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"博鳌地产论剑"论点选萃
作者: 2003博鳌房地产论坛     来源: [ 深圳晚报 ]

  地产大腕博鳌争鸣

  --"博鳌地产论剑"论点选萃

  8月22~25日,2003博鳌房地产论坛举行,300多名来自全国各地的代表齐聚这个美丽的海南小镇。此次年会的主题是"金融紧缩下的房地产",各路地产大腕纷纷对此发表言论。观点的交锋,思想的碰撞,形成一道独特的博鳌风景。

  中国地产并没有过热

  张元端(中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长)

  所谓房地产过热,主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平,增长速度大大高于国民经济的增长。从1997年到2002年,我国国民经济增长分别为8.8%、9.2%、7%、1.8%、7.3%和8%,而同期房地产开发投资则分别增长-3.4%、6.1%、11%、19.5%、25.3%和21.9%,与经济增长速度之比均在3.5倍以下。虽然房地产开发的增长速度高于经济增长速度,但由于我国房地产业正处于加速发展的阶段等原因,除个别年份增长速度稍高以外,总的看仍处于正常范围之内。

  谈融资渠道的多样化

  刘晓光(首创置业总经理)

  市场、资金、土地是房地产的三个要素,其中最核心的是资金。在人民银行实施金融紧缩政策后,银行投放房地产方面的贷款会有所减少,这在一定程度上影响了房地产企业的运作。在这种情况下,就需要开发商寻找其他融资渠道。归纳起来,开发商融资共有以下几种渠道:一、自由资金;二、银行的贷款,这是一个比较重要的来源;三、国内上市;四、海外基金;五、做一个中国的超级基金,这一渠道目前还没有启动,但市场是非常广阔的;六、找资金担保者和担保公司;七、从经营地产和经营成果来吸引资金来源。

  新金融政策下房地产的发展方向

  郭梓文(奥园集团总裁)

  新的金融政策出台以后,很多业界的朋友在运作方法上要进行很大的调整。对此,我本人的理解是这样的,如果说房地产像我们的重要器官,那么金融像我们的血管,两者是互相依存的,所以金融业和房地产业,可以说唇齿相连,互相依存。

  未来政策的制定,消费者将会起到重要的推动作用。可以预见3年之后,房地产企业肯定会更加丰富多彩。未来的房地产要迎来资本时代,开发商的招标、投标也将更加公开化,房地产的产品要向大众化、年轻化转化。同时,房地产企业的角色正发生改变,产业化的程度肯定会得到进一步的提高。

  另外,未来地产业的马泰效应会更加明显,集中度也会越来越高。与外资银行合作,银行会更加活跃。总之,未来中国的房地产企业将会进入一个更加活跃的时期。

  四种融资渠道优劣谈

  凌克(金地集团董事长)

  地产企业的融资渠道无非是股权性融资、债权性融资、信托基金、房地产投资基金。这四种渠道都有各自的优缺点。

  股权性融资的优点:第一,可以增加一个融资的渠道;第二,可以获得持续发展的资本;第三,可以解决短期流动资金;第四,对知名度和品牌度有较好影响;第五,对雇员的期权有所激励。其缺点是:第一,需要特别的严格规范;第二,股权有可能是分期制的,公司的控制权可能会降低;第三,成本还是比较高。

  债权性融资的优点:第一,债权性融资十分便捷;第二,成本相对比较低;第三,财务杠杆的作用非常大,如果资本报酬率高于利率的时候,这个财务杠杆的作用是非常大的。其缺点就是企业还债的压力比较大。

  再就是房地产信托投资,其优点是企业如果有好的发展前景,就可以通过信托资金来防止资金链的断裂并为自己储备大量的资金。它的缺点一是信托的规模是有限的,二是发行的时间比较短,一般只有两年。

  还有一种融资渠道是房地产投资基金,目前在中国没有这种基金。

  房地产企业的持续经营之道

  范伟(复地集团总经理)

  目前我国的住宅市场还是以满足基本消费群的需求为主导,中国的住房条件在现阶段还是处于一个较低的水平。但是,这个市场其实是一个非常庞大的消费品市场,它正处于不断增长的状态。

  在这样一个环境下,房地产应该怎样发展,一个公司要怎样决定其发展战略?首先,应该扩大市场规模;其次,要扩大资本规模,但是不能像以往那样盲目借贷,把负债率搞到80%~90%,让公司承受很大的风险;第三,要在不同的周期合理安排,形成良性循环。最后,建立优秀的团队是必不可少的。潘石屹(SOHO中国董事长)

  这个话题实际上还是在谈121文件,这个文件对我的震动很大,对中国房地产经济带来的一些变化。

  一个地区的经济建设和房地产业的发展,切忌大起大落。我们要吸取以往的教训,在发展房地产的时候,要有独特的方式,尊重自然的规律。政府进行决策时,要具有长远眼光,不能大起大落,以免造成资源浪费。

  在暴利的背后,必然存在风险。在这样的情况下,房地产行业是一个颇受争议的行业。房地产行业如何成为受到全社会尊重的行业,给社会创造价值,必须靠大家的努力。一个房地产公司只有不断地积累信誉、积累口碑,才得到社会的尊重。

  信贷政策对房地产的影响

  任志强(华远集团董事长)

  第一个影响是对于土地储备与供给的影响。信贷政策可能导致供给总量的减少,引起土地价格涨幅继续,另外,还可能导致房地产公司土地储备量降低,储备土地减少将导致工作准备的时间缩短,这有可能使一个企业不能连续产生业绩或者中断开发进程。

  第二是对开发信贷的影响,会导致一些中小公司的危机,造成按揭的延期,对写字楼和商住楼的开发也造成直接的影响。

  第三是对消费信贷的影响,可能造成延期支付的资金链,或者资金链断裂。

  中国房地产公司发展五模式

  冯仑(万通实业董事局主席)

  目前国内房地产公司的发展模式大概有五类:第一种是连锁店模式,万科就属于这样的模式;第二种是百货公司模式,就是在一个城市全面开发;第三种是精品店的模式,这种模式是包括万通在内的做高端产品的企业,在一定范围内有限的复制;第四种是房地产服务模式;第五种是不动产投资模式。(文字整理李孟姣鞠波)

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