为什么原因缺钱。比如手中的钱做8个项目会很舒服,但做9个就必然吃力。"言下之意,固步自封、不思进取的企业当然不会缺钱。

  孙宏斌坦言,最缺钱、最难受的日子在6月份之前,而6月份之后,随着去年拿地的项目陆续开盘形成销售回款,随着从银行信托资金途径陆续的解决,现在企业的资金缺口完全没有了。从今年5月至今,顺驰至少拿到了10笔银行贷款。

  孙宏斌精辟地指出,当变化发生的时候争论变化的对错毫无裨益,关键是如何应对,必须认识到任何一种变化都是既有弊又有利的。当然,宏观调控发生之后,银行方面的贷款少了、慢了,同时因买方持币观望,项目的销售状况也受到了影响。受这次宏观调控的影响,顺驰的计划也都做了反复的调整,从现在来看,全年完成120亿的目标没有问题,也就剩下短短5个月的时间,大家拭目以待好了。

  孙宏斌还说,看到这么多人关注我们,感到是一种幸运,每个人提出的意见我们都认真地听取,这样可能犯的错误会更少。当然,每个企业都会犯错误,都有想不到的地方,但顺驰的体制保证了它会尽可能减少犯错的几率。

  -顺驰:如何在狂风暴雨中长成参天大树

  次日上午,孙宏斌第2次登台,发表了题为"把每次变化当做机会"的专场演讲,在不到1小时的演讲时间里,全场不下十次如潮的掌声,观众气氛异常热烈,成为论坛开幕以来人气最旺的专场。演讲中的孙宏斌语气坚定、感情充沛、气势夺人,极具感染力。

  演讲中,孙宏斌从企业目标、商业模式、宏观调控等几个方面展开。孙宏斌说,每个企业制定目标特别重要,顺驰今年定下的100亿元销售额具有强有力的支撑。顺驰2004年销售额由3部分组成:库存项目回款、新开项目回款和新增项目回款。这3部分分别指2003年已经开盘的项目在2004年形成的回款、2003年已经拿地2004年开盘项目的回款和2004年拿地的项目在2004年形成的回款。孙宏斌称,仅第一部分的回款就可达到80多亿,仅天津一地的预计回款也在70亿元。分解之后看,顺驰的目标虽然惊人但是具有强有力的内在支撑。

  谈到商业模式,孙宏斌说,简单的商业模式使顺驰能够顺利地渡过难关。他介绍,顺驰的资金渠道相当广泛,包括:自有资金、合作伙伴资金、销售回款、银行、信托、境外基金和上市等。而所有这些资金均用于购买土地和项目建设,并且选准了最好的时机。所谓时机对顺驰的意义在于:总是选择付款条件好的土地。在拿地的时候,具备分期付款条件、付款期限较长如2-3年的,才是顺驰的首选目标。然后,由于顺驰所有土地实现了增值,所有房子都有利润,同时提供了价值价格比高、变现性能好的产品,并且在时间进度上完全按计划开盘、销售、回款等,这样的结果使顺驰的风险为零,保守点儿说,是"几乎为零"。

  孙宏斌认为,宏观调控对房屋市场的影响还是积极因素占多。从今年和明年的情况看,市场供给正在大幅减少,需求方面经过短暂的持币观望状态后又将反弹到原状,顺驰对前景的判断是乐观的:房价看涨、供需两旺。而且顺驰公司在面对宏观调控的时候,灵活地做出了反应。通过4月27日、5月3日、5月15日等三次会议,已坚决地停止了拿地。目前在分析风险、全员应对的同时,顺驰还是在为第四季度拿地做准备。总之,孙宏斌认为宏观调控的结果是让顺驰更具优势,这些优势包括:经受锤炼的坚强团队,困难中选择顺驰的高忠诚度客户,经受了市场考验的高价值价格比的产品,能够保证3-4年发展的土地储备,以及资本结构合理的公众公司。

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