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黄沁:怎样通过资产证券化海外融资

作者: 博鳌房地产论坛组委会来源: [ 观点地产新媒体 ]

　　接下来请出演讲嘉宾香港诚信资本有限公司董事长黄沁。他演讲的主题是怎样通过资产证券化海外融资。有请。

　　黄沁：大家下午好！今天是最后一天了，大家也是比较累了，刚才听了远大张总以及锋尚的张总跟大家介绍怎样节省能源，怎样省钱，我就跟大家说一说怎么融资，怎样圈钱吧。首先介绍一下诚信资本，是香港证监会注册的一家公司，专注于金融，我们在境外融资方面有特别多的经验和案例跟大家说一下。

　　昨天参加论坛时也说了，在国外融资市场资金比较紧张的时候，实际上大家可以到国际上看一看，国际上也不是那么容易，也需要有实力做好，通过比较好的渠道融资。

　　我们公司有两位创始人，一位是MartinLoat先生，曾经担任过德意志银行亚太区首席执行官。我自己是德意志银行亚洲区执行董事和资产证券化部总经理。境外资金将成为中国房地产市场的重要推动力，银行以前是一个比较特殊的部门，它对不良资产不用负责，对自己的回报也不需要负责，是面向政府的一个职能部门，而现在中行、工行、建行都引入境外投资者，中国银行经济转型时，这种情况肯定会改变。房地产行业资金来源，肯定会从银行资金提供者到拓宽，信托会成为比较大的主力，包括资产证券化。另外比较实际的是国际资本。昨天我们稍微提了一下，中国一个季度房地产投资才二千多亿，而国际资本最近这几单，大概已经到了上百亿，今年上半年可能披露的大的可能过了几百亿这样的水平，所以已经达到完成投资的10%左右。看看国外房地产金融机构还是刚刚开始，我估计在短期内，特别是今年、明年，国内资金在退却时，国外资金可能是20%、30%、40%，我们公司一年做五十亿、一百亿不成问题，何况是中国这么大的国家，有很多金融机构做事，国外资金肯定会变成国内房地产市场的一个主力。

　　举几个例子。比如说美林集团、摩根斯坦利、新加坡凯德置地就有多宗大手笔买入交易，一笔就是30亿。国外的资金在各个渠道会变成房地产金融行业的很重要的部分。开发融资实际上必须将自己的股权卖给投资者，跟他分享红利，这是在开发阶段大家用的比较多的方法。而开发这个阶段，应该说是世界上，就是指香港一些大的地产商，在国内开发项目比较有兴趣，以前如果有地的资源，价格比较低，他们的想法就是希望能谈好价钱，将地从你们手上买过来，或者是合作开发，基本上就是要求控股的方法比较多，而是说直接投资给你。如果想到境外在同类型的开发商融资的话，往往是要让出控股，或者是将地卖出这样的形式。大家也可以上市，将股权卖给公众。上市融资对公司的规模、对自己土地的储备、现金盈利的可持续性都比较高，门槛比较高，中国国内房地产公司在国外上市也只有四五家，这是一个比较困难的做法。

　　第二种融资方式，就是出售你的物业，如果你已经建好了一个写字楼、一个酒店，或者是一个出租的公寓，这个物业已经建成了，只要价格合适，国外的基金银行可能就会将整个物业买下来。我们管理一些资金，也是在国内有比较好的项目，写字楼或者商铺的话，回报率比较好，我们就可以考虑直接从房地产开发商手里买过来，我们每个项目最少是五千万美元的融资额度。

　　还有就是投资信托，现在香港的条例也改了，允许境外信托到香港上市，这对国内中大型的业主有很大的吸引力，特别是广州粤秀投资，希望通过信托的形式，将广州的资产包装之后上市，这样的方法要求也是比较高，估计来说资产的数额至少是在30亿、50亿这样的水平，才有可能做这样的交易，并且说你的收入是比较稳定、比较长期。监管方面，民营机构怎样将你的资本、资产转到境外，在境外上市，这在技术层面上也是比较高，估计短期内是已经将公司结构做好的公司，有可能通过信托国外上市。

　　资产证券化我今天花多一点点时间讲，这可能是更大的市场。信托在美国可能只几千万美元的市值，而资产证券化，简单说几个数字，四万亿这样的规模，这是美元。通过资产证券化，将风险降低，使得资金的渠道更加宽阔，时间也会比较长。国外资产证券化的投资机构也是非常多，包括银行、保险公司等等，各种各样的基金公司，中国资产证券化长期来看肯定会开启，八万亿的人民币存款没有地方投资，未来十年这个市场会有相当大的发展，但是是远景，解决近期的问题，还是境外融资。

　　资产证券化融资，通过将一些资产一个非流通性的资产变成流通性证券的过程，如果一个资产流通性不是很好，又不想卖了，比如说有一个酒店、物业或者商场，现在不想出售股权，但是我每年可能才一个亿二个亿的收入，我想融十亿、二十亿的现金回来，架设卖了我的股权资产就没有了，现在我想做一个抵押，以商场的收入抵押，以写字楼的租金为抵押，获得比较长期的资金。资产证券化就是做这样的事，将你的资产放到相对隔离的载体里，或者是通过信托的方式，或者是通过特殊分割公式的形式，公司发债，需要做信用征集，这对已经有物业的公司是很好的选择，不需要将股权分散，也可以融到比较长的资金。最近我们也在做几个比较大的项目，十到十五年，十到二十亿左右的融资。

　　我们以前做的例子，这些都是技术性比较强的东西。最大一笔是二亿四千万美元，给香港一家银行做的融资。只要有比较好的资产，有比较好的现金收入，我们都很愿意做这样的融资，我们也是希望一个亿美元以上的，因为法律、审计等各个方面的要求比较高，所以相对来说中间有一些成本，可能对一些大的物业开发公司才能会有比较大的兴趣。中国国内资产证券化的趋势，也是非常值得注意的，今年四月份人民银行、银监会公布了信贷资产证券化的试点办法，已经给了建行做了试点，我估计第三季度建行会出十亿人民币左右的项目。我们看中国债券市场的余额，基本上总的余额有六万亿人民币，不小，有很大的融资能力，主要是国债和金融债等等，其他的债券很少，而在国外像这种资产证券化的大部分是在国债市场，未来五到十年，我想中国资产证券化肯定也会达到几万亿的规模，也会给大家比较长期的资金来源，但是现在监管还是在起步试点阶段，这一块的资金不会是在今年、明年融到，可能是后年、再后年，对开发商来说可能是远水解不了近渴，更需要的还是通过海外融资。

　　海外资金对大家的管理、对大家的监控，要求会比较高一些，但是融资的数额规模是相当之大的，作为诚信之本，我们可能是愿意跟比较有信誉的，比较大的开发商，比较稳定的开发商来合作，或者是直接购买资产，或者是通过帮助发展商在海外融资。我们希望跟大家有机会继续沟通。

　　谢谢。

　　主持人：我们也谢谢黄沁先生。有哪位朋友在想圈钱问题上跟黄先生交流的，请举手示意。

　　暂时没有，我们谢谢黄先生。