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博鳌房地产论坛各路地产商论战商业模式
作者: 2004博鳌房地产论坛     来源: [ 北京晨报 ]

  王石挑头发"警告"

  谈到此次宏观调控会对哪些企业带来影响,王石说,第一是高负债的公司,像一些所谓的"黑马"肯定会非常难受,如果说不难受,那是吹牛。(在场的听客几乎同时说出顺驰的名字,有地产"黑马"之称的非它莫属。)

  第二类受影响的企业是产业多元化的发展商,王石的话更加危言耸听:"'三九'的今天,就是你的明天。""房地产也需要专业化,像有的商业地产,把大的MALL分开卖,这种做法肯定有问题"。(所点的两家企业,听客们自然联想到前不久宣称投资EVD行业的今典集团和开商业地产定制化先河的大连万达。)

  万科VS新鸿基

  关键是看公司的净资产

  万科的发展模式一直在学习香港的新鸿基。但在回答一位MBA学生提问时,王石说:"我们要看公司的净资产。如果资产规模很大,但净资产就七八个亿,这个公司风险大了。新鸿基有七八百个亿资产,净资产达到五六百个亿;万科总资产是56个亿,怎么与新鸿基比?"

  王石表示,万科还是要向新鸿基学习,学习整个房地产开发的流程以及对消费者的理念等等。"万科和美国的一家房地产公司模式比较接近,这家公司在美国24个州进行房地产开发,连续53年盈利,投资回报是18%,万科现在的投资回报只有12%。"

  首创VS富力

  抓住城市发展的机遇

  "从首创的发展看,开始很小,买小的项目公司,然后融资,买更大的土地,一步步发展起来",自曝自己"滚雪球式"扩张的首创置地集团董事长刘晓光说,地产并购要有现金和风险控制手段。"对于拥有土地的大企业来说,并购并不是坏事,可能是最好的方法。我们不断地被别人并购我们的项目,不是一件坏事,可以一定程度地变现。"

  富力老总李思廉认为,他们与城市同步发展:"2003年9月份,他们就开始通过土地拍卖拿地,珠江新城是第一个项目,开工面积已经超过50万平方米,在建的有40万平方米,包括两五星级的宾馆。"

  大佬VS孙宏斌

  被"围攻"的孙宏斌高调"反攻"

  8月7日深夜的那场对话一扫论坛温和气氛,变成了针锋相对的"围攻",而这个对象便是顺驰的孙宏斌。

  当晚,主持人刘晓光似乎有意设定了这样的主题:"难受"。"因为宏观调控我们把销售回款目标从原来的100亿调整为120亿"--孙宏斌的回答显然刺激了大佬们的"神经"。

  王石首先"发威"说,这是"吹牛"、"睁着眼睛说瞎话"。任志强接着说,"七个锅盖十个锅"的状态是不行的。"要是缺钱的话,必须事先做个安排,即使银行不贷给我,合作伙伴答应给钱也行"。李思廉最后逼问道:"你说今年有120多个亿元要回收,那么每个月就是10多个亿,不应该出现有资金短缺的问题。每年销售有120多亿,可能比我跟万科一年的总和还要多。"

  而听客的关于顺驰"缺多少钱"和"长三角"项目销售不畅的尖锐提问,无疑为"围攻"氛围火上浇油。

  由于前晚的交锋,次日孙宏斌的主题发言引来更多的听客,他的发言也更具针对性。"有变化才有机会,不然第一不就永远是第一了吗?"孙宏斌的话仍然带着他特有的自信和张狂。他想通过演讲回答这样几个问题:一、从商业模式上看顺驰的风险有多大?二、宏观调控对市场的影响?三、巨变环境下顺驰在干什么?

  孙宏斌说:"我一直崇尚特别简单的商业模式,商业模式越简单就越能说服别人和获得别人的支持,你只要回答你的钱从哪里来、你的钱去哪里、什么时候再拿回来。顺驰的大项目都有合作伙伴,通过合作伙伴共担风险。"

  任志强VS潘石屹

  关键时候把地卖给潘石屹

  很多人都知道任志强和潘石屹是一对欢喜冤家,但没想到他们十年中的两度合作都与宏观调控有关。

  主持人--首创置地集团董事长刘晓光问任志强:"难道你从来没有缺钱的时候?"

  "通常是宏观调控了,就把地往潘石屹一丢",任志强说,1993年他知道要宏观调控了,把一个项目转让给潘石屹;今年又如法炮制了"尚都"的合作。

  在不点名警告几位同行的同时,潘石屹公司的商业模式被王石"大加赞赏"。王石认为,其没有银行贷款,在大环境变化下,资金链显得游刃有余。一家南京的开发商也认为,"像老潘的这种模式就很舒服"。

  透露此前斥资17亿多元大举拿地的潘石屹干脆说,只在国贸半径1000米范围内"精耕细作"。他认为,有很多的同行在谈"8·31大限"对房地产的影响,常常容易下这样的结论:大公司没有问题,中小企业要想办法。"我觉得这是错误的观点。靠银行贷款的公司可能会失去市场份额;但对市场化公司来说,可能意味着更多机会。这跟体重没关系,而与健康有关"。

  现场评说

  "说不难受是假的"

  提高银行准备金,提高房地产企业自有资金率,国有土地使用权出让制度实行招标、拍卖和挂牌,加上去年的121号文件,来自土地和融资两大层面的政策调控等,都直奔房地产商的"命门"。但在这样的宏观调控背景下,不管大小的公司面对媒体记者都一脸坦然:"对我们这样的公司没什么影响。"

  也许是海南闲云野鹤般的环境让地产商们格外放松,也许是寻医问药前不得不坦白自己的"症状",在这次的论坛上,我们听到了不同的声音。地产大腕们纷纷自曝"难受"之处,孙宏斌说最难受的是"缺钱",曾经是海南首富的地产老板也透露说,他正是从1993年宏观调控开始走下坡路的,如今他还要再用5年时间才能盘活。一位江苏开发商的话更具代表性--"说不难受是假的"。

  政策调整让市场充满了变数,有些开发商认为是"灾难",幻想着用声音来影响甚至"颠覆"政策的威力,但更多的则在寻求公司的稳健。潘石屹说:"人在没有抗体的时候,会得天花,为了不得天花,就打疫苗,让你得一次小病,然后健康地成长。"企业和人一样,经历的风雨多了,抵抗力也就增加了。现在看,平静看待和迅速应对的地产商,大多经历了1993年那场宏观调控的"洗礼"。

  但地产公司商业模式的多样性,决定了没有"一招鲜"的解决方案。有的企业像一个百货店,什么都卖,类似沃尔玛;有的企业坐在疾驰的"战车"上,马不停蹄地扩张全国版图;还有的企业只在一个城市做一类产品。

  只是盲目快速扩张的做法和忽视商业模式的公司都将面临考验。就像任志强说的:"最终要看是不是成功,能不能被市场所认可。如果忽视资金链的问题,就有可能成为地产业里的'三九'"。

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