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对话主题：宏观调控信贷紧缩下中国房地产如何走出资金的困局

作者: 博鳌房地产论坛组委会来源: [ 观点地产新媒体 ]

　　接着进入下面的对话，主题是宏观调控信贷紧缩下中国房地产如何走出资金的困局。

　　本场对话主持人是焦点房地产网新闻中心主任莫春。有请中国银监会政策法规部副主任李伏安。香港诚信资本有限公司董事长黄沁。锋尚南京董事长兼总经理张在东。北京建华时代房地产有限公司董事长兼总经理庄宗汨。

　　主持人(莫春)：今天时间非常短，希望大家将自己的真知灼见，拿出来跟我们的同行分享。首先请两位开发商谈一下，八三一大限之后对资金的要求越来越高了，门槛也越来越高了，现在房地产企业是不是没有办法再空手套白狼了？钱从哪里来？

　　庄宗汨：过去是银行追我，现在是我追银行。

　　客观说政策改变之后，企业的融资比较难了，可能我们在这个方面跑的快一些，对于市场、政策敏感的企业，不会有很艰难的事。银监会的同志可能更清楚，信托计划发行完，银监会出台了有关房地产心态管理办法。

　　主持人(莫春)：搭上了最后一班车，还是很幸运的。

　　张总除了研究零能耗，还对资金的来源潜心研究了一年多，听听他的看法。

　　张在东：应该说不是八三一，从一二一之后，按照老潘的说话，就是拿了真拿了。过去是银行追着我们，现在银行还追着我们，为什么？我认为就是零能耗，可能这一下子说有点晕。也就是说信贷不好跟头几年不一样了，因为银行也要讲效益，我问总行的领导有没有发过文件，特别是像今年四月份国八条之后，是不是有茧自缚规定不给我们贷款了，现在银行都是就一个项目来进行贷款，如果他对你这个项目有信心还会追着你，当然四证要齐全了，跟头几年的办法不一样了。现在难就难在什么地方呢，我遇到很多发展商的朋友，你没有新政之前怎么办，有的说我原来有那么一块地，但是现在银行要四证不行了，今天上午我在仔细的听聂梅生会长的讲话，听完之后将我研究很长时间的东西很系统的梳理了一下，又得到了一个启发。如果说未来，包括我总结很多人都知道锋尚，我们说低能耗八个方面，现在圈钱还得要八个方法，像房地产信托资金都是有待时日的，最现实的方法，因为更多的是在成长中的发展商，最现实的办法，也要到境外去找钱去，因为一二一文件说的太清楚不过了，你没有四证想要弄到钱是绝对不可能了，只有一条道，就是跑到境外去，我去年跑了差不多一年，连研究再调研，现在我们在南京做的项目是汇丰银行给我们贷的款。到国外找项目，我建议大家将我过去跑了一年的心得跟大家共享，就是像找老婆一样，得匹配。我去了几个大的机构，最后他跟我说，少了几十个亿他不想谈，你要考虑自身这个项目，你要跟他匹配，而且最好找项目，他要在境外的话，要有资金的背景。跟我合作的两个股东，一个是香港的一个是新加坡的，他们家族在新加坡非常有背景，他要看你顺眼给你一点钱一点也不在乎，现在我们大家要做的，就是怎样使你这个企业变成他相信可以为他赚钱。我看大家都要跟我合作，我就提出要控股，因为我是锋尚，他们到北京看了我们锋尚公寓这样的节能环保房子，这样被市场追捧，我们当初是属于排队买房，抽签什么的我们都玩过，北京锋尚冬季没有暖气、夏天没有空调，这样的房子他们看了很吃惊，企业有自身的特点他就愿意跟你合作，我相信这样大家都可以找到自己的点，你在自己非常小的细分市场做到第一位，锋尚就是要做到房地产的宝马，我们提出零能耗六星级。很多人跟我说不可能，张在东说南京这样的市场怎么可以做到这么高级的房子，这里也涉及到市场营销的问题，但是总而言之，我的投资人非常认同我这样的想法，我相信每一个企业的老总，都可以找到某一个方面的第一，你只要将这个题破开了，这个钱不难，还是可以找到的。

　　主持人(莫春)：张总刚才说话里我们听出来，现在很多外资对我们现在的房地产项目是远水解不了近渴，很多房地产项目还是依赖于贷款，现在又有了各种各样的贷款规定，这样的情况下房地产资金要想更多的获取，我想听听李伏安先生的建议。

　　李伏安：房地产应该说离开了资金是没有办法发展的，现在大家的感觉是缺钱，房地产行业是缺钱的概念。但是实际上缺钱对于整个房地产全部环节来说含义是不一样的，说是缺资金，但是对每一个环节的资金都是不一样的。从土地的收购开发整理，到房屋的基本建设，到原材料的投入，到买房和卖房，这些全过程都是需要有资金的，缺钱的概念太笼统了，其实总结来说，中国市场并不缺资金总量，能够拿出来投房买房建房的资金并不少，但是衔接不上。应该说现在拿着钱买房的人并不缺，所以这个缺钱的概念，我想简单来说，我们的融资环节，或者说资金的供给方式和渠道，不能很好的平稳的比较恰当的方式来满足整个房地产行业开发全过程中各个环节的正常需要。资金在循环的过程中，造成了一些瓶颈，或者说一些梗塞，这样的情况需要投融资渠道正常合理的多功能多渠道的融资机制安排来解决。要有一个正常的配比关系，就像水管一样，从大水管到小水管到细水管。银行既要防止给房地产贷款产生的风险，又要从房地产的发展中获取利润，我们需要调节的是整个银行的资金，或者说整个资金流和房地产之间的顺畅性，更加顺畅的满足各个环节的需要，不一定都要通过银行贷款，但是总归要有自己的方式来解决资金的问题。如果整个中国经济的流量太大，这是需要调节总量的问题。

　　主持人(莫春)：现在有一些政策，让我们的房地产开发商从银行的贷款，应该说比从前难度增加了，现在我们都在讨论怎样利用外资、怎样和外资合作的问题，如果外资要在中国房地产进行投资的话，可能选择哪些项目、什么样的项目？

　　黄沁：现在缺钱的时候，最重要的办法能够解决的办法就是找外资。上个星期我跟王石吃了一顿饭，稍微谈了一下中国房地产事业和国外的比较，万科是整个中国房地产的龙头，净资产五六十亿，而香港大房地产商信合是一千五百亿，比万科的50亿，5%不到，是一个零头。我们再看资产证券化的市场，是四万亿美元。中国房地产开发到香港房地产公司到美国的信托在到美国的证券市场，都是十倍一百倍的量级差。中国现在房地产资金短缺的情况下，可以在境外找到资金。首先就是开发方面，开发方面就是你需要有地，项目要比较好，能够有一个地位，可以找到一个比较好的股东跟你一起开发，在股权方面要有一个稀释，国外大的房地产开发商一般都要控股，就是你有资源有地，缺钱了我们给你找外面的房地产开发商跟你合资或者买地都可以。另外一种方式就是房子已经建好了，国外基金非常有兴趣整个收回来，如果在回报适当的条件下，我们可以在整个商业物业、写字楼全部收。第三个，通过你的物业做抵押融钱，做长期的融资。在资产证券化的市场上，可以做到大规模的，最近我们跟英国的一家地产商，融大概二十多亿人民币，做十五年的融资，通过你物业的抵押，做一个长期的融资，也不稀释股本，也是一个选择。

　　主持人(莫春)：我听到两点，一个要将产品定位好，再就是要稀释股份。现场我希望有互动的环节，各位来宾有什么样的问题，关于资金融资方面，可以向台上的嘉宾提问。在对话的最后，请四位嘉宾简单的从我们这个主题出发总结一下。

　　庄宗汨：希望政府金融管理部门能够出台更多的金融品种，丰富房地产融资的渠道。

　　李伏安：我觉得中国房地产行业还是刚刚发展的新型阶段，大家更多需要去认识一个行业发展的正常规律，找到整个中国房地产行业发展的长期稳定增长的合理投融资供应的方式，需要大家先去解决认识的问题，然后才是方法和产品的问题。如果认识不解决的话，我们简单的谈产品，这个产品是永远出不来的，即使出来这个产品也是畸形的，也是不能满足市场要求应该有的功能。有些事是需要银行去做的，有些是银行做不了的，如果大家对它期望过高的话，可能产品出来会变形。

　　黄沁：开发商应该将眼光放远一点，诚信可以给大家投资，也可以帮大家融资。

　　张在东：关心地球，关注业主，建出节能环保满足市场需求产品质量好的房子，国八条之后找钱依然不是梦，很容易。

　　主持人(莫春)：我们的未来不是梦，谢谢四位对话的嘉宾。本场对话到此结束，谢谢大家。