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宏观调控下的房地产走向哪？博鳌奏地产最强音

作者: 2004博鳌房地产论坛来源: [ 大河报 ]

　　宏观调控来了！中国房地产又面临着新一轮的地产周期。中国房地产将走向哪里？中国房地产如何经受住来自政策和市场的双重检验？中国房地产业是"过热"还是"过乱"？中国房地产价格走势如何？8月7日～8日，中国房地产界的实践者、思想者们齐集海南博鳌小镇，在那里，他们发出中国房地产的最强音。本报记者千里采访，为中原房地产呈上一份思想大餐。

　　关键词：宏观调控早在2003年的9月份，政府就对房地产市场"过热"问题发出了正式警告，但房地产热潮一直持续。目前中国经济出现"过热"现象，国内投资增长迅速，有观点认为：房地产是这次经济过热的"罪魁祸首"！对此，中央明确强调，适度控制货币信贷增长，切实加强土地管理，严格控制新开工项目，坚决遏制房地产等行业的盲目投资和低水平扩张。

　　在房价与人们的收入水平差距越来越大的时候，出现了专门"炒房"的人群，人为造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。但大部分舆论还是看好房地产，甚至有的学者肯定地认为："保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。"很显然，中国房地产业的"泡沫"已经被吹大了！

　　市场不是万能的，市场也有失灵的时候。现在，房地产市场虚火过旺，为保证经济和金融安全，政府适时进场干预是非常必要的。国务院近期发出的通知，对房地产开发(不含经济适用房项目)等相关行业的固定资产投资项目资本金比例，由20%及以上提高到35%及以上。此举无疑是希望从源头上将银根抽紧，遏制过度投资。国家向房地产业举起"大棒"！

　　首先是全国范围内的大力度土地整顿。相当一部分房地产商表示，已经没有新的土地来开发项目了。国务院在4月28日出台的政策，意味着土地冻结将会持续6个月左右。

　　其次是信贷紧缩。国内房地产业对银行信贷的依赖程度普遍过大，"以小博大"、"空手套白狼"的情况更是常见。

　　再次是房地产业已经被正式纳入投资过热的名单之中。

　　对房地产业来说，今年可能要度过一个紧缩的年份。

　　新闻本次"博鳌房地产论坛"的主题是《宏观调控下的中国房地产》，与会代表将集中探讨中国房地产企业面临的严峻考验及新格局。在为期两天的论坛日程中，万科董事长王石、华远董事长任志强、首创董事长刘晓光、顺驰董事长孙宏斌、建业集团董事长胡葆森、SOHO中国联席总裁潘石屹、中原地产集团主席施永青等一批在国内经济界有较大影响力的人士，围绕"中国房地产是否重陷低潮"、"信贷紧缩下中国房地产的新资金源在哪里"、"宏观调控下的中国房地产"等海内外十分关注的房地产课题进行研讨。

　　大腕们纷纷表示，随着中国不断实施一系列的宏观调控政策，国内房地产业所受的影响将在今年下半年逐渐显现出来。这次研讨将为中国房地产界提供一次认真思考和整顿的机会，必将对中国房地产业的发展产生深远的影响。

　　影响篇2003年房地产行业泡沫论出现后，央行对房地产信贷风险积聚、违规信贷增加、不良贷款形成等问题空前重视。2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即作为房地产新政代表的、著名的121号文件)，主要内容包括：禁止房地产企业流动资金贷款；禁止施工企业贷款垫资房地产开发；住房贷款必须结构封顶；严格控制土地储备贷款的发放；取消对高档商品房、别墅及一套以上的住房贷款利率优惠；禁止开发贷款异地使用。进入2004年，不良的房屋抵押贷款已经占到我国各大主要银行相应贷款总量的20%以上，而房贷已经占各大银行贷款余额的40%以上，为此，央行又于2004年2月26日公布了作为技术规范的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。

　　2004年4月26日，结合国家宏观调控的背景，国务院又发布了《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定自发布之日起房地产开发(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

　　目前，一系列政策的出台，促使开发商融资要八仙过海，各显神通了。在当前的宏观调控政策下，钱从哪里来，无疑是开发商最为关心的问题。

　　王石认为，国内房地产公司融资渠道比较单一，银行为开发商获取资金的主要渠道，这造成了银行及开发商双方面的经营风险。因此，房地产行业需要多元化的融资平台：可以保持银企良性合作，也可以在资本市场上发股、可转债、信托、基金、海外融资、MBS.去年下半年至今，万科通过多方努力，通过非中资银行渠道融资8.5亿，以改善自身融资结构，为中小开发商提供了很好的经验。

　　北京首创董事长刘晓光认为，信贷政策的收紧必然使中小企业因资金紧张而纷纷退出，将现有项目转让套现，大量项目将停建缓建，由此形成的市场空白会吸引实力派外行及外资进入，同时，银行资金必然会更多地流向那些真正有实力的企业，大企业会不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

　　任志强中国现有土地政策对房地产市场的影响8月7日上午，第二个发言的华远集团董事长任志强在王石的发言结束后，面对座无虚席的观众，看了看手表，幽了一默：大会安排我们每个人讲半个小时，王石讲了近一个小时，把我的时间快占完了，我看我就不讲了，直接接受五分钟的观众提问吧。一阵笑声过后，任志强简短地为大家做了题为《中国现有土地政策对房地产市场的影响》的精彩演讲。由于版面有限，摘要如下：1988年以前，大部分土地交易都以行政划拨为主，一直到1991年之后才开始出台土地出让政策，到1995年的时候，两种拿地手段同时实行：一种是招标，一种是协议出让。11号令出台就是为了防止土地交易中的腐败，同时，要在报纸上公开土地信息。所有的地产商都欢迎这种公开透明的土地提供方式，现在最主要的问题不是信息不透明，而是没有持续性，没有一个整年度或者较长时期的可供应土地的信息。这样就变成局部信息的透明被全部信息的不透明所掩盖，全部信息的不透明造成了垄断价格的提高，而这种价格的提高，就成为现在市场上大家所看到的拿地成本的上涨幅度高于房价上涨幅度，最终形成了土地价格的增长和房价的增长。

　　这次宏观调控有一个重要的文件，就是限制地区政府的拆建。可以看到，城市拆建的土地价格在不断提高，由此导致房价的提高和供求关系的不平衡。恰恰是因为这样一个土地政策导致了新一轮房价的快速增长，宏观调控的主要手段就是政府对土地供应量的控制。

　　这一轮的调控不是针对所有的开发商，而是集中在个别地区。如果想保持房地产市场的平稳、健康发展，在土地政策方面，政府唯一的解决办法就是把土地的垄断变成公开的交易，政府只作为市场的建立者，而不是市场的从业者。

　　在中国房地产发展的道路上，1993年和现在的宏观调控这两件事可谓是房地产业发展道路上的两个坎儿。1993年那次是为了把经济过热压下去，而这次调控则是希望把投资控制在一个合理的范围内，而不是希望投资降低，或是越低越好，所以，面对新一轮的宏观调控，也许有更多的发展商可以利用这次机会，能在这次宏观调控中使自己获得更大的发展。每一次宏观调控，对一些准备不足的企业可能是一个危机，而对有些企业来说，可能会用这个危机去创造一个成功的机会。在这次宏观调控中，将有更多的发展商从小变大。

　　施永青从香港地产周期看本次宏观调控香港房地产1997年开始发生明显变化。从1991年年底开始，香港政府已经觉得楼价太高，每平方米豪宅达到了20万港币，普通住宅也在10万港币，相当于普通香港人10～20年的收入。为此调控从几个方面进行：一是按揭贷款从九成下降到七成，使部分买家被限制，尤其对总价在500万港币以上的房子更是小心放贷。银行对开发商贷款的比例控制在40%以下。二是从1993~1997年，政府除了调控价格外，还调控手续费，我们叫印花税。三是控制购买对象，要卖给什么人，一定要卖到买家，不能转让。四是增加便宜房，遏制房地产价格。

　　刚开始，调控的作用并不明显，但到去年年底房子的价格共下跌了70%，有些写字楼跌了80%，对整个社会的影响非常大。

　　和内地的做法不一样的是，香港政府觉得楼价太高的时候，是增加土地供应，内地觉得房地产过热了，是收缩土地的发展，用贷款限制发展商的发展，其实这是有矛盾的。一方面楼价升得太快，可能导致买不到房子，而没有新的开发量楼价就降不下来。

　　香港政府调控的主要原因有三个：一是楼价的上升已经跟普通人的购买力脱节，而能买楼的是投资者。在内地一般城市尚不多，但在大城市已经有相当大的比例。二是流向房地产行业的资金过快、过多。这势必影响其他行业对资金的需求，造成资金的错配。三是有一个情况需要发展商留意，就是中国政府对外汇政策的态度，目前国际上要求中国政府开放资金市场，如果中国允许部分资金投到国外的话，中国的房地产可能受到影响。

　　刚才王石谈到美国的房地产占的GDP比中国高，中国可能由原来的3%左右升到现在的10%。原因是房地产的发展和经济发展的水平有关：经济发展水平低的时候，人们的钱更多地用在了吃上，生活水平提高后，他就把钱花在住的地方，再好一点就会去改善生活质量，去旅游、买名牌等等。内地目前就有越来越多的人在考虑住的问题，因此这个比例会继续上升，但到一定的时候会慢下来。

　　我觉得本次调控，政府的决心还是蛮大的，现在效果还不明显，那就还会有新的政策出笼。虽然刚才几个大腕说宏观调控对我没有影响，它正好让其他小的发展商把以前拿的地吐出来，我可以吞多一点，这只是一方面，另一方面当房地产资金外撤，房子的价格掉下来时，不仅是小发展商出问题，大发展商也要出现问题。

　　在此，我想提醒的是，政府一定不要下药过猛，那样宏观调控的破坏性将会非常大。而发展商也要认识到前几年赚钱这么容易，不是一个常态。从今往后不要认为赚钱是一件很容易的事了。

　　潘石屹不要规模要健康很早以前国土资源部下发了文件：经营型的土地要公开交易。国土资源部今年3月3日再次下发文件，要求8月31日以后，所有土地的出让都要以招标的方式进行。即所谓8.31大限。这是对房地产商影响非常大的事情，我本人的观点是支持这个文件，理由是作为国家的土地在交易的过程中，要公开化，透明化。这样对所有竞争者的机会是一样的，无论是国有企业、私人企业，还是外国企业。

　　回顾这20年，改革开放让中国老百姓走向富裕，让我们国家和民族走向富裕。如果中国不搞改革开放，不搞社会主义市场经济，还是停留在计划经济体制，那么，中国的现状可想而知。所以我是支持的。如果在拿地的过程中有一些非市场化的因素，可能是和政府关系比较近的，更容易拿到土地。市场化我个人是发自内心拥护的。在过去的几个月时间，很多媒体说我跟任志强联合起来反对这个政策，其实我是支持的，我和任志强的观点是一样的。

　　这两天的论坛上，很多人在谈8.31大限对房地产影响的时候，常常容易下这样的结论：大公司不会受到什么影响，中小企业要积极想办法。我觉得这是个错误的观点。新的土地政策对企业影响的大小，关键是看你是不是市场化程度比较高的企业，如果你的企业整个运营靠银行贷款，不是靠市场化运作，可能在8.31大限的时候就会失去你的市场份额；如果你是市场化程度比较高的公司，可能会给你带来更多的机会，更多的资源。好比一个人，他的身体状况跟体重没有必然关系，胖子不一定都健康，瘦子也不一定都有病。只要你是健康的公司，不论大小，只要及时调整企业战略，就会成为一个很好的公司。

　　孙宏斌短期困难长期受益对于本次宏观调控将会调控谁这个问题，王石在会上首先发言，影射像顺驰这样高负债的企业将会受到极大的冲击，就连任志强老先生也说，企业的资金链不要绷得太紧。从前面的王石、任志强等大腕的发言，与会者不难发现，大家都在关心顺驰，为顺驰这样高速发展的企业担心。对于业界的关心和质疑，顺驰集团董事长孙宏斌发表了《将每次变化当作机会》的主题演讲。

　　面对顺驰今年销售100亿元人民币的质疑，他说："100亿元的目标不是幻想，是理想。当我们定了目标的时候，我们一定是朝那个目标做的，我不是非要做第一，但做第一是我们的理想，从1994年出狱做到现在，就算是做第二，我也不丢人。"

　　他说，很多人认为顺驰资金链绷得比较紧，对于宏观调控，顺驰将首当其冲。他不认同这些看法，面对宏观调控，顺驰一直在调整自己的战略目标。其实，顺驰的风险基本上接近于零。顺驰手中拥有大量的土地，而这些土地都已实现大幅度的升值，依托这些资源，顺驰最坏的打算就是转让土地。如果中国地产市场下降20%，顺驰关门，认栽，但是中国的地产市场可能下降20%吗？不可能！

　　从2003年一直到今年的4月底，顺驰一直在拿地。最新拿地的城市是郑州和洛阳。本来五六月份也有拿地计划，但因为应对宏观调控，企业暂停了购地行动。但8月份开始又会拿地。从目前的销售目标来看，顺驰所拥有的土地储备可以支持3到4年的开发需要，而如果仅把每年的销售目标定在100亿元，则可以够6到7年的开发。

　　对于宏观调控，孙宏斌认为：土地、金融政策紧缩不是在打击房地产发展，只是其增长要与经济增长同步，这是一个最根本的调子；政策不是突变，是一个规范性的延续；所有企业都会受到影响，只是程度上的不同；房地产需求仍然是真实的；不同区域、地区对变化的敏感度不一样。

　　他认为宏观调控主要有两方面的影响：在供给方面，限制土地投放量，限制贷款，也就是限制进入市场的房子，供应将减少；而对需求方面则影响不大，所以需求减少的可能性不大。因此，地价和房价不会下跌，市场前景应看好。从企业发展来说，国家宏观调控对大企业是件好事，它实现了优胜劣汰。银行收紧贷款，今后小企业的日子会不好过。

　　对于大企业，宏观调控不但不会限制发展，反而可以促使大企业在市场竞争中赢得主动。有一个事实很能说明问题：去年121号文件出台以后，很多企业很紧张，而顺驰恰恰就是在121号文件出台之后开始加快全国化发展的步伐的。

　　在新的市场条件下，由于政策的约束更加规范，市场要素更为成熟，各种资源必然自动地向大企业集中，向优秀企业靠拢，这样大企业在土地收购、融资方面越来越容易了。

　　对策篇

　　目前，金融政策紧缩，土地政策也是越收越紧，开发商如何应对国家的宏观调控呢？

　　在本次"博鳌房地产论坛"上，各位中国房地产界的大佬纷纷支招，为中国的开发商献计献策。他们依据自己企业的成功经历，或者应对上一次宏观调控的经验，为中国的房地产商们呈上一剂良方。

　　王石做减法，走专业化！

　　在"博鳌房地产论坛"上，中国房地产界的领军人物王石率先发言，作了主题为《宏观调控之下中小地产商的发展之路》的精彩演讲。

　　王石认为，宏观调控有利于行业的发展。他说，房地产行业有螺旋上升的周期性，总的趋势是上升，就看你如何把握。

　　本次宏观调控将会调控谁？王石认为主要是三类企业：第一，高负债的企业，尤其是那些被媒体称为"黑马"的公司应该悠着点；第二，产业化开发商会受到明显的影响；第三，非主流的开发商会受到影响。中国房地产行业面临重新洗牌：市场秩序更加规范；优胜劣汰，市场竞争加剧；优秀公司凸显竞争优势，行业集中度将提升。

　　调控当中，专业化和多元化将成为永恒的话题，从国内目前的发展看，企业都不大。万科跳出小型企业(注：国际标准对小型企业的定义是经营规模不超过5亿美元或40亿元人民币的企业)也不过是这两年的事。大家多数都属于中小企业。在中小企业当中，万科不仅仅非房地产行业不做，而且即便是在房地产行业当中，也会选择做什么，不做什么。

　　对于房地产企业，他提出走专业化做减法的应对之策。万科在1993年宏观调控前夕决定进行专业化调整：首先是产业减法，确定从多个行业齐头并进调整为以房地产为主业；其次是做产品减法，从"一个都不能少"到以开发大众住宅产品为主；再次是股权投资减法，分期转让持有的30多家公司股份；最后是战略收缩，由全国13个城市调整为重点投资深沪京津沈5个城市。到1998年，万科大致完成减法过程及第一轮战略收缩。其结果导致：管理能力和专业能力得到很大提升；集中资源，万科品牌优势在房地产行业开始凸现；成功规避宏观调控影响，成为房地产行业领跑者。

　　周良君没资金就别干在本次论坛上，大连万达集团股份有限公司高级副总裁、万达地产总经理周良君为关心商业地产的开发商朋友们做了"中国商业地产发展新趋势"的发言，现摘要如下，希对同仁有所启发。

　　从今年4月底开始，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。几乎同时，中国银监会兵分五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。自4月27日起，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款，目前个贷虽已基本恢复，但开发贷款仍被严控。最近又有消息传出，中央有关部门还将有动作。譬如，提高固定资产投资税，并有可能提高贷款(包括房地产开发贷款利率在内)利率等。

　　此次宏观调控"购物中心"属贷款严控范围。

　　根据已公布的外资政策，除个别商品一定期限内不允许经营外，零售业(不包括烟草)允许外商投资，不迟于2002年12月11日允许外资比例可达50%；不迟于2003年12月11日允许外方控股；不迟于2004年12月11日允许外方独资。

　　因此2004年起我国零售业进入调整期，洗牌才刚刚开始。

　　这次调整特点是：1.从分散走向相对集中；2.外资份额增大；3.连锁发展是主要形式；4.大中城市综合一站式购物中心基本形式。

　　10年调整期将是中国商业地产发展期，因此调控让行业变得更健康，当商业银行为化解风险进行调控时，国家应培育其他融资途径来应对这一行业10年变化期，如基金、债券等相关政策应配套实施。

　　最后谈一下关于宏观调控对商业地产的影响。我们有一半是住宅开发，有一半是商业地产的开发，宏观调控对我们的住宅开发没有什么影响，对商业包括购物中心有影响。讲对策，资金没有准备好不要干，其他的办法几乎没有。

　　刘晓光地产并购走联合之路在本次房地产论坛上，北京首创董事长刘晓光认为，以宏观调控为契机的地产并购时代已经来临。

　　地产并购来临的原因是什么？他认为，最重要的原因是中国房地产发展的环境发生了剧变，在这种剧变的环境中，地产并购将表现得非常明显。

　　2004年对房地产行业来说，是风云动荡的一年。从今年的房地产市场中可以看到，突出的就是一个"变"字。土地价格在变，钢材等原材料价格也在变，土地出让金在上调，众多变化的因素将决定后面的房价也会变，这一点是肯定的。2003年以后，土地新政策出台、金融政策紧缩，一系列政策层面、宏观层面、资金层面的调整导致房地产行业产生了深层次的变化。

　　2004年以来，房地产市场表现出了这样几个信号：一是大量项目涌现出来；二是外资的大规模进入；三是地产企业间合作的加强；四是房地产价格持续上涨。这些信号说明，房地产资本市场将越来越活跃，其表现为金融创新会越来越多，这也说明市场越来越规范。强者联合做大事，因此他认为，房地产大并购时代即将到来。

　　房地产并购的表现形式，他认为是多种多样的。在多数情况下是"大并小"，但有可能是"小并小"、"中并小"，也有可能是"小并大"、"大并大"。根据并购的目的不同，将房地产并购划分为两个层面，战术层面并购和战略层面并购。

　　战略层面的房地产并购，是房地产企业或为了生存，或为了成长、壮大，而出于战略目的对其他房地产企业或拥有融资渠道、土地资源的其他行业企业所进行的并购。

　　这里边的类型比较多，细分一下有以下几类：为获得融资渠道而进行的并购；获得土地资源而进行的并购；为跨区域发展而进行的并购；为强强联手、优势互补而进行的并购；为引入外资、引入国际化理念而进行的并购等。

　　宏观调控来临，不同的开发商如何面对？

　　他认为：对于手中拥有土地，但没有资金开发的中、小房地产企业来说，被大企业并购是最好的出路。房地产项目根据自身实力做到一定程度后及时变现，也是资源价值的体现。对于希望通过并购获得土地的房地产企业来说，要注意两点：一是要吃得下。并购项目首要条件是有充足的资金及合理的融资渠道。现在这一阶段市场上好的项目很多，每个项目的诱惑力都很大，所以对大企业来说，一定要看看自己有多少钱、有什么样的融资渠道，以免项目拿得太多，绷断了自己的资金链。二是要能消化。前提是并购的项目要没有问题。

　　房地产企业一定要有紧迫感。与其他行业的大型企业相比，房地产企业的规模还是太小。尤其是外资进入后，房地产企业被并购的压力将进一步加大。对于房地产企业来说，必须加快自身品牌建立、完善管理体制、拓展融资渠道，迅速做大做强。

　　对大型房地产企业来说，应当广泛建立战略联盟、加强战略合作，尤其是以资源获取为目的的战略合作。