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博鳌"台风"骤起
作者: 2003博鳌房地产论坛     来源: [ 深圳特区报 ]

  海南博鳌的8月,原本是一个天高云淡、阳光妩媚的温馨季节。伴随着怡人绿色,阵阵微风吹拂着热带美景中的人们。或许是应验了"美好的,也是短暂的"这句话,还没来得及细细品味大自然的精巧造化,24日,今年第12号台风"科罗旺"突然造访海南,一下子打乱了人们原有的生活节奏,理论上可以延续的"美好"被无情地"腰斩"了。在海口美兰机场,大批航班被迫停飞,急于返程的人群在无谓地茫然游动,已经疲惫不堪的旅客则席地而坐,上一顿还是在美味佳肴中挑三拣四,现在则不得不狼吞虎咽地吞食方便面。在一个接一个行程希望破灭之时,新的机会诱使着人们在痛苦中煎熬。

  正是在狂风暴雨的肆虐之中,人们在调整着习惯性的生活节奏和原来的期望,不管你是否愿意,都不得不直面新的考验---只要心中依旧闪耀着灿烂蓝图。

  6月的中国房地产,曾被不少地产商注入新的激情,因为"非典"阴影正在淡去,置业热情正一步步唤起,一些地产商正想甩开膀子大干一场。不曾想,被地产界人士称为"房地产企业十年来最冷峻的信贷严寒"不期而至---6月13日,中国人民银行下发了121号文件,严格控制房地产信贷规模。

  一场地产界始料不及的"台风"骤起。

  众所周知,"资金、土地、市场"是房地产的根本,121号文件的出现,似乎是一种预示,中国房地产原有格局由此悄然改变。于是,也就出现了对"金融紧缩下的中国房地产"的关注,这也顺理成章地成为8月22日-25日举行的"2003博鳌房地产论坛"的主题。

  论坛的组织者会前的布局不可谓不精心:央行政策制定的参与者、房地产行业协会负责人、房地产商和经济学家"四方对垒",各抒己见,尖锐观点短兵相接,思维激荡、观点碰撞,定会硝烟弥漫、激情四溢。很可惜,央行政策制定的参与者和经济学家"缺位"。据说,央行政策制定的参与者没有出席论坛的原因是因为"121号文件太敏感、太敏感",本次论坛成为多少有些房地产业内人士"自拉自唱"的味道。

  即便如此,作为少有的一年一度研判中国地产的盛会,用"获益匪浅"来概括与会者的收获并不为过。从简单的层面而言,我们了解到,"121号文件"仅是央行为规范内部运作的一个规定,谈不上政府对地产的"制约"问题;"121号文件"出台前,未与房地产管理部门协商,文件出台后,房地产管理部门在总结地产商反对意见后,已经上报国务院;"121号文件"实施细则能否推出至今仍是未知数。

  从更深的层次而言,"121号文件"风波值得我们深入思考。不知从何时开始,房地产成为无数商人们眼中的"金娃娃",其诱人魅力在何处?资金滚动,换言之就是"空手套白狼"。不少数十亿元项目的启动资金仅仅为数千万元,通过各种方式借贷银行资金,成就了地产商们的"财富人生"。这种传统的地产经营模式应不应该长期延续?

  万通董事局主席冯仑、华远地产董事长任志强认同"以小博大"的地产运作模式,认为这是对资产的最有效、最充分的运用,但同时他们强调,"以小博大"的前提条件是"项目的优良性",否则,对地产商和银行都是一场灾难,所以,地产商们要充分"认识自己"。

  121号文件就是"改变游戏规则",就有如一场突如其来的台风的到来,地产商们一时不辨东西南北,特别是小地产商受冲击最大,直面生存考验。SOHU中国总裁潘石屹半开玩笑地说"正好把他们(中小地产商)给灭了"。实际上,在市场机制、公司制度都不甚健全的情况下,假如市场被少数大地产商垄断,最终受损的只能是消费者。中小地产商仍具有发展空间,只不过中小地产商们要下更大的功夫,付出更多的努力。

  有人形象地将"121号文件"比喻成为"银行打孩子,开发商上火",银行是地产商的资金基础,金融紧缩,无疑就是断了"财路"。金地集团董事长凌克在言及对"121号文件"第一反应时说,"把想要进行的项目停下来,观望一下再说"。而"121号文件"带来一个意想不到的结果是,广东地产商前所未有地聚在一起。据奥园集团董事局主席郭梓文介绍,广东地产商向来喜欢"单打独斗",很少聚在一起研讨地产大势,"121文件"出台后,广东地产商们一反常态,6月底的时候,在香港举行了一次聚会,讨论"121号文件"下的地产开发策略,可见金融紧缩环境下地产商对发展的忧虑。

  如果说"121号"文件或多或少地引起房地产商们的不满的话,那么这不满的背后是什么?

  有人提出,地产商与银行是商业利益关系,开发商是银行的资金出口,银行出于自身利益而制定新规定,变更游戏规则无可厚非,地产商要融资并非只有银行信贷这一根独木桥。这种观点理论上似乎可以确立,但实际上不合中国国情。正如SOHO中国总裁潘石屹所指出的那样,在目前的条件下,地产商只有向银行借贷这一条路可走,所谓股权性融资、债券性融资、投资基金等,对大多数地产商而言,可望而不可及,实际操作成功的可能性微乎其微,在金融贷款居于垄断地位的情况下,金融业的任何举措对其他行业都有着举足轻重的作用。

  不应忘记的是,新的机遇往往伴随着新的调整变化而出现。从科学角度而言,"台风"是大自然自我调节的一种机能,它所带来的丰沛水分,滋养着新一轮绿色生机。"121号文件"对地产业所形成的巨大冲击,也预示着一个新的发展契机正在形成。目前,对于地产界来讲正好是一个反省的机会,走过一个辉煌之后,暴露出的问题也很多。地产界要认清自身的实力,冷静思考。正如一位发展商所言:"可能央行这个文件下月就撤了,谁敢担保下下个月不下更厉害的文件?"

  地产界还是要靠自己救自己,别无它途,这也正是"2003博鳌房地产论坛"给我们留下的最为重要的启示。

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