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地产大腕博鳌亮剑
作者: 2003博鳌房地产论坛     来源: [ 深圳特区报 ]

  每届博鳌论坛,地产大佬亮剑交锋的场面都是最令人津津乐道的,今年也不例外,而且由于"大腕"众多,还分成了上下两场,一直论到深夜12点钟,也算创下一个纪录了吧。

  灭小的,留大的?

  有人说,121号文件对于大型的、资金实力雄厚的地产商是一个利好,但中小房地产商可能将会面对"生死"问题。

  刘晓光:对于我们这样的大型地产企业来讲,情况可能要好一些,但从经济学家的角度来看,在这种情况下尤其要保护中小房地产企业,维护公平的经营环境。让更多市场参与者生存下来会维持市场良性竞争,如果垄断就会导致价格上升,不利于市场健康发展。我认为中国应该创造更加宽松的竞争环境,使中国企业更加有干事业、创事业的环境。

  任志强:在中国房地产界,谁是小的,谁是大的?我们要跟世界五百强比都是小儿科。认为把小的消灭掉,把大的发展起来就能使市场发展更好的观点是严重错误的。美国虽然有五百强,有很多著名的大企业,但美国经济的70%都是由中小企业支撑的。在市场中,如果没有中小企业,大型企业一定会完蛋,就像在森林中,如果没有那些小树去保护那些大树,在遇到大风的时候首先倒下的肯定是那些大树。如果121号文件真的是有这种初衷的话,中国的房地产市场就要出问题了。如果认识到这一点,用另外一种方法去调整,而最后合理解决,这个市场将会平稳过渡。

  房地产商是小偷?

  有人曾有一个比较尖锐的比喻,认为121号文件出台以前,房地产开发商都是小偷,纷纷到银行偷东西。对此,地产大腕反映如何?

  刘晓光:我觉得这种观点很可悲。只有不懂地产行业运作规律的人才会有这种看法。我们在解决经济问题的时候,经常是没有得到行业或者企业家的验证就出台了调控措施,作为企业没有办法,只能接受。中国的商人很可怜,中国的企业家很可怜。

  凌克:我们不是小偷,我们应该是银行的衣食父母。从银行的信贷结构来看,消费型贷款(按揭贷款),超过了开发信贷,成为银行主要的收益点。另外,在一些小城市的银行不贷款给房地产企业,贷款给谁啊?把款贷给小的工业企业,危险更大啊。

  大佬也要价值兑现

  在首创上市时候,有一个小插曲,引发出地产职业经理人的价值问题。

  刘晓光:首创在香港上市的时候曾有基金经理问,刘晓光你在企业里有没有股份,拿多少钱的年薪?我说我没有股份。基金经理说,你没有股份我不相信你。我说,我暂时没有,以后会有。基金经理又问,那你能干多长时间?我说,这个我不敢说。我只能说我现在很能干。

  主持人:任志强是中国拿最高年薪的职业经理人,相比之下您在公司又没有股份,年薪又比较低,那您如何对资产负责,对投资者负责?

  刘晓光:作为体制内的国有企业,我们的年薪比较低,只有几十万块钱,这一点外人很难理解,尤其是国际上不熟悉中国情况的基金经理们。有一些民营企业家跟我说,"你们是被阉割的企业家,因为没有财产所有权。"我想,中国的现实就是这样,但有很多人都是干国家的活像干自己的活一样,是因为其中有一种精神。我们创业已经8年了,对这个企业有深厚的感情,另外由于接受中国长久以来的教育形成了一种十分自然的责任感。当然除了责任感,还得讲激情,还得讲价值兑现。

  地产大佬的终极目标

  凌克:地产大腕的终极目标?我不算大腕,所以终极目标也没法跟任何大腕比。能够让金地在中国房地产界做得比较大,能够生存的时间比较长,这就是我的终极目标。

  任志强:十年前,我定的目标是公司规模超过100亿元,但是五年后这个目标就达到了。终极目标是根据社会经济环境的发展而不断调整的。人,尤其是一个企业家,要不断地适应外部环境的变化,这可能是终极目标。

  刘晓光:我确实想做一个亚洲级的商人。第二是希望自己的思想、理念、理想能够实现。比如我要建设一个震撼中国的小城。第三是我也希望个人能够得到价值的体现,包括社会价值和经济价值。

  房地产什么时候会跌?

  现场提问:我也是房地产商,我个人的感觉是房地产还是一个暴利行业,行业利润比较高这是一个事实。香港和日本房地产市场都有一个下降的时期,难道中国的房地产就会例外吗?这个行业到底有没有泡沫,泡沫什么时候会出现?

  冯仑:对于房地产市场到底有没有泡沫,我想到一个轻松的比喻。我们现实生活中最大的泡沫是爱情的泡沫。这里面的泡沫是最多的,不着边际的好话、甜言蜜语、无谓的约会,但这些背后还有一个真实的需求,那就是结婚、生孩子、过日子。同样的道理,当有一个真实的目的、需求在后面支撑的时候,泡沫和正常生活之间是很难区分的。在中国房地产市场上,到底几分泡沫配几分需求才能形成甜蜜的爱情,谁都说不清楚。现在从整体来看,我觉得生活还是真实的、甜美的,购房者的消费需求和开发商的供应之间还是比较正常。但是,未来要是天天谈恋爱又永远不生孩子,那就叫泡沫了。

  潘石屹:市场的走势很难去预测,我也不想当个算命先生,空空地预测未来到底有没有泡沫,什么时候会破。

  121号文件出台的出发点是要把高房价压低,但适得其反。因为这个市场是靠预期代步,121号文件出台后的结果就是把各种各样的融资管道堵死,从而房地产价格一定会上升。这一点从建外SOHO销售变化就可以看得出来:一季度销售不错有7亿多元,二季度受非典影响只有3亿元,而121号文件出台之后,本来以为销售会受到影响,但是到现在提了三次价都已经超过6亿元了,三季度销售预计会超过10亿元。所以说,121号文件制定的初衷与其产生的结果完全相反。为什么?就是因为调控的手段影响了价格和人们的预期。

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