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博鳌房地产论坛8.31房价还要涨
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 北京青年报 ]

  宏观调控大势下,400房地产商云集博鳌房地产论坛

  -新闻背景

  8.31大限

  2004年3月31日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即"71号令",要求从即日起就"开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况"进行全国范围内的执法监察,各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕,对8月31日后仍以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性土地使用权的,要从严查处。

  2004年宏观调控将对中国房地产业产生何种影响?房地产信贷与土地政策是否会促使房价下降?中国房地产是否将出现10年前的悲剧?由于距离业内敏感的"8.31大限"越来越近,上周末,在为期三天的博鳌房地产论坛上,这些议题引起与会近400位房地产公司代表的高度关注。同时,尽管普通百姓都期待着宏观调控能使越来越令人"生畏"的房价降下来,但地产"大腕"们传递的信息却依然是"涨"声不断。

  面临8.31大限企业要有应对举措

  2003年6月13日,中国人民银行121号文件的一纸令下,使得房地产企业突遭10年来最冷峻的信贷严寒。银行贷款少了,以银行信贷为主的房地产企业少了输血来源,面对宏观调控政策,房地产业如何自救?万科企业股份有限公司董事长王石认为,中小企业要想在银根紧缩政策下存活,必须要走专一化和多元化道路。同时调整企业的资金结构,尽量通过其他融资手段,减弱对银行贷款的依赖。

  潘石屹表示,到"8.31大限"时,北京将有八成以上的房地产企业会因不能过关而死掉。

  为了应对关键的生存问题,企业应该尽早调整,避免进一步的损失。

  供应减少房价要涨

  土地供应减少是否会带来房价的相应下跌呢?政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出"泡沫",把偏高的价格降下来,然而,与百姓的意见相左,在本次论坛上,一些实力较强的房地产商却对宏观调控后的房地产行情保持着谨慎的乐观态度。万通集团董事局主席冯仑认为,内地房地产市场

  前景不错,2004年下半年,内地的房地产价格将会稳中有升,像北京、上海、广州等城市的房地产价格仍有上升空间。万科的王石认为,由于土地的供给减少了,房价在持续稳定地上升。顺弛集团董事长孙宏斌表示,宏观调控给房地产商带来的现有影响是,消费者持币待购,买房的人少了,令房地产商现在的日子比较难过。这种持币待购的现象会持续到今年10月,届时由于土地供给减少,市场需求恢复,房价上涨成为必然。此前,顺弛在全国各地高价买地,意在为明、后年房价上涨做准备。

  中小企业面临一次选择

  宏观调控是对每一个发展商创造的机会,关键是如何把握。通过宏观调控时与宏观调控后的比较,宏观调控对房地产的健康发展趋势是比较好的,基本上是投资增长的趋势。当然有一个回落,市场需求减少,会出现一个很有意思的剪刀差,投资的速度下降,供给也在减少,需求的水平却在持续地保持。所以我们可以看到,宏观调控这次见效非常明显,这个需求是非常旺盛的。由于土地的供给减少了,房价在持续稳定地上升。

  同时,宏观调控对三类房地产开发商有影响,即精英公司受到严重影响,产业化开发商受到明显影响,非主流开发商受到影响。中小企业要保持在宏观调控下稳定发展,除了要走专一化策略外,不可盲目贪大是关键。

  宏观调控实际上是中小企业面临的一次选择,如果不变,三九的今天就是你的明天。

  房子不可能降价

  实际上,121号文件为我们提供了机会。因为贷款的公司少了,没有那么多项目能承载这么多资金供给。

  对房价的影响,我认为房子不可能降价,为什么?现在土地少了,钱少了,供应量少了,需求没有变化,肯定要大幅度涨价。宏观调控对现在的供给几乎没有影响,地少了,钱少了,会影响明后两年。宏观调控最主要的影响是持币待购,市场需求没有变,现在买的人比原来少了,比以前谨慎了,造成的结果是现在觉得非常困难。

  消费者持币待购的现象会持续到10月份,据我们了解,银行的供应并没有变,和以前的计划保持一致,只是增量有所减少,我想说的一点,宏观调控你想干什么,如果说明年的市场我们判断对的话,房子增长的话,现在做的就是买地,知道明年的房子少了,中国的需求空出来,现在你砸锅卖铁也要买地。

  我支持71号文件

  "8.31大限",是对房地产发展商影响非常大的事情,我本人的观点是支持这个文件,理由是作为国家的土地在交易的过程中,要公开,这样机会均等,无论是国有企业、私人企业,还是外国企业,都可以在一个市场化环境下平等地交易。

  市场化对于房地产发展商来说,是很重要的环节。如果不是市场化,今天很可能不是我们,可能是与政府关系比较近的,容易拿到土地。过去的几个月来,很多媒体说我跟任志强联合起来反对这个政策,可能是我说话的时候,记者没有听清楚,我是支持的,我和任志强观点不一样。

  8.31政策的出台,如果你整个管理靠银行贷款,不是市场化,可能在大限的时候会失去你的市场份额;如果你是市场化公司,也许会给你更多机会,更多资源机会。只要你的公司健康,8.31会彻底让你快速成长。

  从8.31到宏观调控的政策,对我们公司有一些影响,比如121号文件有三个文件,是提高银行按揭贷款的门槛,对我们产生了比较大的影响。总体来说,情况比较好,没有银行贷款,整个营业额比国企三年还高。三年中,就像开车一样,换车的时候影响非常大。

  "8.31大限"时,北京的项目能过关的有13%,还有87%的项目不能过关。这个应该早做打算,该转股权的转股权,这也是一个切换,能够避免造成损失。

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