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陈劲松:住区与市场的现象规律
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  主持人:接下来我们请出的是世联地产顾问中国有限公司董事长陈劲松先生。演讲主题是住区与市场的现象规律。

  陈劲松:今天下午安静了很多,更像是论坛了,昨天更像是论剑,今天下午这种风格是我喜欢的。来博鳌之前翻了一下所有关于博鳌论坛的资料,整个三届到今年第四届,我们总结下来,实际上论题都是一些老的问题。总结下来,中国房地产的论坛走到今天再往下走,一直往下走的是一种宏大叙事的规模,这样一种叙事风格,我们觉得中国的房地产如果大家总在重大的历史性叙事的风格下走会忽视一些问题,我们的论坛翻一翻我们的历史,贯穿在我们论坛上的都是非常重要、重大的国计民生、政策的、大喜大悲、大开大合这种论战,今天下午大连万达也好,昨天很多关于ShoppingMall的观点,事实上他们都在实践,而且这种实践不管我们同意还是不同意,他们正在走,中国地产需要实验,这也是今天我要讲的住区与市场的现象规律,实际上我不准备按照我的PPT来讲,我们主要需要另一种叙事风格,叫工具理性。工具理性的叙事风格是一个行业走向成熟的标志,否则这个行总在一些原则问题上吵不能深入。什么叫工具理性,工具理性就是在各种约束条件下我们选择的路径有没有工具,我们的工具在哪里?这个问题说起来就不这么令人激动,这是行业应该要做的。事实上关于我们这个行业论坛这么火爆,每次论坛吸引了这么多人的参加,而且观点非常的冲突,有一个最重要的问题是这个行业定位还没有清楚,整个房地产的行业没有清楚,所以我们有各种观点,甚至说对和错,我们也没有一个标准在进行评判,一个行业的出路,首先我认为取决于行业对自己自身的定位。

  我举美国铁路的例子,为什么说行业定位很重要。美国铁路业是走向夕阳的行业,因此美国铁路业重新在思考自己到底是什么行业,大家发现在运输是不是运输业,铁路是不是客运和货运。美国铁路业他们发现不只是运输业,他们还是娱乐业,因此美国铁路业把行业的定位拓展了,美国铁路类似的东方快车谋杀案和北非谍影中在火车上送别人非常浪漫的情景,他们正在极力营造和恢复,它成了旅游、娱乐的重要的组成部分。美国铁路业由此产生了新的整体行业的收益。

  反过来说,我们中国的房地产到底是什么行业,我们是解决人住的行业吗?没错,但仅仅是这些吗?我们是解决资金出路,或者是资本的行业,但是仅仅是这些吗?我们中国房地产行业对自己行业的定位的简单化造成了我们目前对这个行业问题的争论,大家互相讲自己的话,而没有形成的行业的共识。比如说我们的政策一会儿把房地产只理解成人的住,因此他发现大部分的工薪阶层买不起房子,然后就积极的大量的推行经济适用房,经济适用房政策事实上使这个行业的商业市场受到相当相当大的冲击,而我们的经济适用房的政策跟国外经济适用房的政策有着本质的不同,我们到现在也没有把经济适用房的政策恢复到他的本身,刚才莫天全在说政府认为市场是解决人住的问题,是,但是它只是一部分,我们的这次宏观调控又是把房子变成的资本的一部分,就理解成是一个资本市场。然后这个调控我们发现所有的城市昨天几乎调查下来所有城市的房地产尤其是住宅价格在上升,有些地方的住宅价格上升得很厉害。

  深圳在今年的上半年拍卖了一块地,93000元每平方米,楼面的单价去到了7400元的时候,它告诉我们整个行业发生了本质性的变化,也就是说楼价里面的因素,地价已经超过了建筑费用,而且超过了不止一倍。这样的房子在公开市场上拍卖出来然后我们作为它的指标来衡量市场的过热还是不过热,我觉得开始对市场本身怀疑认为市场的走向与我们的预期相反,开始出台了一系列限制市场的措施。事实上中国房地产业把行业的定位本身搞清楚的话,我认为需要回归到住宅市场到底是一个什么样的市场本身,我们知道人们对复杂的问题总愿意简单化,这是我们认识世界的方式,我们把复杂的世界简单化后人就可以控制、调控市场,住宅市场或者说是我们的房地产市场是不是这样简单的市场?就显然不是。世界上可以调控的系统都是简单的系统,就是叫它的技术系统,技术系统是有指标、可调控、有单一的因果关系,或者是不复杂的因果关系。我们显然发现我们的住宅市场不是非常单一或者简单的因果关系它是一个复杂的系统。什么叫复杂系统呢?就是我们说的社会系统,社会系统是非常非常复杂的系统。在这个里面,我们只能摸清他的规律,只能沿着它的规律走,而不能单一的控制,有些系统比如说神州五号虽然很复杂,但是它是一个简单系统,他是可控制。所谓复杂系统就是人不可控制的,我们现在做的事情是把房地产当作简单的系统然后进行控制,在这里面,我觉得历来我们出台的政策达到的效果是值得分析的,就是把所有的改革开放以及对房地产的认识以来所有的政策列出来,那边把它的结果列出来,我们会发现它有时候调控的宗旨和目的跟它的结果正好相反。

  最主要的问题我认为是这个问题就是对复杂系统的简单化。这个问题事实上我们专业房地产界对这个问题进行了大量的研究,我认为通过论坛的形式能向大家汇报我们这些方面的成果是非常重要的。关于复杂系统有哪些规律值得我们注意,首先是复杂系统边界的规律。比如说市场是一个复杂系统,原先用计划经济是一个简单系统,经济代替市场的时候我们发现不行,然后我们让位给这个市场,这是我们整个改革的一个原因。让位市场之后,突然发现市场没有达到我们的预期,然后我们再强烈干预市场,目前走的就是这个路子。为什么这个市场会达不到我们的预期?这里我讲一下丛林法则的失效的原因在那里?丛林法则就是自由市场竞争的法则就是老虎吃羊、羊吃草的法则,在丛林里面自由竞争,优胜劣汰也是这么多年来整个市场竞争的法则,这个法则为什么在房地产界任凭这个法则任意发展会失效呢?最主要的是丛林开始被破坏,丛林法则最有效的基础是丛林存在。当丛林不存在的时候,法则要重新建立。因为丛林法的失效使我们的生态环境发生了变化,市场也一样比如说我们的住宅,市场也是一样。

  我们现在说一下为什么某些地方的房子一手房楼买的很高,而二手房一旦入住普遍有一个20-30%的跌幅,原先在深圳是非常明显的,老百姓买了房子入伙后会有一个跌幅,为什么有些地方不会,有的地方会有一个明显的涨幅,在上海过去三年里面普遍涨了很多很多,珠江三角洲的一些地方一跌不止,大的有环境的问题,小的也有。比如说深圳波特菲诺的房子买了以后普遍涨幅20-30%,很多很多地方的房子在跌,这是为什么?如果没有宏观调控之前,这个问题可以忽略掉。但是,在宏观调控出来的时候,目前虽然还没有出台进一步打击消费者的政策,和强烈干预的措施,我们消费者的信心正在徘徊中,消费者的信心是受舆论的影响,与政策是有关系,也与舆论有关系的,同时也与他真正买的房子的升跌,二手楼和一手楼的价格,同一栋房子在一手楼和二手楼是相联系的。为什么呢?这就是丛林法则的问题。比如说,深圳是一个海滨城市,我们到了深圳没有这种感觉,我们为什么感觉不到海?如果认为是丛林的一部分,它是被一条高速公路完全阻断,一条高速公路能够阻断一个城市跟海的关系,事实上类似这种事情,大可以到城市,小可以就可以到住区。比如我们接触了很多的项目,他们都有湖、有山等等。但是为什么不是区域整体的升值,而是只有山景、湖景有价格的差别,原因是因为我们中国房地产界,我们的政治资源、我们的自然资源,我们任何资源都是非常宝贵的,也就是丛林是非常宝贵的。当我们把丛林无限的蚕食掉的时候,我们整个价值受到我们对丛林破坏的影响。我说的丛林法的失效,使得我们必须注意中国的房地产平均数对于我们的意义,尤其在综观和微观上对我们的意义非常小。比如说:我们统计整个城市的平均数,事实上老百姓不认平均数,上海的平均数、深圳的平均数,老百姓是不认的,他认的就是哪个区域,哪个地方到底是怎么样,而中国房地产的每个城市都是千差万别的。

  这个复杂系统还有一个规律,尤其我们中国房地产在我们高速公路、城际交通,以及城与城区域相互竞争这样一个时代我们发现都有很明显的规律就是中心化和边缘化的规律,这个规律可以解释,为什么?为什么一些城市,比如上海,刚才莫天全已演示了出现的一些异动,他的价格已经完全违背了世界性的收入房价比的规律?我们觉得这是复杂系统的一个基本的常识,就是说如果说在外界的条件不变的话,市场本身会形成中心化和边缘化的基本趋势,中心化的含义就是中心化的地区价格高,边缘化的地区价低,高有高的道理,低也并不是没有道理。我们知道北京、上海这些城市,他们的主流话语霸权在哪里、主导产业在哪里、国际性的区域总部在哪里、国际的移民也在哪里,钱流和人流在哪里?而被边缘化的地区也存在规律就是钱、人和物的流向是逆向的过程。实际上市场出现这样的情况就是边缘化对抗中心化。

  我们不要幻想中国是一个中国,不要幻想我们的城市都会像上海、北京,我觉得这是复杂系统运作形成的最基本的规律,这个规律体现在房地产,我们如何评价北京、上海、杭州他们的价格,我觉得这些价格上的评估,使我们的政策制定者心里感到非常恐慌,实际上上海的一城九镇,他们自己在平衡这个问题,使得他们的城市运营成本不至于太高。价格高或者低,我不赞成用国际上的指标来衡量,事实上中国的房地产对中国人来说,意味着不只是住,也不只是投资,获取资本回报他意味着更多的东西,比如说信用,比如说身份等等,实际上中国房地产的物业给中国人建立了信用基础,否则我们中国人从原理上说是没有信用的,而只能通过不动产,如果这样来看,评价中国城市的房地产价格,我们希望加入一个系数,就是中心化的系数,这个系数包括产业集中度,资金流向度等等的因素,这样的话我们评估上海的价格,才会觉得它有规律可寻,否则这个规律我们就找不到。第三,复杂系统的时候强调任何单一的因素,比如说产品、消费者的需求、政策、资金、技术等等都会造成神话。这几年中媒体不断的制造出中国房地产的技术神话,消费者神话,产品神话,那么它就是把一个复杂系统的一个单一因素单独的拿出来然后夸大。事实上,所谓的定位,因为我们是搞市场,我们到现在还在探讨一个问题就是所谓的精准定位是不是存在的,这是一个,第二所谓物业的价值是不是存在,第三就是所谓的大道理到底有没有解决中国房地产问题。大道理谈了这么多,到现在还在谈,我在这里就进行呼吁我们中国的房地产市场本身要做我们自己哈根达斯试验,我们知道对于复杂问题我们不能用简单的推理办法,哈根达斯是一个著名的雪糕生产商,他们做了一种实验,就是用8安士纸杯装7安士的雪糕,这是一种。还有一种是用5安士的杯装6安士的雪糕,我们知道这一个雪糕凹下去,一个就凸出来,那么消费者到底愿意给哪一种雪糕付更多的钱。哈根达斯在全球进行实验,结果是消费者愿意给雪糕冒出来的给更多的钱。这是一个复杂的系统解决问题的方法,这个方法不是推理,因为如果按照推理来,8安士纸杯装7安士的雪糕无论从消费者喜欢杯还是喜欢吃雪糕,它的价值应该远远要大5安士的杯装6安士的雪糕,但是消费者愿意为5安士的杯装6安士的雪糕付钱,这个是一个实验的结果。因此我赞成所有的中国房地产市场上的各种实验,同时我也呼吁大家把这个实验进行沟通,因为中国的房地产市场一定是不同于欧美的房地产市场,我们建立自己的房地产评价体系、评价指标。我们通过我们的哈根达斯试验来证明我们的商业房地产怎么做,我们的住宅产品是怎么走,这样的话我们的房地产市场回到理性,或者是回到应该它走的轨道。

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