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对话主题:一场关于中国地产未来的对话
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  主持人:接下来是地产南北精英对话,关于中国地产未来。

  请出媒体主持新地产杂志主编张文豪。

  请出上海新建桥集团总经理奚志勇。海南宝通地产有限公司董事长符明韶。嘉恒远东投贸董事副总裁(三亚凤凰岛开发商)海毅轩。佳阳(商业地产)投资策划有限公司总经理梁晶晶。大连市房地产开发协会副会长曹琦。

  张文豪(媒体主持):现在进入二十一世纪,我们请符总谈一下,海南这个地方,很有特点的这个地方,如何下一轮房地产要启动,或者说要有一个大发展,亮点在哪里?符明韶:海南房地产开发,九十年代众所周知泡沫,这一轮的房地产拉动,是从珠三角开始,政府官员、经济学家、开发商都有很多论述,我们感受是消费者结构不同和开发商主体不同,上一轮主要是银行资金,消费者基本上没有启动按揭,大部分以政府、国企,还有海外华侨组成的消费群体,杀起来很快,三个月就杀掉了,跌了70%,不到80%。海南这一轮的房地产启动,是跟着全国的地产大势而起的,海南众所周知,向全中国培养了十分众多的优秀开发商。包括我本人在上海也开发,我有朋友在北京。

  主持人给我提的问题,海南这一轮开发地区的优势,亮点,我们认为海南首先有强烈的全国差异性,它是旅游大省,今天大家来博鳌,主要是走旅游资源,当然现在海南这两届政府也是走海南高效农业和海南大打石油战略,这对海南吸引全国的民营企业和消费者眼球还没有看出来,但是有显象了。开发商这边,主要是想做好旅游和地产结合的工作,这是吸引全国消费者的一个亮点,尤其是三亚,三亚和博鳌现在可能是不属于海南了,它属于世界级范围的投资,包括它的消费群体,包括它的开发商群体,包括媒体所散播出去的管道,都是向世界散播的。我想大概海南这一轮的经济开发,但是海南有阵痛,全国烂尾楼最多的地方,占了全国上一次地产泡沫的70%,总量一千多亿。我记得很清楚,我是学金融的,92年全部的国债总和还没有海南烂在地上和烂在工程上的总量大,朱总理为了治理海南的泡沫,专门来了三次。

  海南的开发商可能比全国其他开发商忍受冬天,还有拐点,承受力要强,最起码我们很多人没有死,而且跑到北方大城市,包括珠三角,还有二级省会城市,都赚了大钱。但是我听说这一轮,大家慢慢又在往海南拥挤了。我所知道的几个大开发商都云集海南了,包括我,数额都是上百亿的。谢谢大家。

  张文豪(媒体主持):符总给我们一个提示,海南对房地产的贡献不光是留给我们一短历史,值得探讨的历史,还有一个贡献了很多人才,这些人才到今天的成就,看来在海南的经历,对他来说估计是刻骨铭心的,比如说冯仑和潘石屹,就是这里面最为大家所熟知的。

  海总,这个名字天生就是搞房地产的,因为海毅轩听起来好像是一个很好的楼盘名字。

  海毅轩:我们操作有一个很好的项目,我们公司可能很多人没有听说过,但是我们的项目如果给大家介绍,它是一个很好的项目,很多人说它是独有的,是一个钻石的宝地,是一个宝贝。因为它是宝贝,所以我要给大家介绍一下,大家也可以看这个项目怎样。

  我们这个项目是在三亚湾鹿回头下面人工堆积的一个独岛,我们架了一个桥350米到岛上,这个岛所处的位置,跟三亚城市紧密相连。这个岛本身的特殊性,在全国仅有,其他地方我们没有找到合适的。我们在操作上,在选择操盘手,我们在全国走了很多,但是房地产很多,可是看到我们的项目,没有一个敢夸口说我操作没有一点问题。它的潜力,它的操作性极强,它的重要性,不单是简单的房地产,包括它牵涉到三亚很多城市功能,它对于三亚整个旅游,甚至全国乃至全世界,都有举足轻重的影响。三亚本身是一个旅游城市,而且凤凰岛又占据这么重要的位置,三亚现在正操作阳光海岸工程,改变整个城市建筑的水平完善功能,我们这个岛有一个很重要的功能,就是油轮码头,就是一个海关,连接世界各地,来三亚旅游观光的一个通道。现在很多人在研究油轮经济,油轮经济可以给当地带来什么样的作用,他是一个巨大的,而且油轮本身就是一个豪华的五星级宾馆,就像泰坦尼克号一样。我们这个项目建好之后,就能够直接的通过我们这个岛进入到三亚市,对三亚市包括海南的经济都有很重要的作用。

  我要谈一个观点,现在通过这个项目,我认为中国的房地产应该国际化。前一阵子有很多人谈到国际化会存在一系列的问题,但是任何事情都是一分为二的,从我国房地产的发展和国民经济的发展,国外资金的注入是十分必要的。从前一段各位专家、学者的演讲中,可以得到很多确切银行的数字,现在很多银行的抵押物都是房产,风险很大程度都是在银行方面,如果是国外的资金进入,对国家银行在这方面是会减少风险的。

  对我们这个房地产企业的现代化管理引进,国外的管理水平和理念,这也是一个很好的方法。我们国家房地产发展的时间不是太长,经验也不是太足,所以存在着很多不完善的地方,通过国外资金的介入,肯定要企业各方面的运转,包括财务,国外的要求是很严的。所以房地产国际化之后,在目前对于房地产,我认为进入是一个比较好的时机。但是也有可能人认为现在有很多热钱进入,害怕对国家金融或者是整个国民经济社会受到一定的影响,但是在进入的时候,国家职能部门应该采取比较符合当前政策的一些具体措施,如果做好的话,对我们中国的房地产发展是很有好处的。就我们操作这个项目的话,我们也在找国际化财团,或者战略合作的伙伴。我们这个岛这么的重要,大家都很看好,我们不敢轻易的来下刀,来雕琢这颗宝石。如果我们单独来做也可以,我们会像其他房地产开发商一样滚动来做,但是毕竟大家都看好这块地,而且对它寄予很高的期望,同时也肩负着很重要的责任。我们希望国内或者是国际上的有实力的财团,或者是有知名的企业来参与和我们一起来雕琢这颗钻石,为三亚乃至全国各地的游客服务,为三亚的经济、海南的经济做出一点贡献。

  我认为海南省房地产现在发展是一个比较正常的,而且前面有很多人说了,三亚乃至全国的房地产开发商,包括香港的房地产开发商,很看好三亚,三年五年肯定会显露出三亚的优势。三亚这个优势我认为现在不存在过热的问题。为什么说呢?它是跟全国的房地产同步在走,而且三亚这个资源的稀缺是在国内其他城市不具备的条件。

  张文豪(媒体主持):现在反过来,我们想请这次宏观调控也是最热点的地区,我们请出奚总,对这两天的专家,他们对房地产的看法,他们对市场的评价,对政策方面的阐述,您能不能评点一下他们的观点,您认为这里面哪些人的观点跟您最相近?

  奚志勇:这段时间的政策导向,对整个产业的发展影响很大,特别是上海影响最为明显,大家都在传一句话,上海人杀死全国人吃肉,所有的源头都是上海人造成的,我认为这个说法可能我有不同的意见,但是我也不好从哪些方面,没有数据也没有依据来说,我只是提供几个思考的方式。

  上海从93年房改之后,通过十年的努力,人均住房面积从五点几平米到现在的人均二十多,这是解决老百姓住房最好的方式,因为和谐社会就是大家都要有房住。上海是国际大都市,中国还有哪个城市有更多外来投资者,有更多外来的高级打工仔进入?三年前上海有这样的说法,有三十万的台湾人,有三十万的日本人,有三十万的韩国人。上海年薪十万以上的人有多少?我们有没有统计过?每年白领进入上海打工的有多少?还有消费的资金比例是怎样的。现在摆在我们面前的是上海购买人的信心大大下降,这一段时间从数据来看,好像上海没有跌的那么厉害,但是从整体的价格来说跌的很厉害,二千万平米,中低价位的房子上到市场,想一想会造成怎样的影响,市场需求我认为还是旺盛的,但是由于购买的信心不足,造成上海房地产的现象很不乐观。

  从企业家投资的信心来说,房地产总要有人投资,最近的舆论导向批驳企业家,我不知道说的对不对,有点过头,认为所有的政策行为都是因为企业家炒作起来的,我说句良心话,我不是企业家,我是小小的打工仔,我为他们说句话,他们为这一轮房地产的发展作出巨大的贡献,企业家最原始的动机无非是三个方面,一个使个人人生价值的实现,当然要赚更多的钱。第二是实现自己的人生目标,将企业做大做强。第三企业的社会责任,税收、就业、捐赠。大家想一想哪一项不对社会有用,哪一项是害了社会害了老百姓。

  我们那个区域,我经历了我们那个区域,最近几年的房子,价格可以跟大家说一下。02年的平均房价是二千块钱,土地价格是40万,到今天我们平均房价是5500,土地价格是二百万,算一下哪一个涨的更快,如果按照现在二百万一亩土地,我们可以算一下容积率一的话,就是三千块钱一平米,在座都是专家,我们应该卖多少钱,利润空间在哪里。未来的走势,如果房地产不是稳定上涨的话,那么对八一三之后拿到土地的企业,就面临很大的风险。企业家投资的信心还有社会公平的比较,付出了那么多,如果得到的都是委屈,一定会将原来赚的钱带到外国去。

  张文豪(媒体主持):奚总充满真情的演讲,我想董事长听了他的这一番话,心里应该感觉很欣慰。

  这两天在这里发表的经济学家们,应该来听一听奚总的讲话,因为这是来自第一线,通过对数据分析得出的观点,是值得考虑和分析的。

  最近新地产上个月开了商业地产峰会,有商务部一位负责的官员去参加了,我们跟他们的探讨中知道,实际上主管部门对商业地产的热潮也是比较担心的,而且据说是已经派下去调查组,到各个地方进行调研,调研之后可能会采取,不一定说采取措施,但是有一个说法。所以我们觉得商业地产可能远比一个住宅方面开发和经营更为复杂的一个方面,请问梁总,对于这方面,因为你们的业务和这个息息相关,能不能谈一下你的看法。

  梁晶晶:这个问题应该说是从昨天到今天第四个媒体问我,政策影响下商业地产的问题。

  我感觉其实商业地产,在政策上的影响还是有一个喜悦政策,但是大家可能还没有留意到,它和住宅地产有一个政策上的,住宅房地产利用不了的,就是WTO全面开放之后,去年12月11日正式全国的零售商可以全面进入中国,这样的一个供应的需求,现在商业地产正在进行全国的调研和论证,其实是为了它的健康发展。应该说在零售业全面开放之后,其实中国的商业地产需求应该说是增大了,而不是说减弱了,在需求增大的情况下,虽然是在房地产的交易成本和现在这些商务部下来调研这些相关的商业网点,其实目的也是怎样让中国商业地产怎样健康持续的发展下去,让所有的商业地产开发商都能够重视起来,不要用一些简单的想法去处理商业地产,或者说是一些偏激的说法,或者是短期获利的说法。所谓的这些商业网点的调研,目的也就是说能够提醒所有商业地产的开发商,在整个商业地产的开发过程中,不要单纯的在房地产产业领域考虑问题,还要在商业这个产业领域考虑多一点的问题,因为既然是商业网点,商务部出了调查人员,那这个产业本身也是属于商业领域的。

  其实我刚才也在会上讲了很多,商业本身是具备了一个影响力,相关利益者也是更多,这样的角色在里面,如果在这一系列的政策出台之后,能够在操作手法上采取一些策略去应对的话,应该是不会起到很大的影响。比如说一个项目开发的过程中,可能原来把销售比例作为比较大的,出租比例比较少的,或者说自留部分比较少的,应对现在投资购买者的交易成本的增大,导致销售或者是投资者的冷静期,或者是观望期这样的状态下,可以把自己保留的部分或者出租的部分,因为市场的需求量增大,而去将租赁的收入在他的预算收入成本里可以有所调整,应对这些政策的话,无非也是找一个在资本战略上更好的战略面对商业地产受到这些相关的优势政策和劣势政策的影响。只要从一种持续发展的角度商业地产的话,这些所有的政策,无非也是希望整个商业地产这个领域这个产业结合整体的国民需求,结合整体的经济需求,而且又能够让开发商找到一个比较合理的利润点。

  张文豪(媒体主持):今天听了巴博士说地产和金融的关系,这个话题也是特别的重要,尤其他有一个观点,他认为原来的房地产行业就是一个最主要的因素就是土地,现在变成了资金。先跟大家说一个很小的故事,我和北方一个著名的开发商,尤其是在近两年特别特别的著名,是一匹黑马,我们有一个探讨,你跟著名基金经理谈判,谈成了没有,他说很难谈,这些外资机构要的回报太高,我问有多高,他说一年大概是10%-25%的回报,我们没有这么高的利润出去。房地产自有资金很低,也就是说启动这个项目,可能只有很少部分的钱,外资公司以资金入股,如果按照股权方式做,如果大家都拿钱来做,恐怕大股东就是他,不是你了。所以我们引申了一下,今天巴博士也说到一个观点,这个观点也是我跟他沟通时提出风险资金,实际上中国很大比重的开发商,这么多年来之所以这么赚钱,其中很重要的原因,除了土地增值,这个大家都有所体会,另外更重要的原因,他是以国债或者普通商业银行贷款的价钱,是使用了银行贷款,但是使用的方法是风险资金式的使用。这个说法我们先不管正确不正确,但是从刚才的故事里,要求25%的回报率,也听出来了外资对项目的风险,对于国家的风险,种种风险考虑在一起,他才要这个回报,也就是说他要的回报碰巧和风险资金的回报,起码在性质上有相通的。今天除了土地的公开拍卖制度,要求资金不可能玩杠杆式的手法,所以我们就想跟台上几位,尤其是从事开发和运营的老总请教一下,我们的企业尤其是刚才听到海总说的,这个项目恐怕投资额非常巨大。你们以前的房地产开发经营当中,主要的融资方式,或者筹集资金的方式是什么?从现在开始以后的新项目,主要的融资方式又是什么?

  海毅轩:我们做三亚这个项目,凤凰岛比较特殊,正常的房地产项目三五个亿可以做,我们的容积率0.77,28万平米,但是三四十个亿也可以做。大家知道阿拉伯的一个迪拜,七星级的宾馆,建造花了145亿人民币。我们这个项目比较特殊,根据国家最近的调控政策,我认为是十分必要的,而且这也看到我们房地产下一步发展的趋势,看到现在国家调控对房地产的价格各方面有一定的影响,但是我认为它是比较及时的。为什么呢?就像刚才梁总说的商业地产一样,它是为了避免泡沫,为了今后更好的发展。所以现在融资的渠道比较宽,也是多种原因,而且易于调控。但是我觉得银行,咱们国家出了一些文件,有时候一刀切也不利于这个市场的发展。银行大部分的资产都是不动产,都是房地产,现在突然有一个政策,马上一刀切可能性很小,应该是根据你这个项目可行性各方面,根据不同的情况来分析来做。

  奚志勇:我们公司成立时间比较短,只有两年时间,前面开发都是股东和地下融资的钱。温州的地下融资渠道比较强,现在还没有考虑海外融资。

  梁晶晶:我们服务过的开发商,他们的融资其实不同的项目有不同的融资方式,而且其实海外的融资机构也有很多,他们有投资银行的,也有基金的,也有是一些财团的。像海总这样的项目,本身这个公司就具备一定的实力,土地使用证等有关地价都给了,市场评估价也有十个亿,自己也具备这样的信誉。他项目为B,公司为A,如果有充分的证据证明过去的开发都是成功的,所做的都是有利润支撑点的,虽然B还没有开发,也完全可以通过海外的融资机构进行融资。海外上市公司的一个收购项目,或者是合作开发的模式,也是屡见不鲜的,合作模式有很多种,还是看项目而定。从我们公司的角度来看。

  符明韶:海南地产融资以前全部都大同小异,自有资金达到25%,还有银行贷款等等,另外还有公司品牌信誉,有边际化融资,比如说承建商的垫资,还有预售房款,今后海南的开发我们战略的选择,是倾向于资产化融资的品牌,因为我们公司有这样背景。国外财团和国外基金来做,不如我们可爱的温州私募基金最主要区别就是东西不同,我们理解国外来的根本不是要25%,核心就是要股权,控制你,实际上我们变成他们买地打工了,我们不是开发商了,我们变成了土地的炒家,尤其是大财团、大地产商。温州的私募资金对我们有很大的吸引力,可以完成两个分置,一个是股权,一个是房子的预售,通过融资能够达到开发商的平衡。利用产品的差异化和资源的配置,然后做一些前期其他金融品种,比如说我们曾经做过三亚地产券,一拿就拿到两个亿。我们用金融和海南特有的资源优势,做差异化的及证券化的优势,当然我们现在密切关注中国产业基金及其资产证券化对海外的尤其大中华圈的新加坡、香港的资金,这方面大家比较容易沟通,欧美的几乎难以沟通。

  张文豪(媒体主持):昨天在演讲中,也有媒体的朋友提到中央为什么要对房地产业下重手,其中一个相关人文一点的原因,是因为这个行业里有一些大腕级的人物说的太多,也说的比较精彩吧,使得这个行业引起了注意,所以才有了调控。当然这是原因之一。这不得不让我们想起中国房地产业发展的显著特点,确实是这个行业里的企业领袖具有强烈的非产业化的特点,包括甚至成为大众明星。我们也想调控可能会使我们这个行业产生一个拐点,今后发展的模式可能有不同,以后我们这个行业企业的领袖,在今后的行为,在言语的表达方式上,会不会也有所转变,我们想问问在座的几位老总,首先是你们觉得他们在之前这么多年的行为,给行业带来的是好处还是不好?今后在房地产行业发展的过程中,这个行业的企业家应该怎样用什么模式跟社会沟通?

  海毅轩:我想今后房地产老板应该多从老百姓这个角度考虑。

  奚志勇:这个话题比较敏感,我想这是为什么这次大腕不来的原因之一。

  梁晶晶:我觉得他们都讲的挺好的,大家多一点交流,论坛建议交流促进,出发点能够稍微不是高调的卖自己的广告的话,我相信可以理解的。

  符明韶:我希望我们钢也的领袖,或者说大哥,或者说大佬,跟政府多当小学生,自己家开起会来,可以夸张一些、幽默一点。

  张文豪(媒体主持):谢谢各位,今天的精英对话到此结束,特别感谢各位嘉宾的支持,尤其要感谢台下坚持到最后一刻的听众们,感谢你们的参与,感谢你们的耐心。

  主持人:各位嘉宾,亲爱的朋友们,本届论坛也就是变革中的中国房地产2005(博鳌)房地产论坛为期二天的议程就到此全部结束了,非常感谢我们每一位发言的嘉宾,感谢每一位媒体的朋友,也感谢每一位听众的热情参与。

  谢谢各位。再见。

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