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博鳌交锋121了房地产开发怎么办?
作者: 2003博鳌房地产论坛     来源: [ 成都商报 ]

  关键词"121"

  "121"即"121号文件"

  6月5日,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,即"121号文件",以控制房地产信贷风险,其中的核心内容有:

  房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款;

  对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,额度不得超过所购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年;承建房地产建设项目的施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备;

  商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款;购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例,并不再执行个人住房贷款利率,而按央行公布的同期档次贷款利率执行。

  A:面对121中小房企要走联合之路

  最好与大公司携手

  奥园集团董事局主席郭梓文

  对于一些中小型房地产开发商的发展问题,可以由中小型开发商出资源,大企业出钱,比如由前者出土地,寻求后者出启动资金。双方各自拥有的资源优势进行有效整合以后,通过合作寻找到各自的利益。

  中小房企联合起来

  华远集团董事长任志强

  房地产行业一开始就对资金的需求量相当大,所以小企业联合起来是目前寻求发展的好办法之一。"我给他一部分股份不就行了吗?企业小不是问题,我弄个三家五家来联合不就大起来了吗?"中小企业联合归根到底是企业治理结构的问题,即使121号文件不下来,中小企业迟早也要面临产业联合的问题。"比如拍地,倒不一定非要合并成一个公司,但两三家企业可以联合投标,再按约定比例分配,就能够很好地解决资金问题。大企业纷纷联合了,倒是小企业反而是各自为政。传统经济是把别人打败了自己赚钱,新经济则是强调双赢。而有的小企业硬要血战到底,自己和别人都赚不到钱。"

  任志强还特别提到了行业协会和商会的重要性,他认为,"创立行业协会和商会,就是要把中小企业聚拢来,用一个声音说话。"他还举出前不久国内众多打火机生产厂商联合起来与欧盟"叫板"的事例来印证他的观点,他觉得这些打火机生产厂商之所以能够在欧盟那里争取到自己的合法权益,就是因为他们采取了"联合"的办法。

  B:面对121大开发商寻找新通路

  试股权融资

  华远集团董事长任志强

  中小企业应该进行股权融资,和社会融资结合。中小企业可能不具备进行融资的条件,"那就找一个担保公司让它给你担保,它的担保条件你可能交10%的押金,这在国际上是通行的,在银行来说也是通行的。"

  做基金,发债券

  金地集团董事长凌克

  优秀的房地产企业可以做房地产信托、房地产基金和基金管理方面的一些工作。可以投资一个不良资产,也蛮赚钱的,也可以清理租赁型屋业,还可以参与二手房的业务。还可以跟国内房地产公司合资,可以向国外、国内的基金或者是信托公司,帮助他们搭建国内基金和国外基金的桥梁。

  大公司就做城市运营

  奥园集团董事局主席郭梓文

  目前的金融政策虽然紧缩房地产开发贷款,但对城市基础建设的投资却没有限制,因而开发商在城市运营方面会有很大的空间。郭梓文谈到奥园集团已由居住空间供应商成为城市空间运营商,由开发住宅项目参与到城市基础建设与开发区的建设,关键是要引入市场化手段充足资源,实施由资源向资产的转化。

  在接受本报记者专访时,郭梓文还特别谈到,造城运动需要一定的条件,首先这一类开发商要具备做复合地产的能力,其次在符合城市总体规划以及服从政府相关产业布局的情况下,寻找企业的发展空间。

  寻求直接上市

  中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端

  要加紧拓展多元化的房地产开发投资结构和融资渠道,这样既有利于资金的筹集,又有助于风险的分散。如今开发资金在多元化方面还大有拓宽的余地,比如现有渠道中债券的比重就非常小。

  持续发展3大通道

  复地集团总经理范伟

  通道1:多项目运营同一个时间段内同时运作多个项目绝对比只单纯运作一个项目有优势,可以进入良性循环,因为现金量是持续的。

  通道2:品牌品牌是一种投资,而且也有很大风险,这个风险存在于你对你自己能力的判断,大家建立品牌要非常谨慎。

  通道3:团队前面所有的这些工作最后要靠人来做,所以建立优秀的队团必不可少。

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