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黄沁:怎样通过资产证券化海外融资
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  接下来请出演讲嘉宾香港诚信资本有限公司董事长黄沁。他演讲的主题是怎样通过资产证券化海外融资。有请。

  黄沁:大家下午好!今天是最后一天了,大家也是比较累了,刚才听了远大张总以及锋尚的张总跟大家介绍怎样节省能源,怎样省钱,我就跟大家说一说怎么融资,怎样圈钱吧。首先介绍一下诚信资本,是香港证监会注册的一家公司,专注于金融,我们在境外融资方面有特别多的经验和案例跟大家说一下。

  昨天参加论坛时也说了,在国外融资市场资金比较紧张的时候,实际上大家可以到国际上看一看,国际上也不是那么容易,也需要有实力做好,通过比较好的渠道融资。

  我们公司有两位创始人,一位是MartinLoat先生,曾经担任过德意志银行亚太区首席执行官。我自己是德意志银行亚洲区执行董事和资产证券化部总经理。境外资金将成为中国房地产市场的重要推动力,银行以前是一个比较特殊的部门,它对不良资产不用负责,对自己的回报也不需要负责,是面向政府的一个职能部门,而现在中行、工行、建行都引入境外投资者,中国银行经济转型时,这种情况肯定会改变。房地产行业资金来源,肯定会从银行资金提供者到拓宽,信托会成为比较大的主力,包括资产证券化。另外比较实际的是国际资本。昨天我们稍微提了一下,中国一个季度房地产投资才二千多亿,而国际资本最近这几单,大概已经到了上百亿,今年上半年可能披露的大的可能过了几百亿这样的水平,所以已经达到完成投资的10%左右。看看国外房地产金融机构还是刚刚开始,我估计在短期内,特别是今年、明年,国内资金在退却时,国外资金可能是20%、30%、40%,我们公司一年做五十亿、一百亿不成问题,何况是中国这么大的国家,有很多金融机构做事,国外资金肯定会变成国内房地产市场的一个主力。

  举几个例子。比如说美林集团、摩根斯坦利、新加坡凯德置地就有多宗大手笔买入交易,一笔就是30亿。国外的资金在各个渠道会变成房地产金融行业的很重要的部分。开发融资实际上必须将自己的股权卖给投资者,跟他分享红利,这是在开发阶段大家用的比较多的方法。而开发这个阶段,应该说是世界上,就是指香港一些大的地产商,在国内开发项目比较有兴趣,以前如果有地的资源,价格比较低,他们的想法就是希望能谈好价钱,将地从你们手上买过来,或者是合作开发,基本上就是要求控股的方法比较多,而是说直接投资给你。如果想到境外在同类型的开发商融资的话,往往是要让出控股,或者是将地卖出这样的形式。大家也可以上市,将股权卖给公众。上市融资对公司的规模、对自己土地的储备、现金盈利的可持续性都比较高,门槛比较高,中国国内房地产公司在国外上市也只有四五家,这是一个比较困难的做法。

  第二种融资方式,就是出售你的物业,如果你已经建好了一个写字楼、一个酒店,或者是一个出租的公寓,这个物业已经建成了,只要价格合适,国外的基金银行可能就会将整个物业买下来。我们管理一些资金,也是在国内有比较好的项目,写字楼或者商铺的话,回报率比较好,我们就可以考虑直接从房地产开发商手里买过来,我们每个项目最少是五千万美元的融资额度。

  还有就是投资信托,现在香港的条例也改了,允许境外信托到香港上市,这对国内中大型的业主有很大的吸引力,特别是广州粤秀投资,希望通过信托的形式,将广州的资产包装之后上市,这样的方法要求也是比较高,估计来说资产的数额至少是在30亿、50亿这样的水平,才有可能做这样的交易,并且说你的收入是比较稳定、比较长期。监管方面,民营机构怎样将你的资本、资产转到境外,在境外上市,这在技术层面上也是比较高,估计短期内是已经将公司结构做好的公司,有可能通过信托国外上市。

  资产证券化我今天花多一点点时间讲,这可能是更大的市场。信托在美国可能只几千万美元的市值,而资产证券化,简单说几个数字,四万亿这样的规模,这是美元。通过资产证券化,将风险降低,使得资金的渠道更加宽阔,时间也会比较长。国外资产证券化的投资机构也是非常多,包括银行、保险公司等等,各种各样的基金公司,中国资产证券化长期来看肯定会开启,八万亿的人民币存款没有地方投资,未来十年这个市场会有相当大的发展,但是是远景,解决近期的问题,还是境外融资。

  资产证券化融资,通过将一些资产一个非流通性的资产变成流通性证券的过程,如果一个资产流通性不是很好,又不想卖了,比如说有一个酒店、物业或者商场,现在不想出售股权,但是我每年可能才一个亿二个亿的收入,我想融十亿、二十亿的现金回来,架设卖了我的股权资产就没有了,现在我想做一个抵押,以商场的收入抵押,以写字楼的租金为抵押,获得比较长期的资金。资产证券化就是做这样的事,将你的资产放到相对隔离的载体里,或者是通过信托的方式,或者是通过特殊分割公式的形式,公司发债,需要做信用征集,这对已经有物业的公司是很好的选择,不需要将股权分散,也可以融到比较长的资金。最近我们也在做几个比较大的项目,十到十五年,十到二十亿左右的融资。

  我们以前做的例子,这些都是技术性比较强的东西。最大一笔是二亿四千万美元,给香港一家银行做的融资。只要有比较好的资产,有比较好的现金收入,我们都很愿意做这样的融资,我们也是希望一个亿美元以上的,因为法律、审计等各个方面的要求比较高,所以相对来说中间有一些成本,可能对一些大的物业开发公司才能会有比较大的兴趣。中国国内资产证券化的趋势,也是非常值得注意的,今年四月份人民银行、银监会公布了信贷资产证券化的试点办法,已经给了建行做了试点,我估计第三季度建行会出十亿人民币左右的项目。我们看中国债券市场的余额,基本上总的余额有六万亿人民币,不小,有很大的融资能力,主要是国债和金融债等等,其他的债券很少,而在国外像这种资产证券化的大部分是在国债市场,未来五到十年,我想中国资产证券化肯定也会达到几万亿的规模,也会给大家比较长期的资金来源,但是现在监管还是在起步试点阶段,这一块的资金不会是在今年、明年融到,可能是后年、再后年,对开发商来说可能是远水解不了近渴,更需要的还是通过海外融资。

  海外资金对大家的管理、对大家的监控,要求会比较高一些,但是融资的数额规模是相当之大的,作为诚信之本,我们可能是愿意跟比较有信誉的,比较大的开发商,比较稳定的开发商来合作,或者是直接购买资产,或者是通过帮助发展商在海外融资。我们希望跟大家有机会继续沟通。

  谢谢。

  主持人:我们也谢谢黄沁先生。有哪位朋友在想圈钱问题上跟黄先生交流的,请举手示意。

  暂时没有,我们谢谢黄先生。

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