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地产大腕博鳌亮剑

作者: 2003博鳌房地产论坛来源: [ 深圳特区报 ]

　　每届博鳌论坛，地产大佬亮剑交锋的场面都是最令人津津乐道的，今年也不例外，而且由于"大腕"众多，还分成了上下两场，一直论到深夜12点钟，也算创下一个纪录了吧。

　　灭小的，留大的？

　　有人说，121号文件对于大型的、资金实力雄厚的地产商是一个利好，但中小房地产商可能将会面对"生死"问题。

　　刘晓光：对于我们这样的大型地产企业来讲，情况可能要好一些，但从经济学家的角度来看，在这种情况下尤其要保护中小房地产企业，维护公平的经营环境。让更多市场参与者生存下来会维持市场良性竞争，如果垄断就会导致价格上升，不利于市场健康发展。我认为中国应该创造更加宽松的竞争环境，使中国企业更加有干事业、创事业的环境。

　　任志强：在中国房地产界，谁是小的，谁是大的？我们要跟世界五百强比都是小儿科。认为把小的消灭掉，把大的发展起来就能使市场发展更好的观点是严重错误的。美国虽然有五百强，有很多著名的大企业，但美国经济的70%都是由中小企业支撑的。在市场中，如果没有中小企业，大型企业一定会完蛋，就像在森林中，如果没有那些小树去保护那些大树，在遇到大风的时候首先倒下的肯定是那些大树。如果121号文件真的是有这种初衷的话，中国的房地产市场就要出问题了。如果认识到这一点，用另外一种方法去调整，而最后合理解决，这个市场将会平稳过渡。

　　房地产商是小偷？

　　有人曾有一个比较尖锐的比喻，认为121号文件出台以前，房地产开发商都是小偷，纷纷到银行偷东西。对此，地产大腕反映如何？

　　刘晓光：我觉得这种观点很可悲。只有不懂地产行业运作规律的人才会有这种看法。我们在解决经济问题的时候，经常是没有得到行业或者企业家的验证就出台了调控措施，作为企业没有办法，只能接受。中国的商人很可怜，中国的企业家很可怜。

　　凌克：我们不是小偷，我们应该是银行的衣食父母。从银行的信贷结构来看，消费型贷款(按揭贷款)，超过了开发信贷，成为银行主要的收益点。另外，在一些小城市的银行不贷款给房地产企业，贷款给谁啊？把款贷给小的工业企业，危险更大啊。

　　大佬也要价值兑现

　　在首创上市时候，有一个小插曲，引发出地产职业经理人的价值问题。

　　刘晓光：首创在香港上市的时候曾有基金经理问，刘晓光你在企业里有没有股份，拿多少钱的年薪？我说我没有股份。基金经理说，你没有股份我不相信你。我说，我暂时没有，以后会有。基金经理又问，那你能干多长时间？我说，这个我不敢说。我只能说我现在很能干。

　　主持人：任志强是中国拿最高年薪的职业经理人，相比之下您在公司又没有股份，年薪又比较低，那您如何对资产负责，对投资者负责？

　　刘晓光：作为体制内的国有企业，我们的年薪比较低，只有几十万块钱，这一点外人很难理解，尤其是国际上不熟悉中国情况的基金经理们。有一些民营企业家跟我说，"你们是被阉割的企业家，因为没有财产所有权。"我想，中国的现实就是这样，但有很多人都是干国家的活像干自己的活一样，是因为其中有一种精神。我们创业已经8年了，对这个企业有深厚的感情，另外由于接受中国长久以来的教育形成了一种十分自然的责任感。当然除了责任感，还得讲激情，还得讲价值兑现。

　　地产大佬的终极目标

　　凌克：地产大腕的终极目标？我不算大腕，所以终极目标也没法跟任何大腕比。能够让金地在中国房地产界做得比较大，能够生存的时间比较长，这就是我的终极目标。

　　任志强：十年前，我定的目标是公司规模超过100亿元，但是五年后这个目标就达到了。终极目标是根据社会经济环境的发展而不断调整的。人，尤其是一个企业家，要不断地适应外部环境的变化，这可能是终极目标。

　　刘晓光：我确实想做一个亚洲级的商人。第二是希望自己的思想、理念、理想能够实现。比如我要建设一个震撼中国的小城。第三是我也希望个人能够得到价值的体现，包括社会价值和经济价值。

　　房地产什么时候会跌？

　　现场提问：我也是房地产商，我个人的感觉是房地产还是一个暴利行业，行业利润比较高这是一个事实。香港和日本房地产市场都有一个下降的时期，难道中国的房地产就会例外吗？这个行业到底有没有泡沫，泡沫什么时候会出现？

　　冯仑：对于房地产市场到底有没有泡沫，我想到一个轻松的比喻。我们现实生活中最大的泡沫是爱情的泡沫。这里面的泡沫是最多的，不着边际的好话、甜言蜜语、无谓的约会，但这些背后还有一个真实的需求，那就是结婚、生孩子、过日子。同样的道理，当有一个真实的目的、需求在后面支撑的时候，泡沫和正常生活之间是很难区分的。在中国房地产市场上，到底几分泡沫配几分需求才能形成甜蜜的爱情，谁都说不清楚。现在从整体来看，我觉得生活还是真实的、甜美的，购房者的消费需求和开发商的供应之间还是比较正常。但是，未来要是天天谈恋爱又永远不生孩子，那就叫泡沫了。

　　潘石屹：市场的走势很难去预测，我也不想当个算命先生，空空地预测未来到底有没有泡沫，什么时候会破。

　　121号文件出台的出发点是要把高房价压低，但适得其反。因为这个市场是靠预期代步，121号文件出台后的结果就是把各种各样的融资管道堵死，从而房地产价格一定会上升。这一点从建外SOHO销售变化就可以看得出来：一季度销售不错有7亿多元，二季度受非典影响只有3亿元，而121号文件出台之后，本来以为销售会受到影响，但是到现在提了三次价都已经超过6亿元了，三季度销售预计会超过10亿元。所以说，121号文件制定的初衷与其产生的结果完全相反。为什么？就是因为调控的手段影响了价格和人们的预期。