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对话主题:一场关于中国地产未业的对话(一)
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  主持人:接下来的时间,就要进行本次论坛的南北精英对话第一场,关于中国地产未来,对话的嘉宾有中州集团董事长胡宾。南京山水房产置业有限公司执行董事唐明。武汉东鑫集团常务副总陈勋。重庆黑格集团董事长赵玖学。山东黄金智业有限公司总经理李中义。北京世博伟业房地产开发有限公司总经理金锡顺。

  主持人是深圳特区报地产主编蔡照明。嘉宾主持是北京依莲轩房地产开发有限公司总经理刘博。

  主持人(蔡照明):首先以热烈的掌声欢迎台上的各位来宾。

  今天我们的主题是关于地产未来,我觉得这个问题是比较难以回答,我中午吃饭的时候说我们自己感觉自己是姚明,但是前一段时间美国时代周刊一期主题关于中国未来的杂志封面用的却是章子怡。很多的企业家,很多人将爬一个山、过一个坎都记录下来,将他们的一举一动都告诉全国观众,感觉他们很会被关注,感觉全国人民在注目他们,所以这是一个变化的时代。不管怎样变化,我们不能变态,希望今天关于中国房地产未来的讨论,首先要将我们自己的定位搞清楚,上午很多专家都说了,房地产企业到底是什么?我们这个行业在国民经济中处的地位是什么样的?我们这个企业在城市中处于什么样的地位?我们企业家自己的定位是什么?这是第一个环节谈论的主题。首先有请各位嘉宾就这三个问题,一一做一个描述。

  嘉宾主持(刘博):感谢组委会提供这样的机会给我,我本人是房地产商,做了十几年的房地产,客串嘉宾主持还是第一次,难怪业内有很多人在叫喊,发展商越来越不务正业了,拍电影,在不同的场合竞相粉墨登场,我不知道我出任这个嘉宾主持,会不会被别人说是不务正业。还没有开始支持这台对话,我就先此地无银三百两了。刚才蔡主编问中国房地产的未来,上午的研讨说了房地产是国民经济的支柱产业,而且还是重要支柱产业,我认为它的未来正像经济学家说的那样,但是后面主编所提出的一些具体问题,我还是想请在座的嘉宾来回答一下。

  唐明:很高兴有机会跟在座的各位有机会交流。首先我做一个自我介绍,我是唐明,来自南京山水房产置业有限公司,我在南京也在主持一个项目。我们这个企业现在在全国十几个城市在开发项目,目标是做中国国内知名的地产品牌,并且希望将中国房地产产业能够做到世界。现在我们已经在澳洲开发了项目。今天我们探讨中国房地产在未来的发展,我想我们不能仅仅是围绕着在中国这个区域,中国的房地产业必须将它放在世界的范畴内来看这个问题,我想这个更客观,也能够从更长远的发展历史来将目前情况看的更清楚。

  南京这个别墅项目,它从定位来说,我们的目标是要做中国山水别墅的经典,我们希望能够在别墅这一块,将它做的更好,同时能够真正将我们中国房地产的特殊东西,能够跟世界有一个共享,能够在世界的房地产发展史上占有一席之地。我想今天借这个机会,先简单的谈一下,谢谢。

  陈勋:我是武汉东鑫集团的,我们主要是在普通老百姓的住宅上,从发展来说,大众的住宅和大众需求是非常巨大的。我们公司现在在武汉开发的是一个三十万平米的住宅小区,新海花城。整个的经营理念,也就是关注普通人、营造高尚品质住宅,普通人的需求是非常巨大的,他对生活、对生活品质的需求和展望也是非常高的,在我们公司来说,是尊重城市、尊重人。从今后的发展来说,不同的企业和不同的地位必然发展不同,有做高端或者尖端的住宅,这是他的发展方向,也有以满足大众需求作为定位,也有向商业地产发展的,作为以后地产的划分是逐渐的专业化,这是我们的认识。谢谢大家。

  李中义:今天非常高兴有幸跟大家在一起交流、学习,非常难得。我是来自山东黄金智业房地产开发有限公司,我叫李中义,是这个公司的总经理。我们集团公司是开发黄金岛,我们开发了黄金城市、黄金国际。另外我们还有一百平米的大盘,其中有40万平米的商业地产,商业地产我们也是第一次做。我的主要感受,感觉到这几年房地产的发展还是比较平稳的,特别是山东、济南这个地方,没有更多的炒作,也没有更多的泡沫。我认为北方的城市比较稳,比较健康的在发展,特别是国家出台的一系列政策,对这个市场的规范,我认为在山东表现出来是非常好。我个人的一个观点,我认为我们国家加入世贸组织之后,这么多年了,世贸组织一个主要原则就是要取消政府的干预,让市场自行发展。我觉得更多出台一系列的红头文件好像对这个市场培育并不是很好,特别是房地产市场也是市场,今天这样限制它明天那样限制它,对这个市场的培育和发展都不好。今天我听了聂梅生会长的讲话,她讲的很好分析的很透,其实我也向她提一个问题,但是因为没有时间了所以也没有。

  赵玖学:我是重庆黑格集团董事长赵玖学,重庆是一个非常美丽的山水城市。我进入房地产是比较晚的,重庆市的两个轻轨总站,重庆的轻轨是九线一环,整个长五百多公里,我将两个总站之间做成艺术化商业大街这个项目正在做。我认为中国房地产市场早的很,需求量大的很,短短二十年的时间,在西部在重庆真正开发的时间才十年,真正的需求量非常大,领导专家今天早上也介绍了情况,为什么说需求很大,首先是中国本身人口很多,加起来现在有十三亿人,城市人口少一点,占到30%,但是现在实际上农村到城市里买房的,需求量是很大的,这是一个市场,十三亿人。还有就是境外的市场,中国因为人多,在发展的过程中,很多老外都到中国来投资发展要买房,另外华人在国外的留学、工作等等,他们看到中国的发展也要回来。第三个需求,实际上就是农民工,特别是西部每一个省市到外边打工的人,他们赚钱之后回到自己的家乡,就要到乡镇、市里买房。第四种需要就是更新换代了。

  我觉得宏观调控就相当于带着一股病毒的大风刮过来,开发商有三种现象出现,第一种倒下了,第二种感冒伤了几个月又治疗好,可能有一部分转化为重症,肝癌也好或者其他的重症,都死亡了。第三种是身体比较棒的,能够经受考验的。国家宏观调控其实今天讲我有这样的一个感觉,就是国平民稳的需要。现在欧洲国家反倾销,就是因为我们占领了他们的市场抢了他们的饭碗,还有以台湾为一个点攻击中国,另外东南亚的金融风波,事实摆在我们面前,国家宏观调控我作为一个开发商,是理解和支持国家宏观调控的。作为一个企业要发展,特别是在中国这个发展中的国家,在国外很多专家学者专门研究中国的发展,觉得中国的发展就是一个迷。欢迎大家到重庆去,谢谢大家。

  胡宾:对话这个环节,我是下午来了之后才知道要参加,如果有不对的话,请大家原谅。

  我是中州集团董事长胡宾,对中国未来房地产的发展,我想从三个方面谈谈我自己个人的看法。

  在座很多企业家,从五十年代到七十年代出生的占的比例比较多,在这个年代出生,遇到中国经济大发展的时期,给我们带来了很大的机遇。像在过去中国那么不发达的时代,怎么发展房地产啊,所以天时给我们这一代人创造了非常好的机会。我相信中国的房地产未来最起码说十五年到二十年,我觉得地产业都是美好的。虽然这段时间国家进行了宏观调控,暂时给我们这个行业带来了不利,我指的是暂时的。我觉得不利的还是企业资金链的问题,这个暂时的调控也还是可以渡过调控,没有大的问题。如果说资金链上出现问题,就像刚才黑格集团董事长说的一样,感冒的感冒,病毒的病毒,如果资金链上不成问题,我觉得房地产再过一个月会回升,如果一个月不回升半年也会回升,如果半年不回升一年也会回升,目前的情况是暂时的。所以我从天时的角度,从长远来说房地产这个行业,在座都是做房地产的,我们选择这个行业绝对是非常好的,从天时的角度,对我们这代人也是千载难逢的最好机遇。我们选择的这个行业又是最好的,目前的困难是暂时的,将来未来的房地产肯定是美好的。

  第二个角度,我想从地利的角度。刚才黑格集团的董事长也说了,我们身处在中国,中国有十三亿人口,中国对房地产开发的需求量非常大,由于人们生活的不断发展和提高,经济的发展,对房子的需求仍然是市场空间很大。我们对未来充满信心,对房地产的未来,为什么说它美好,我觉得也是其中地利的因素。

  第三个角度,我想说人和,我觉得最终做房地产还是在于人。同样的一块地,不同的人,可以产生不同的结果,在房地产低迷的时候,上海的房子价格下来,不一定其他地方的房价就会下来,我们生长在中国,可以选择的余地很大,天津的房价下来我们就到海南来,海南的房价不好上海的房价很好,中国这么大的范围,只要对这个市场分析好,对自己有一个正确的定位和判断,还是可以找到空间。另外你就是拿本地区来说,房地产总体的市场都好,比如说上海,如果你造的小区,不管是公寓楼还是别墅区,或者是办公房,商业地产也是一样,你能够多一些创新理念,你仍然有自己生存的空间。

  最近我们在建的有三个项目,中州集团在虹桥路有一个虹桥中原,这个房子就是我们开发的,从房子的地理位置,本身的地块不是很大,一边可以看到西郊宾馆,一边可以看到西郊动物园,怎样充分利用到这些资源,设计房子时的朝向角度等,当时上海对容积率没有限制,批给我就是高15层,结果局部15层,中间去掉了很多房子不盖,少掉很多面积,但是景观环境非常好,能够使户户观景。

  金锡顺:首先感谢组委会给我这样的机会。我还是认真的回答一下主持人提到的三个问题。我在北京做房地产公司,北京是政治文化的中心,自然我对企业的定位,或者说我们在北京做房产的定位,是希望做文化地产。具体实施在我们第一个项目里有所体现,比如说从硬件方面,我们在社区里建了国内首家的图书馆,在软件方面我们社区尽管现在项目已经操作完成,但是现在社区内仍然有各种各样的沙龙、书友会、英语角等等,在我们社区的文化氛围非常浓。通过我们的项目,首先说明我们符合这个城市的定位,既然是政治中心,所有的行为都是符合国家政策导向的。从我们眼里,或者说业主的眼里,都认为我们的社区是最最和谐的。这是在一个城市的定位。另外我们公司是这样,我用了三年多的时间,过非人的生活完成了这个项目,从这个角度我非常理解我的团队,希望将来我的公司能够稳步发展,绝不会快速的扩张,然后用人生命的代价去完成每一个产品。所以我对公司,希望是有板有眼的走下去。

  我是朝鲜族人,这个民族的特点就是比较重文化,其实也是比较追求完美吧,所以在我们以后操作项目过程中,都希望这个项目能够完完全全、完完满满的实施。我是贪图享受的人,我最理解我第一个项目客群的想法,他的一些需求,所以从这个角度我完全能够满足他们的需要,只要我用心去做就是了。我是公司的一个大股东,利润的多与少,其实决定权更多还是在我们的手里,一个人这一辈子能够吃多少、喝多少,从这个角度,我不是把利润放在第一位的开发商。在以后做项目的过程中,我仍然会很轻松的做,尽量满足客户的要求。谢谢。

  主持人(蔡照明):这一轮下来发现大家都很低调和务实。去年我们搞了一个活动地产温度计,在深圳市找了一些小人物,因为大家知道大的地震之前都是小动物最敏感,所以我们找了售楼员等等这些。为了让这个会场热闹起来,给每位发一个"温度计",上海的房地产市场当作是一百度,西藏的房地产市场当作是零度,判断当地的房地产温度是多少,请大家很感性的做一下,我们做一个分组,然后做话题的探讨。

  前一段时间,我们在新政下专门开了一个论坛,新政下地产商应该做什么,不应该做什么,应该提倡什么,应该反对什么,请了一些大的发展商去了,我提了一个问题问王石,他本来是认为自己做很健康的运动,我说王石其实在给地产商做很负面的影响,每天这么玩都可以将企业做的那么好,觉得地产企业太容易做了,是一个暴利行业。今天中午吃饭的时候,我们说目前地产市场是出了问题,到底是谁将地产市场搞坏了?我们也应该表扬一下潘石屹,现在全国很多地产商出去做大学客座教授,而潘石屹出去拍电影,我觉得这是一个很好的现象,娱乐行业本身是很浑的,让他们就浑去吧。

  我读一下大家的答案。杭州是95度。南京是80度。湖北是50度。山东是40度。北京80度。北京60度。上海是100度。重庆是58.88度。假设上海房地产温度是一百度,江苏是70度,成都是40度。

  平均值是多少?中国地产的平均温度是70.485度。请发烧区的几位举手,看是哪几位?就是超过70.485度的。

  金锡顺:我觉得这个评判标准让我很为难,我当时给北京打80分,是用倒扣法,我认为上海的确是过热的典型城市,但是曾几何时,很多人说上海的市场是最好的,很多我的朋友从国外回来投资,也一定去上海,认为上海整个的市场是最规范的。这次房价过高,的确有人为炒作的因素,其实还有一个方面,上海小市民的心理,不知道在座有没有上海人?除了这些因素,上海其他方面都是做的不错的,将这一点因素扣除之外,我觉得北京打80分还是比较合理的。如果仅仅用过热还是低温、高热这样的东西来评判,我觉得不合理。如果现在题目是出我认为你所在的城市是过热还是低温,那我会打正常。

  主持人:那我们对高温区有什么样的态度,他们什么东西值得我们借鉴?低温区的哪位同志先说?

  赵玖学:为什么我判断重庆只有58度呢,重庆他是一个直辖市,人口三千一百万,城镇人口一千二百万,城市人口主城区是七百多万,GDP现在才三千亿,重庆直辖市之后投入很大,将来的需求量很大,所以我认为重庆只有58度。上海和北京为什么是高温区,因为上海一个经济本身发达,整个老百姓的需求,买房的人,包括高中低端的客户都满足了。国外回来的人到上海买房的比较多,所以上海的开发商是赚了大钱。还有我认为上海值得西部学习的东西有很多,现在中部、西部,特别是西部的房地产,包括成都、重庆、西安等,做的楼盘品质跟上海、北京相比,可能品质更好,但是价格便宜很多,甚至一倍。我看到重庆的小区,在北京上海绝对可以卖到一万五、一万六,为什么差距这么大?我认为还是跟GDP的发展、经济的收入,还有整个市场的客户群体是相关联的。

  胡宾:我说上海从价格的角度来说高温,我觉得是可以理解的。

  主持人:留一分钟的时间给大家提问吧。

  没有提问的话,那就每位嘉宾说一句话吧。

  嘉宾主持(刘博):我觉得发展商要因地制宜,才能够在经济变革中生存下来。

  唐明:顾云昌先生说过一句话,我认为他这句话比较客观的反映了目前房地产的形势。市场回归理性,价格回归价值。在这么一个大的前提下,我想几个具体的层面,一个整个房地产行业平均利润率会回归到整个社会的平均利润率的水平,这也是随着市场竞争包括房地产新政,这一点可能在不久的将来会实现,维持一个合理的利润水平,对整个房地产业的持续、健康发展,是至关重要的。房地产应该是会越来越专业化,会重新获得大众的认可。第三就是国际化,销售、管理模式等等的国际化,通过房地产企业的国际化提升,也会使争得的行业,不管是管理水平包括整个的经营思路,都会有很大的提高。整体来说,我认为这次的房地产新政对房地产业带来的影响,从目前来看是房地产市场短暂的一个下降,但是从长期里看,如果我们再过三年五年,再回到博鳌房地产论坛,再回归今天,从未来来看这次新政对中国房地产业带来的影响,我想是持续、友好、非常良性的发展,是会起到非常重要的作用。时间有限,今天简单说这些,谢谢大家。

  陈勋:作为一个企业的发展是来源于客户、来源于市场,房地产市场是不是有是不是非常巨大,发展前景如何,大家都是想知道的。正因为如此,企业关注市场、关注客户,为这个市场所拥有,这个企业就能够发展,但是在操作过程中,要符合政策符合城市的发展,这个企业就会良性的成长起来。

  李伏安:中国房地产企业应该说是非常年轻的,一些政策的出台也是规范行业,让这个行业健康的发展。资本主义国家房地产已经运作了上百年历史,仍然是经久不衰,我们还有什么可担心的呢?谢谢大家。

  赵玖学:坚持就是胜利,胜利需要坚持,我愿为我们黑格的客户服务终生。谢谢。

  金锡顺:既然房地产是国民经济发展过程中的重要支柱产业,我给我的告诫是乐观的面对这个行业带来的一切变革,用心去体会业主的一切需求,做出最好的产品。

  主持人(蔡照明):因为时间的关系,对话就到这里结束了,我愿意用回归作为我们今天论坛的结束。刚才我描述的状态,我认为都是需要回归的状态,我们这个行业要回到社会平均的状态去,我们的企业也在转型,一方面是企业的未来,一方面是行业的未来,像现在深圳有很多企业,我发现原来是靠养虾做房地产开发商,现在又去做养虾了,或者又去做其他的了。随着行业的发展,他们也会回归到其他行业寻找出路。个人的回归,我觉得可能是回归到商人,对各方来说,应该以投资为主导型回归到消费为主导型的这个层面,在这个过程中,政府的职能可能也需要回归,但是这个问题留给台上、台下的各位思考。感谢各位的参与,谢谢大家。

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