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孙宏斌、王石两掌门人博鳌"论剑"--地产、长三角、苏州之争
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 城市商报 ]

  在全国,万科数年领跑全国地产第一品牌,而迅速成长起来的顺驰以极度扩张的态势挑战这个第一;在长三角的"圈地"和开发过程中,顺驰与万科在南京、上海、无锡等城市几度交手;在苏州园区年初的那场土地拍卖中,顺驰更是以27.3亿元的高价拿下了那幅万科觊觎已久的近90公顷的地块,而之前,万科为这块地已作了一年多的市场调查。而此番,8月7日在博鳌举行的房地产论坛上,顺驰和万科这两大集团的掌门人孙宏斌、王石一前一后来到会场,虽然没有正面交锋,但两人一个在场上含沙射影,一个在场下以柔克刚,还是碰撞出了激烈的火花。记者在现场专程采访了两位地产大腕,捕捉了他们各自对整个大势、对长三角、对苏州的一些独特的观点和争议。

  关于宏观调控精英观点:

  ●王石:宏观调控绷紧了资金链,那些已经大量拿地的地产企业肯定会有资金压力,如果他现在仍然在说自己在资金上没有问题,那我想说他在吹牛。

  ●孙宏斌:如果说企业经营中存在万一的风险的话,宏观调控这个万一已经来临。但从目前的情况看,我们是安全的,我们的资金没有问题。我愿意用明年的大势赌一把。

  虽然没点名,明眼人都听出了王石指的是顺驰,王石认为,目前的宏观调控有利于行业的健康发展,房地产资金密集型的特征将进一步体现,但那些高负债经营的公司将受到明显影响。如果他们的负债比例超过银行要求的底线时,银行会很难受,一定不会让你好受。在调控当中,专业化和多元化将成为永恒的话题。万科在接受上一轮宏观调控考验时,是用加减法走了一条专业化的道路,减去其他行业,专做房地产,往专业的地产方向靠,而不是谈资本运作,谈股权运作,万科从来都不是融资高手,想融资,一定要有透明度。与王石正好相反的是,擅长资金流运作的孙宏斌显然是融资高手。顺驰是以其超常规的发展速度而遭到众多业内人士的质疑。由于顺驰在去年年底到今年年初在各地高价拿地,因此许多业内人士开始把关注顺驰的焦点放在了资金链上,业内人士普遍对顺驰以如此高速增长而造成的巨量资金需求持有强烈的质疑态度。对此,孙宏斌的解释是:"资金这一块我们很乐观,银行贷款在企业中所占的比重不到三分之一;而合作伙伴的钱比较多,占了很大的比重;其次是销售回款,以及其他的信托等。"国家的宏观调控政策,对顺驰这样急剧扩张的企业不啻是当头一棒。本来就依赖资金与时间的赛跑,如今回款速度变慢,资金流显然会不畅。在王石看来,资金链紧绷的后果是,合作伙伴可能会有其他的想法,因此这种设定在没有任何变化和股东都没有任何想法的基础上的计划是否能够延续,依然充满疑问。但据孙宏斌说,目前的情况还很乐观。在宏观调控开始后的5月份,中国工商银行上海市分行给顺驰发放了一笔贷款,之后在南京,7月份,上海浦东发展银行也放了一笔贷款给顺驰。孙宏斌认为,银行的钱最终还要放到房地产行业,目前的紧缩情况到第四季度将会变得更加宽松。即使在开始到年底没有一笔贷款发放,也不会产生太大的影响。孙宏斌说,最坏的打算就是退地,如果明年的房价跌幅达到25%,他就关门认输,但现在的市场不可能,因为需求是真实的,房价下跌,对谁都没有好处。

  关于长三角精英观点:

  ●王石:长三角这个城市群有着巨大的潜力,是未来房地产的兵家必争之地,万科进入不是随机的,而是投资目标明确的,但目前显然有点过热了。

  ●孙宏斌:顺驰将长三角作为了顺驰发展的战略重心,我们在长三角有400万平方米的土地储备,但目前这一战略已经发生了很大的调整,前阶段停止在长三角拿地的决定执行得很坚决。

  谈到长三角,王石认为,这是个充满机会的地方,经济发展和城市魅力已经超过了珠三角。对长三角目前正在经历的楼市退烧,王石称是市场高速发展下的一种调整,他说,和珠三角相比,长三角显然不够理性和成熟,宏观调控下的深圳,房价还出现反弹,说明那里在经历了一轮波动后已经打了"疫苗"。今后长三角的市场也会越来越理性的。万科看好长三角。同样,行动大于声音的顺驰在2003年底强势进入长三角地区以来,在上海、南京、无锡、苏州等陆续拿地推进其长三角战略,高价拿地一直是顺驰进入新市场时给业内留下的最深刻的印象,而这也从另一方面显示了顺驰对于长三角地区的高度重视。孙宏斌说,"要把长三角打造成顺驰的新主场。"根据资料,顺驰2003年在大本营天津的销售回款达到了40亿元,占到了天津市商品房市场20%的市场份额,那么长三角主场地位的确定必然会是超越天津的过程。此前的一些资料中透露,顺驰将长三角作为了顺驰发展的战略重心,顺驰计划继续在杭州、金华等地寻找新的机会,其所需资金量可能将进一步放大。当时已经披露的计划是,顺驰开始细分长三角的市场:重中之重的"上海区域"包含上海市区及一城九镇,"苏州区域"包括苏州、无锡、常州、南通等,"南京区域"包括南京、镇江、扬州、泰州等,"杭州区域"包括杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山等。而长三角的重要城市基本都囊括其中,包括一些二线城市,这个布局思路体现出,顺驰不光是要抓大城市,还要深入腹地。但是,时至今日,顺驰这个雄心勃勃的计划在宏观调控的影响下开始被迫发生了变化。孙宏斌告诉记者,顺驰已经放慢了其在长三角拿地的速度,"我们已经开始做相应的调整。"据顺驰管理层人士透露,顺驰在5月份时开会专门讨论了在目前环境下的拿地问题,最终达成统一意见是停止继续在长三角拿地。孙宏斌说,顺驰在江苏丹阳跟了一个很好的项目,计划都做好了,价格也不高,但是决定不拿了,就坚决撤了。孙宏斌认为,随着顺驰在南京、上海等地的项目开盘,对目前这些城市分公司的资金压力正在减少,如果销售得好,情况将会更加有利。只要有宽裕的资金,顺驰还将继续拿地。

  关于苏州精英观点

  ●王石:没有进入苏州是场遗憾,这与别人无关,是我们决策层的一个失误。只要有机会,还要进入。

  ●孙宏斌:选择苏州不会错,我们的地已经升值,虽然目前暂时房子卖得不太好,但看远一点,挺过了今年,我们的优势就出来了。

  万科和顺驰在苏州的交锋源于园区那块1平方公里的土地,两年前,当记者首度采访王石时,他就表示了要进苏州的决心,随后,万科为了苏州那块地已经做了一年多的工作,本来志在必得,规划方案都已经过几轮修改,但前不久在苏州金鸡湖东的土地出让时,顺驰以27.3亿元拿下了这幅万科觊觎已久的近90公顷的地块,据说万科有人为此而哭了。但此番接受采访,王石依然说看好苏州,之所以没拿到,完全是管理层决策上的失误。尽管已在昆山拿了块地,王石仍表示有机会要在苏州拿地。"我们连扬州、无锡这种地方都拿地,更何况是苏州这么好的地方,它离上海那么近,经济发展又那么快。"针对苏州的房价,王石同时非常理智地指出,不应该也不可能接近或超过上海,如果赶上上海的房价,那将是苏州的一种失败,居住成本的提高会削弱这个城市的吸引力,给经济带来负效应。据孙宏斌说,这块1平方公里的地块,每亩208万元,当初还有同行讥为太冲动,而4月21日园区土地拍卖平均地价已达到每亩375万元,有人又说顺驰"净赚10个亿"。在参与苏州拍地的时候,苏州市领导曾问过,为什么很多大开发商都向后退时,你们非要上来?孙宏斌认为,同样的形势,大家的判断不同,我们就有机会了。大家判断都一样的话,就要看谁有钱,那时我们可能就退出了,因为我们没那么多钱。顺驰在苏州的土地投放量显然超过任何一个外来开发商,顺驰湖畔天城的建筑面积30万平方米,凤凰城的建筑面积更是高达170万平方米,如此大的体量足以显示顺驰对苏州的信心。孙宏斌说,对园区的信心主要是三方面的支撑:一是园区外向型经济的发展决定了买房的需求是真实的,不是被炒起来的;其二是园区九通一平的基础设施投资决定了地价的含金量;其三是园区政府对外来企业的积极态度。因此这个市场一定能做好。当记者问及顺驰在同一个区域同时进行两个大项目的销售,会不会自己和自己打架?孙宏斌的回答是与自己竞争总比与别人竞争好,至少不会恶意竞争,可以通过错位走差异化的道路。孙宏斌强调一个区域的共赢比竞争更重要,与万科竞争,同样也是为了学到他们更多的细节。当然,他也承认,目前苏州楼盘的销售情况没有预想中那么乐观,宏观调控影响了售楼的速度,使他们感到了资金的压力,甚至暂时停止了买地,但一切都是暂时的,只要挺过去了,和我们站在同一起跑线上的人就能看到我们的优势了。对苏州,孙宏斌显然充满信心。

  各路观点:

  宏观调控下,房地产走向何方?

  首创置地集团董事长刘晓光:在新一轮宏观调控政策下,房地产企业将面临重新洗牌,一些中小企业将遭淘汰。股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业,将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道的企业。由此可见,目前,中国房地产业已进入"并购时代"。

  万科企业股份有限公司董事长王石:面对新的宏观调控,中小企业要摆脱困境,关键是搞好"专业化"经营。首先抛掉自己不擅长的项目,专心经营住宅项目,不要搞投资大的商业地产,不要盲目追求大盘。

  华远集团董事长任志强:政府要为有影响、有实力的开发商提供一定土地供应量,以确保中国的房地产业持续稳定健康发展。

  基强联行董事总经理陈基强:资金是房地产开发的关键所在,在企业资金不足的情况下,要拓宽融资渠道,实行融资多元化战略。既要注重国内融资,也要注重国外融资。当前,国外基金不失为中国房地产企业的融资之道。

  SOHO中国总裁潘石屹:很多的同行在谈8?31大限对房地产的影响,常常容易下这样的结论:大公司认为没有问题,中小企业要想办法。我觉得这是错误的观点。8?31做了政策的出台,你是不是市场化的企业,如果你整个管理靠银行贷款,不是市场化,可能在大限的时候失去你的市场份额,如果你是市场化的公司,可能给你更多的机会,更多的资源机会。这跟体重没有关系,只要你是健康的公司,彻底的游戏改变,成为一个很好的公司。所以我想可能一个公司不要太注重规模,比规模的话,不是好的现象。只要活得健康就行。

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