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莫天全演讲
作者: 博鳌房地产论坛组委会     来源: [ 观点地产新媒体 ]

  莫天全:还是老调常谈,宏观经济控调下的房地产价格,因为我们这个会讲了很多的宏观调控的问题,我们就是做一点实事,在宏观调控下我们有没有从微观方面做些实实在在的事,看看对房地产市场的核心因素--价格因素到底有好大的影响,实际上在今年7月份我们在北京钓鱼台国宾馆发布了一个研究成果,就是对中国的房地产的价格现状和趋势的研究,在四月份时国务院发展中心、清华大学和我们搜房研究院三家机构成立了TOP10研究组,当时感觉到这个价格的问题大家都非常关心,但是到底怎样就搞不清楚。建设部也到上海去调查,一调查就打电话给我要我们的数据,看看到底是怎么回事。我们组织了一个专门的小组,5年从2000年到现在的最近房地产价格做了一个长达一百多页的深度报告,结果非常简单。主要的结论三点,一点是全国的住宅价格走势基本正常,通过和国外比较,跟国内的主要经济指示相比,还有房价收入比。第二点我们研究了六个城市,北京、上海、深圳、广州、武汉、重庆,从六个城市除了上海的价格有异常以外,有异常不一定是不好,总的来说整个趋势来说基本上合理,最后回我们做这个研究的初衷,因为到处听到的是房地产价格涨得太厉害,以前买不起房子,现在还是买不起房子,将来也没有指望。我们觉得这个不是我们房地产市场的问题,我们房地产的开发商没有这个责任和也没这个义务让我们全国人民或者说是中低收入者都住上比较宽敞的房子,这是住房的福利政策问题,这是政府应该下手制定一些政策来促进大家都能住得起房子这样的一个政策,所以我们也做了一个政策的呼吁。

  下面我详细的解释一下这些原因,第一是全国住宅价格,第一点我们和西方的发达国家住房价格相比,这个表非常直接,从1995年到2003年,中国的价格增了37%,其他的西方大多数国家,像最高的爱尔兰占了219%开始,包括美国这么大容量的51%,都比中国的37%的增长高得多,从这个方面来说明我们的价格是正常。第二个支持的因素,用我们的住宅的价格的增涨、增速跟我们国内的主要的国民经济指标相比,我们比较了人均可支配收入的增长率和全国的GDP增长率和全国住宅价格的增长率三个相对来对比,我们从这个曲线来看,我们的住宅价格的增长率低于可支配收入的增长率和全国的GDP增长率,也就是说我们需求带来的增量远远大于的住宅价格的增长,从这点来说也是市场比较健康,价格也是比较健康。第三个方面的房价收入比,房价和我们可支配收入比,这是我们经常描述我们的房价合不合适的因素,从房价收入比14年的结果上看基本上趋势是往下走,特别是从92年到03年一直是在往下走,房价收入比从90年13点多到去年的8点多,这个趋势表明我们的房价逐步地走向合理,而不是房价逐步走向非常规的发展,这是第三个支持的因素。第四个支持的因素就是我们除了房价以外还对需求和供给两个方面做了其他变量的研究,五年以来,主要是这些需求拉动了供给,过去五年中住宅的有效需求销售面积平均每年增长是24.6%,有效的供给面积只有21%,也就是说我们的需求大于我们的供给,有短缺现象出现。反映的销售额平均增率有29.8%,而投资额的增长是赶不上的销售额增长的。因为投资额的增长只有23%,我们也有简单的预测,预测未来的七年,每年全国需要的新建筑是8.3亿平方米,实际上我们预测每年可以供给的不足8亿平方米,从这方面来说,房价实际上还没有达到的满足市场需求的状况。从这四个方面来说,全国的房价基本上是正常的,没有出现非常规的发展。这个房价的增长是有支持,是有我们国民经济的基本面的支持,导致我们的房价在上涨,但是这个房价上涨是在我们可控制范围内,这里对全国宏观层面的判断。第二个层面是这五年来我们对六个城市做了一些详细地分析,北京、深圳、广州房价波动比较小,这基本上也是正常的,也没有什么好说的。重庆和武汉我们近期开发的地区,这个开发是指房地产的开发,历来价格就比较低,所以这几年增长的比较快,但实际上我们是从5年前开始算起,它们的增长跟它们同期国民经济指标相比也是低得多,所以还有足够空间增长,下一步武汉房价有大规模或大幅度的增长也没有什么好奇怪。

  我们研究的地方城市如上海,上海的价格是显现异常的。有几个方面的异常,上海的增长率是很高,五年的平均增涨大约达到了12.61%,在2003、2004年的时候增涨率高达24.5%,和全国的平均水平相比是远远超过,和国民经济指标的相比,上海的增长率跟房价的增长率特别在2003年大大超过了GDP复合增长率的增长,GDP上海只有10.92%,可支配收入也只有7.99%,如果从简单的数据上考虑,它的房价的增长已经得不到基本面或者说是国民经济需求面的支撑。

  相对于全国及其他的主要城市房价收入比逐年下降的趋势来说,上海来五年来房价一直在上升,这也是出现异常的状况。价格下降促进我们购买力有足够的充足,比较正常,但上海在过去几年当中是上升。这个价值异常方面,我们的判断并不能说上海这个市场就出现了很大的问题,只能说上海的价格确实涨得很快,能不能得到基本面的支撑,刚才的数据显示好像得不到基本面的支撑,但是我们想一想,上海五年以前的价格停滞了相当长的时间,而且下降的幅度比较大,所以这一块就是一个释放。另外一块就是我们在计算指标的时候,计算房价收入比的时候,收入或者说可支配收入我们计算的是上海市居民它的可支配收入,我们知道上海最近几年外来的人口是比较厉害的,或者说上海的房子有相当一部分是被海外和国内其他城市地区的购买力吸收了,这块的可支配的收入大大地大于上海当地居民的可支配收入,所以从这方面说我们简单地读这个数据的时候,也要后面所说的判断因素。从这些方面来判断,虽然我们看到上海的价格比较异常,但是上海这个房地产市场并没有出现非常需要担忧的地方。

  最后经过这些研究,这些大量的论坛探讨以后得出一个政策方面建议,就是希望政府从市场行为和住宅福利行为方齐头并进,一方面市场要促进房地产市场,而不是通过的行政干预来达到解决住房福利的问题,如果是冲着这个目的去的话,我们的调控政策、金融政策,想通过市场、干预市场来达到解决所有住房的目的是不可能实现的,所以政府应该加大在福利住房的方面的建设,从这方面跟新加坡和香港一样,能够从零住房或者是经济适用房方面让我们的中低收入人群能够更多的住得起房。这是我们的耗时三个月为中央政府及各方面写的汇报的材料,我们三家单位希望给各方面提供一些支持。

  我们再回到宏观经济调控下的房地产业,有一个问题我们最近也在谈宏观调控和我们的房地产业有什么样的关系?好像我们的房地产业都是比较负责任的,老是国家一动,就把事情往我们身上演练,好像我们的房地产需要大规模的调控似的。就我们来说,我们觉得宏观经济调控主要需要调控的是控制投资增长过热,实际上跟我们的价格、需求是没有关系的,它根本没有想到那么深的层次,只是想到有房地产业在里面,它现在的目的是控制投资增长过热。那么宏观调控在房地产方面的表现是什么?实际上从过去的土地控制政策到金融政策控制政策一直到现在的这个政策,一系列的政策表现,第一个开发投资控制,就是贷款这块要严重控制起来,第二个土地出让政策,土地不给你提供的别墅用地了,开发区也进行了整顿,所以这块进行比较强烈地控制。还有贷款的控制在121号文件当中有一项就是我们不能给贷款定则定制。唯一一个在消费层面做出了一个控制,控制第二、第三套的房子的贷款,控制但是没有堵死,这一块实际上第二套、第三套很多在比较热的城市是属于投资行为而不是简单消费行为,所以总结这一两年一系列的调控措施,实际上是为达到控制投资规模的目的,控制房地产产业的投资规模,最终实现的控制是什么呢,是控制房地产市场的供给,这是我们这两年政策所达到的实实在在的目的,就是控制了供给。调控房地产另外一个表现就是在需求方面是如何表现的,我们的国民可支配的收入没有控制,对我们的工资,我们的奖金这方面,它不会控制也控制不了,它能控制的是税收,我们的个人所得税有没有增加。我们最高可以达到40%以上,低的话就是从800元开始收税,税收我们的政策没有变化,所以我们可支配的收入实际上从基本面来说是没有得到控制的。第二个方面抵押贷款并没有大的控制,我们控制的是第二、第三套有一些说法,有些控制力度不大,第二个是抵押贷款的利息也没有控制,利息调高了我们买房子肯定会受到很大的影响,所以所需求上来说,我们基本面的收入没有得到控制,或者说没有去控制,直接购买房子这一块也没有去控制,所以它的结果是什么?就是我们从需求来说没有得到控制,从目的来说,从中央政府也好,从国民经济层来说我们肯定是不能去控制消费,当然包括购房的消费,直接的消费是不能控制的,一控制的话肯定就会出现问题。这次我们的中央政府、各地政府也好是不愿意去做的,所以在宏观调控中的结果是房地产的需求没有去控制,我们联想刚才的表现就是我们控制的是供给需求,这两个方面最后的结果是这个房价的上涨,我用这个图是我们非常简单的经济学的供给与需求的图形。需求这条线他的价格越高,我们的需求越少,供给这条线价格越高,我们供给肯定越多。现在的政策调控达到了非常大的变动,我们供给这条线,从供给一往上平移到了供给二,也就是在相同的条件下我们采取了强制性的行政手段,实际上对供给进行了调整,结果是我们的供给减少了,这底下这条线的是减少了,结果我们的需求没有任何变化的这条线,结果是房价上涨,这就是我们的宏观调控简单的在数据支持下进行的逻辑分析达到的一个结果,宏观经济调控到底对房地产最后的结果是什么?对房价来说就是房价的上涨。谢谢大家。

  主持人:我们看看有没有听众想提的。

  听众:搜房网在中国是出现比较早的房地产网站,我们现在从购房年龄的来来讲,大部份都是在30岁以上,在我们现在的网民的结构当中,这个比例是非常少的。所以我想问莫总你这个搜房网在房地产推广方面和我刚才说的年龄结构上的矛盾,能把这个真相和我们说一下吗?

  莫天全:搜房覆盖了23个城市,12个城市是直接管理。五年时间的发展非常快,两年已经开始全面的盈利,现在基本能够达到工本性的盈利,整个公司有400多人。来搜房买房卖房的人群大概是65万人次左右,这是一个非常大的群体,来搜房的人全是跟买房、卖房和租房相关的人,他跟去新浪、搜狐、网易去玩游戏、发短信有本质的区别,有可能你得到的网民的数量的组成跟搜房不太一样,来搜房的人都是有购买力的,也是对房子需求有相当强的针对性,为什么?就是从两年以前,我们提供房地产广告推广以来,比如说在北京、上海、深圳、广州等等地方搜房网得到广大的开发商的热烈响应,在搜房网投入一块钱得到的回报是最好。搜房网另外还有700多万的注册用户,其中确实是有无效的,但有相当一部分是要买房和卖房的,所以这也是吸引购房者,吸引我们的客户的地方。搜房网现在的发展应该说是成立了五年,也打了很好的基础,像口号上写的一样,就是"全心全意为房地产业服务"。

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