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博鳌论坛指点地产江山
作者: 2003博鳌房地产论坛     来源: [ 深圳新闻网 ]

  ●2001年,2003博鳌房地产论坛在"反思中国房地产兴衰成败,启迪地产新思维"的主题下召开了第一届年会。

  ●2002年,第二届年会主题是"新地产,新资本,新财富"。

  ●2003年,中国房地产业尚未从"SARS"的影响中走出,6月13日,中国人民银行121号文件的一纸令下,更使得中国房地产企业突遭10年来最冷峻的信贷严寒。在此背景之下,2003年第三届博鳌房地产论坛的主题自然而然定位于"金融紧缩下的中国房地产"。

  焦点主题:房企融资路在何方

  ●本报特派记者曾圣华

  8月22-25日,以"金融紧缩下的中国房地产"为主题的博鳌房地产论坛2003届年会在博鳌举行。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、副会长兼秘书长张元端、华远集团总裁任志强、万通集团董事局主席冯仑、SOHO中国总裁潘石屹、首创置地集团董事长刘晓光、奥园集团董事局主席郭梓文、金地集团董事长凌克等房地产界知名人士,分别发表了主题发言。

  房地产发展没有过热

  自2000年开始,房地产市场就流行"泡沫"说,认为房地产"过热",央行121号文件的出台似乎与这种"过热论"不谋而合。可房地产真的过热了吗?中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端在发言时指出,从近6年房地产发展的情况来看,我国房地产业的发展总体上是健康的。

  张元端说,所谓房地产过热主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平,增长速度大大高于国民经济的增长。统计数字显示,除了个别年份增长速度稍高以外,总的看,房地产投资增长速度和经济增长速度的比例控制在两倍左右,处于正常范围之内。

  今后,国家将继续执行扩大内需的政策,这就意味着房地产的发展存在长期性和现实性。张元端认为,1992、1993年出现的房地产热,主要表现为不少行业都在搞房地产开发。这几年情况不同了,先是有了股市等新的投资对象;二是有了信息产业等投资容量很大的新兴产业;三是各行各业都有自己的发展天地;四是资金流向的监控大大加强。因此,尽管房地产业仍具有很大的魅力,但社会资源过多流向房地产开发的现象得到控制。当前房地产业的发展总体来看是健康的。

  上市并非惟一出路

  房地产开发由于是高投入,一个项目下来所需资金数目不少,特别是一些大的开发项目,所需资金量就更大。一方面,国家在规范市场化运作上,对房地产开发企业的经营作出了要求。封顶(多层)或投资总额、建筑主体(高层)达到2/3时,才具备预售条件,使得多数地产企业需要向银行融资。另一方面,121号文件的出台,加大了地产企业在资金运作上的困难,不少房地产企业开始转向资本运作,这是是事实。因而,上市确实成为众多发展商的共同追求,按不少地产开发企业的话来说,在现有的市场因素下,上市是获取资金的最好办法。是否真的如此?

  金地集团董事长凌克认为,地产企业上市还是蛮重要的。从融资渠道看,当前主要有股权性融资、债券性融资、信托基金和投资基金四种渠道。以现有的市场环境,后几种方式融资还存在很大困难。

  对于上市,华远集团总裁任志强认为,美国上市的地产公司只有两三家,而我们国家的很多公司要求上市,这是因为国情及相关的财务制度造成的。在西方,不少结算是按实际结算,比如说竣工10层销售2层,则按最低的一个数字进行结算,而国内的财务制度则不一样,因此企业的负债率偏高。在目前的市场条件下,债权性融资要比股权性融资好,但没有债券融资的话,那也只有股权性融资一条路可走。

  钱从哪里来?

  有位地产商老总曾经说,对地产商而言,最核心的问题不是土地,而是资金。地产是一个大投入的生产性工程,现在地产企业最关心的是在金融紧缩的情况下,钱从哪里来?金融运用的方式、通道又该如何解决?

  首创置地集团董事长刘晓光说,每个地产商都有各自的实际情况,但有一点大家都一样---都离不开钱。小的地产商需要钱来加大利润生产,大一点的地产商同样也需要钱。刘晓光结合当前市场运作,提出了几个的融资途径。他说,除正常的自有资金和银行融资外,还有海外上市、海外资金、企业债券、内部股权、投资基础设施等多种融资渠道。

  取得银行支持仍是重要的条件。不少地产界人士认为,通过银行信贷依然是主要渠道。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华说,目前房地产企业在融资渠道上,更多的是依赖银行的支持。他说,房地产行业需要银行的支持,反过来,房地产业的发展也促进了金融业的发展,两者是相互依赖、相辅相成的互动关系。从当前市场看,国内房地产业所需资金大,用得也比较好。

  SOHO中国总裁潘石屹也说,相对稳定的金融环境对于中国房地产的发展至关重要,但银行贷款不是惟一的出路,地产企业可通过上市、基金等方式来获取资本。

  奥园集团董事局主席郭梓文则说,在现有市场因素下,地产企业将加速与外资银行的合作,随着外资银行的进入,在利率、融资条件等方面,不少企业转嫁外资银行。此外,房地产企业还可通过结盟、重组等方式,获取资金,实现资本运作。他说,要实施发展的思路,引入充足的资源,实施由资源向资产的转化。引入企业化的运作,实现资产向资金的转化,再通过市场化将资金转换成资本,资本再转换成资源的价值链。

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