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金融紧缩房地产如何融资 地产精英献"三大法宝"
作者: 2003博鳌房地产论坛     来源: [ 搜房网 ]

  在24日结束的博鳌房地产论坛上,地产精英们已经平静面对两个月前中国人民银行关于加强房地产资金监管的通知,来自北京、上海等地的地产巨头认为,拥有三大融资渠道,完全可以解决房地产开发中的资金问题。

  这些地产巨头在论坛上对股权性融资、债券性融资、信托基金三大融资

  渠道的优劣分别进行了比较。

  据介绍,股权性融资主要指地产上市融资。目前中国有两万多家地产公司,但能够上市的很少。这一方面是地产公司很难保证一个非常稳定的业绩,开发商开发完一个项目就要等待新项目,业绩很难平稳。另外上市的门槛也不低。

  股权性融资可选择在境内或境外上市。但近两年境内地产公司股权性融资情况并不好,仅有四家公司上市,分别在深圳、北京、天津和南京。股权性的融资优点在于:第一,可以增加一个融资渠道,不一定是债券性融资;第二,可以获得持续发展的资本;第三,可以解决短期流动资金;第四,对知名度和品牌度影响都很好;第五,对雇员的期权激励。

  不过,股权性融资有特别的严格规范;股权有可能分期制;成本还是比较高。在国际市场上,都是债券性融资成本比股权性融资成本要低,因为在一个比较成熟的股票市场,分红利润要做到股票估价的5%,但国内现在大家都没有达到这个水平。

  债权性融资就是银行贷款、企业债券。债权性融资现在在中国比较难,目前企业发债要通过国家有关部门批准,而国家更愿意支持那些重点大中型基础建设项目。所以,一个地产公司去发信贷会很难批。还可以到境外去发债务。欧洲发债务的利率,大概一厘左右,一年下来可能百分之一的利息都不要。

  据了解,国内华远发过债,万科发过可转债。但债权性融资也有其优点和缺点。优点在于债权性融资特别便捷,相对成本比较低;缺点是发债压力较大,所以风险也比较大。

  再就是最近开始有房地产之间的信托。企业通过信托得来的钱,一是贷款给房地产公司,二是可以投到房地产公司当股权,作为一种全投资,两种投资都可以。

  截止到今年6月,全国地产有30个信托,融资30亿,是一种新的方式,可以继续探讨。

  但信托的缺点是有一个上限,只能发行两百份;而且发行的时间一般是一到两年。如果是发行两年的,第一年还息,第二年开始还息还本。

  而房地产投资基金在国外已经是一个非常成熟的行业,但因为目前中国缺乏相关法律法规,现在还无法成立。地产巨头呼吁,中国应该加快房地产投资基金的发展,更好地促进房地产业健康有序发展。

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